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十一假期剛過(guò)，華僑城又開(kāi)始了旗下資產(chǎn)的甩賣工作。

10月8日，重慶產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)信息顯示，華僑城西部投資有限公司轉(zhuǎn)讓其持有的昆明華僑城投資有限公司掛牌公司24%股權(quán)及6125.68萬(wàn)元債權(quán)，掛牌價(jià)約1.34億元。

從2014年開(kāi)始從“文旅+地產(chǎn)”向“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”“旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”模式轉(zhuǎn)型的華僑城，近年來(lái)逐漸陷入到邊攻城掠地邊甩賣“回血”的窘境。

在模式失靈、負(fù)債率上漲、地產(chǎn)銷售規(guī)?？s水、市場(chǎng)需求變化、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手趕超等“內(nèi)憂外患”的夾擊下，華僑城這艘文旅巨艦正在失去領(lǐng)航地位，開(kāi)始迷霧中前行。

云南全域旅游受阻

過(guò)去的9個(gè)月，華僑城已經(jīng)宣布掛牌轉(zhuǎn)讓包括昆明、成都、襄陽(yáng)、西安、重慶、南京等多地超10個(gè)項(xiàng)目，其中多數(shù)為文旅地產(chǎn)項(xiàng)目，且有8個(gè)位于云南。

在轉(zhuǎn)讓昆明華僑城投資有限公司股權(quán)之前，華僑城于9月份先后宣布轉(zhuǎn)讓襄陽(yáng)下屬公司90%以上股權(quán)以及間接子公司云南滇中文投51%股權(quán)。

有意思的是，襄陽(yáng)下屬公司在掛牌短短一天之后則宣布撤銷；昆明子公司也是二次轉(zhuǎn)讓，早在今年7月份就已經(jīng)被掛牌過(guò)一次。

項(xiàng)目頻繁轉(zhuǎn)讓以及搖擺不定的轉(zhuǎn)讓態(tài)度，讓華僑城陷入“云南折戟”的質(zhì)疑當(dāng)中。而外界對(duì)事件的高度關(guān)注，也源于云南在華僑城文旅布局中的關(guān)鍵性地位。

云南被華僑城董事長(zhǎng)段先念稱為“第二總部和主戰(zhàn)場(chǎng)”。從2017年高調(diào)宣布戰(zhàn)略入滇到2018年啟動(dòng)“云南大會(huì)戰(zhàn)”再到2019年“云南大會(huì)戰(zhàn)”一周年，華僑城已經(jīng)與多方共計(jì)簽約近百個(gè)云南項(xiàng)目，投資總額也超過(guò)1900億元，“十三五期間投資2000億元”的承諾即將完成。

隨著華僑城今年開(kāi)始密集甩賣云南項(xiàng)目，其“全域旅游”新模式所遭遇的現(xiàn)實(shí)困境開(kāi)始暴露，而問(wèn)題焦點(diǎn)也被指向項(xiàng)目地政府在資源匹配上的不足。

華僑城在回應(yīng)媒體時(shí)表示，文旅項(xiàng)目由于投入大、周期長(zhǎng)，企業(yè)需要地方政府匹配一定的其他資源進(jìn)行補(bǔ)償，投入產(chǎn)出才能平衡，但項(xiàng)目地政府往往只希望企業(yè)投資，資源匹配不足。

一方面，文旅項(xiàng)目用地需求范圍大、地類多，且各類項(xiàng)目用地都需要統(tǒng)一進(jìn)行規(guī)劃后方能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)目的，但部分當(dāng)?shù)卣蚪ㄔO(shè)用地指標(biāo)限制，無(wú)法按項(xiàng)目投資及建設(shè)進(jìn)度需要提供項(xiàng)目用地。分期供應(yīng)部分用地后，后續(xù)項(xiàng)目用地?zé)o法保證順利提供。

另一方面，云南部分地區(qū)政府由于財(cái)政困難，配套基礎(chǔ)設(shè)施投入不足。企業(yè)均存在開(kāi)展項(xiàng)目投資時(shí)，承擔(dān)過(guò)多基礎(chǔ)設(shè)施投資的問(wèn)題，造成企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力過(guò)大。

戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型后遺癥

在外界看來(lái)，云南“折戟”顯現(xiàn)的或許只是華僑城文旅模式轉(zhuǎn)型抵牾的冰山一角。

梳理華僑城文旅戰(zhàn)略，可以發(fā)現(xiàn)一切變化的轉(zhuǎn)折點(diǎn)發(fā)生在2014年。

在2014年以前，華僑城采取的都是“旅游+地產(chǎn)”模式，由于旅游業(yè)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)良好，項(xiàng)目布局又均位于一線及核心二線城市的中心或郊區(qū)，再疊加市場(chǎng)需求旺盛、房?jī)r(jià)上漲等利好，項(xiàng)目毛利率長(zhǎng)期維持在50%以上，凈利率也基本維持在20%左右，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)同行。

2014年2月，原西安市副市長(zhǎng)段先念調(diào)任華僑城，成為集團(tuán)新掌舵人。作為“曲江模式”的締造者，段先念上任后不久便開(kāi)始有意識(shí)地復(fù)制“地產(chǎn)+文化+旅游”的曲江模式，并提出了向“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”““旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型思路。

這意味著，華僑城必須告別之前集中布局一二線、以“地產(chǎn)反哺旅游”的舊模式，向更多旅游資源豐富但經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后、地產(chǎn)需求不旺盛的三四線甚至五六線地區(qū)下沉。

在模式轉(zhuǎn)型之后，華僑城也逐漸出現(xiàn)了兩大變化：一是地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模原地踏步，行業(yè)排名不斷下跌。

克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年，華僑城實(shí)現(xiàn)銷售額275.6億元，排名從2104年的第40名掉到了第87名。

二是文旅產(chǎn)業(yè)投資持續(xù)加大。華僑城內(nèi)部一位高層曾透露，華僑城每年在文旅板塊的投資大概是在一千億元左右。但從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，實(shí)際投入遠(yuǎn)高于這個(gè)數(shù)字。

根據(jù)華僑城官網(wǎng)信息，僅在粵港澳大灣區(qū)，華僑城就要開(kāi)拓文旅綜合項(xiàng)目共計(jì)26個(gè)，未來(lái)預(yù)計(jì)投資總額超過(guò)1000億元。2019年以來(lái)，華僑城計(jì)劃投資的文旅項(xiàng)目超15個(gè)，累計(jì)投資金額近1800億元。

這兩大變化帶來(lái)的最直接結(jié)果是，長(zhǎng)期以來(lái)財(cái)務(wù)穩(wěn)健的華僑城負(fù)債率開(kāi)始逐年走高。

財(cái)報(bào)顯示，2015年-2018年，華僑城的資產(chǎn)負(fù)債率從原本的63%一路上漲到了73.77%；2019年上半年，這一數(shù)字更是達(dá)到76.70%。

與此同時(shí)，近年來(lái)國(guó)內(nèi)主題樂(lè)園不斷有后來(lái)者居上之勢(shì)，而華僑城主題樂(lè)園又難有創(chuàng)新突破，導(dǎo)致其一直引以為傲的旅游綜合業(yè)務(wù)也逐漸顯露疲態(tài)。2015年至今，華僑城近半主題公園單體項(xiàng)目在接待游客人數(shù)和門票收入上均出現(xiàn)連續(xù)下降。這對(duì)于華僑城來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是雪上加霜。

戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型不如預(yù)期后，華僑城開(kāi)始實(shí)施一系列自救舉措也就不難理解了。一方面強(qiáng)化回款、提升周轉(zhuǎn)效率，頻繁處置資產(chǎn)便是手段之一。另一方面以銷定投，控制投資規(guī)模，避免投資增長(zhǎng)過(guò)快導(dǎo)致有息負(fù)債規(guī)模持續(xù)攀升。

與此同時(shí)，鋒面News還注意到，2019年至今，華僑城先后拿下東莞道滘、天津鑫茂航旅小鎮(zhèn)、深汕合作區(qū)小漠文旅小鎮(zhèn)、廣州增城白水寨等文旅項(xiàng)目，布局區(qū)域呈現(xiàn)再度回歸一二線的趨勢(shì)。

*本文來(lái)源：微信公眾號(hào)“鋒面News”（ID:fengmiannews），作者：王柔金，原標(biāo)題：《華僑城的文旅迷航 》。