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登錄2013年,在華東有這么一個(gè)地方,92畝地337套聯(lián)排別墅,只賣了7套房,均價(jià)才8000元/平方就捂盤停售了。在這種情況下,投資者被市場(chǎng)押向了文旅投資的方向。
2017年1月,中央一號(hào)文件出現(xiàn)的“田園綜合體”一詞,正是由這個(gè)曾經(jīng)被迫捂盤的地方首創(chuàng)。憑借相鄰的195畝示范區(qū)的文旅規(guī)劃,實(shí)現(xiàn)了20萬人次的年客流量,人均客單價(jià)達(dá)到118元,年?duì)I收創(chuàng)下4838萬!剩下的300多套別墅均價(jià)提升到1.8萬/平方,真正的有價(jià)無房!
這是一個(gè)地產(chǎn)商以“振興鄉(xiāng)村”的初心實(shí)踐出來的項(xiàng)目——無錫陽山的“田園東方蜜桃村”,這更是一個(gè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型文旅運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目,它讓一座靜態(tài)的郊區(qū)城鎮(zhèn)成為一個(gè)擁有活躍消費(fèi)力的城鎮(zhèn),這才是特色小鎮(zhèn)中市場(chǎng)力超越政府力的榜樣。
田園東方蜜桃村,位于享有“中國(guó)水蜜桃之鄉(xiāng)”美譽(yù)的無錫市惠山區(qū)陽山鎮(zhèn)。作為田園東方的第一個(gè)鄉(xiāng)村度假區(qū)項(xiàng)目,自2013 年4月初啟動(dòng)建設(shè),到2014 年3 月28 日正式開業(yè),至今已有5年多的時(shí)間,近兩年更處于持續(xù)勃發(fā)的階段。
2017年蜜桃村總接待人數(shù)為19萬7400人,2018 年有小幅度增長(zhǎng),客流提升至20余萬人。2017年,不含政策性補(bǔ)貼,全年總收入共計(jì)3970 萬,GOP率(營(yíng)業(yè)毛利率)為19.7%。到2018 年,全年總收入增長(zhǎng)至4838 萬,GOP率增長(zhǎng)至33%。
收入占比達(dá)66%的酒店溫泉版塊,其2017 年入住率做到了53%-56%,2018年則穩(wěn)定在61%以上。值得一提的是,一般行業(yè)內(nèi)入住率達(dá)到50%已默認(rèn)為優(yōu)秀線,55%屬于極優(yōu)秀,61%基本就不可能再突破了。其房效更達(dá)到680元/夜,在江蘇省排名前十。
這些數(shù)據(jù)標(biāo)志著無錫田園東方蜜桃村憑借文旅規(guī)劃,已成為一個(gè)高收益的田園度假區(qū)項(xiàng)目,一舉從無錫郊區(qū)小鎮(zhèn)成功轉(zhuǎn)型為華東地區(qū)最大的田園親子度假村。究其成功要素有四點(diǎn):
1.借勢(shì):地處華東旅游大省的大流量地緣優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目2小時(shí)半徑覆蓋長(zhǎng)三角城市群中最主要的上海,以及南京、杭州、蘇州常熟、湖州等主要市場(chǎng)。
△ 田園東方蜜桃村區(qū)位圖
2.轉(zhuǎn)化:華東地區(qū)高頻率的旅游度假習(xí)慣的人緣與機(jī)源優(yōu)勢(shì)。華東地區(qū)向來是海內(nèi)外旅游的主要客源地。不僅由于該區(qū)域在綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力、交通通達(dá)能力等各方面都具有優(yōu)勢(shì),同時(shí)人們的旅游觀念更先進(jìn),收入水平也能支持其更高頻率的出游需求。
