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富力紅樹(shù)灣項(xiàng)目的“麻煩”還沒(méi)解決。

9月17日，海南日?qǐng)?bào)官方微信號(hào)文章顯示，針對(duì)富力紅樹(shù)灣項(xiàng)目占用林地、毀壞紅樹(shù)林和未批先建等違法違規(guī)行為，海南澄邁縣相關(guān)職能部門(mén)已對(duì)富力地產(chǎn)公司依法依規(guī)進(jìn)行處罰、對(duì)相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行嚴(yán)肅問(wèn)責(zé)，截至今年8月，已問(wèn)責(zé)處理11人。已暫停富力紅樹(shù)灣所有在建項(xiàng)目、查封違建工地，暫停項(xiàng)目商品房銷(xiāo)售及商品房相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)手續(xù)登記辦理。

文章還提到，由澄邁縣林業(yè)局等職能部門(mén)聯(lián)合設(shè)置路卡，每日對(duì)富力紅樹(shù)灣項(xiàng)目工地開(kāi)展巡查，對(duì)出入的工程車(chē)輛進(jìn)行檢查，杜絕違規(guī)違法行為再次發(fā)生。

一片“嚴(yán)卡死守”、緊張應(yīng)對(duì)的氛圍。

廣州富力地產(chǎn)股份有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)：富力地產(chǎn)）的子公司海南富力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的工作人員告訴執(zhí)惠，從5月1日至今，富力紅樹(shù)灣項(xiàng)目一直處于停售停建狀態(tài)，接下來(lái)將積極配合政府核查和整治。關(guān)于何時(shí)可能“解禁”，其沒(méi)有透露。

海南的“環(huán)保風(fēng)暴”，從去年“刮”到現(xiàn)在，且還可能延續(xù)。海南意圖擺脫房地產(chǎn)依賴的高層聲音也還在釋放。

這些情境下，海南的文旅地產(chǎn)乃至整個(gè)地產(chǎn)的風(fēng)向會(huì)變嗎？

11人被問(wèn)責(zé)，項(xiàng)目停售停建

富力紅樹(shù)灣按計(jì)劃是個(gè)超百億大盤(pán)。

根據(jù)生態(tài)環(huán)境部8月9日官方微信文章信息，1995-1996年，海南華僑農(nóng)場(chǎng)將花場(chǎng)灣7873畝土地以旅游用地名義轉(zhuǎn)讓給海南省中大旅業(yè)公司等企業(yè)，2009-2011年又陸續(xù)轉(zhuǎn)手給海南富力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司7852畝。

這些應(yīng)該即為富力紅樹(shù)灣項(xiàng)目用地來(lái)源。

據(jù)海南省澄邁縣2013年3月政府公開(kāi)信息顯示，富力紅樹(shù)灣項(xiàng)目位于海南西線高速澄邁三林出口處（澄邁華僑農(nóng)場(chǎng)鹽丁作業(yè)區(qū)轄區(qū)內(nèi)），總用地面積7852畝，容積率只有0.45，綠化率高達(dá)40%，總建筑面積2786453平方米。

項(xiàng)目主要功能集生態(tài)景觀、體育運(yùn)動(dòng)、購(gòu)物休閑、度假居住為一體的高端生態(tài)旅游度假社區(qū)，總投資金額將超過(guò)150億。項(xiàng)目是海南省西部規(guī)模最大的生態(tài)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，是海南省作出加快西部開(kāi)發(fā)建設(shè)重大決策后西部動(dòng)工建設(shè)的第一個(gè)重大項(xiàng)目，也是海南省重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一。

此外，項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括紅樹(shù)林生態(tài)度假屋、高爾夫景觀度假屋、五星級(jí)度假酒店、紅樹(shù)林濕地保護(hù)公園、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)、國(guó)際游艇會(huì)，以及銀行、商場(chǎng)、超市等相關(guān)配套。

彼時(shí)，該項(xiàng)目一期開(kāi)發(fā)已初具規(guī)模，已完成56億元投資，建筑面積45萬(wàn)平方米，另建成2200畝的濕地紅樹(shù)林公園，五星級(jí)希爾頓酒店于2015年10月建成投入營(yíng)業(yè)。

（海南富力紅樹(shù)灣交通圖。來(lái)源：海南富力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司官網(wǎng)）

