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近日，萬(wàn)達(dá)電影股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“萬(wàn)達(dá)電影”，SZ：002739）收購(gòu)影視資產(chǎn)時(shí)的“釘子戶”新華聯(lián)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“新華聯(lián)”）突然“挪了窩”。

今年5月份，萬(wàn)達(dá)電影定增收購(gòu)萬(wàn)達(dá)影視傳媒有限公司（以下簡(jiǎn)稱“萬(wàn)達(dá)影視”）之時(shí)，有20名投資人集體轉(zhuǎn)為了萬(wàn)達(dá)電影的新股東。在此之后，除萬(wàn)達(dá)系企業(yè)外，新華聯(lián)方面占據(jù)了萬(wàn)達(dá)影視其余三名股東中的兩個(gè)名額。

而據(jù)天眼查顯示，8月30日，新華聯(lián)控股及長(zhǎng)石投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“長(zhǎng)石投資”）卻紛紛退出了萬(wàn)達(dá)影視。

這不禁令業(yè)界感到疑惑，僅僅三個(gè)月，新華聯(lián)控股為何突然轉(zhuǎn)變心意？

新華聯(lián)等兩位股東退出萬(wàn)達(dá)影視，或?yàn)榛鼗\資金

今年5月，花費(fèi)了近三年時(shí)間的萬(wàn)達(dá)電影，終于如愿以105.24億元的價(jià)格拿下了萬(wàn)達(dá)影視95.77%的股權(quán)，除北京萬(wàn)達(dá)投資、莘縣融智興業(yè)等萬(wàn)達(dá)系股東“輾轉(zhuǎn)騰挪”外，華策、泛海股東紛紛退出。

至此，萬(wàn)達(dá)影視的股東除萬(wàn)達(dá)系外只余三席，其中，新華聯(lián)控股及其控股股東長(zhǎng)石投資占據(jù)了兩席，并攥住了合計(jì)3.18%的股份，坐上萬(wàn)達(dá)影視第二、第三股東之位。

值得一提的是，在2016年5月最初發(fā)布的收購(gòu)方案中，萬(wàn)達(dá)電影擬以每股74.84元的價(jià)格，定增4.97億股，作價(jià)372億元收購(gòu)萬(wàn)達(dá)影視100%股權(quán)。由于當(dāng)時(shí)市場(chǎng)內(nèi)出現(xiàn)了諸多對(duì)這份方案估值過高的質(zhì)疑，最終在2018年3月，該筆交易以116.19億元成交。不過，在多數(shù)投資人退場(chǎng)之時(shí)，新華聯(lián)控股、長(zhǎng)石投資卻未就此離去。

彼時(shí)，有業(yè)內(nèi)人士表示，新華聯(lián)控股及長(zhǎng)石投資或是對(duì)萬(wàn)達(dá)給出的收購(gòu)價(jià)格并不滿意；也有觀點(diǎn)認(rèn)為，雙方希望保留部分股權(quán)的“姻親”，以求未來有更進(jìn)一步合作。

未曾想，僅在三個(gè)月后，劇情就發(fā)生了反轉(zhuǎn)。8月30日，王健林的“鐵瓷”孫喜雙帶著他的大連一方集團(tuán)成為萬(wàn)達(dá)影視的第二大股東，同時(shí)，新華聯(lián)與長(zhǎng)石投資兩個(gè)股東雙雙退出。

“從新華聯(lián)投資萬(wàn)達(dá)影視低于5%的股權(quán)比例來看，應(yīng)屬于純粹的財(cái)務(wù)性投資?！敝袊?guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)表示，如果被投資標(biāo)的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)不好或者財(cái)務(wù)投資人有獲利退出的動(dòng)機(jī)，選擇退出是比較符合邏輯的。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，從新華聯(lián)和長(zhǎng)石的角度看，此舉是基于投資的收益預(yù)期以及后續(xù)企業(yè)自身的資金考慮，通過退出套現(xiàn)的行為。

藍(lán)鯨房產(chǎn)梳理新華聯(lián)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，其確有補(bǔ)充現(xiàn)金流的需求。根據(jù)上交所披露，截至2019年6月30日，新華聯(lián)控股資產(chǎn)負(fù)債率為69.83%，總有息負(fù)債為661.77億元，其中，一年以內(nèi)到期的有息債務(wù)為331.74億元，占比為50.13%。而在此前，大公國(guó)際出具的跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告也指出，新華聯(lián)“存在較大的短期債務(wù)壓力”。

除背負(fù)著大量有息債務(wù)之外，新華聯(lián)還在通過各種融資手段“找錢”。例如，截至今年中期，作為控股股東的新華聯(lián)控股已將其直接持有股權(quán)的11.3億股新華聯(lián)A股股份進(jìn)行質(zhì)押，質(zhì)押比例達(dá)到了97.7%。

顯然，面對(duì)眼前大量債務(wù)的到期日臨近，選擇將部分投資“落袋為安”，對(duì)于新華聯(lián)而言是不錯(cuò)的選項(xiàng)。

地產(chǎn)反哺效果減弱，新華聯(lián)文旅負(fù)重前行

從新華聯(lián)控股近年來發(fā)展歷程上看，長(zhǎng)期負(fù)重前行或與其控股A股上市公司平臺(tái)新華聯(lián)文化旅游發(fā)展股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“新華聯(lián)”，SZ:000620），轉(zhuǎn)型文旅的戰(zhàn)略不無關(guān)系。

