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這些年來民宿仿佛是詩(shī)與遠(yuǎn)方的代名詞。很多人理想中的民宿工作就是陪客人喝茶聊天、遛狗逗貓曬太陽(yáng)、是一種工作和生活的美好結(jié)合。

我曾也是想要通過做民宿和客人分享自己生活方式，然后享受歲月靜好的文藝青年，但當(dāng)我真正深入到民宿行業(yè)中時(shí)，才明白：民宿背后的人文情懷僅僅是產(chǎn)品中關(guān)乎用戶體驗(yàn)的一項(xiàng)因素，并不起決定作用，如何實(shí)現(xiàn)商業(yè)化發(fā)展才是這個(gè)行業(yè)面臨的關(guān)鍵問題。

民宿本質(zhì)上是住宿行業(yè)，是服務(wù)業(yè)中的一種。所以無論我們?cè)僭趺磸?qiáng)化情懷與人文情感，其作為住宿服務(wù)的性質(zhì)是不會(huì)改變的。當(dāng)一股民宿熱潮襲來，我們應(yīng)該如何參與其中？而當(dāng)這個(gè)風(fēng)口過后，我們又該如何調(diào)節(jié)商業(yè)與情懷之間的平衡，迎接下一個(gè)風(fēng)口？對(duì)此，筆者的態(tài)度是：讓商業(yè)回歸商業(yè)。如此，讓我們真誠(chéng)地聊一聊做民宿究竟是怎樣的一門生意？

相較于酒店，民宿的優(yōu)勢(shì)在于非標(biāo)化的裝修設(shè)計(jì)和人文服務(wù)。當(dāng)旅行者逐漸厭倦整齊劃一和冷冰冰的連鎖酒店時(shí)，有獨(dú)特設(shè)計(jì)和人文情懷在內(nèi)的民宿就會(huì)慢慢被人青睞，就像是我們?cè)谝蝗簶?biāo)準(zhǔn)美人臉中找到了一特別的存在，不管是眉眼還是輪廓，讓人有忍不住多看幾眼的沖動(dòng)，并且會(huì)給你一個(gè)溫暖的問候。

但民宿行業(yè)整體從業(yè)水平是參差不齊的，大部分民宿做好了錦上添花的非標(biāo)化部分，但在酒店運(yùn)營(yíng)能力和服務(wù)水準(zhǔn)部分和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)還是有很大差距。這是由于一大批行業(yè)外人士的貿(mào)然進(jìn)入和在酒店管理及成本意識(shí)等基礎(chǔ)模塊的缺失造成的。民宿這個(gè)行業(yè)前期投入成本高，淡旺季資源錯(cuò)配，本身作為住宿的性價(jià)比并不高，以至于出現(xiàn)了一些“安縵的價(jià)格，農(nóng)家樂的服務(wù)水準(zhǔn)"。這樣分析下來，拋開情懷的溢價(jià)，消費(fèi)者回歸理性后，民宿的競(jìng)爭(zhēng)力并不強(qiáng)。

在民宿熱浪中，部分民宿存活了下來，少部分民宿奄奄一息，更多民宿是處于半死不活的狀態(tài)，有人繼續(xù)觀望民宿行業(yè)，也有人悄悄從行業(yè)撤離，那我們依然看好民宿行業(yè)的理由是什么？

中國(guó)民宿的下一個(gè)風(fēng)口在哪里？

這里不得不提到：民宿，農(nóng)家樂，精品度假酒店三者間的差異。

民宿可以粗分為低端和高端兩類。許多人所想象中的日韓式民宿多是主人退休后用自家閑置房源接待客人，并提供有溫度有特色的的在地化服務(wù)，這類民宿對(duì)標(biāo)的其實(shí)是我國(guó)的農(nóng)家樂，本質(zhì)上為閑置資源的共享經(jīng)濟(jì)。而廣為大眾所知的莫干山民宿和洱海民宿對(duì)標(biāo)的是精品度假酒店（Boutique Hotel）。因?yàn)橐?guī)模所限，這類酒店達(dá)不到五星酒店標(biāo)準(zhǔn)，但是憑借著地理位置和品牌口碑，即使價(jià)格昂貴，顧客也會(huì)為之買單，比如安縵、第六感、瑰麗等，它們都有一個(gè)共同的特點(diǎn)：力爭(zhēng)將細(xì)節(jié)做到極致，注重客人的體驗(yàn)，因而逐漸衍生出這一概念。（下文所指的民宿為這里的“精品度假酒店”類別）

那么民宿這個(gè)蛋糕有多大？根據(jù)國(guó)家信息中心分享經(jīng)濟(jì)研究中心《2018年中國(guó)住房分享發(fā)展報(bào)告》表明，2020年我國(guó)在線共享住宿市場(chǎng)的體量大概在300億左右，目前主要是有需求驅(qū)動(dòng)，每年保持十幾個(gè)點(diǎn)的增速。