今年4月，富力紅樹(shù)灣“遇挫”，項(xiàng)目建設(shè)破壞紅樹(shù)林的問(wèn)題被媒體披露。

彼時(shí)海南當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道稱(chēng)，澄邁縣當(dāng)?shù)卮迕裢对V紅樹(shù)灣項(xiàng)目“活埋”大片紅樹(shù)林、推倒保護(hù)區(qū)界樁。

5月1日，海南省澄邁縣住房保障與房產(chǎn)管理局印發(fā)《關(guān)于暫停富力紅樹(shù)灣項(xiàng)目商品房銷(xiāo)售的通知》，其中提到，對(duì)海南三林旅業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司、海南富力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司等開(kāi)發(fā)建設(shè)的富力紅樹(shù)灣項(xiàng)目所有商品房暫停銷(xiāo)售許可，關(guān)停相關(guān)公司商品房合同網(wǎng)簽系統(tǒng)。并提到，在暫停銷(xiāo)售許可期間，相關(guān)公司不得對(duì)該項(xiàng)目商品房進(jìn)行銷(xiāo)售和宣傳，直至下發(fā)解除暫停通知為止。

事件繼續(xù)發(fā)酵。

8月9日，生態(tài)環(huán)境部官方微信號(hào)發(fā)文《典型案例（1）丨海南澄邁縣肆意圍填海、破壞紅樹(shù)林》提到，海南富力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“海南富力”）權(quán)屬用地中，有4641.61畝屬紅樹(shù)林區(qū)域，以及灘涂、魚(yú)塘、海洋等海域，位于海洋保護(hù)區(qū)范圍內(nèi)。

文章提到，該公司在開(kāi)發(fā)紅樹(shù)灣房地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)程中，不斷蠶食侵占海洋保護(hù)區(qū)，2016年以來(lái)該項(xiàng)目填海侵占澄邁縣花場(chǎng)灣紅樹(shù)林自然保護(hù)區(qū)核心區(qū)92畝，至今未恢復(fù)原狀。根據(jù)澄邁縣有關(guān)部門(mén)巡查記錄，紅樹(shù)灣項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中先后5次破壞紅樹(shù)林，累計(jì)毀壞紅樹(shù)林約4700株。2019年4月，紅樹(shù)灣項(xiàng)目繼續(xù)在保護(hù)區(qū)內(nèi)填海建設(shè)樓盤(pán)，以致阻礙潮水交互，致使9.69畝保護(hù)區(qū)范圍內(nèi)的1582株紅樹(shù)林枯死。

（海南富力圍填海致使紅樹(shù)林枯死。來(lái)源：生態(tài)環(huán)境部官方微信號(hào)）

直至9月17日，海南日?qǐng)?bào)官方微信號(hào)發(fā)文提到，針對(duì)項(xiàng)目占用林地、毀壞紅樹(shù)林和未批先建等違法違規(guī)行為，澄邁相關(guān)職能部門(mén)已對(duì)富力地產(chǎn)公司依法依規(guī)進(jìn)行處罰、對(duì)相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行嚴(yán)肅問(wèn)責(zé)，截至今年8月，已問(wèn)責(zé)處理11人。已暫停富力紅樹(shù)灣所有在建項(xiàng)目、查封違建工地，暫停項(xiàng)目商品房銷(xiāo)售等。

9月18日，海南富力工作人員告訴執(zhí)惠，具體信息以政府通告為準(zhǔn)，將配合政府核查整改，而項(xiàng)目從5月1日開(kāi)始確實(shí)已停止商品房銷(xiāo)售、在建項(xiàng)目，之后一直在暫停狀態(tài)。

富力的文旅布局遇“重挫”

富力紅樹(shù)灣的當(dāng)前境況，對(duì)富力的文旅布局乃至整個(gè)富力，都算是一個(gè)不小的“打擊”。

有媒體報(bào)道提到，據(jù)海南富力的公開(kāi)數(shù)據(jù)，截至2019年初，紅樹(shù)灣項(xiàng)目總資金投入約100億元。不過(guò)上述海南富力工作人員對(duì)執(zhí)惠表示，對(duì)項(xiàng)目在建進(jìn)展不方便回復(fù)。

