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多次將發(fā)展戰(zhàn)略推倒重建的俊發(fā)集團(tuán)有限公司(下稱“俊發(fā)集團(tuán)”)，在一次次目標(biāo)受挫后，依舊堅持著為自己定下新目標(biāo)的“習(xí)慣”。2013年，俊發(fā)集團(tuán)提出的“五年千億”計劃終以折戟收尾，其又緊急在2017年提出了連續(xù)三年年均復(fù)合增長率提升30%的目標(biāo)。為了達(dá)成所愿，俊發(fā)集團(tuán)再次提出了新的“五年計劃”。

近日，俊發(fā)集團(tuán)宣布啟動“最美云南計劃”，計劃用城鄉(xiāng)更新模式做文旅項目開發(fā)，并表示將在5年內(nèi)投資500億元，用于云南的鄉(xiāng)村振興建設(shè)。

在房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提升之際，俊發(fā)集團(tuán)對企業(yè)發(fā)展重心做出調(diào)整的原因是什么?同時，在云南文旅市場強(qiáng)敵環(huán)伺的環(huán)境下，俊發(fā)集團(tuán)想要以城鄉(xiāng)更新的方式與其他企業(yè)打差異化，又能否成功突圍?這也是個挑戰(zhàn)。

5年500億建設(shè)“最美云南”，俊發(fā)集團(tuán)有意暫緩全國布局？

6月29日，俊發(fā)集團(tuán)再次對企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行了更新。在其舉辦的城鄉(xiāng)更新戰(zhàn)略發(fā)布會上，俊發(fā)集團(tuán)宣布啟動“最美云南計劃”，計劃投資500億元，用5年時間助力云南鄉(xiāng)村振興。在俊發(fā)集團(tuán)看來，未來這將是鄉(xiāng)村振興的“云南答案”。

在其上一個五年千億計劃折戟之下，俊發(fā)集團(tuán)新的五年規(guī)劃能否成功，備受業(yè)界質(zhì)疑。2013年，俊發(fā)集團(tuán)曾以剛剛百億的“身價”立下規(guī)模目標(biāo)稱，要在5年時間內(nèi)銷售額超過千億。但現(xiàn)實的情況是，到了2018年年底，俊發(fā)集團(tuán)全年銷售額僅為550.3億元，至此，千億夢碎了一地。

許是預(yù)見到千億計劃存在難度，2017年，俊發(fā)集團(tuán)還提出了新的三年戰(zhàn)略，將“深耕云南、布局全國四大區(qū)域”作為發(fā)展方向，要求整體收入以每年30%的復(fù)合增長率穩(wěn)步提升，并在2019年力爭完成670億元的營業(yè)收入，其中地產(chǎn)板塊銷售額達(dá)成500億元目標(biāo)。

俊發(fā)集團(tuán)2013-2019年上半年銷售額趨勢圖/藍(lán)鯨房產(chǎn)制表

從業(yè)績情況來看，2017年立下的“三年戰(zhàn)略”完成情況還算不錯。2018年，俊發(fā)集團(tuán)以44.3%的復(fù)合增長率超額完成年度任務(wù)。同時，據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，俊發(fā)已經(jīng)實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售收入353.5億元，按照年復(fù)合增長率30%來計算，其已經(jīng)完成全年目標(biāo)的49.41%，下半年如正常發(fā)揮，有再度過線的可能。

不過，令業(yè)界感到意外的是，近期，俊發(fā)集團(tuán)又一次對企業(yè)戰(zhàn)略做出了新的五年計劃稱，在5年內(nèi)投資500億元，振興云南鄉(xiāng)村，用城鄉(xiāng)更新模式做文旅項目開發(fā)。對此，俊發(fā)集團(tuán)表示，“十九大”特別提到，要把特色小鎮(zhèn)和田園作為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革重要平臺，扶貧攻堅進(jìn)入深水區(qū)。因此，俊發(fā)作出這一戰(zhàn)略調(diào)整，是跟隨政策腳步。