△ 田園東方蜜桃村客源地占比
3.挖掘:占有在地資源“水蜜桃”,并以此打造了文化識(shí)別IP。
4.創(chuàng)造:精準(zhǔn)定位親子度假目標(biāo)人群,以“蜜桃村”的符號(hào),衍生旅游體驗(yàn),開創(chuàng) “文旅+農(nóng)業(yè)+新社區(qū)“的田園度假區(qū),并帶動(dòng)地產(chǎn),創(chuàng)造田園綜合體產(chǎn)業(yè)雛形,以無比精細(xì)化的“控制性”運(yùn)營(yíng)能力創(chuàng)造資源經(jīng)營(yíng)效率優(yōu)勢(shì)。
其中,第三點(diǎn)體現(xiàn)了“田園東方蜜桃村”真正的核心文旅規(guī)劃能力,而第四點(diǎn)作為它的商業(yè)運(yùn)營(yíng)邏輯創(chuàng)造了經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。它的商業(yè)模型立足點(diǎn)為“盈利來自可控性”,嚴(yán)格選擇市場(chǎng),而非被市場(chǎng)選擇。以年度20萬人為核心客群容量,以7:3:10的結(jié)構(gòu)(7萬住客,3萬企業(yè)考察客戶,10萬市場(chǎng)用戶)嚴(yán)格控制投入產(chǎn)出,從而實(shí)現(xiàn)了如上所提的高效經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù),打造出了華東最大親子鄉(xiāng)村旅游度假區(qū)。在195畝的無錫“田園東方蜜桃村”創(chuàng)造了“文旅+農(nóng)業(yè)+新社區(qū)“田園綜合體樣板,體現(xiàn)了“地雖然小,文化體驗(yàn)多,收益剛性強(qiáng)”。
“選擇鄉(xiāng)村度假區(qū)業(yè)態(tài),而非農(nóng)業(yè)觀光景區(qū)”的頂層戰(zhàn)略
1、成熟的目標(biāo)市場(chǎng)定位規(guī)劃才是實(shí)現(xiàn)景區(qū)收入指標(biāo)的硬核
項(xiàng)目規(guī)劃之初,田園東方蜜桃村就明確了親子市場(chǎng)定位。通過2018年經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)就可看出,0-3歲的親子家庭占比為總客流8%,3-12歲占比為68%,0-12歲親子家庭總量高達(dá)76%,這是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的親子型項(xiàng)目。而其親子市場(chǎng)對(duì)應(yīng)的父母親則是25-40歲社會(huì)高薪及白領(lǐng)人群,作為主要消費(fèi)人群足以支撐起項(xiàng)目的消費(fèi)。
2、概念規(guī)劃為市場(chǎng)目標(biāo)服務(wù),以度假為盈利核心規(guī)劃3大業(yè)態(tài)滿足8大游客期待
田園東方蜜桃村一期項(xiàng)目,占地面積共計(jì)287畝,主要包括195畝的示范區(qū)(混合用地)和92畝的新社區(qū)(國(guó)有建設(shè)用地)。土地資源不多的情況下,田園東方根據(jù)親子目標(biāo)人群的市場(chǎng)規(guī)劃,將示范區(qū)規(guī)劃了四大板塊,分別為擁有“四季花海”的自然風(fēng)貌區(qū)、核心商業(yè)區(qū)、無動(dòng)力樂園區(qū)(寵萌樂園、攀爬樂園)、酒店溫泉區(qū)。
△ 田園東方蜜桃村導(dǎo)覽圖