海南堪稱(chēng)富力文旅地產(chǎn)的重要陣地。

企查查信息顯示， 富力文化旅游發(fā)展有限公司成立于2018年11月5日，由廣州富力地產(chǎn)股份有限公司直接持股95%，經(jīng)營(yíng)范圍包括“以自有資金對(duì)旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、文化、影視、游樂(lè)園、養(yǎng)老項(xiàng)目投資;旅游項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、建設(shè);文化、影視、科普項(xiàng)目設(shè)施建設(shè);游樂(lè)園項(xiàng)目投資……”。富力地產(chǎn)也由此正式切入文旅領(lǐng)域。

（富力的文體旅游體系。來(lái)源：富力集團(tuán)官網(wǎng)）

據(jù)富力集團(tuán)官網(wǎng)信息，富力的文體旅游體系主要由主題公園、度假酒店、養(yǎng)生餐飲、康養(yǎng)娛樂(lè)、特色展覽和星空營(yíng)地等板塊組成，其旅游度假產(chǎn)品配備文娛、體育、商業(yè)、醫(yī)療和膳食五大中心。

整體看，體育、醫(yī)療是其中重要構(gòu)成，富力在足球、高端醫(yī)院等方面的已有布局已打下一定基礎(chǔ)，對(duì)其通過(guò)康養(yǎng)形態(tài)打造文旅地產(chǎn)或撬動(dòng)拿地，都有幫助。

海南富力官網(wǎng)信息顯示，目前富力地產(chǎn)海南公司已在?？凇⒊芜~、陵水、文昌、臨高等地區(qū)儲(chǔ)備足量?jī)?yōu)質(zhì)土地，在建在售項(xiàng)目有8個(gè)：富力首府、富力灣、盈溪谷、紅樹(shù)灣、月亮灣、悅海灣、閱山湖、富力海洋歡樂(lè)世界。其中包括多個(gè)文旅地產(chǎn)項(xiàng)目。

執(zhí)惠另獲得的信息顯示，富力地產(chǎn)目前在海南已形成康養(yǎng)醫(yī)療、體育旅游、海洋旅游、文商旅開(kāi)發(fā)、國(guó)際酒店等板塊。其中海洋歡樂(lè)世界項(xiàng)目是亞洲最大的熱帶海洋主題公園，占地2000畝，總投資150億元，欲打造海南島首個(gè)純生態(tài)海洋資源主題樂(lè)園?！逗Ｄ先?qǐng)?bào)》4月的報(bào)道提到，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)年內(nèi)可迎來(lái)一期園區(qū)試營(yíng)業(yè)。

富力地產(chǎn)2018年年報(bào)顯示，當(dāng)期紅樹(shù)灣（不含希爾頓酒店）未竣工建筑總面積150.2萬(wàn)平方米，同時(shí)富力灣（不含萬(wàn)豪酒店）、悅海灣、月亮灣、紅旗鎮(zhèn)、富力首府、閱山府未竣工建筑總面積合計(jì)191.4平方米。在富力的海南存量資源中，富力紅樹(shù)灣的地位可見(jiàn)一斑。

雖暫不知截至5月1日，富力紅樹(shù)灣最新的項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展情況，但自此至今的停建停售，對(duì)其商品房銷(xiāo)售收入依然影響不小。

針對(duì)該項(xiàng)目目前商品房銷(xiāo)售情況，以及暫停時(shí)間多長(zhǎng)、尋求解禁時(shí)間等信息，上述海南富力工作人員沒(méi)有透露，并表示暫停商品房銷(xiāo)售等對(duì)海南富力乃至整個(gè)富力的影響多大“不好判斷”。

富力地產(chǎn)能否“脫困解禁”？

富力紅樹(shù)灣停售停建，于富力地產(chǎn)而言，首先是海南地產(chǎn)銷(xiāo)售目標(biāo)直接承壓，進(jìn)而影響到整個(gè)地產(chǎn)板塊收益。

它近來(lái)日子不太好過(guò)。

根據(jù)富力地產(chǎn)2019年中期報(bào)告信息，其純利為41.7億元，同比增長(zhǎng)2.2%，歸屬股東凈利潤(rùn)40.27億元，同比增長(zhǎng)2.66%。而2018年中報(bào)其純利、歸屬股東凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)64%、63.28%，遠(yuǎn)高于2019年同期。

按富力地產(chǎn)的計(jì)劃，其2019年的銷(xiāo)售目標(biāo)為1600億，相比去年1300億增加23.1%。但今年上半年，其權(quán)益銷(xiāo)售額為602.2億元，只完成年度目標(biāo)的37.64%。