作為一家銷售額剛剛突破500億大關(guān)的中型房企，俊發(fā)是否具備支持5年500億元的資金投入的實力呢?58安居客首席分析師張波對藍(lán)鯨房產(chǎn)表示，俊發(fā)的500億投資來源應(yīng)該比較寬泛，除了企業(yè)自有資金外，還有國家鼓勵增加農(nóng)村金融供給，同時也可以利用股權(quán)、債券、期貨、保險等金融市場功能來實現(xiàn)資金供給。他認(rèn)為，俊發(fā)此次借助城鄉(xiāng)更新，或許可以實現(xiàn)資金來源的多元化。

值得注意的是，俊發(fā)集團(tuán)在云南房地產(chǎn)市場占有率連續(xù)10年保持第一而被冠以“云南王”的稱號，這雖然在一定程度上表明了現(xiàn)階段其在云南房地產(chǎn)市場難以撼動的地位，卻也暴露了其偏居一隅的尷尬。而其2017年提出的“深耕云南、布局全國四大區(qū)域”戰(zhàn)略，曾被看做是“走出去”的機(jī)會。但藍(lán)鯨房產(chǎn)查詢俊發(fā)集團(tuán)官網(wǎng)顯示，截至2019年6月30日，俊發(fā)集團(tuán)在云南以外，僅有成都、?？?、貴陽有4個項目在售。

如今，俊發(fā)集團(tuán)是否有意暫緩全國拓展腳步?“此次啟動城鄉(xiāng)更新模式，勢必影響俊發(fā)集團(tuán)內(nèi)部不同業(yè)務(wù)板塊之間的資源配置，影響其下一步的市場拓展與業(yè)務(wù)發(fā)展速度?！敝袊髽I(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜如是對藍(lán)鯨房產(chǎn)表示。張波也發(fā)表了同樣觀點，俊發(fā)近期宣布的振興云南戰(zhàn)略，意味著其今后會更聚焦在云南大本營的發(fā)展，將更多的資源包括資金投向云南市場，全國化布局或難以增速。

藍(lán)鯨房產(chǎn)就“最美云南計劃”的實施，是否會影響到俊發(fā)的全國化進(jìn)程致函俊發(fā)集團(tuán)，但截至發(fā)稿仍為收到對方回復(fù)。

以城鄉(xiāng)更新入局文旅市場，前景難料

1998年成立于云南省昆明市俊發(fā)集團(tuán)，創(chuàng)始人李俊當(dāng)年只有19歲，其以昆明市中心青云街的城中村舊城改造項目起家，至此，城市更新業(yè)務(wù)成為俊發(fā)集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)板塊。2016年，俊發(fā)集團(tuán)更是明確了自己“城市更新綜合服務(wù)商”的定位。

據(jù)其官網(wǎng)信息顯示，1998年-2017年之間，俊發(fā)集團(tuán)共完成城市更新項目19個，改造面積554萬平方米，并形成了先安置、后搬遷、再拆遷的俊發(fā)模式。在房地產(chǎn)市場由增量時代向存量時代轉(zhuǎn)變的過程中，俊發(fā)集團(tuán)憑借其在城市更新業(yè)務(wù)上的建樹，可謂掌握先機(jī)。

在這次“新五年計劃中”，俊發(fā)集團(tuán)再次升級了城市更新模式，提出了城鄉(xiāng)更新的概念，并整理了一套分3個階段、18個里程碑節(jié)點，細(xì)致到123個事項的標(biāo)準(zhǔn)化流程。其介紹說，這一流程改變了傳統(tǒng)“推倒重建”的改造模式，以村民利益為核心，引進(jìn)資本與當(dāng)?shù)卮迕駲C(jī)構(gòu)形成合股機(jī)制，提供一整套綜合性、系統(tǒng)化的城鄉(xiāng)更新解決方案。

