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房企態(tài)度分化,長租公寓需升級(jí)換擋

大住宿 本文作者:高偉 2019-09-04
部分房企正在剝離長租業(yè)務(wù)。業(yè)內(nèi)分析指出,隨著行業(yè)集中度進(jìn)一步提升,近兩年長租公寓整體發(fā)展進(jìn)入瓶頸期。

近日,房地產(chǎn)企業(yè)2019年上半年業(yè)績陸續(xù)發(fā)布,記者了解到,僅有少數(shù)幾家房企公布了長租公寓的運(yùn)營數(shù)據(jù),部分企業(yè)甚至正在剝離長租業(yè)務(wù)。業(yè)內(nèi)分析指出,隨著行業(yè)集中度進(jìn)一步提升,近兩年長租公寓整體發(fā)展進(jìn)入瓶頸期。不過,當(dāng)前長租公寓的政策紅利和市場機(jī)遇仍未散盡。企業(yè)未來的發(fā)展布局需根據(jù)不同城市政策導(dǎo)向靈活制定策略,長租公寓進(jìn)入品質(zhì)發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期。

房企對(duì)長租公寓態(tài)度分化

近日,同策房地產(chǎn)研究院針對(duì)萬科、龍湖、遠(yuǎn)洋、招商蛇口、旭輝等10家房企系長租公寓上半年業(yè)績監(jiān)測統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),部分企業(yè)正在剝離長租業(yè)務(wù)。從10家企業(yè)披露的半年報(bào)來看,僅有萬科、龍湖等4家企業(yè)披露了上半年長租公寓業(yè)務(wù)規(guī)模、營收情況及出租率。旭輝、遠(yuǎn)洋、中駿等大多數(shù)房企半年報(bào)中不見“長租公寓”的影子,同策方面表示,這說明房企對(duì)長租公寓的態(tài)度分化越發(fā)明顯。

同策研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,以龍湖為例,2018年冠寓整體出租率為50.1%。綜合半年報(bào),2019年上半年,龍湖天街、冠寓等經(jīng)營性物業(yè)如期推進(jìn),半年租金收入提升39.2%至25.8億元,整體出租率為98.0%。截至6月底,冠寓目前已在北京、上海、深圳等多個(gè)一線及二線城市開業(yè)運(yùn)營。萬科方面,上半年,萬科租賃住宅業(yè)務(wù)新開業(yè)101個(gè)項(xiàng)目,截至報(bào)告期末,租賃住宅業(yè)務(wù)覆蓋35個(gè)主要城市,累計(jì)開業(yè)8.2萬間,其中74%位于北京、上海、深圳、廣州等14個(gè)核心城市。成熟期項(xiàng)目平均出租率為91%。

值得一提的是,2018年一度將長租公寓列入集團(tuán)四大業(yè)務(wù)之一的朗詩地產(chǎn),2019年開始有意剝離長租業(yè)務(wù)。2019年上半年,朗詩調(diào)整了戰(zhàn)略布局,將處于目標(biāo)虧損期的長租公寓業(yè)務(wù)以及向第三方提供服務(wù)的建筑設(shè)計(jì)、園林綠化景觀等非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行剝離。

“綜合半年報(bào)可以看出,在長租公寓業(yè)務(wù)上,有些開發(fā)商開始掉隊(duì),有的有重大戰(zhàn)略調(diào)整,很多都不再將長租公寓作為主營業(yè)務(wù)之一。對(duì)于房企系長租公寓來說,未來屬于資本雄厚、模式清晰、抗風(fēng)險(xiǎn)性強(qiáng)的少數(shù)頭部企業(yè)?!蓖哐芯吭合嚓P(guān)分析人士指出。

據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì),前30強(qiáng)房企中有20家準(zhǔn)備布局或已經(jīng)布局長租公寓業(yè)務(wù)。不過,從2018年下半年開始,資本市場對(duì)長租領(lǐng)域發(fā)展的支持轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎,房企擴(kuò)張步伐也有所減緩。一方面,是因?yàn)樯倭苏吆唾Y金的支持;另一方面,經(jīng)過一段時(shí)間探索,企業(yè)逐漸意識(shí)到長租公寓盈利的艱難。在此背景下,剝離、收縮長租公寓業(yè)務(wù)成了今年以來的房企新動(dòng)態(tài)。

“爆雷”事件令市場再添涼意

8月上旬,南京樂伽公寓宣布倒閉。8月23日南京市房產(chǎn)局的公告顯示,南京樂伽公寓在南京市總共有房源1.5萬間,截至樂伽公寓發(fā)布倒閉公告,共計(jì)虧損5.7億。隨后,樂伽公寓的倒閉事件引發(fā)蘇州、西安、杭州等多個(gè)城市近萬人維權(quán)。

“不管從樂伽公告還是官方公示來看,樂伽公寓都遇到了資金鏈問題,對(duì)于樂伽公寓的‘高收低租’(租戶租房價(jià)格竟然比房東租給樂伽的價(jià)格還要便宜一些)商業(yè)模式本身存在高風(fēng)險(xiǎn)?!蓖哐芯吭悍矫娣治鲋赋?。

