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7月24日，執(zhí)惠“文旅研習(xí)舍”線上公開課邀請(qǐng)到了中國(guó)第一代島主、全球華人島主聯(lián)盟發(fā)起人林東進(jìn)行主題分享。本次分享中，林東從如何購(gòu)買海島、如何構(gòu)建高端度假休閑島嶼、中國(guó)無(wú)人島開發(fā)應(yīng)該如何走出困境，以及中國(guó)特色島嶼開發(fā)思路等層面，闡述了目前全球海島與私人島嶼現(xiàn)狀，并深度探討了海島投資與開發(fā)路徑。

林東表示，目前世界上有五萬(wàn)多個(gè)海島，適合居住的島嶼只有5%，市場(chǎng)份額最大的是美國(guó)和加拿大地區(qū)。在國(guó)際海島購(gòu)買和投資上，他看好兩個(gè)方面，一是便宜的私人度假海島，投資不高，建設(shè)成本比較低，另外是大型海島房地產(chǎn)。

對(duì)于中國(guó)無(wú)人島的開發(fā)，林東認(rèn)為，應(yīng)該從幾個(gè)方面進(jìn)行完善，包括法律法規(guī)完善、解決加快歷史問(wèn)題、促進(jìn)大企業(yè)積極參與、允許海島開發(fā)房地產(chǎn)、全民參與海島建設(shè)。他表示，中小民營(yíng)企業(yè)應(yīng)該聯(lián)合投資，一起成立海島投資基金和國(guó)企合作。個(gè)人如果想?yún)⑴c海島投資，可以往民宿方向，改造海島民宿成本和山里民宿差不多，非常具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

大家好，很高興能在執(zhí)惠文旅研習(xí)舍平臺(tái)分享全球華人島主聯(lián)盟和島主的一些經(jīng)驗(yàn)和想法。我今天分享的主題是《世界與中國(guó)私人島嶼》。首先介紹幾個(gè)概念。

“島主”，即島的主人，我們島主聯(lián)盟的定義，狹義上是指擁有30年以上島嶼使用期，以旅游開發(fā)、休閑度假為目的人?！八饺藣u嶼”是個(gè)人擁有一個(gè)完整的島嶼，以私人享受和度假為主。國(guó)內(nèi)和國(guó)外政策不同，國(guó)內(nèi)私人島嶼不多，在發(fā)達(dá)國(guó)家，私人島嶼是最頂級(jí)的奢侈品，島上有私人飛機(jī)、游艇，還有私人高爾夫球場(chǎng)。

“無(wú)人島”是國(guó)內(nèi)定義的海島，是指無(wú)戶籍居民登記的海島，并不是沒(méi)有人的海島?！坝芯用窈u”是相當(dāng)于無(wú)人島來(lái)講的，它是有戶籍人口登記的海島，也有一些有居民海島沒(méi)有人居住了，登記的戶籍人口不住島上。

全球華人島主聯(lián)盟是全球華人島嶼投資者圈子，聯(lián)盟聯(lián)系了二百多個(gè)島主，還有一千多個(gè)島嶼投資者，正在爭(zhēng)取在香港、新加坡成立組織，以便更好地參與全球海島投資開發(fā)。未來(lái)還會(huì)聯(lián)合更多的島主，更多的行業(yè)，更多的團(tuán)隊(duì)，更多的企業(yè)，共同打造一個(gè)全球海島投資的航母艦隊(duì)。

全球海島價(jià)格概述

私人小島交易主要分為兩種，一種是 freehold，一種是leasehold。

前者意味著永久產(chǎn)權(quán)，島上的土地和任何建筑物都完全屬于買主，美洲、加勒比海地區(qū)和歐洲，大部分都屬于這種產(chǎn)權(quán)。

后者意味著租賃產(chǎn)權(quán)，交易者只是臨時(shí)占有該島嶼。這種產(chǎn)權(quán)的島嶼相對(duì)便宜。亞洲和大洋洲的部分國(guó)家，非本國(guó)居民購(gòu)買島嶼，只允許采取租賃的形式，產(chǎn)權(quán)在10-99年不等。

具體來(lái)看：

北美地區(qū)，代表國(guó)家有美國(guó)和加拿大，價(jià)格區(qū)間一般在25萬(wàn)美元到1000萬(wàn)美元。購(gòu)買這些地區(qū)的海島，它的好處是政策比較穩(wěn)定，交易相對(duì)成熟，另外，加拿大和美國(guó)可以為外國(guó)投資者提供永久產(chǎn)權(quán)。

南太平洋地區(qū)，代表國(guó)家有澳洲、斐濟(jì)、法屬波利尼西亞、湯加、瓦努阿圖等。這個(gè)地區(qū)的海島是最貴的地區(qū)之一，大部分區(qū)域?qū)儆谧赓U產(chǎn)權(quán)。

