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2019年上半年，每隔5天，王健林就會(huì)出現(xiàn)在公開(kāi)報(bào)道中。

這位富有的地產(chǎn)商人密集會(huì)見(jiàn)了地方政府官員、銀行高管、國(guó)際體育賽事負(fù)責(zé)人等多個(gè)潛在合作方。6個(gè)月35次的會(huì)見(jiàn)行程，幾乎趕上他去年一整年的安排。

王健林頻繁的會(huì)見(jiàn)行程也轉(zhuǎn)化成為萬(wàn)達(dá)巨額對(duì)外投資。這些投資以萬(wàn)達(dá)大型文化旅游項(xiàng)目牽頭，同時(shí)涵蓋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、主題公園、酒店群和體育賽事等。僅2019年上半年，萬(wàn)達(dá)就在四川、沈陽(yáng)、潮州、蘭州和天津等5個(gè)地區(qū)宣布投資項(xiàng)目，總預(yù)計(jì)投資額超過(guò)2550億元，比萬(wàn)達(dá)去年總收入的2512.7億元還高。

如果再算上2018年9月開(kāi)始的3個(gè)文旅項(xiàng)目——延安、貴州和蘭州，在不到一年的時(shí)間里，萬(wàn)達(dá)對(duì)這些項(xiàng)目總預(yù)計(jì)投資額已經(jīng)達(dá)到3070億元（根據(jù)框架協(xié)議整體項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資總額計(jì)算而得）。

這似乎是萬(wàn)達(dá)在文旅項(xiàng)目上的“卷土重來(lái)”。2017年因陷入流動(dòng)性危機(jī)，萬(wàn)達(dá)開(kāi)始出售資產(chǎn)以降低負(fù)債率。賣(mài)出的資產(chǎn)里就包括13個(gè)文旅項(xiàng)目，這占據(jù)了當(dāng)時(shí)萬(wàn)達(dá)已有文旅項(xiàng)目的大半比例?！盎厥宅F(xiàn)金670億元，相當(dāng)于減債1100億元?！蓖踅×衷f(shuō)。

之后的一年里，萬(wàn)達(dá)沒(méi)有再宣布對(duì)外投資新的文旅項(xiàng)目。降低負(fù)債率，減少有息負(fù)債是當(dāng)時(shí)萬(wàn)達(dá)的“首要任務(wù)”。正因如此，萬(wàn)達(dá)開(kāi)始強(qiáng)調(diào)旗下的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、新文旅項(xiàng)目將以“輕資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)模式為主。即是由投資方出錢(qián)出地或出錢(qián)（萬(wàn)達(dá)找地），萬(wàn)達(dá)再負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)指導(dǎo)、招商運(yùn)營(yíng)，最后按約定的比例分配收益。

不過(guò)投中網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，至少在萬(wàn)達(dá)重啟的兩個(gè)投資項(xiàng)目中，仍以拿地為主切入，住宅用地或商業(yè)居住混合用地占過(guò)半拿地面積。這或許與萬(wàn)達(dá)所稱的“輕資產(chǎn)模式”存在差別。更為重要的是，王健林曾表示萬(wàn)達(dá)2018年有息負(fù)債已大幅減少，將繼續(xù)降負(fù)債，如今這8個(gè)預(yù)計(jì)總投入超3000億元的項(xiàng)目會(huì)否加重萬(wàn)達(dá)債務(wù)，“重走舊路”？

拿地建房還是關(guān)鍵？

王健林“再戰(zhàn)”文旅的起點(diǎn)是延安。

2018年9月26日，萬(wàn)達(dá)稱與延安市政府簽訂了《延安萬(wàn)達(dá)紅色旅游小鎮(zhèn)項(xiàng)目合作框架協(xié)議》。萬(wàn)達(dá)賦予了這個(gè)文旅項(xiàng)目特殊的意義——中國(guó)“首個(gè)紅色主題萬(wàn)達(dá)城”。按照規(guī)劃，延安萬(wàn)達(dá)城占地面積將達(dá)到128公頃，總投資120億元，是一個(gè)包括紅色小鎮(zhèn)、軍事樂(lè)園、冰雪樂(lè)園、冰舞劇場(chǎng)、大湖秀、度假酒店群在內(nèi)的超大型文旅綜合項(xiàng)目。

