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興奮、喜悅、失落、無(wú)奈摻雜在一起，是這個(gè)行業(yè)最真實(shí)的注腳。

近期長(zhǎng)租公寓的聲音此起彼伏，先是9月6日下午，樂(lè)伽公寓官微發(fā)布辟謠公告，直言月初媒體和網(wǎng)友反映“公司已重新?tīng)I(yíng)業(yè)”一事不屬實(shí)。該公司稱(chēng)，公司日前已停止?fàn)I業(yè)，員工大量離職，目前只保有少數(shù)員工配合相關(guān)部門(mén)調(diào)查和糾紛調(diào)處工作，“不再展開(kāi)相關(guān)業(yè)務(wù)”。

緊接著另一家公寓服務(wù)運(yùn)營(yíng)商城家公寓發(fā)布捷報(bào)，宣布近期已完成近3億美元A輪融資。獲得資金馳援后，該公司高層躊躇滿志地展望未來(lái)，計(jì)劃著眼于服務(wù)、品牌等四個(gè)方面的提升。

而最近幾日，媒體爆料稱(chēng)，蛋殼公寓計(jì)劃最快于今年赴美上市，募資金額為6至7億美元，或?qū)⒊蔀殚L(zhǎng)租公寓海外第一家上市公司。

一方面是長(zhǎng)租公寓不斷暴雷，一方面頭部企業(yè)仍獲得資本加持，這種割裂性或許反映出，這個(gè)行業(yè)正經(jīng)歷一場(chǎng)深刻的整合。包括自如、魔方公寓、蛋殼公寓、城家公寓，2019年均相繼披露新一輪融資，其中蛋殼公寓3月獲得C輪5億美元融資，估值逾20億美元。

這還是最好的時(shí)代嗎？長(zhǎng)租公寓圈內(nèi)對(duì)此并不完全贊同。

某資深從業(yè)人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，城家公寓此前便提過(guò)融資事宜，如今只是“自己人”在追加投資；至于蛋殼公寓上市，目前仍流于傳言。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體致電蛋殼公寓相關(guān)創(chuàng)始人及高層，就上市傳言一事進(jìn)行求證，截止發(fā)稿時(shí)未獲得回復(fù)。

“這個(gè)行業(yè)尤其是集中式公寓，（現(xiàn)在）并沒(méi)有得到資本市場(chǎng)太明確的青睞。如果有，大家也不會(huì)干得這么辛苦了?！鄙鲜鲩L(zhǎng)租公寓從業(yè)人士如是吐苦水。

以蛋殼公寓為例，它幾乎是中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展變奏的產(chǎn)物。

2015年1月左右，蛋殼公寓在北京成立，次年5月開(kāi)啟全國(guó)布局。那兩年正處中央政策關(guān)注長(zhǎng)租公寓并提出政策導(dǎo)向和發(fā)展框架的時(shí)期，包括加快租賃企業(yè)發(fā)展等五大方面框架被提出。機(jī)會(huì)到了，創(chuàng)始人高靖、崔巖等人膽子可不太小。

“十九大”國(guó)家正式提出加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，長(zhǎng)租公寓迅速被資本裹挾著向前，步履飛快。

數(shù)據(jù)顯示，2015-2018年，該行業(yè)融資數(shù)量分別為55筆、28筆、27筆及20筆，而此前四年總數(shù)僅為24.5筆。約上千家品牌運(yùn)營(yíng)商蜂擁入場(chǎng)，其中蛋殼公寓2017年獲得A+輪融資，次年分別獲得1億美元B輪融資、7000萬(wàn)美元B+輪融資。

但由資本騰挪造富的領(lǐng)域，往往不具備繁榮的可持續(xù)性，甚至從高潮到低谷只需要幾年。過(guò)去包括共享汽車(chē)、共享單車(chē)在內(nèi)的“新經(jīng)濟(jì)”，結(jié)果莫不如是。

2018年9月起，隨著哄抬房?jī)r(jià)、甲醛超標(biāo)、P2P暴雷、高空置率等問(wèn)題相繼出現(xiàn)，長(zhǎng)租公寓風(fēng)口消失，資本逐步退潮，2019年獲取融資的品牌運(yùn)營(yíng)商已寥寥無(wú)幾。

這已經(jīng)到了最壞的時(shí)代嗎？接觸的大多長(zhǎng)租公寓從業(yè)者，又會(huì)毫不猶豫地回答，這仍是一個(gè)很好的行業(yè)。