雖然富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉在中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，富力下半年權(quán)益合約銷(xiāo)售額在900億-1000億左右，全年大概能完成1500億、1600億左右，但結(jié)合當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境，以及富力紅樹(shù)灣的“變數(shù)”等情況，這個(gè)目標(biāo)要完成可能還要打個(gè)問(wèn)號(hào)。

同時(shí)，富力地產(chǎn)的債務(wù)壓力在走高，其2019年中報(bào)顯示，當(dāng)期公司短期借款153億元，長(zhǎng)期借款當(dāng)期應(yīng)還426億，兩者共計(jì)597億元，同比增長(zhǎng)14%。

另有數(shù)據(jù)顯示，富力地產(chǎn)凈負(fù)債權(quán)益比也逐年上漲，其中2015年-2017年，分別為124.3%、159.9%和169.6%，到今年一季度，已升至210%，資金缺口超百億元。

資本市場(chǎng)的錢(qián)也更不好拿。騰訊《棱鏡》報(bào)道提到，2018年，富力地產(chǎn)的平均融資成本為5.74%，到2019年上半年，其境內(nèi)融資成本為6.27%，境外融資成本為7.29%。

如此種種，富力地產(chǎn)對(duì)于高周轉(zhuǎn)增加回款的訴求自然明顯。

根據(jù)《棱鏡》此前報(bào)道，李思廉在今年7月26日，親自起草了一份《關(guān)于要求地區(qū)公司確保完成銷(xiāo)售任務(wù)的通知》。該文件下發(fā)全公司，提出2019年下半年的工作重點(diǎn)應(yīng)圍繞“促銷(xiāo)售、抓回款”開(kāi)展，而且下半年原則上暫停拿地。

報(bào)道提到，該份文件明確強(qiáng)調(diào)，公司財(cái)務(wù)、開(kāi)發(fā)、工程等部門(mén)均應(yīng)以銷(xiāo)售為中心開(kāi)展工作，全力以赴配合銷(xiāo)售目標(biāo)的達(dá)成；堅(jiān)持全民營(yíng)銷(xiāo)，加強(qiáng)促銷(xiāo)力度，以完成項(xiàng)目銷(xiāo)售目標(biāo)為第一優(yōu)先級(jí)，在確保銷(xiāo)量的基礎(chǔ)上追求項(xiàng)目收益最大化。

后來(lái)，在8月的2019年中報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上，李思廉做了澄清，表示富力并不是完全不拿地了，文件中也提到，如遇有優(yōu)質(zhì)土地項(xiàng)目等特殊情況，可單獨(dú)呈報(bào)集團(tuán)董事長(zhǎng)審批。

富力地產(chǎn)的困境能否打破，作為重倉(cāng)地之一的海南扮演著重要角色，但這里的地產(chǎn)“氣候”目前并不是很樂(lè)觀。

近期，海南省政府出臺(tái)《海南省省和市縣總體規(guī)劃實(shí)施管理辦法（試行）》，嚴(yán)格開(kāi)發(fā)空間管控。其中，在規(guī)劃實(shí)施方面，嚴(yán)格生態(tài)保護(hù)紅線保護(hù)等；其中還特別明確，對(duì)全省生態(tài)保護(hù)紅線、永久基本農(nóng)田、生態(tài)公益林地布局等進(jìn)行調(diào)整，需依法經(jīng)國(guó)務(wù)院、國(guó)家有關(guān)部門(mén)或省政府同意。

而在最近涉及海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的回應(yīng)中，海南省高層提到，在新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換方面，海南主要是著力減少經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴。海南在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間，房地產(chǎn)對(duì)投資和財(cái)政收入的貢獻(xiàn)在50%左右，經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴大。由于土地資源有限，生態(tài)環(huán)境承載能力有限，這樣的發(fā)展不可持續(xù)。海南要“避免歷史重演”。

從大面上看，海南的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)升級(jí)等，依然還將有一個(gè)過(guò)程，不管在旅游發(fā)展更至高位的情境下，還是經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)需求下，地產(chǎn)還會(huì)扮演一定程度的角色，但地產(chǎn)商面臨的項(xiàng)目環(huán)保壓力、政府的“熱乎”態(tài)度也將有一些變化。

這或決定著富力紅樹(shù)灣的解禁時(shí)間、如何解禁，以及類(lèi)同項(xiàng)目、類(lèi)同富力的地產(chǎn)商在海南的騰挪施展空間。

（本文作者曾建中，執(zhí)惠主編）