延安之后，萬(wàn)達(dá)迅速在全國(guó)跑馬圈地。截至2019年6月，萬(wàn)達(dá)已宣布在全國(guó)8個(gè)地區(qū)布局新一輪以文旅牽頭的項(xiàng)目。投中網(wǎng)根據(jù)萬(wàn)達(dá)宣布的框架協(xié)議，不完全統(tǒng)計(jì)這8個(gè)項(xiàng)目的整體預(yù)計(jì)投資總額為3070億元。

這些項(xiàng)目都著一個(gè)與地區(qū)特色相關(guān)的概念包裝，比如“紅色主題”、“潮州文化”，同時(shí)也與“國(guó)際”、“頂級(jí)”接軌，涵蓋了萬(wàn)達(dá)文旅、商管、健康、體育、影視等內(nèi)容。

從目前可以查詢的土地拍賣(mài)信息來(lái)看，萬(wàn)達(dá)8個(gè)新項(xiàng)目中，延安和蘭州已經(jīng)拍下相關(guān)地塊。而投中網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，這兩個(gè)項(xiàng)目中居住用地或/商業(yè)和居住混合用地占據(jù)了過(guò)半的比例。

投中網(wǎng)在延安國(guó)土局以及蘭州土地交易中心了解到，2019年3月15日，萬(wàn)達(dá)通過(guò)旗下“萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)”在延安以12.63億元拍下7宗開(kāi)發(fā)用地（共計(jì)985.47畝）；6月12日，“萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)”又在蘭州以71.924億元拍下了28宗開(kāi)發(fā)用地（共計(jì)1356.857畝）。

其中，在延安的7宗開(kāi)發(fā)用地中，3塊為商業(yè)用地面積占整體的38.01%，4塊住宅用地面積則占了61.99%；而蘭州的28宗開(kāi)發(fā)用地中，17塊為商業(yè)和居住混合用地，為總面積的59.47%，10塊商業(yè)用地則為39.48%，僅有一塊用地為“文化設(shè)施用地”面積占比1.05%。

萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)拍下的延安7宗開(kāi)發(fā)用地

另一方面，投中網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)達(dá)在蘭州拿到的土地價(jià)格或低于同期拍賣(mài)價(jià)格。

萬(wàn)達(dá)拍下蘭州的地塊位于七里河區(qū)，總體均價(jià)為503萬(wàn)元/畝。而蘭州土地交易所信息顯示，5月30日蘭州乾盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司在七里河以2.3億元拍下了27畝居住用地，即平均一畝為851.85萬(wàn)元；3月6日，甘肅雅戈?duì)栁鞅敝脴I(yè)有限公司在七里河以4.536億元拍下55.5畝商業(yè)用地，平均一畝為817.3萬(wàn)元。而投中網(wǎng)根據(jù)3Fang.com數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年蘭州土地成交均價(jià)為288萬(wàn)元/畝。無(wú)論是商業(yè)用地還是居住用地，從當(dāng)前信息來(lái)看，萬(wàn)達(dá)在七里河拿到的土地價(jià)格都相對(duì)較低。

《財(cái)新周刊》在2012年的一篇報(bào)道就曾指出，為了建設(shè)萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假區(qū)，萬(wàn)達(dá)2010年先后拍下了當(dāng)?shù)?18塊土地，剔除22宗免費(fèi)劃撥的，剩余的地塊按南區(qū)、北區(qū)計(jì)算均價(jià)，分別為181元/平方米、204元/平方米，都低于當(dāng)?shù)氐幕鶞?zhǔn)地價(jià)。

事實(shí)上，萬(wàn)達(dá)在南昌打造文旅項(xiàng)目“萬(wàn)達(dá)城”之初，王健林就曾介紹，400億元總投資中約180億元用于200多萬(wàn)平方米的房地產(chǎn)和住宅寫(xiě)字樓。彼時(shí)王健林曾說(shuō)：“我不可能買(mǎi)地后靠文化旅游用20年來(lái)回收成本，中國(guó)的金融模式（指融資成本）不支持這種發(fā)展模式，在這個(gè)情況下，（資金）只能走銷(xiāo)售（房地產(chǎn)）一部分、融資一部分的路子"。

RGB睿標(biāo)環(huán)球執(zhí)行董事周洋告訴投中網(wǎng)，早期做文旅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商，關(guān)心的是如何包裝旅游資源的概念，可以更好地賣(mài)房。房子在當(dāng)下即使消費(fèi)品也是投資品。周洋說(shuō)，在萬(wàn)達(dá)推出長(zhǎng)白山的項(xiàng)目時(shí)，很多北京的投資者沒(méi)到現(xiàn)場(chǎng)就購(gòu)買(mǎi)了該項(xiàng)目配套的公寓。

