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半年已過，華僑城集團(tuán)（簡(jiǎn)稱“華僑城”）延續(xù)了一手?jǐn)U張、一手“賣”的打法。

7月1日，北京產(chǎn)權(quán)交易所消息，云南華僑城實(shí)業(yè)有限公司擬轉(zhuǎn)讓全資控股子公司云南華僑城置業(yè)有限公司50%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為7.4億元，該轉(zhuǎn)讓已獲華僑城集團(tuán)批復(fù)。實(shí)際上，此筆股權(quán)轉(zhuǎn)讓早在今年2月即已發(fā)生。從今年初至今約半年，不完全統(tǒng)計(jì)，華僑城涉及股權(quán)轉(zhuǎn)讓5起，擬轉(zhuǎn)讓價(jià)或超20億元。

同期，華僑城投資簽約或拿地開工等落子云南、廣東、海南、安徽、甘肅、山東和四川等地，不完全統(tǒng)計(jì)有近20起，簽約加開工項(xiàng)目等概算投資額超過1800億元。

華僑城的資產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，背后是持續(xù)走高的負(fù)債，其資金和債務(wù)壓力正在加重。同時(shí)，老牌項(xiàng)目歡樂谷頹勢(shì)顯現(xiàn)，核心業(yè)務(wù)之一主題公園板塊正面臨更多同區(qū)域主題公園品牌堪稱“兵刃相見”的競(jìng)爭(zhēng)壓力。

這對(duì)于期許淡化地產(chǎn)強(qiáng)化文旅的華僑城來說，并不是積極信息。資金、項(xiàng)目等騰挪之間，華僑城仍有繼續(xù)快進(jìn)之意，但走得難言輕松。

多區(qū)域擴(kuò)張不止

就統(tǒng)計(jì)的項(xiàng)目分布區(qū)域來看，廣東、山東是相對(duì)集中之地。其中廣東涵蓋廣州增城、清遠(yuǎn)、陽(yáng)江、東莞、茂名、潮州、深汕特別合作區(qū)等地，概算投資額有約700億元之巨。比如東莞三個(gè)項(xiàng)目的擬投建額近500億元，包括東莞水鄉(xiāng)道滘特色小鎮(zhèn)、南城水濂山特色小鎮(zhèn)分別計(jì)劃投資300億元、150億元。

而華僑城于今年1月初以6.84億元首次競(jìng)得深汕合作區(qū)宅地，被認(rèn)為是號(hào)稱超千億投資額的小漠文旅小鎮(zhèn)項(xiàng)目的落地之舉。

華僑城上半年投資簽約及項(xiàng)目進(jìn)展概況

隨著粵港澳大灣區(qū)的規(guī)劃建設(shè)推進(jìn)，華僑城已先期布局并有深耕意圖。華僑城集團(tuán)官網(wǎng)5月末的信息顯示，華僑城已在粵港澳大灣區(qū)建設(shè)文旅綜合項(xiàng)目近30項(xiàng)，分布在中山、江門、珠海、廣州、茂名和湛江等十余座城市。

而若以2018年為界，華僑城官網(wǎng)5月初的信息提到，其2018年在文旅產(chǎn)業(yè)投資已達(dá)1400億元，在四川簽約并持續(xù)推動(dòng)的項(xiàng)目投資總額達(dá)2400億元，位列華僑城集團(tuán)單省投資力度第一位，華僑城在四川的項(xiàng)目遍布成都、眉山、宜賓、自貢、廣元等城市，涉及城鎮(zhèn)化、文化旅游、智能終端、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。

同處西南的云南省也是華僑城的重倉(cāng)之地。今年6月，華僑城旗下公司擬在昆明呈貢區(qū)建設(shè)5萬(wàn)畝萬(wàn)溪生態(tài)花園，為鄉(xiāng)村振興項(xiàng)目，這是華僑城在呈貢拿下的第4個(gè)項(xiàng)目。