“樂伽公寓可以說是長租市場的先行者之一,它的倒閉在行業(yè)影響深遠(yuǎn)?!币晃粯I(yè)內(nèi)人士說道。今年以來,企業(yè)長租公寓方面動(dòng)態(tài)的明顯減少,以及領(lǐng)軍企業(yè)剝離相關(guān)業(yè)務(wù)或放緩擴(kuò)張步伐的動(dòng)態(tài)也引起行業(yè)深思,長租公寓市場確實(shí)讓人感到一絲“涼意”。

近兩年,伴隨著長租公寓市場的迅猛發(fā)展,市場“爆雷”事件也接二連三地發(fā)生。中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)同業(yè)聯(lián)盟主席胡景暉分析指出,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),2017年至今,全國已經(jīng)有包括西安好熙家、深圳Color公寓、廣州GO窩公寓、上海好租好住、北京昊園恒業(yè)等20余家或大或小的長租公寓運(yùn)營商出現(xiàn)爆倉。除了爆倉,一些品牌公寓也因?yàn)橛щy、融資困難等原因主動(dòng)退出長租公寓市場。

胡景暉表示,從行業(yè)競爭情況來看,長租公寓市場的競爭都分外激烈,綜合實(shí)力強(qiáng)大的頭部企業(yè)資源優(yōu)勢進(jìn)一步顯現(xiàn),一些實(shí)力弱規(guī)模小的企業(yè)不可避免地面臨被吞噬的命運(yùn)。即便在綜合實(shí)力強(qiáng)大、長租公寓幾成標(biāo)配的開發(fā)商陣營中,分化趨勢也日益明顯,退出業(yè)務(wù)、收縮戰(zhàn)略、放緩擴(kuò)張成為他們的主要選擇。行業(yè)面臨的諸多“甲醛門”、“爆雷”事件等亂象背后,更加考驗(yàn)企業(yè)自身的內(nèi)功修煉。

未來長租公寓需換擋出發(fā)

中國指數(shù)研究院近日公布的研究報(bào)告認(rèn)為,當(dāng)前,包括長租公寓市場在內(nèi)的整個(gè)住房租賃市場發(fā)展仍處于初期階段,居民租住意識(shí)轉(zhuǎn)變空間、租住形態(tài)升級(jí)空間均較大,這其中蘊(yùn)含著巨大機(jī)遇,未來長租公寓市場需要換擋再出發(fā)。

“長租公寓市場發(fā)展仍處政策紅利期,未來政府還會(huì)制定更加靈活的支持政策?!敝兄冈合嚓P(guān)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為,發(fā)展住房租賃市場,是我國構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制的核心內(nèi)容之一。國家發(fā)展住房租賃市場的基調(diào)從未改變,未來政府還會(huì)制定更加靈活的政策支持市場發(fā)展。

事實(shí)上,租房相較購房是一種更具彈性的生活方式,尤其是在北上廣等以存量房為主的市場結(jié)構(gòu)當(dāng)中,發(fā)展長租業(yè)務(wù)既是企業(yè)順應(yīng)市場形勢的舉措,租房也成為更多人的生活選擇。

貝殼研究院數(shù)據(jù)研究分析師許婧表示,租賃市場與買賣市場相輔相成又相互制約,在買賣市場熱度居高不下的大環(huán)境下,租賃市場則顯得勢頭不足。

許婧分析,以上海為例,根據(jù)上海鏈家成交數(shù)據(jù),截至今年6月底,整租套均月租金已達(dá)5827元。照此估算,上海市2019年住房租賃消費(fèi)體量高達(dá)2027億元,已超過2018年房地產(chǎn)業(yè)全年的GDP。上海市統(tǒng)計(jì)局的公開數(shù)據(jù)顯示,2018年上海市房地產(chǎn)業(yè)GDP為1992.52億元。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為,隨著長租公寓市場集中度的不斷提高,潛在風(fēng)險(xiǎn)如果不妥善解決或做好相關(guān)預(yù)案的話,也意味著危機(jī)爆發(fā)后的波及范圍更廣、危害更大。

中指院方面則認(rèn)為,企業(yè)在不同城市布局長租公寓業(yè)務(wù)時(shí),應(yīng)充分把握當(dāng)?shù)卣邔?dǎo)向,依所在城市住房租賃市場發(fā)展特色靈活制定策略。順應(yīng)當(dāng)?shù)卣邔?dǎo)向既可享受政策傾斜紅利,也說明當(dāng)?shù)貙?duì)某類產(chǎn)品的需求較旺盛。如,杭州支持人才專項(xiàng)租賃住房(人才公寓)的建設(shè),北京支持租賃型職工集體宿舍(藍(lán)領(lǐng)公寓)的建設(shè),深圳支持城中村存量房屋開展規(guī)?;赓U業(yè)務(wù)等。

*本文來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào),作者:高偉,原標(biāo)題:《房企態(tài)度分化 長租公寓需升級(jí)換擋

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