僅從當(dāng)前萬(wàn)達(dá)在延安、蘭州拿地以及地塊的屬性來(lái)看，萬(wàn)達(dá)這兩個(gè)項(xiàng)目或依然以文旅為牽頭，再搭配周邊樓盤(pán)銷(xiāo)售。

對(duì)于上述8個(gè)項(xiàng)目文旅和商業(yè)住宅比例分布及其他相關(guān)問(wèn)題，截至發(fā)稿，投中網(wǎng)并未獲得萬(wàn)達(dá)方面的回復(fù)。

輕資產(chǎn)模式之“變”

不變的或許不僅僅是拿地模式。

王健林的文旅野心始于2009年。當(dāng)年，萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)白山國(guó)際度假區(qū)開(kāi)工。這是萬(wàn)達(dá)首次對(duì)旅游項(xiàng)目的嘗試。根據(jù)投中網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，自2009年至2017年7月10日，萬(wàn)達(dá)曾在武漢、南昌、廣州、成都、青島等多個(gè)城市布局19個(gè)文旅項(xiàng)目（包括宣布建設(shè)、正在建設(shè)和完成建設(shè)）。

2017年7月10日，對(duì)于萬(wàn)達(dá)文旅來(lái)說(shuō)，是一個(gè)重要的日子。這一天，萬(wàn)達(dá)突然宣布將13個(gè)文旅項(xiàng)目的91%股權(quán)以295.95億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)中國(guó)，同時(shí)融創(chuàng)中國(guó)承擔(dān)這些項(xiàng)目的現(xiàn)有全部貸款。

對(duì)此王健林當(dāng)時(shí)的說(shuō)法是：“轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目能大幅降低萬(wàn)達(dá)商業(yè)的負(fù)債，并進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)?！?/p>

王健林在2017年萬(wàn)達(dá)年度工作總結(jié)中曾這么定義輕資產(chǎn)模式：“萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)分為兩類(lèi)，一種叫做投資類(lèi)，一種叫做合作類(lèi)。投資類(lèi)就是別人出錢(qián)，萬(wàn)達(dá)幫別人找地、設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商、竣工運(yùn)營(yíng)后移交給別人，其中還有一個(gè)資本化程序。合作類(lèi)就是萬(wàn)達(dá)既不出錢(qián)，也不出地，覺(jué)得項(xiàng)目合適，跟別人簽合同，幫別人建設(shè)，建成后租金三七分成?！?/p>

按照當(dāng)時(shí)的協(xié)議，那批文旅項(xiàng)目出售后，由萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)，融創(chuàng)中國(guó)需要每年為每個(gè)項(xiàng)目支付5000萬(wàn)元品牌許可使用費(fèi)，周期20年。預(yù)計(jì)萬(wàn)達(dá)至少可以收回130億元。

但萬(wàn)達(dá)沒(méi)有將那批資產(chǎn)的“輕資產(chǎn)模式”進(jìn)行下去。2018年10月，它將整個(gè)文旅集團(tuán)和13個(gè)項(xiàng)目的管理公司一并出售給融創(chuàng)中國(guó)，后者可不再使用“萬(wàn)達(dá)”名號(hào)。對(duì)于原因，萬(wàn)達(dá)方面稱：“合同實(shí)際執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)，該合作模式確有諸多不便，項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理與投資方一致，對(duì)項(xiàng)目發(fā)展才更為有利?！?/p>

而當(dāng)時(shí)，萬(wàn)達(dá)還稱，今后將本著重資產(chǎn)、輕資產(chǎn)兩條腿走路的方針，繼續(xù)投資正在洽談的一批萬(wàn)達(dá)文化旅游城項(xiàng)目，其中輕資產(chǎn)萬(wàn)達(dá)城將選擇包括融創(chuàng)中國(guó)在內(nèi)的多個(gè)投資方進(jìn)行合作。

不過(guò)，僅從目前能獲得得信息上看，延安和蘭州項(xiàng)目從拿地形式上似乎與王健林當(dāng)時(shí)定義的“輕資產(chǎn)”模式不一致。而投中網(wǎng)從潮州市相關(guān)部門(mén)口中獲悉，萬(wàn)達(dá)目前已在湘橋區(qū)拿到了部分土地。不過(guò)，截至發(fā)稿，投中網(wǎng)未能在潮州土地交易網(wǎng)和國(guó)土局查得萬(wàn)達(dá)拿地相關(guān)信息。