早在2017年，華僑城與云南省政府簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，戰(zhàn)略重組云南世博集團(tuán)、云南文投集團(tuán)，控股上市公司云南旅游，深度參與云南全域旅游開發(fā)。按戰(zhàn)略重組計(jì)劃，華僑城于“十三五”期間將在云南投資2000億元。

從公開信息看，華僑城在海南省的文旅布局深入程度尚不及云南，但正在加深。5月19日，海南“大地主”海南天然橡膠產(chǎn)業(yè)集團(tuán)股份有限公司公告稱，擬與華僑城（海南）集團(tuán)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，擬建約40萬(wàn)畝的橡膠公園。前者是現(xiàn)海南最大的上市國(guó)企，有341萬(wàn)畝橡膠園，而華僑城帶來項(xiàng)目、內(nèi)容、經(jīng)驗(yàn)和錢，屬典型的央地合作、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。

這也折射出傳統(tǒng)資源型國(guó)企的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型希冀，尤在具備土地優(yōu)勢(shì)，且處于旅游高地之境，切入文旅領(lǐng)域當(dāng)屬正常。 

此外，在西安外，華僑城對(duì)西北另一重要城市蘭州也在尋求文旅布局。今年2月底，華僑城與蘭州七里河簽署重點(diǎn)文旅項(xiàng)目的框架協(xié)議，主要落地歡樂谷項(xiàng)目。 

綜合這些項(xiàng)目來看，華僑城在粵港澳大灣區(qū)、西南、西北以及中部區(qū)域的文旅布局都在進(jìn)一步加深。

此外，執(zhí)惠獲得的信息顯示，深圳華僑城股份有限公司（簡(jiǎn)稱“華僑城A”）2019年1-3月，新增土地儲(chǔ)備162.18萬(wàn)平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積為262.95萬(wàn)平方米。

老牌項(xiàng)目歡樂谷承壓加劇

在不斷加碼文旅產(chǎn)業(yè)背后，華僑城文旅面臨的挑戰(zhàn)也在加大，老牌項(xiàng)目歡樂谷是為其一。

6月28日，北京歡樂谷五期項(xiàng)目香格里拉對(duì)外開放。自2006年開業(yè)至今，折算下來平均不到3年擴(kuò)建更新一次，這種勢(shì)頭還將延續(xù)。據(jù)媒體公開信息，其六期、七期項(xiàng)目還計(jì)劃分別在2019-2021年、2022-2024年擴(kuò)建完成。

擴(kuò)建更新所應(yīng)對(duì)的是加劇的競(jìng)爭(zhēng)壓力，以及隨之的客流及門票收入下滑。據(jù)華僑城A2018年6月的債券跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告，2017年北京歡樂谷、深圳歡樂谷和成都?xì)g樂谷的客流與門票收入都下滑，天津歡樂谷的客流與門票收入體量及增量也不太樂觀。

中國(guó)主題公園研究院院長(zhǎng)林煥杰對(duì)執(zhí)惠表示，北京歡樂谷曾風(fēng)靡一時(shí)，受到國(guó)內(nèi)外游客的喜愛，但現(xiàn)在對(duì)本地游客的吸引力已越來越低  這是它要更新的非常重要的因素之一，而更加重要的是環(huán)球影城的落地，對(duì)北京歡樂谷是一個(gè)沉重打擊，影響非常大，北京歡樂谷只能通過更新項(xiàng)目來提高它的吸引力，延緩衰落期，所以還會(huì)有六期七期的更新。

他認(rèn)為，這種更新對(duì)吸引游客的作用預(yù)估不太樂觀，不太可能達(dá)到預(yù)期。因?yàn)殡S著中國(guó)主題公園不斷增加，歡樂谷品牌的吸引力越來越低。