近年來，隨著傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模天花板顯現(xiàn)，向多元化轉(zhuǎn)型成為行業(yè)常態(tài)，而文旅產(chǎn)業(yè)也成為很多房企重要的戰(zhàn)略方向，據(jù)新旅界發(fā)布的《2018年文旅行業(yè)投融資研究報(bào)告》顯示，截止到2018年末，已有超過七成的百?gòu)?qiáng)房企正在布局文旅產(chǎn)業(yè)。其中也聚集了碧桂園（HK:02007）、中國(guó)恒大（HK：03333）萬(wàn)科（HK:02202）、融創(chuàng)中國(guó)（HK:01918）等行業(yè)的頭部玩家。

文旅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿o疑備受認(rèn)可，但由于文旅產(chǎn)業(yè)開發(fā)周期長(zhǎng)、資金投入大等特點(diǎn)，也注定了此類投資具有一定“門檻”。

正因如此，高喊“去地產(chǎn)化”的新華聯(lián)，在向文旅產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的幾年間，規(guī)模增速并不明顯。

有不愿具名的業(yè)內(nèi)人士向藍(lán)鯨房產(chǎn)表示，相較于規(guī)模房企，新華聯(lián)文旅板塊起步早，但由于地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模較小，也弱化了其戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的速度。

資料顯示，2012年，上市僅一年的新華聯(lián)便把目光投向了文旅產(chǎn)業(yè)，是行業(yè)內(nèi)最早轉(zhuǎn)型文旅產(chǎn)業(yè)的企業(yè)之一，為了發(fā)力，其還于2016年將名稱由新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)更為新華聯(lián)文旅。

“面對(duì)文旅產(chǎn)業(yè)的重資產(chǎn)模式，擁有先發(fā)優(yōu)勢(shì)的新華聯(lián)想要戰(zhàn)勝有資本優(yōu)勢(shì)的頭部玩家，并非易事?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步分析表示，從時(shí)間節(jié)點(diǎn)上看，新華聯(lián)早期高額投資文旅產(chǎn)業(yè)時(shí)，也是房地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)高速擴(kuò)張的最佳時(shí)期，錯(cuò)過這幾年，就等于失去了積攢實(shí)力的機(jī)會(huì)，這對(duì)其下一步發(fā)展產(chǎn)生了巨大影響。

今年以來，新華聯(lián)西寧新華聯(lián)童夢(mèng)樂園等文旅項(xiàng)目相繼營(yíng)業(yè)，而2019年也被稱之為新華聯(lián)文旅產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型“落地元年”。

隨著文旅項(xiàng)目的相繼營(yíng)業(yè)，雖然可以一定程度減輕公司在現(xiàn)金流上的壓力，不過，從目前來看，其依據(jù)無法擺脫對(duì)地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)收益的“反哺”依賴。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，新華聯(lián)房產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)在總營(yíng)業(yè)收入中占比60%，且貢獻(xiàn)了87.9%的毛利潤(rùn)。

對(duì)此，新華聯(lián)在A股業(yè)績(jī)報(bào)中稱，“為更好的反哺文旅行業(yè)，公司將通過城市結(jié)構(gòu)調(diào)整、加強(qiáng)重點(diǎn)城市布局等措施進(jìn)一步提升房地產(chǎn)板塊競(jìng)爭(zhēng)力?！背o出了未來地產(chǎn)板塊重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域“長(zhǎng)三角、大灣區(qū)、海南、京津冀”外，同時(shí)表示要“加快新項(xiàng)目和新產(chǎn)品的入市節(jié)奏，為轉(zhuǎn)型提供支撐?！?/p>

然而，在行業(yè)整體呈現(xiàn)下行趨勢(shì)加劇的大環(huán)境下，2018年規(guī)模剛剛突破百億的新華聯(lián)，年內(nèi)銷售額出現(xiàn)明顯下滑，今年上半年，新華聯(lián)簽約銷售面積為22.82萬(wàn)平方米，較去年同期的41.36萬(wàn)平方米下降45%，相應(yīng)的銷售額也從47.39億元降至29.50億元，同比下滑37.75%。

同時(shí)，公司在土地儲(chǔ)備方面缺乏積累的弊端也開始顯現(xiàn)。截至2018年年末，新華聯(lián)在手土地儲(chǔ)備共有10個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)計(jì)容建筑面積為194.68萬(wàn)平方米，而在剔除海外項(xiàng)目及純商業(yè)用地后，僅余青海省西寧市、湖南省醴陵市、黑龍江省大慶市、廣東省惠州市、海南省陵水縣5個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)建筑面積為116.82萬(wàn)平方米。

可以看到，新華聯(lián)當(dāng)前的土地儲(chǔ)備在未來可轉(zhuǎn)化的貨值已經(jīng)相當(dāng)有限。然而，更為尷尬的是，2019年上半年，新華聯(lián)并未新增任何土地儲(chǔ)備。隨著地產(chǎn)板塊反哺效果減弱，新華聯(lián)將如何在文旅這片艱難的“藍(lán)?！敝袆?chuàng)出更大一番天地？藍(lán)鯨房產(chǎn)將持續(xù)跟蹤觀察。

*本文來源：藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)，作者：莫遲，原標(biāo)題：《新華聯(lián)退出萬(wàn)達(dá)影視 "套現(xiàn)"，地產(chǎn)反哺效果減弱下繼續(xù)負(fù)重轉(zhuǎn)型文旅》