中美洲地區(qū)，代表國(guó)家有巴拿馬、哥斯達(dá)黎加、洪都拉斯、尼加拉瓜等。巴拿馬是中美洲地區(qū)最合適交易的市場(chǎng)，金融業(yè)、法律、交通、醫(yī)療都很完備。另外，某些中美洲地區(qū)的價(jià)格會(huì)大大低于加勒比地區(qū)國(guó)家。

加勒比海地區(qū)，代表國(guó)家有巴哈馬?；旧?，一說(shuō)起私人小島，最先想到的就是加勒比地區(qū)。約翰尼·德普、大衛(wèi)·科波菲爾等諸多名人都在這個(gè)地區(qū)買了私人島嶼。此外，巴哈馬是世界上最成熟的私人島嶼交易市場(chǎng)，且數(shù)量最多，這個(gè)地方毗鄰美國(guó)，旅游業(yè)發(fā)達(dá)。除巴哈馬以外，加勒比地區(qū)的其他國(guó)家可售的島嶼并不多，大部分巴哈馬島嶼都是永久產(chǎn)權(quán)。

亞洲地區(qū)，代表國(guó)家有東南亞，泰國(guó)、馬來(lái)西亞、菲律賓。島嶼主要集中在東南亞那一塊，但每年流入市場(chǎng)可供交易的并不多，泰國(guó)和馬來(lái)西亞對(duì)國(guó)際投資者來(lái)說(shuō)是兩個(gè)最熱的市場(chǎng)，但由于近些年，東南亞旅游逐漸興起，這個(gè)地方的私人島嶼價(jià)格也水漲船高。菲律賓的島嶼價(jià)格比較低，但該地區(qū)政策的不確定性較大，可能出現(xiàn)政府出爾反爾的情況。

歐洲方面有地中海地區(qū)，比如希臘。還有英國(guó)不列顛群島，斯堪的納維亞群島，如挪威、瑞典、芬蘭的海灣。希臘的海島價(jià)格在200萬(wàn)美元至2500萬(wàn)美元之間，不列顛群島的價(jià)格一般是400萬(wàn)美元起，北歐的一些島嶼價(jià)格比較低，有些甚至低于100萬(wàn)美元。

目前世界上有五萬(wàn)多個(gè)海島，適合居住的島嶼只有5%。市場(chǎng)份額最大的是美國(guó)和加拿大地區(qū)，這兩個(gè)地方的本土賣家也占大多數(shù)，而加勒比地區(qū)、中美洲、南美洲及大洋洲地區(qū)，大部分買家是外國(guó)人。加拿大的島嶼供給量非常大，而且是在全世界是非常便宜的。

在國(guó)際海島購(gòu)買和投資上，我們看好兩個(gè)方面，一是便宜的私人度假海島，因?yàn)橥顿Y不高，建設(shè)成本比較低，還有一個(gè)是大型海島房地產(chǎn)。我們一般選擇合作開發(fā)，以便減輕成本和建立良好的當(dāng)?shù)仃P(guān)系，而且基本上和華人華裔島主合作。

世界私人島嶼

世界上的私人島嶼超過(guò)兩千個(gè)，他們的收益就是高端出租，一般都是一個(gè)星期以上。但是按資本投入算，收益是非常低的。

目前國(guó)際上著名的私人島嶼有以下幾個(gè)：

1、塞拉爾沃島。塞拉爾沃島位于墨西哥下部沿岸科特斯海上的塞拉爾沃海峽，占地60平方英里，是還沒(méi)有被開發(fā)過(guò)的的一塊土地。這里曾是一座火山，所以現(xiàn)在有著山一樣的外形。島上有幾棟大房子，但是肯定沒(méi)有鄰居。那里是典型的墨西哥式天氣，細(xì)軟的沙灘和充足的陽(yáng)光，還有最重要的完全的隱私，因?yàn)檫@里距離大陸還有30英里。所以它的售價(jià)也是成正比的到達(dá)了3.5億美元。

2、甘藍(lán)島。甘藍(lán)島位于巴哈馬群島伊柳塞拉北部的內(nèi)灣，那里有世界著名的北梭魚淺灘，該島占地35英畝，是一座個(gè)人享有完全繼承權(quán)的私家小島。該島有24處丘陵，三個(gè)沙灘，和一處受保護(hù)的拋錨區(qū)。大面積的植被覆蓋和大量稀有的野生動(dòng)物讓這里成為了最具自然氣息的私人島嶼。這個(gè)私人小島的售價(jià)是2500萬(wàn)美元。

