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在房地產(chǎn)的多元化時代，文旅是各家房企探尋的道路之一，華僑城集團則是個中翹楚。2019年上半年，華僑城集團旗下主要上市平臺華僑城A便表現(xiàn)出優(yōu)異的成績。

近日，深圳華僑城股份有限公司發(fā)布2019年半年度報告。報告顯示，上半年實現(xiàn)營業(yè)收入177億元，利潤總額41億元，歸屬于上市公司股東凈利潤28億元，分別同比增長20%、23%和40%。與此同時，總資產(chǎn)達到3346億元，較年初增長14%。

報告同時指出，報告期內(nèi)，華僑城A旗下共有19家景區(qū)、開放式休閑旅游區(qū)、度假區(qū)及獨立運營的演藝項目和24家酒店、1家旅行社；上半年累計接待游客1782萬人次，同比持平。七地歡樂谷接待游客人次同比有小幅增長；北京歡樂谷、武漢歡樂谷、重慶歡樂谷游客增幅均超10%。

在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，華僑城A表示，上半年積極發(fā)揮文化旅游品牌優(yōu)勢，新獲取的16個土地項目中有12個以底價成交，以較低的成本儲備了一批優(yōu)質(zhì)資源。報告期內(nèi)共落地18個項目，權(quán)益口徑總投資金額181.4億元，新增權(quán)益建筑面積436.78萬平方米，同比上升90%，新增土地儲備以一線和二線重點城市為主。

不過，已經(jīng)習慣了以住宅業(yè)務(wù)快周轉(zhuǎn)為主流模式的房地產(chǎn)行業(yè)背景下，外界對于華僑城集團出售項目的同時，依然不?！百I買買”表現(xiàn)出很大的疑惑。

事實上，因為文旅產(chǎn)業(yè)投資額大、建設(shè)周期長等特點，對華僑城集團的業(yè)務(wù)模式也應(yīng)該放在更長的時間軸來看待。

十萬億“蛋糕”

華僑城集團是基于以房地產(chǎn)反哺旅游的“旅游+地產(chǎn)”模式，進化成目前“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”和“旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”創(chuàng)新發(fā)展模式。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的高效率周轉(zhuǎn)，依然是其實現(xiàn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的重要路徑。

這種做法，既有利于華僑城進一步聚焦主業(yè)，保證企業(yè)有更多精力和資源集中到文旅產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)中，不斷提升文旅核心競爭力，通過資源優(yōu)化配置，為消費者開發(fā)與建設(shè)更優(yōu)質(zhì)的文旅項目。而華僑城集團專注于文旅項目的投入，也正好契合目前國家的發(fā)展戰(zhàn)略。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，國務(wù)院辦公廳日前印發(fā)了《關(guān)于進一步激發(fā)文化和旅游消費潛力的意見》，總體目標是順應(yīng)文化和旅游消費提質(zhì)轉(zhuǎn)型升級新趨勢，深化文化和旅游領(lǐng)域供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，從供需兩端發(fā)力，不斷激發(fā)文化和旅游消費潛力。

文化旅游部便曾在例行新聞發(fā)布會上直指，中國旅游業(yè)正處于新一輪發(fā)展黃金機遇期。該部門前身，原國家旅游局也曾指出，未來國內(nèi)旅游度假產(chǎn)業(yè)規(guī)模將達10萬億級。

這將是房地產(chǎn)行業(yè)之外的另一個大型行業(yè)。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至2018年，國內(nèi)旅游總花費便已超5萬億。其中，不管是城鎮(zhèn)、農(nóng)村的游客人次、總花費還是人均花費，每年均保持增長趨勢。

據(jù)文化旅游部在8月份舉行的政策例行吹風會展示的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國居民人均教育文化娛樂消費支出1033元，比去年同期增長10.9%，占人均消費支出的比重為10.0%；預計國內(nèi)旅游30.8億人次，收入2.78萬億元，分別增長8.8%和13.5%。

值得一提的是，云南作為旅游資源大省，是全國唯一具備全域旅游“全區(qū)域、全要素、全天候、全季節(jié)、全齡段、全產(chǎn)業(yè)鏈”的所有要素的省份。

數(shù)據(jù)顯示，2018年，云南共接待海內(nèi)外游客6.88億人次，同比增長20%；實現(xiàn)旅游業(yè)總收入8991億元，同比增長30%，幾乎占到全國旅游消費的五分之一。而在今年一季度，云南共接待海內(nèi)外游客2.06億人次，同比增長18.52%；實現(xiàn)旅游業(yè)總收入2635.95億元，同比增長19.08%。

通過上述數(shù)據(jù)也就不難理解，華僑城集團作為中國文化企業(yè)30強、中國旅游集團20強，為何要布局云南，并將其定位第二總部，發(fā)起“云南大會戰(zhàn)”。