國(guó)際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖告訴投中網(wǎng)，萬(wàn)達(dá)的輕資產(chǎn)模式目前或許是個(gè)“美好的愿望”。從融資渠道上看，地產(chǎn)公司原本就很難從銀行等金融機(jī)構(gòu)獲得融資，而且資產(chǎn)證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)更側(cè)重于相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)物業(yè)等不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)作為擔(dān)保。他認(rèn)為萬(wàn)達(dá)目前的金融業(yè)務(wù)能力還不足以支撐輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的模式。

實(shí)際上，萬(wàn)達(dá)至今已經(jīng)強(qiáng)調(diào)了5年要向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和去地產(chǎn)化轉(zhuǎn)型。2018年的年度工作總結(jié)上，王健林再次強(qiáng)調(diào)萬(wàn)達(dá)要以輕資產(chǎn)為主，但并非放棄重資產(chǎn)——要在有息負(fù)債總體逐年減少的情況下才做重資產(chǎn)。

“今年以后，新開(kāi)業(yè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)至少70%以上是輕資產(chǎn)，新開(kāi)業(yè)酒店原則上全是輕資產(chǎn)?！蓖踅×终f(shuō)。

戛然而止的首輪出征

雖然萬(wàn)達(dá)稱自己從未離開(kāi)“一直看好中國(guó)文化旅游行業(yè)的發(fā)展前景”。但將13個(gè)文旅項(xiàng)目賣(mài)給融創(chuàng)中國(guó)，曾一度被外界視為萬(wàn)達(dá)對(duì)文旅業(yè)務(wù)的暫停，而2018年9月“延安紅色旅游小鎮(zhèn)”框架協(xié)議的簽訂則被視為萬(wàn)達(dá)“重回文旅”。

自2009年長(zhǎng)白山國(guó)際度假區(qū)的試水，到2011年武漢中央文化區(qū)的正式進(jìn)軍，再到2013年全國(guó)陸續(xù)上馬的萬(wàn)達(dá)文化旅游項(xiàng)目——“萬(wàn)達(dá)城”。王健林始終對(duì)萬(wàn)達(dá)文旅保持高度重視。

“萬(wàn)達(dá)城”是萬(wàn)達(dá)的“第四代產(chǎn)品”。在萬(wàn)達(dá)首輪文旅項(xiàng)目中，除了早期的長(zhǎng)白山國(guó)際度假區(qū)、武漢中央文化區(qū)、西雙版納國(guó)際度假區(qū)和青島東方影都外，其余15個(gè)項(xiàng)目均被統(tǒng)稱為“萬(wàn)達(dá)城”。

對(duì)于萬(wàn)達(dá)城王健林曾滿懷期待，他公開(kāi)宣稱，萬(wàn)達(dá)城將被快速?gòu)?fù)制到多地，到2020年前會(huì)在全國(guó)完成15～20個(gè)萬(wàn)達(dá)城項(xiàng)目。2016年，第一批萬(wàn)達(dá)城開(kāi)業(yè)前后，王健林甚至叫板上海迪士尼樂(lè)園，號(hào)稱要讓迪士尼中國(guó)在未來(lái)10～20年都無(wú)法盈利。

2017年7月10日，萬(wàn)達(dá)宣布將13個(gè)文旅賣(mài)給融創(chuàng)中國(guó)則成為萬(wàn)達(dá)文旅首輪出征的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。這似乎是一個(gè)匆忙的決定。就在一個(gè)星期前（2017年7月4日），王健林才剛出現(xiàn)在云南昆明與當(dāng)?shù)匦己灱s三個(gè)投資項(xiàng)目，其中就包括計(jì)劃總投資320億元的昆明萬(wàn)達(dá)城。而在一個(gè)星期后，昆明萬(wàn)達(dá)城項(xiàng)目被包含在13個(gè)項(xiàng)目之中賣(mài)給了融創(chuàng)中國(guó)。

除去上述轉(zhuǎn)手賣(mài)出的項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目還剩長(zhǎng)白山國(guó)際度假區(qū)、武漢中央文化區(qū)兩個(gè)已經(jīng)開(kāi)業(yè)的旅游項(xiàng)目，和曾宣布要在烏魯木齊、西安、惠州、長(zhǎng)沙四地建設(shè)的“萬(wàn)達(dá)城”。

投中網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，這些項(xiàng)目也并不樂(lè)觀：長(zhǎng)白山國(guó)際度假區(qū)或已被萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)手他人，武漢中央文化區(qū)的重點(diǎn)旅游項(xiàng)目仍處在停業(yè)狀態(tài)，而其他四地曾宣布要建設(shè)的“萬(wàn)達(dá)城”目前似乎沒(méi)有新的進(jìn)展。