3、薩菲拉杜拉島。薩菲拉杜拉島坐落于西班牙圣米格爾灣，緊鄰伊維薩島北海岸。整個(gè)島嶼占地14英畝，被修建成了一個(gè)功能齊全，設(shè)施完備的度假圣地。一年365天，在這里300天都是陽(yáng)光普照的，還能看到絕美的地中海風(fēng)景?？赡艽蠖鄶?shù)人窮盡一生也不會(huì)來(lái)這里，哪怕度假，因?yàn)楦哌_(dá)23萬(wàn)美金的周租金可沒(méi)幾個(gè)人承受得了。售價(jià)更是高達(dá)3970萬(wàn)美元。

4、內(nèi)克爾島。擁有維京唱片等一系列公司的的超級(jí)巨頭理查德·布蘭森在19世紀(jì)70年代時(shí)將內(nèi)克爾島據(jù)為己有，賦予了小島一定的高度，查理將這里建造成了一個(gè)舉世無(wú)雙的超級(jí)度假村，并以每周32萬(wàn)9千美元的價(jià)格對(duì)外出租。內(nèi)克爾島位于加勒比海之上，周圍分布著一個(gè)珊瑚礁和豐富多樣的海洋動(dòng)植物。這里是搖滾巨星的狂歡地，好萊塢名流的聚集處，Google創(chuàng)始人佩奇也曾在這里完婚。

那么，私人島嶼和旅游島嶼有什么不同呢？私人島嶼一般建筑非常少的，接待客人不多，而旅游島嶼是按規(guī)劃，按接待能力來(lái)建設(shè)的。

中國(guó)無(wú)人島開發(fā)應(yīng)該如何走出困境？

中國(guó)海島眾多，面積大于500平方米的海島就有6500多個(gè)。無(wú)人島的開發(fā)，在國(guó)內(nèi)有過(guò)先例，但從沿海各地二三十年間的嘗試看，海島投資動(dòng)輒花費(fèi)千萬(wàn)元，多數(shù)收效并不理想。資料顯示，目前中國(guó)無(wú)居民海島有6500多個(gè)，約占全國(guó)海島總數(shù)的93.8%。除了海南，一些沿海省份早年都已嘗試去開發(fā)無(wú)人島，曾在2003年和2005年有過(guò)兩度熱潮外，政府部門一度叫停無(wú)人島開發(fā)。

中國(guó)無(wú)人島開發(fā)利用歷史較長(zhǎng)，相關(guān)保護(hù)法律卻頒布較晚，后來(lái)才有了海島保護(hù)法、海島證。

寧波大羊嶼、旦門山島、福建連江縣洋嶼島，這三個(gè)無(wú)人島大家應(yīng)該都知道。

寧波大羊嶼位于浙江省寧波市象山縣大目灣新城東南部，入選了2011年首批開發(fā)無(wú)人島名錄，是2011年4月中國(guó)國(guó)家海洋局公布的首批176個(gè)可開發(fā)無(wú)居民海島中首個(gè)公開拍賣出讓使用權(quán)的無(wú)人島。同年11月11日，寧波高寶投資有限公司以2000萬(wàn)元的競(jìng)拍價(jià)取得了該島50年使用權(quán)。海島的出讓面積為376畝，可建設(shè)用地為95.3畝，整體開發(fā)預(yù)計(jì)將投入資金5億元。

旦門山島是寧波市象山縣東南的一座無(wú)居民小島，2011年11月8日，成為中國(guó)首個(gè)有明確使用權(quán)的無(wú)居民海島，而獲得該島使用權(quán)證書的是寧波龍港實(shí)業(yè)有限公司。

中國(guó)無(wú)人島開發(fā)應(yīng)該如何走出困境呢？我認(rèn)為主要有幾個(gè)方面：1、法律法規(guī)完善，2、解決加快歷史問(wèn)題，3、大企業(yè)積極參與，4、允許海島開發(fā)房地產(chǎn)，5、全民參與海島建設(shè)。

關(guān)于特色島嶼的開發(fā)思路，馬爾代夫的“一島一世界”，舟山提出的“一島一特色”都是可以學(xué)習(xí)的方法。開發(fā)定位和方向上有幾個(gè)方面：民宿方向、高端方向(私人島嶼) 、創(chuàng)業(yè)島.黑科技島.基金島、科技應(yīng)用(裝配式建筑).智能飛行器、海島軟環(huán)境特色、網(wǎng)紅島。

我認(rèn)為，中小民營(yíng)企業(yè)應(yīng)該聯(lián)合投資，一起成立海島投資基金和國(guó)企合作。個(gè)人如果想?yún)⑴c海島投資，我認(rèn)為可以往民宿方向。我個(gè)人非?？春煤u民宿，因?yàn)樾陆ㄔO(shè)海島酒店成本比城市新建設(shè)酒店價(jià)格貴幾倍，改造海島民宿成本和山里民宿差不多，所以海島民宿非常有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的。好了，我的分享就到這里，謝謝大家。

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