同時(shí),田園東方蜜桃村打造了以文旅為核心的“文旅+農(nóng)業(yè)+新社區(qū)”的地產(chǎn)文旅化的“田園綜合體”產(chǎn)業(yè)模型。通過結(jié)合在地農(nóng)業(yè)資源“水蜜桃”以及華東市場(chǎng)2小時(shí)客群優(yōu)勢(shì),以鄉(xiāng)村度假區(qū)業(yè)態(tài)迎合親子市場(chǎng), 以“住宿業(yè)態(tài)”作為0-12歲親子家庭的核心盈利點(diǎn),輔以“游樂+商業(yè)業(yè)態(tài)”作為“住宿”收益的配套休閑產(chǎn)品,一次性滿足消費(fèi)者“看、學(xué)習(xí)、了解、玩耍、放松、收集、吃、購(gòu)”8大期待。
由此,田園東方蜜桃村建立了鮮明的“用田園特色自然風(fēng)貌吸引親子家庭的酒店度假村”市場(chǎng)定位。這一定位,可以作為KPI分解到每一個(gè)管理任務(wù)及考評(píng)指標(biāo)中,并不斷累積成為獨(dú)特的品牌資產(chǎn),以其可復(fù)制的模式進(jìn)行規(guī)?;臄U(kuò)張。從而完成了如今全國(guó)5大項(xiàng)目的復(fù)制鋪設(shè),組成了內(nèi)涵豐富的功能群落,完整呈現(xiàn)了田園人居生活。
△ 田園東方全國(guó)5大項(xiàng)目落位圖
源于農(nóng)業(yè),但又高于農(nóng)業(yè)的文化創(chuàng)意策劃
無錫陽山素有“中國(guó)水蜜桃之鄉(xiāng)”的美譽(yù)。田園東方想要挖掘在地資源“水蜜桃”不難,但將其打造為具有吸附力的“水蜜桃文化IP”很難。經(jīng)過5年的運(yùn)營(yíng),田園東方蜜桃村的“水蜜桃文化”已經(jīng)具備了獨(dú)特的文化屬性去支撐IP的市場(chǎng)獨(dú)占性。在文化打造上,田園東方蜜桃村的舉措有三:
1、大力開發(fā)以水蜜桃為核心的文化衍生品
水蜜桃與其他所有一產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品一樣,受制于生長(zhǎng)、賞花、采摘等自然周期,僅僅通過售賣特產(chǎn)的方式顯然周期過短且產(chǎn)值偏低。所以,需要通過二產(chǎn)加工以文化衍生品的形態(tài)使其全年可售,并提升其產(chǎn)業(yè)附加值。田園東方蜜桃村所做的就是,深挖水蜜桃文化,大力研發(fā)了桃花酒、蜜桃豬、桃膠、桃葉、桃木等文化衍生品。
2、將水蜜桃相關(guān)農(nóng)事活動(dòng)儀式化、內(nèi)涵化
例如,田園東方蜜桃村已持續(xù)舉辦6年的“點(diǎn)花祈?!敝黝}活動(dòng),就是取自傳統(tǒng)的人工授粉這一農(nóng)事活動(dòng)。
雖然經(jīng)過品種改良的水蜜桃早已不用人工授粉,但增添了“夫妻求子、年輕人求桃花運(yùn)、兒童求平安”等文化寓意的“點(diǎn)花祈福”,從農(nóng)事活動(dòng)升級(jí)為有儀式感、參與感的文化主題活動(dòng),為蜜桃村帶來了50萬左右的客流。這是文化的趨同作用,足以可見文化的影響力。
3、將農(nóng)業(yè)風(fēng)貌化,升級(jí)為四季可玩的親子體驗(yàn)
農(nóng)業(yè)的附加值是極低的,需要二產(chǎn)、三產(chǎn)帶動(dòng)才能促進(jìn)一產(chǎn)轉(zhuǎn)化。田園東方所做的就是通過景觀升級(jí)與主題規(guī)劃,挖掘特色農(nóng)業(yè)風(fēng)貌,勾勒出城市人對(duì)田園的向往。于是,蜜桃村在水蜜桃基礎(chǔ)上,創(chuàng)造了“春賞桃花,夏品蜜桃,秋日垂釣,冬泡溫泉”四季可玩的體驗(yàn)。
通過“水蜜桃”為核心,用文化衍生農(nóng)事活動(dòng),創(chuàng)造對(duì)城市親子客群的吸引力,讓無錫“田園東方蜜桃村”的田園二字從農(nóng)田成為景觀,成為風(fēng)貌,成為風(fēng)情,成為田園文化代表。