IP亦是歡樂谷期待跨過的一道“坎”。歡樂谷集團(tuán)總經(jīng)理劉冠華曾向媒體提到，目前歡樂谷還未擁有一個(gè)成熟的IP，下一步將采取租賃、買斷以及自主研發(fā)等方式密集引入新IP。

華僑城當(dāng)早知優(yōu)質(zhì)IP對(duì)主題公園的重要性，但多年來未有實(shí)質(zhì)解決，一個(gè)原因或是優(yōu)質(zhì)IP的獲取或打造，以及落地為具體項(xiàng)目的不易。

林煥杰表示，如果是創(chuàng)造一個(gè)IP，之后落地為項(xiàng)目，都要求這個(gè)IP要有一定影響力，這條路很長(zhǎng)。租賃和買斷一個(gè)IP也不太容易，一線IP本身稀缺，獲取很難，若買二三線甚至四線IP，其影響力和吸引力不夠。

他還表示，主題公園不是引進(jìn)IP就解決了沒有IP或IP沒有吸引力的問題，可能要經(jīng)過一段時(shí)間的積累，努力培養(yǎng)粉絲，植入人心后才會(huì)有一定效果。從打造到落地，再到游客接受，時(shí)間漫長(zhǎng)。

華僑城A相關(guān)人士對(duì)執(zhí)惠表示，在西安和鄭州還可能落地歡樂谷項(xiàng)目。此外，2月28日，蘭州市七里河區(qū)政府與華僑城集團(tuán)簽訂的框架協(xié)議，蘭州也可能有歡樂谷項(xiàng)目。

林煥杰認(rèn)為，要為一個(gè)城市做更新，或打造城市吸引力， 不管是蘭州還是西安，華僑城除了做地產(chǎn)和商業(yè)，肯定要植入它最好的娛樂品牌，目前為止，拿得出手也有影響力的，只能是歡樂谷。

他表示，在沒有其他更大競(jìng)爭(zhēng)力品牌的情況下，歡樂谷還是有一定的號(hào)召力，且可能在原來模式的基礎(chǔ)上，對(duì)蘭州和西安的歡樂谷項(xiàng)目進(jìn)行內(nèi)容的轉(zhuǎn)型升級(jí)，比如植入新項(xiàng)目、新業(yè)態(tài)或新技術(shù)。也就是這些歡樂谷項(xiàng)目目前還有一定的市場(chǎng)，但不會(huì)像以前一樣有吸引力，會(huì)隨著其他品牌的競(jìng)爭(zhēng)，吸引力下降。

沿著這一邏輯，歡樂谷既有項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力及走向，以及IP引入進(jìn)展和成效，將一定程度影響其擴(kuò)張，以及其在撬動(dòng)地方旅游地產(chǎn)項(xiàng)目落地的作用大小。

也可以說，歡樂谷或華僑城的旅游地產(chǎn)模式在一線和較核心二線城市落地的市場(chǎng)空間較大，但同樣競(jìng)爭(zhēng)激烈；若選擇競(jìng)爭(zhēng)較小的次二線和三線城市，旅游項(xiàng)目所需的客流以及房產(chǎn)銷售的市場(chǎng)壓力又不小。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓與加重的債務(wù) 

一同承壓的還有華僑城的資金。

華僑城A2018年年報(bào)提到，2019年全力以赴抓回款，加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)去化速度，加快現(xiàn)金回流，除了加快項(xiàng)目開發(fā)銷售，還有“創(chuàng)新回款方式方法”。 

據(jù)華僑城A相關(guān)人士透露，這個(gè)方式方法包括“股權(quán)轉(zhuǎn)讓”。執(zhí)惠不完全統(tǒng)計(jì)，截至今年7月初，華僑城今年涉及股權(quán)轉(zhuǎn)讓5起，主要集中在6月，大致包括：

7月1日，據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所披露，云南華僑城實(shí)業(yè)有限公司擬轉(zhuǎn)讓全資控股子公司云南華僑城置業(yè)有限公司50%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為7.4億元；這一股權(quán)在今年2月中旬已掛牌出售一次； 