長(zhǎng)白山國(guó)際度假區(qū)是萬(wàn)達(dá)最早的旅游項(xiàng)目，不過(guò)該度假村或已易主。根據(jù)工商資料顯示，該度假區(qū)的主要運(yùn)營(yíng)公司“長(zhǎng)白山國(guó)際度假區(qū)開(kāi)發(fā)有限公司”已于2017年6月被萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)讓給大連本地一房地產(chǎn)公司。

占地面積1.8平方公里的武漢中央文化區(qū)，作為當(dāng)時(shí)萬(wàn)達(dá)的全新生態(tài)，其中重要項(xiàng)目之一“武漢萬(wàn)達(dá)電影樂(lè)園”已于2016年7月31日宣布暫停營(yíng)業(yè)。當(dāng)時(shí)，該電影樂(lè)園稱將進(jìn)行全面升級(jí)改造。不過(guò)，投中網(wǎng)從該電影樂(lè)園一前員工和萬(wàn)達(dá)武漢一相關(guān)工作人員口中得知，該電影樂(lè)園還處于停業(yè)狀態(tài)，“沒(méi)有人去裝修，就放在哪里?！?/p>

而除此之外，烏魯木齊等四地宣布要建的萬(wàn)達(dá)城項(xiàng)目，從公開(kāi)渠道目前尚未見(jiàn)更多進(jìn)展。

2017年3月，萬(wàn)達(dá)宣布萬(wàn)達(dá)文化旅游城項(xiàng)目即將進(jìn)駐惠州大亞灣西區(qū)。根據(jù)當(dāng)時(shí)協(xié)議顯示，項(xiàng)目總投資規(guī)模約800億元，是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)目前最大單筆文體旅游項(xiàng)目。不過(guò)投中網(wǎng)從大亞灣招商局處了解到，這一項(xiàng)目還處于簽訂框架協(xié)議階段（且約定時(shí)間已經(jīng)到期），至于后續(xù)該招商局需要進(jìn)一步與萬(wàn)達(dá)方面討論。

2017年4月，烏魯木齊白鳥(niǎo)湖萬(wàn)達(dá)文化旅游城舉行開(kāi)工儀式。根據(jù)當(dāng)時(shí)介紹，該項(xiàng)目占地約100公頃，建筑面積40萬(wàn)平方米，總投資98億元。而投中網(wǎng)從烏魯木齊白鳥(niǎo)湖新區(qū)一工作人員處獲悉，這一項(xiàng)目已于2017年擱淺。

2017年6月，萬(wàn)達(dá)宣布計(jì)劃總投資660億元的萬(wàn)達(dá)城宣布將落戶西安浐灞生態(tài)區(qū)。投中網(wǎng)從西安市浐灞生態(tài)區(qū)管委會(huì)一工作人員處了解到，這一項(xiàng)目還未落地，“經(jīng)過(guò)很多波折，也一直在開(kāi)會(huì)探討這個(gè)項(xiàng)目?！?/p>

3000億元資金從何而來(lái)？

2017年是萬(wàn)達(dá)關(guān)鍵的一年。王健林曾坦言：“2017年對(duì)萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō)是非常難忘的一年，經(jīng)歷了風(fēng)波，也承受了一些磨難?！?/p>

這一年萬(wàn)達(dá)開(kāi)始出售旗下資產(chǎn)，包括上文提及的13個(gè)文旅項(xiàng)目在內(nèi)。但這一年售出的資產(chǎn)還不足以讓萬(wàn)達(dá)走出流動(dòng)性危機(jī)。2018年1月，王健林曾表示打算用2～3年時(shí)間負(fù)債降至絕對(duì)安全水平。

也是在這一年的年會(huì)上，王健林提到“每個(gè)萬(wàn)達(dá)城需要七八年有息負(fù)債才能往下走，十幾年才能收回投資。十幾個(gè)項(xiàng)目疊加在一起，雖然通過(guò)銷(xiāo)售物業(yè)能回收大部分現(xiàn)金，但至少五六年內(nèi)，十三個(gè)（項(xiàng)目）每年凈增1000億負(fù)債，壓力相當(dāng)大?！?/p>