事實上，在文旅行業(yè)較為確定的發(fā)展預期下，市場存在龐大的潛在消費能力，這將成為承載華僑城集團業(yè)務(wù)規(guī)模的另一個落點。只是，因為文旅產(chǎn)業(yè)具有規(guī)模大、周期長的特點，短期內(nèi)，華僑城集團需要靠項目的高效周轉(zhuǎn)，從而保證企業(yè)的良好運營。

布局新“挑戰(zhàn)”

據(jù)不完全統(tǒng)計，僅2018年一年，華僑城集團與旗下各平臺在各大產(chǎn)權(quán)交易所掛牌或進行預披露的出售項目至少包括18個公司股權(quán)和1個資產(chǎn)包。

2019年至今，擬轉(zhuǎn)讓項目也至少8個，甚至有部分項目位于華僑城集團大手筆投資的云南，包括云南華僑城置業(yè)有限公司50%股權(quán)、盈江縣大盈江玉石城有限公司100%股權(quán)等。

華僑城集團表示，此舉是為了加快項目落地實施，推動主營業(yè)務(wù)持續(xù)健康快速發(fā)展。這也是華僑城集團不斷創(chuàng)新地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展模式，與業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)建立戰(zhàn)略合作聯(lián)盟，通過合作開發(fā)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、在建工程轉(zhuǎn)讓等多種方式實現(xiàn)項目快速周轉(zhuǎn)。

從華僑城A半年報中也可看出一二，報告中指出，下半年公司要力爭開盤節(jié)奏再提速、回款周期再縮短，加快現(xiàn)金回流，控制負債率，防范化解各類重大風險。同時，堅持“現(xiàn)金為王”，提高項目推盤速度；堅持“回款”才是硬道理，加快項目去化。

對于部分總盤貨值大、政府調(diào)控、市場遇冷的產(chǎn)品，制定靈活的價格和銷售策略，通過“整售+散售”結(jié)合、“以量換價”、“以時間換空間”等多樣化手段實現(xiàn)去化。對于去化難度大的產(chǎn)品，果斷決策，積極通過資產(chǎn)證券化、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)處置等方式，快速盤活。

這也很好地解答了外界的疑問，簡而言之，這是華僑城集團向“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”、“旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”發(fā)展模式轉(zhuǎn)型后所采取的應(yīng)對策略：地產(chǎn)業(yè)務(wù)加快周轉(zhuǎn)，從而實現(xiàn)反哺文旅前期大額的投入。

華僑城集團在文旅板塊的投資是巨大的，據(jù)集團官網(wǎng)顯示，僅在粵港澳大灣區(qū)，要開拓文旅綜合項目共計26個，未來預計投資總額超過1000億元。而在華僑城第二總部——云南，華僑城集團“云南大會戰(zhàn)”一周年座談會上，其再次與多方共計簽約項目37個，簽約金額約490億元，加上此前簽約合作的項目，華僑城集團在云南的投資將達1960億元。

此外，因為文旅項目的用地需求范圍大、地類多，并且各類項目需整體規(guī)劃等多種因素，客觀條件造成文旅項目無法像傳統(tǒng)住宅開發(fā)業(yè)務(wù)一樣做到快周轉(zhuǎn)。而通過地產(chǎn)項目的快速周轉(zhuǎn)，一定程度上也是為了緩解文旅項目投資周期與回收匹配的問題。

以今年9月13日開業(yè)的華僑城集團順德歡樂海岸PLUS為例，從2013年拿下首宗地塊開始，直至2018年4月拿下第四宗地塊，才標志著整個項目的完整落地。截至開業(yè)，項目已經(jīng)經(jīng)歷了6年的發(fā)展時間。

不過，任何事物都具有兩面性。雖然文旅項目投資周期較長，需要沉淀較多資金，但是“在花園中建城市”，將文化內(nèi)涵融入房地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)理念，也為華僑城集團帶來了豐厚的回報。據(jù)華僑城A半年報顯示，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率高達80.57%。

針對外界認為出售項目目的在于解決負債過高的問題，華僑城集團表示，目前集團整體財務(wù)狀況良好，資產(chǎn)負債在可控范圍，各項重大交易行為是基于集團和下屬各戰(zhàn)區(qū)戰(zhàn)略調(diào)整規(guī)劃的正常交易行為。

華僑城集團同時指出，未來將繼續(xù)推動戰(zhàn)略落地，利用多元化融資渠道為公司城鎮(zhèn)化項目提供資金保障，加強重點區(qū)域的布點布局。

*本文來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)，原標題：《華僑城文旅新思路 大手筆“買與賣”的機遇與挑戰(zhàn)》。