比如蛋殼公寓創(chuàng)始人崔巖8月參加博鰲房地產(chǎn)論壇時(shí)表示，未來(lái)十年中國(guó)公寓市場(chǎng)會(huì)有2.7億租賃人口，規(guī)模達(dá)到4.6萬(wàn)億；現(xiàn)階段長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模，滲透率大約僅2%；中國(guó)租賃人口占比大約11.6%，英美及日本租賃房源及人口占比都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了30%。

“這個(gè)行業(yè)肯定是可以越來(lái)越好的，”建方長(zhǎng)租總經(jīng)理甘偉對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體預(yù)測(cè)：“如果國(guó)家整個(gè)政策體現(xiàn)更強(qiáng)的相關(guān)性，那么近幾年也是比較容易走出去（困境）的?！?/p>

走出困境最直接的方式是繼續(xù)對(duì)接資本市場(chǎng)，不止一家從業(yè)公司有過(guò)上市的念頭。2018年初，公寓家聯(lián)合創(chuàng)始人宣布年內(nèi)將啟動(dòng)上市；2019年8月，中駿集團(tuán)表態(tài)希望將長(zhǎng)租公寓推向上市。

包括最新被傳上市的蛋殼公寓，過(guò)去一年在“規(guī)模年+服務(wù)年”戰(zhàn)略下持續(xù)擴(kuò)張，該公司年初以2億元收購(gòu)愛(ài)上租，管理資產(chǎn)規(guī)模升至45萬(wàn)間，至8月?lián)迬r披露，截止上半年公司管理資產(chǎn)規(guī)模已大概在50萬(wàn)間。這也被外界解讀為做大資產(chǎn)包的舉動(dòng)。

但在這個(gè)被稱(chēng)為初創(chuàng)期的階段，長(zhǎng)租公寓并未形成有效的盈利模式，也是一直被詬病的問(wèn)題。蛋殼公寓即便規(guī)模領(lǐng)先，對(duì)于盈利情況卻仍鮮有披露。

長(zhǎng)租公寓主要賺取租金差，這種做法目前難以形成良好的財(cái)務(wù)模型。甘偉表示：“假如一間房確定性不錯(cuò)，再乘以一個(gè)可觀的數(shù)量，這就是資本市場(chǎng)給的估值?？僧?dāng)中有不確定性，而且大家的運(yùn)營(yíng)都是非標(biāo)狀態(tài)，這邊好一點(diǎn)那邊差一點(diǎn)?！?/p>

盈利模式不清晰，導(dǎo)致資本市場(chǎng)針對(duì)長(zhǎng)租公寓企業(yè)并沒(méi)有一個(gè)成熟的估值體系，這也是橫貫在那些寄望于對(duì)接資本市場(chǎng)的企業(yè)面前的一座大山，受訪的長(zhǎng)租公寓從業(yè)者大多表達(dá)了類(lèi)似意見(jiàn)。

此前共享辦公巨頭WeWork估值從470億美元暴跌大約一半，除了營(yíng)收規(guī)模難以支撐估值，其盈利問(wèn)題也被市場(chǎng)顧忌，因其反映出資源投向生態(tài)系統(tǒng)打造而無(wú)法形成利潤(rùn)貢獻(xiàn)。

上述受訪人士指，現(xiàn)在行業(yè)已不再粗放式看待房子租金及數(shù)量，而是重視現(xiàn)金流，以及房子是否能創(chuàng)造租金以外的更多價(jià)值。這種探索其他服務(wù)場(chǎng)景的做法，目的是扭轉(zhuǎn)營(yíng)收結(jié)構(gòu)單一的問(wèn)題。

“長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)經(jīng)過(guò)優(yōu)勝劣汰，如今存活下來(lái)的企業(yè)都高度理性，關(guān)注內(nèi)部成長(zhǎng)及企業(yè)價(jià)值?！毖韵轮?，從業(yè)人士仍看好長(zhǎng)租公寓的未來(lái)。

正應(yīng)了崔健所唱：現(xiàn)實(shí)象個(gè)石頭，精神象個(gè)蛋；石頭雖然堅(jiān)硬，可蛋才是生命。

*本文來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)，原標(biāo)題：《成見(jiàn) | 蛋殼公寓融資下的“蛋”》。