“從旅游到地產(chǎn),而非地產(chǎn)到旅游”的文旅化營(yíng)銷
田園東方蜜桃村自2013年獲得土地,通過“文旅+農(nóng)業(yè)+新社區(qū)”的運(yùn)營(yíng),逐步獲得社會(huì)的認(rèn)同,并在2017年1月的中央一號(hào)文件中才有了“田園綜合體”這一說法的普及。在這5年的運(yùn)營(yíng)中,田園東方蜜桃村的初心就是“與鎮(zhèn)共贏、與村共贏”,與村集體與村民共同富裕,響應(yīng)國(guó)家“鄉(xiāng)村振興”的號(hào)召,才真正走出了政商共贏的新局面。田園東方蜜桃村搭建與鄉(xiāng)村鄉(xiāng)民共贏的平臺(tái),讓村集體以土地作價(jià)入股,聯(lián)合成立公司。同時(shí)雇傭當(dāng)?shù)靥肄r(nóng)進(jìn)行生產(chǎn),雇傭鄉(xiāng)賢進(jìn)行原汁原味的講解,不僅解決了農(nóng)民收入問題,也獲得了當(dāng)?shù)卣c農(nóng)民的信任。
在以房地產(chǎn)思維進(jìn)行運(yùn)營(yíng)的早期,田園東方蜜桃村也走了不少?gòu)澛?。比?013年拿地初期,與萬科聯(lián)合共建房地產(chǎn),在推出95畝337套聯(lián)排別墅后,均價(jià)8000元僅售出7套就賣不動(dòng)了,只能捂盤停銷,被迫建配套做概念走向高效農(nóng)業(yè)這條路。也是這一轉(zhuǎn)折,才有了后期轉(zhuǎn)型文旅。在195畝的土地上做住宿配套,核心商業(yè)區(qū)應(yīng)運(yùn)而生,真正成為文旅運(yùn)營(yíng)商。而后300多套別墅在一年內(nèi)售罄,且均價(jià)達(dá)到了1.8萬元,真正實(shí)現(xiàn)了地產(chǎn)文旅化“文旅度假收入+地產(chǎn)收入“的雙重收益。
田園東方蜜桃村只是“田園綜合體”模式探索的領(lǐng)頭嘗鮮者。陽山鎮(zhèn)也因它創(chuàng)造的客流及社會(huì)輿論獲得雙重得益。從低端收入的原住民,到順應(yīng)旅游發(fā)展,創(chuàng)造了高消費(fèi)的旅居民,再形成常態(tài)高消費(fèi)的城鎮(zhèn)新住民,圍繞著蜜桃村一圈一圈產(chǎn)生了新城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)帶,創(chuàng)造了土地財(cái)政收入。這樣的人口質(zhì)量改造,為陽山鎮(zhèn)創(chuàng)造了一個(gè)發(fā)展的奇跡,市場(chǎng)力跨越了政府力,讓一個(gè)靜態(tài)的郊區(qū)城鎮(zhèn)成為一個(gè)活躍的消費(fèi)城鎮(zhèn),碧桂園、萬科的直接跟進(jìn),更是分享了“陽山鎮(zhèn)文旅化”后的高紅利。
改革都是倒逼出來的,回顧這五年,田園東方蜜桃村順應(yīng)市場(chǎng)壓力,不自覺地打造出了“文旅+農(nóng)業(yè)+新社區(qū)“的田園綜合體產(chǎn)業(yè)模型,企業(yè)本身也發(fā)生了巨大的角色改變,田園東方投資集團(tuán)從地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型為文旅運(yùn)營(yíng)商,再使田園東方品牌成為區(qū)域地產(chǎn)資源經(jīng)營(yíng)商,在全國(guó)4座城市鋪設(shè)了5個(gè)田園綜合體項(xiàng)目。無錫田園東方蜜桃村作為集團(tuán)第一個(gè)項(xiàng)目,其價(jià)值在于提供了“田園綜合體”項(xiàng)目模型,這個(gè)模型的發(fā)揚(yáng)光大,可能為“美麗鄉(xiāng)村”、“鄉(xiāng)村振興”國(guó)策落地可行提供了一個(gè)榜樣。