俊發(fā)集團(tuán)表示，未來，將成立城鄉(xiāng)更新集團(tuán)，通過城鄉(xiāng)更新模式來開發(fā)文旅項目。在俊發(fā)集團(tuán)的設(shè)想中，最美云南計劃共包括三大板塊，四大產(chǎn)品。三大板塊指的是美麗縣城、大健康、全域文旅。四大產(chǎn)品分別是：高原特色體育訓(xùn)練基地、萬畝現(xiàn)代田園綜合體、運動康養(yǎng)小鎮(zhèn)、森林溫泉康養(yǎng)小鎮(zhèn)。

“最美云南計劃”的設(shè)想雖然美好，但俊發(fā)集團(tuán)為何在此時進(jìn)行轉(zhuǎn)變，城鄉(xiāng)更新計劃之下，又是否意味著其將逐漸減輕城市更新的核心優(yōu)勢?轉(zhuǎn)做文旅地產(chǎn)，俊發(fā)集團(tuán)又有何過人之處?

易居研究院財經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)對藍(lán)鯨房產(chǎn)指出，文旅市場未來的確具有發(fā)展前景，但是，近幾年文旅項目的發(fā)展情況參差不齊，俊發(fā)集團(tuán)選擇在此時入局，中間的不確定性因素確實會比較多。

張波對藍(lán)鯨房產(chǎn)指出，目前國內(nèi)真正做文旅地產(chǎn)稱得上優(yōu)秀的并不多，以文旅為賣點的地區(qū)真正發(fā)展得好的也并不多?？“l(fā)集團(tuán)此時布局文旅，挑戰(zhàn)不小。

2018年中國省級城市文旅小鎮(zhèn)項目分部情況/數(shù)據(jù)來源于艾瑞咨詢

從市場環(huán)境來看，云南作為旅游大省，早已是房企爭相布局文旅小鎮(zhèn)的聚集地。據(jù)艾瑞咨詢研究院整理數(shù)據(jù)顯示，2018年，云南省共有66個文旅特色小鎮(zhèn)，僅次于貴州的120個以及四川的79個。

柏文喜向藍(lán)鯨房產(chǎn)分析說：“當(dāng)前中國文旅行業(yè)的發(fā)展還存在過度依靠地產(chǎn)來平衡投資，以及文旅本身難以實現(xiàn)投資平衡的問題。”他表示，如何找到依靠文旅產(chǎn)業(yè)自身的收入來支持產(chǎn)業(yè)本身生存與發(fā)展的商業(yè)模式，是當(dāng)前房企做文旅地產(chǎn)的難點，否則文旅產(chǎn)業(yè)和文旅地產(chǎn)就不能形成正向的協(xié)調(diào)關(guān)系，淪為項目的噱頭和負(fù)擔(dān)。

以較早涉足文旅概念的華僑城為例，上述業(yè)內(nèi)人士所言卻有依據(jù)。根據(jù)文旅界近期發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，自華僑城提出“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”模式以來，其在文旅項目的投資粗略估算已超萬億。為了“輸血”進(jìn)文旅項目，甚至以拋售資產(chǎn)為繼。據(jù)藍(lán)鯨房產(chǎn)不完全統(tǒng)計，2018年華僑城預(yù)計轉(zhuǎn)讓18家子公司股權(quán)和1個資產(chǎn)包，其中不乏上海蘇州灣這樣一線城市核心地段的項目。而2019年以來，華僑城的賣賣賣仍在繼續(xù)，截至2019年7月1日。先后掛牌出讓昆明陽宗海項目、西安思睿、成都項目公司、云南華僑城置業(yè)等股權(quán)。即便如此，據(jù)企業(yè)財報數(shù)據(jù)顯示，2018年華僑城經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-99.84億元，同比下降26.16%，其資產(chǎn)負(fù)債率也較2017年微增0.9%，達(dá)73.77%。

由此來看，俊發(fā)集團(tuán)以城鄉(xiāng)更新模式入局文旅產(chǎn)業(yè)，勢必伴有一定風(fēng)險。而這步“棋”能否助其在千億路上更近一步，亦值得研究。

*本文來源：藍(lán)鯨財經(jīng)，原標(biāo)題：《俊發(fā)集團(tuán)千億夢碎后暫緩全國布局？5年500億發(fā)力文旅市場前景難料》。