那么，現(xiàn)在新增的8個(gè)包括文旅在內(nèi)的投資項(xiàng)目，如果沒(méi)有合作出資方（因目前尚未公布），宣布總計(jì)劃投入的3000億元資金將從何而來(lái)，這又將多大程度提高萬(wàn)達(dá)的有息負(fù)債？

值得注意的是，萬(wàn)達(dá)的有息負(fù)債規(guī)模仍然比較大——盡管王健林聲稱2018年萬(wàn)達(dá)的有息負(fù)債同比2017年減少約30%。目前僅萬(wàn)達(dá)商管而言，據(jù)上海清算所披露的其2018年年報(bào)顯示，2018年該公司的有息負(fù)債為1924.39億元，2020年1月前至少要還210.27億元。而截至2018年末，萬(wàn)達(dá)商管的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅為773.53億元，比年初少了375.91億元。

對(duì)此，投中網(wǎng)向萬(wàn)達(dá)咨詢其資金來(lái)源以及項(xiàng)目規(guī)劃。截至發(fā)稿，投中網(wǎng)未能獲得萬(wàn)達(dá)方面回復(fù)。

另一方面，多位分析師也向投中網(wǎng)表示，文旅項(xiàng)目本是微利生意，而且投入回報(bào)周期長(zhǎng)，無(wú)法與住宅銷(xiāo)售相比。

“早期做文旅的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更多是為了拿到更多的地，但實(shí)際可能并沒(méi)有在做文旅，”RET睿意德上海策略顧問(wèn)總經(jīng)理周長(zhǎng)青告訴投中網(wǎng)。

黃立沖則告訴投中網(wǎng)，2017年萬(wàn)達(dá)出售的酒店和13個(gè)項(xiàng)目是其相對(duì)優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。以至于當(dāng)年SOHO中國(guó)的潘石屹在SOHO招標(biāo)會(huì)上，調(diào)侃萬(wàn)達(dá)六折出售項(xiàng)目時(shí)說(shuō)，“以為自己看錯(cuò)了數(shù)字。”

對(duì)于萬(wàn)達(dá)新一輪在文旅上的投資，黃立沖進(jìn)一步表示，“現(xiàn)在萬(wàn)達(dá)能拿到的文旅資源不如從前，而且靠文旅買(mǎi)房會(huì)越來(lái)越難?！?/p>

最直接的變化是中國(guó)對(duì)文旅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)出臺(tái)多部指導(dǎo)意見(jiàn)，要求文旅、文化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要“去地產(chǎn)化”。比如，2018年4月國(guó)家發(fā)改委等五部委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范主題公園建設(shè)發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》，即開(kāi)發(fā)商不得通過(guò)調(diào)整規(guī)劃為主題公園項(xiàng)目配套房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，主題公園周邊的酒店、餐飲、購(gòu)物和住宅必須單獨(dú)供地、單獨(dú)審批，不得與主題公園捆綁供地、捆綁審批。

這意味著，原本開(kāi)發(fā)商可以利用地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、或銷(xiāo)售住宅樓盤(pán)以快速回籠文旅的資金方式或被切斷。

“更考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商對(duì)文旅項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)能力了?！敝苎笙蛲吨芯W(wǎng)表示。新的政策更側(cè)重新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金儲(chǔ)備和融資能力有了更高的要求。

但黃立沖對(duì)此持有不同看法，他認(rèn)為開(kāi)發(fā)商的操盤(pán)能力并非決定文旅項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素，而是要看地方政府如何推動(dòng)項(xiàng)目。他告訴投中網(wǎng)，萬(wàn)達(dá)在經(jīng)歷2017年的流動(dòng)性危機(jī)后，再次投資文旅的策略或許和此前一輪并不相同?！八嗟仄鹾狭说胤秸男枨蟆！秉S說(shuō)。

縱觀萬(wàn)達(dá)新一輪文旅所投資的城市：潮州屬于海上“一帶一路”城市；沈陽(yáng)地屬東北三省，是近期國(guó)家大力推動(dòng)發(fā)展的地區(qū)；貴州、延安、蘭州以及四川，它們是西部地區(qū)的省份和城市，而這正是近期文化旅游部發(fā)布的《文化產(chǎn)業(yè)促進(jìn)法（草案征求意見(jiàn)稿）》所提及的：支持中西部地區(qū)開(kāi)展文化產(chǎn)業(yè)合作和扶持。

*本文來(lái)源：投中網(wǎng)，作者：林桔、陳姿羊，原標(biāo)題：《萬(wàn)達(dá)3000億走“回頭路”：輕資產(chǎn)模式成謎 拿地建房還是關(guān)鍵？》。