6月27日，據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所披露，成都洛帶華僑城文化旅游開發(fā)有限公司擬轉(zhuǎn)讓成都地潤(rùn)置業(yè)發(fā)展有限公司51%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為10.42億元。前者為華僑城旗下公司，而標(biāo)的公司持有“洛帶博客小鎮(zhèn)”等多個(gè)待開發(fā)地塊；

6月20日，華僑城轉(zhuǎn)讓旗下西安思睿置地有限公司80%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)；

6月14日，華僑城集團(tuán)旗下公司轉(zhuǎn)讓盈江縣大盈江玉石城有限公司100%股權(quán)，其財(cái)報(bào)顯示，公司凈利潤(rùn)為-692.57萬(wàn)元；

1月中旬，康佳集團(tuán)全資子公司深圳康佳電子科技有限公司擬轉(zhuǎn)讓南京康星科技產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)管理有限公司17%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為2.14億元?？导鸭瘓F(tuán)為華僑城旗下公司。 

轉(zhuǎn)讓之余，還有發(fā)債和貸款。1月8日，華僑城集團(tuán)宣布擬發(fā)行270天超短期債券募集20億元，用于補(bǔ)充華僑城A日常流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)；3月13日，華僑城A公告稱，公司2019年面向合格投資者公開發(fā)行公司債券（第一期），本期債券擬發(fā)行金額為25億元，擬用于償還于2019年4月13日回售的存續(xù)公司債券“16僑城01”；截至一季度末，華僑城A銀行貸款新增261.96億元。

合作開發(fā)是緩解資金壓力及加快開發(fā)的另一手段。6月3日，華僑城（亞洲）公告稱，旗下公司華僑城港亞與合肥國(guó)嘉合作成立項(xiàng)目子公司，各自占股51%、49%，開發(fā)巢湖經(jīng)開區(qū)金巢大道項(xiàng)目地塊；6月21日，合肥城建公告稱，公司參股子公司擬出資49億，持股49%，與華僑城港華投資控股（出資51億元，持股51%），共同成立合肥華僑城實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司。

華僑城A 相關(guān)人士表示，與當(dāng)?shù)貒?guó)資企業(yè)成立合資公司的好處在于優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，對(duì)處理當(dāng)?shù)氐恼剃P(guān)系以及當(dāng)?shù)刭Y源的獲取，肯定非常有益。

一份今年6月的關(guān)于華僑城集團(tuán)的跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告顯示，2016-2018年，華僑城集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為67.96%、67.22%、68.63%；全部債務(wù)資本化比率分別為47.67%、49.15%、57.28%；長(zhǎng)期債務(wù)資本化比率分別為35.68%、37.78%、52.01%。后兩者持續(xù)走高。

此外，截至2019年3月底，華僑城集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率、全部債務(wù)資本化比率和長(zhǎng)期債務(wù)資本化比率分別為 71.27%、60.71%和 56.16%，相比年初分別增加2.64%、3.44%和4.16%，整體債務(wù)負(fù)擔(dān)有所加重。

但繼續(xù)要花的錢還不少。上述報(bào)告顯示，截至 2019年3月底，華僑城集團(tuán)有39 個(gè)在建工程項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資為679.75億元，已投資 234.43億元；2019年 4-12月、2020年和2021年，分別尚需投資 120.87億元、120.62億元和85.80億元。

那些賣掉或計(jì)劃賣掉的項(xiàng)目（股權(quán)），對(duì)華僑城鋪開的“戰(zhàn)線”來說仍是小數(shù)目，地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境仍不樂觀，文旅項(xiàng)目投資金額大、開發(fā)回報(bào)周期長(zhǎng)，華僑城還將如何騰挪取舍？

（本文作者曾建中，執(zhí)惠主筆）