從田園綜合體的概念誕生,看中國(guó)文旅產(chǎn)業(yè)的走向
不是世界上所有的文旅,都直指地產(chǎn)快速增值快速套現(xiàn)。但在中國(guó)一定是。2019年文旅風(fēng)口處于所謂的“沒趕上城市化,必須趕上城鎮(zhèn)化”,大大小小的地產(chǎn)商前赴后繼投入文旅行業(yè),無非是相中地產(chǎn)的高回報(bào)。相比以前的文旅產(chǎn)業(yè)主體經(jīng)營(yíng)者,目前的短期地產(chǎn)套現(xiàn)會(huì)成為經(jīng)營(yíng)的第一指標(biāo),所以造成整個(gè)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)主體及目標(biāo)已經(jīng)發(fā)生明顯的變化,經(jīng)營(yíng)的短期效應(yīng)越發(fā)明顯。
當(dāng)下的文旅行業(yè)經(jīng)營(yíng)主體者逐漸分化為兩大類型:一、專業(yè)的文旅產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)者;二、地產(chǎn)文旅化經(jīng)營(yíng)者。其中產(chǎn)業(yè)以地產(chǎn)轉(zhuǎn)型者為主的也有兩個(gè)類型,地產(chǎn)型文旅企業(yè)以及文旅型地產(chǎn)企業(yè)。我們以2019年為界面,看一下目前中國(guó)文旅主體經(jīng)營(yíng)者的三個(gè)類型及其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn):
1、文旅專業(yè)化經(jīng)營(yíng)者
定義:以旅游為主業(yè),打造文旅運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)鏈,從電影娛樂中創(chuàng)IP,以“出版+樂園+消費(fèi)品+媒體”的模式收割I(lǐng)P的規(guī)模利潤(rùn),以“娛樂+旅游+傳媒”實(shí)現(xiàn)多元變現(xiàn)。即使有地產(chǎn),也是獨(dú)立投資運(yùn)營(yíng),不沿用旅游品牌,不影響文旅的游客體驗(yàn)。
以迪士尼、華強(qiáng)方特(蕪湖項(xiàng)目后的去地產(chǎn)化)、長(zhǎng)?。◤V州項(xiàng)目后的去地產(chǎn)化)為例,集團(tuán)經(jīng)營(yíng)主業(yè)為文旅,以主題景區(qū)經(jīng)營(yíng)收入為主營(yíng)收入。即便在開發(fā)主題樂園時(shí)擁有地產(chǎn)資源,但其地產(chǎn)大都采用獨(dú)立品牌運(yùn)營(yíng),目的是獲得地塊開發(fā)后期價(jià)值。
打造自有IP形成具有可識(shí)別的文旅品牌,實(shí)現(xiàn)在文旅產(chǎn)業(yè)鏈上精雕細(xì)琢,從景區(qū)延伸為度假區(qū)、文化娛樂品牌、傳媒產(chǎn)品等多終端IP收入。在所在區(qū)域上形成主題游樂巨無霸,并實(shí)現(xiàn)全國(guó)性布局的強(qiáng)大影響力。
2、地產(chǎn)文旅化經(jīng)營(yíng)者
1)文旅型地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者
定義:大文旅大地產(chǎn),擁有文旅行業(yè)流量變現(xiàn)的規(guī)模效益,更擁有地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)變現(xiàn)高回報(bào)。文旅項(xiàng)目與地產(chǎn)項(xiàng)目互為補(bǔ)充,卻各有核心資源定位,對(duì)地產(chǎn)的回報(bào)期是文旅開發(fā)雛形后進(jìn)入,收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)在文旅之上。
