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孫宏斌曾將投資文旅業(yè)務(wù)形容為投資“詩和遠(yuǎn)方”。但眾所周知，文旅業(yè)務(wù)投資成本高，回報(bào)周期長，就連一向財(cái)大氣粗的萬達(dá)也要宣稱“壯士斷臂”，甚至把“頭都割了”。從目前來看，在中國，文旅地產(chǎn)并沒有很好的成功先例，因而在接盤萬達(dá)文旅業(yè)務(wù)時(shí)，融創(chuàng)沒有太多可以值得復(fù)制或借鑒的成功經(jīng)驗(yàn)。

然而在2019年中期業(yè)績會上，孫宏斌表示，文旅的經(jīng)營成果是超預(yù)期的。

據(jù)了解，2019年6月份，廣州、無錫兩個(gè)旗艦文旅城均實(shí)現(xiàn)開業(yè)。廣州融創(chuàng)文旅城首日入園人數(shù)達(dá)30萬人次，其中融創(chuàng)雪世界人氣“爆棚”。今年、明年直至后年都陸續(xù)有文旅城開業(yè)。

同時(shí)，據(jù)汪孟德透露，融創(chuàng)希望文化集團(tuán)和文旅有比較好的結(jié)合，包括內(nèi)容、平臺、IP、實(shí)景等等，比如今年推出的第一個(gè)試點(diǎn)IP阿貍，就跟文旅進(jìn)行很好的聯(lián)動(dòng)。今年對于文旅板塊是一個(gè)比較好的開端，希望接下來三年五年甚至未來十年會有很好的表現(xiàn)。

不管是簽訂的各種IP，還是消化收購回來的萬達(dá)文旅資產(chǎn)，都體現(xiàn)了融創(chuàng)對于文旅的看重與加持。作為四大板塊之一的文旅，在下一個(gè)十年能否為融創(chuàng)持續(xù)貢獻(xiàn)可觀利潤呢？

曲線拿地

投資“詩和遠(yuǎn)方”也許只是一個(gè)由頭，孫宏斌接盤萬達(dá)文旅項(xiàng)目的真實(shí)目的，是看中了背后的土地儲備。

2017年7月10日，融創(chuàng)與大連萬達(dá)簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，融創(chuàng)以總額631.7億元接手萬達(dá)集團(tuán)13個(gè)萬達(dá)文旅項(xiàng)目以及76個(gè)酒店項(xiàng)目。其中以438.44億元收購了13個(gè)萬達(dá)文旅項(xiàng)目91%股權(quán)。

2018年10月，融創(chuàng)再以62.81億元收購萬達(dá)原文旅集團(tuán)和13個(gè)文旅城項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、管理和規(guī)劃公司。至此，13個(gè)萬達(dá)文旅城的業(yè)務(wù)全權(quán)由融創(chuàng)負(fù)責(zé)，融創(chuàng)總計(jì)花了501.25億元來拓展文旅業(yè)務(wù)。然而，融創(chuàng)2017年全年現(xiàn)金流為人民幣967.2億元，2018年為1202億元，假設(shè)全部以現(xiàn)金結(jié)算，則收購事項(xiàng)花掉了融創(chuàng)2017年超過一半的現(xiàn)金額。

看似天文數(shù)字，卻藏著不容小覷的收益。據(jù)當(dāng)時(shí)融創(chuàng)官方測算，13個(gè)萬達(dá)城91%股份對應(yīng)的凈資產(chǎn)公允價(jià)值約為人民幣670億元，相比交易對價(jià)438.44億元，此次交易即獲利231.56億元。

與獲利一并而來的，還有近6000萬平方米的土地儲備。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)中報(bào)，觀點(diǎn)指數(shù)整理

據(jù)財(cái)報(bào)披露，13個(gè)文化旅游項(xiàng)目總建筑面積合計(jì)約為5897.05萬平方米，其中，自持面積約為927萬平方米，可售面積約為4970萬平方米，可售面積約占總建筑面積的84%。經(jīng)過計(jì)算得知，收購過來的萬達(dá)文旅項(xiàng)目，約80%的土地儲備將會被出售。

文旅集團(tuán)的“詩和遠(yuǎn)方”

早在2018年3月召開的融創(chuàng)業(yè)績會上，汪孟德曾明確表示，融創(chuàng)2018年將成立專門的文旅集團(tuán)，與地產(chǎn)集團(tuán)分開，獨(dú)立運(yùn)營，未來一兩年最重要的任務(wù)是快速增強(qiáng)文旅板塊的運(yùn)營能力。

緊接著，2018年8月下旬，融創(chuàng)文化旅游發(fā)展有限公司（即融創(chuàng)文旅集團(tuán)）在?？谡匠闪?，注冊資本10億元，法人代表為融創(chuàng)中國執(zhí)行總裁兼文旅集團(tuán)總裁路鵬。行政總裁汪孟德和副總裁兼聯(lián)席公司秘書高曦等為董事。10月，融創(chuàng)又成功整合了萬達(dá)文旅團(tuán)隊(duì)，形成了從設(shè)計(jì)、建造到運(yùn)營的完整文旅體系架構(gòu)。

