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俊發(fā)如何吞下5.7萬畝體育小鎮(zhèn)?

大景區(qū) 本文作者:曾劍萍 2019-09-08
作為以城中村改造起家的云南本地房企,俊發(fā)在政府關(guān)系以及資源上有著天然的優(yōu)勢,自然也不愿意錯過這樣的機遇,但龐大的開發(fā)體量顯然也給了這家房企更多的挑戰(zhàn),現(xiàn)金流、融資鏈都是需要考慮的問題。

以92億創(chuàng)下年內(nèi)最高地塊總價紀(jì)錄后,昆明本地房企俊發(fā)又拿下了一個巨無霸項目。

近日,昆明城投在官網(wǎng)發(fā)布消息稱,與俊發(fā)集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議,雙方擬共同打造晉寧體育小鎮(zhèn),項目規(guī)劃擬研究總面積約5.7萬畝,預(yù)計總投資約600億元。

5.7萬畝的龐大開發(fā)體量令人側(cè)目,不過在晉寧特殊的歷史發(fā)展節(jié)點,這樣的規(guī)模似乎并不讓人意外。自2017年撤縣設(shè)區(qū)后,晉寧加快發(fā)展步伐,目前已建成開業(yè)昆明最大的主題公園——七彩云南歡樂世界,同時開發(fā)古滇名城、晉寧未來城、綠地國際健康城等多個千畝乃至上萬畝的大盤。

晉寧體育小鎮(zhèn)也是“大跨步發(fā)展”中的一員,觀點地產(chǎn)新媒體了解到,該項目的歷史最早可追溯至2010年,當(dāng)時昆明城投與晉寧區(qū)政府簽訂晉寧約3萬畝土地一級開發(fā)合同。

一級開發(fā)整理是土地進入招拍掛的必要階段,一般而言,參與企業(yè)可獲得固定比例收益,同時也可通過分享土地出讓金、土地增值等途徑獲得收益。

不過,龐大的開發(fā)體量、不可控的開發(fā)周期以及征收拆遷過程中存在的不確定性,可能會讓開發(fā)企業(yè)承受較大的風(fēng)險,譬如被稱為“土地一級開發(fā)第一股’的云南城投,就曾因昆明環(huán)湖東路沿線4.18萬畝的一級土地開發(fā)而歷經(jīng)曲折。

從資料來看,截至2019年中,昆明城投負(fù)責(zé)收儲的3萬畝土地,仍未走入招拍掛流程。不過在7月份,這一歷時九年的一級開發(fā)項目迎來了新的希望——晉寧區(qū)政府與俊發(fā)簽署《昆明市晉寧體育小鎮(zhèn)項目投資合作框架協(xié)議》,擬研究規(guī)劃的5.7萬畝面積中,就包括了昆明城投授權(quán)收儲的3萬畝土地。于是有了8月份昆明城投與俊發(fā)的簽約。

但為什么會是俊發(fā)?昆明資深地產(chǎn)人士康兵告訴觀點地產(chǎn)新媒體,俊發(fā)也是通過一級開發(fā)進入項目的——4月份,俊發(fā)首入晉寧區(qū),中標(biāo)昆陽西北片區(qū)2733.28畝城市更新改造(城中村)項目,多方猜測認(rèn)為,該項目也在晉寧體育小鎮(zhèn)的范圍內(nèi)。

觀點地產(chǎn)新媒體就項目規(guī)劃以及未來營運方向咨詢俊發(fā),截至發(fā)稿,未有回復(fù)。不過,中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為,5.7萬畝的體量已經(jīng)不是小鎮(zhèn),而是小城規(guī)模,業(yè)態(tài)肯定是復(fù)合型的。

他指出,這也是俊發(fā)以小鎮(zhèn)為名實現(xiàn)低價拿地的主要方式。

事實上,自2017年撤縣設(shè)區(qū)后,晉寧房地產(chǎn)開發(fā)火速升溫。康兵指出,今年已經(jīng)有20多家開發(fā)商進入這個區(qū)域,其中包括新城5.65億拿下6宗商住地,用于建設(shè)云南第5座吾悅廣場;藍光公告稱已獲得晉寧425畝土地。

作為以城中村改造起家的云南本地房企,俊發(fā)在政府關(guān)系以及資源上有著天然的優(yōu)勢,自然也不愿意錯過這樣的機遇,但龐大的開發(fā)體量顯然也給了這家房企更多的挑戰(zhàn),現(xiàn)金流、融資鏈都是需要考慮的問題。

從目前情況來看,俊發(fā)仍是一家具備發(fā)展?jié)摿Φ钠髽I(yè)——官網(wǎng)顯示其儲備土地5014萬平方米,土儲貨值達5650億元。

但正如硬幣的兩面,大量收并購以及城市更新項目造成的慢周轉(zhuǎn)也在影響俊發(fā)的發(fā)展速度。觀點地產(chǎn)新媒體了解到,2013年俊發(fā)曾提出“五年千億”的目標(biāo),據(jù)觀點指數(shù)報告顯示,截至2018年末,俊發(fā)實現(xiàn)銷售630億元,與千億還有370個小目標(biāo)的距離。

折戟的目標(biāo)并沒有影響俊發(fā)的野心,但如今,它換了另一種說法。

今年6月份,俊發(fā)宣布“最美云南計劃”,計劃用城鄉(xiāng)更新模式做文旅項目開發(fā),并表示將在5年內(nèi)投資500億元,用于云南的鄉(xiāng)村振興建設(shè)。如同晉寧體育小鎮(zhèn)般,以城鄉(xiāng)更新為內(nèi)核的文旅項目也將成為俊發(fā)的土地擴張模式。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為,吞下了如此體量項目的俊發(fā),學(xué)會消化才是未來的發(fā)展重點。

*本文來源:觀點地產(chǎn)網(wǎng),作者:曾劍萍 ,原標(biāo)題:《解局 | 俊發(fā)如何吞下5.7萬畝體育小鎮(zhèn)?

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