以華僑城系為代表,作為老牌文旅中央軍已實(shí)現(xiàn)“紅三代”戰(zhàn)略,從開創(chuàng)期華僑城是中國(guó)主題景區(qū)開創(chuàng)者,成長(zhǎng)期華僑城在2003年高舉“旅游+地產(chǎn)”模式,進(jìn)一步釋放了文旅業(yè)態(tài)的活力,實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。近年成熟期更是堅(jiān)持主動(dòng)承接國(guó)家大力發(fā)展“特色小鎮(zhèn)”戰(zhàn)略,提出“城鎮(zhèn)化+金融化+互聯(lián)網(wǎng)化”,從文化地產(chǎn)商轉(zhuǎn)身為城市區(qū)域資源整合商,結(jié)合“旅游流量發(fā)動(dòng)機(jī)”的市場(chǎng)能力,捆綁全國(guó)優(yōu)質(zhì)城市城鎮(zhèn)文化資源,快速轉(zhuǎn)化地產(chǎn),成為流量、利潤(rùn)的行業(yè)之王。
全國(guó)第四的中華恐龍園也是這一類的典型企業(yè),除了核心的“中華恐龍園”,景點(diǎn)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)也“雨露均沾”獲得了絕佳的發(fā)展機(jī)遇,比如恐龍主題酒店以及商業(yè)中心迪諾水鎮(zhèn)。但其地產(chǎn)的發(fā)展仍停留在文旅住宿及商業(yè)配套層面。所提供的文旅產(chǎn)品,仍是有獨(dú)立于地產(chǎn)區(qū)域以外的市場(chǎng)定位,能自己造血,并為地產(chǎn)區(qū)塊帶來巨大的客流與口碑。
2)地產(chǎn)型文旅經(jīng)營(yíng)者
定義:大地產(chǎn)小文旅,擁有地產(chǎn)行業(yè)流量變現(xiàn)的規(guī)模效益及高回報(bào),大部分以地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)變現(xiàn)反哺文旅,文旅產(chǎn)業(yè)僅為地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)資源配套,在開發(fā)前期就為地產(chǎn)變現(xiàn)服務(wù)并貫穿整個(gè)過程。問題最大的是文旅項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)烈不足,地產(chǎn)往往在初期給予文旅供血,但一兩年后即面臨壯士斷臂,文旅熄火。
這類企業(yè)通過文旅作為地產(chǎn)配套,幫助地產(chǎn)資源及資金資源到位,以求快速變現(xiàn)并在開發(fā)景區(qū)前就獲取地產(chǎn)利潤(rùn)。但其文旅項(xiàng)目缺乏市場(chǎng)獨(dú)立性,嚴(yán)重缺乏IP,缺乏文化差異化,提前透支了土地帶來的增值變現(xiàn),大多淪為了地產(chǎn)商“圈地圈錢運(yùn)動(dòng)”下的淘汰品。君不見前“南昌萬達(dá)樂園”已經(jīng)從一票制變成分票制,全面成本導(dǎo)向,完全沒有主題樂園的主題整體性及服務(wù)專業(yè)性。