目前，融創(chuàng)形成了四大戰(zhàn)略板塊：融創(chuàng)地產(chǎn)、融創(chuàng)服務(wù)、融創(chuàng)文旅及融創(chuàng)文化。

據(jù)2019年中期業(yè)績公告披露，于2019年6月30日，文旅城建設(shè)及運(yùn)營分部資產(chǎn)總額約為人民幣910.27億元（約占總資產(chǎn)的10.80%），負(fù)債約為人民幣219.53億元（約占總負(fù)債的3.02%）。而去年年底的資產(chǎn)約為789.30億元，負(fù)債約為66.27億元，同比分別上升15.33%和231.27%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)中報(bào)，觀點(diǎn)指數(shù)整理

對于文旅資產(chǎn)總額和負(fù)債的變動(dòng)，融創(chuàng)在公告作出解釋稱，因自2019年1月1日起采納了新的會計(jì)政策，即香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第16號，集團(tuán)為之前歸入“經(jīng)營租賃”的相關(guān)租賃重新確認(rèn)租賃負(fù)債。該等負(fù)債以剩余租賃付款額折現(xiàn)的現(xiàn)值計(jì)量，折現(xiàn)原則將按2019年1月1日的承租人增量借款利率。

于2019年6月30日，分部資產(chǎn)和分部負(fù)債均因會計(jì)政策變更而增加。其中，文旅城建設(shè)及運(yùn)營分部資產(chǎn)及負(fù)債分別增加人民幣455.70萬元和374.00萬元。

據(jù)此計(jì)算，文旅資產(chǎn)總額及負(fù)債實(shí)際上分別增加120.92億元和152.89億元，同比分別上升15.32%和230.71%。

雖然文旅業(yè)務(wù)帶來的負(fù)債僅占總負(fù)債的3.02%，但另一方面，文旅帶來的收入也微乎甚微。

據(jù)融創(chuàng)2019年中期業(yè)績公告，截至2019年6月30日止六個(gè)月，集團(tuán)總收入768.4億元，90%以上的收入來自銷售住宅及商業(yè)物業(yè)，較去年同期的465.8億元大幅增加64.9%。

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其中，文旅城建設(shè)及運(yùn)營分部收入總額約為人民幣10.77億元，占總收入的比例由去年同期的2.28%下降至1.40%；毛利約為人民幣3.93億元，而去年同期的收入約為10.61億元，毛利約為4.84億元，同比分別升降1.51%和18.80%。

汪孟德在2019年中期業(yè)績會上表示，對于文旅的管理是在去年下半年第四季度開始的，通過這半年的時(shí)間，集團(tuán)成功讓廣州和無錫這兩個(gè)旗艦文旅城超預(yù)期開業(yè)。同時(shí)，經(jīng)營和服務(wù)都在持續(xù)地作了比較大的提升和改變，但是文旅在這兩年的整個(gè)業(yè)績貢獻(xiàn)里占的比例還是比較小的，相信在未來三五年，業(yè)績會慢慢地釋放出來。

孫宏斌也透露，接下來是釋放業(yè)績的時(shí)候，年底負(fù)債也會降下來。據(jù)財(cái)報(bào)陳述，融創(chuàng)2019年6月底現(xiàn)金余額覆蓋下半年到期有息負(fù)債超3.1倍，下半年將繼續(xù)快速銷售，釋放經(jīng)營現(xiàn)金流，并嚴(yán)控土地投資，努力使2019年年底的負(fù)債比率下降，并保持長期下降的趨勢。

從近三年融創(chuàng)的凈負(fù)債率指標(biāo)或許可以看出下降的迫切性。2017年中期，融創(chuàng)的凈負(fù)債率達(dá)到最高點(diǎn)，為259.58%，隨后一直呈下降趨勢，2018年達(dá)到最低點(diǎn)，為149.39%。也就是說，融創(chuàng)的降負(fù)債動(dòng)作，從2017年中期收購13個(gè)文旅項(xiàng)目之后就開始進(jìn)行了。

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直至2019年中期，隨著凈負(fù)債率回升將近一百個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)面臨融資收緊的大環(huán)境下，融創(chuàng)再次明確提出要重點(diǎn)進(jìn)行負(fù)債管控。

據(jù)財(cái)報(bào)披露，2019年上半年，融創(chuàng)的有息債券金額合計(jì)3020.76億元，總現(xiàn)金合計(jì)1379.97億元，凈資產(chǎn)合計(jì)796.96億元。

而在文旅業(yè)務(wù)端，為了配合負(fù)債管控和業(yè)績釋放，融創(chuàng)也作出了一些要求：汪孟德透露，未來文旅資產(chǎn)占總資產(chǎn)比例會控制在15%以下，如果超過這個(gè)比例，即使再好也不會增加。

這或許是為了應(yīng)對下半年融資收緊帶來的問題，同時(shí)也是對解決“詩和遠(yuǎn)方”與現(xiàn)實(shí)差距的一種妥協(xié)方法。

*本文來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)，作者：黃柏堅(jiān) ，原標(biāo)題：《原報(bào)告 | 孫宏斌的15%文旅生意》