這個(gè)行業(yè)需要前行發(fā)展,就要用好這三種力量:文旅專業(yè)的企業(yè)是中堅(jiān)力量,即使短期在資金上遇到困難,但長(zhǎng)期他們?nèi)允侵袊?guó)文旅行業(yè)的中堅(jiān)力量,為中國(guó)文旅產(chǎn)業(yè)品質(zhì)與口碑提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。另外,文旅地產(chǎn)化的企業(yè)可以將文旅資源及經(jīng)驗(yàn)放到的區(qū)域文化運(yùn)營(yíng)上,也可以提升城市運(yùn)營(yíng)能力。而作為中國(guó)文旅的插隊(duì)者,特別是地產(chǎn)文旅化的新軍們,都是謀求更快的地價(jià)增值和更多的收益回報(bào),2018年的玩法是找?guī)讉€(gè)名企、名人、名IP去抄地托底,這樣的出發(fā)點(diǎn),100%出現(xiàn)文旅爛尾或需要地產(chǎn)持續(xù)輸血文旅狀況,而對(duì)文旅的負(fù)面影響將蔓延整個(gè)行業(yè)。
不管是哪種角度進(jìn)入文旅,要掙文旅的錢,就要認(rèn)文旅的命!只有一切規(guī)劃從文旅出發(fā),以文化IP為核心,設(shè)計(jì)地產(chǎn)等衍生文化配套才能獲得地產(chǎn)的成功。
作為地產(chǎn)文旅化中的微小投資商“田園東方投資集團(tuán)”,在無錫項(xiàng)目初期啟動(dòng)地產(chǎn)失敗捂盤后,全身心投入打造無錫田園蜜桃村的旅游文化建設(shè),結(jié)合地產(chǎn)管理成本倒掛的模式,在頂層設(shè)計(jì)時(shí)清晰作出了準(zhǔn)確的親子市場(chǎng)區(qū)隔與田園度假區(qū)戰(zhàn)略選擇,創(chuàng)造出“文旅+農(nóng)業(yè)+新社區(qū)“的田園綜合體產(chǎn)業(yè)模型,實(shí)現(xiàn)了文旅+地產(chǎn)的雙高收益,給市場(chǎng)打造了一個(gè)有市場(chǎng)吸附力的“田園度假旅游業(yè)態(tài)”,也實(shí)現(xiàn)了田園地產(chǎn)的高溢價(jià)銷售。
“文旅+農(nóng)業(yè)+新社區(qū)“田園綜合體產(chǎn)業(yè)模型是包含了強(qiáng)烈中國(guó)市場(chǎng)資源特征,放眼日本和歐洲市場(chǎng),他們的文旅項(xiàng)目大多以單體存在,或農(nóng)業(yè)觀光、或游樂園、或度假區(qū),并沒有“綜合體”的概念。田園東方首創(chuàng)的“田園綜合體”模式可謂獨(dú)樹一幟。而其商業(yè)成功的背后,在于促成了政、企、村、游客、購(gòu)房者等多方共贏的局面。政府贏得了鄉(xiāng)村振興與土地財(cái)政的雙重獲益、鄉(xiāng)村農(nóng)民贏得了共同致富的機(jī)遇、企業(yè)贏得了文旅與地產(chǎn)的增值回報(bào)、游客喜歡“水蜜桃文化的農(nóng)事”田園度假游、購(gòu)房者獲得時(shí)尚田園生活的向往。
中國(guó)文旅行產(chǎn)業(yè)的核心是創(chuàng)造代表中國(guó)旅游的優(yōu)秀品牌及企業(yè),無論文旅產(chǎn)業(yè)化的苦行者,還是文旅地產(chǎn)化的大腕,或者地產(chǎn)文旅化的又富又貴者,走在文旅這條大道上,一定會(huì)走出各自的個(gè)性與風(fēng)格,但方向不能變,否則小則自己企業(yè)破產(chǎn),而大則危害土地民生數(shù)十年。田園東方集團(tuán)以6年經(jīng)驗(yàn)所創(chuàng)造的“田園綜合體”模式,無疑是一個(gè)好的榜樣,這是一種向善的力量,向文旅產(chǎn)業(yè)的核心價(jià)值回歸才是正確的走向。
*本文來源:微信公眾號(hào)“平成文旅”(ID:pingchengly),原標(biāo)題:《地產(chǎn)文旅化深度看 | 無錫“田園東方蜜桃村”,中國(guó)首個(gè)“田園綜合體”概念的創(chuàng)造者》。
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