那這個(gè)蛋糕被瓜分了多少？目前，整個(gè)中國(guó)市場(chǎng)有七萬(wàn)家度假民宿，預(yù)估的房源價(jià)值超過1000億，每年有80%的房源是閑置狀態(tài)。

可見，早期自媒體為了迎合大眾，把民宿渲染成烏托邦，既可以做夢(mèng)又可以賺錢，過早催熟了行業(yè)。而經(jīng)歷了短短幾年的野蠻生長(zhǎng)后，表面上風(fēng)光無限的民宿行業(yè)，其實(shí)已經(jīng)到了供過于求的階段，民宿行業(yè)正在進(jìn)入殘酷的淘汰期。

在討論中國(guó)民宿下一個(gè)風(fēng)口在哪里之前，我們進(jìn)行一個(gè)當(dāng)前行業(yè)的真實(shí)成本與收益分析。前兩年民宿在風(fēng)口上時(shí)確實(shí)有一大批民宿賺到了錢。主要有三種形式：

第一種，做單店。在一個(gè)地區(qū)，踏踏實(shí)實(shí)打磨服務(wù)和產(chǎn)品，在行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中成為頂尖的20%，這樣的民宿主是可以賺到錢的。我投資的第一個(gè)民宿就是這種單體民宿中的佼佼者，他們是大理地區(qū)最受外國(guó)客人歡迎的民宿客棧，曾經(jīng)被《孤獨(dú)星球》推薦過。這家民宿成功的原因一方面在于行業(yè)發(fā)展初期進(jìn)入，另一方面在于在一個(gè)地區(qū)耕耘了10年才可以屹立不倒，屬于單店盈利民宿中的優(yōu)秀范例。

第二種，租約升值民宿。比如風(fēng)口上的洱海海景民宿，前期投入500萬(wàn)，快的話可以一年回本。一年后，租約的升值部分就不低了（因?yàn)槊袼薜淖饧s一般會(huì)簽10年以上，一個(gè)朋友的例子是1萬(wàn)/年，簽17年，2年后該地區(qū)同等條件的院子租金是9萬(wàn)/年，那么余下租約價(jià)值120萬(wàn)），以原價(jià)甚至溢價(jià)轉(zhuǎn)讓出去。短短一年之間收入翻倍。

第三種，眾籌民宿。類似瓦當(dāng)瓦舍，詩(shī)莉莉等民宿品牌，前兩年通過眾籌的方式解決了大量資金問題，實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張。比如某品牌在發(fā)起一個(gè)新的項(xiàng)目的時(shí)，前期投入500萬(wàn)，發(fā)起眾籌時(shí)往往會(huì)把項(xiàng)目做2倍的溢價(jià)，最高可以拿出其中49%股份的收益權(quán)去做眾籌。相當(dāng)于完全用眾籌投資人的錢去開一家民宿。這種方式籌集資金很快，可以達(dá)到快速開店的目標(biāo)。

這三種模式，無論哪一種，在市場(chǎng)狂熱的階段都賺得盆滿缽滿，風(fēng)光無限，但是當(dāng)市場(chǎng)冷卻，三種模式都遇到了問題：

第一種模式，由于房源數(shù)量暴增，單體民宿的競(jìng)爭(zhēng)力越來越弱，低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致利潤(rùn)越來越??；

第二種模式，高收益的同時(shí)也承擔(dān)了高風(fēng)險(xiǎn)。洱海民宿整治關(guān)停，1806家海邊的民宿和客棧全部被拆掉，血本無歸；

第三種模式，擴(kuò)張速度過快，運(yùn)營(yíng)人員缺乏，難以保證單店利潤(rùn)。很多民宿無法在兌付本金前完成回本，尤其是近2年，部分民宿即將面臨大規(guī)模的本金兌付，可能會(huì)有崩盤的風(fēng)險(xiǎn)，民宿的下一個(gè)時(shí)代即將到來。

中國(guó)民宿的星辰大海是精品酒店品牌

那么民宿的下一個(gè)好機(jī)會(huì)在哪里？筆者認(rèn)為：品牌化（存量資產(chǎn)盤活）是民宿行業(yè)轉(zhuǎn)機(jī)的必經(jīng)之路。

前面我們提到目前市場(chǎng)的度假民宿存量7萬(wàn)家，閑置房源高達(dá)80%。目前行業(yè)單體民宿競(jìng)爭(zhēng)力不足。一方面行業(yè)平均入住率20%左右，流量難以突破；另一方面，許多民宿運(yùn)營(yíng)效率低，物業(yè)成本高，需達(dá)到30%對(duì)入住率才能贏虧平衡。那為什么會(huì)導(dǎo)致這種情況呢？

主要原因是度假民宿受淡旺季影響明顯。民宿消費(fèi)屬于需求驅(qū)動(dòng)型消費(fèi)，常見情況是旺季客人爆滿，淡季沒有客人。在這種情況下，誰(shuí)能解決客流問題，誰(shuí)就能極大的提高行業(yè)效率，中國(guó)的民宿行業(yè)亟待創(chuàng)新。

江蘇的半邊山下，數(shù)據(jù)就尤為突出，該品牌通過消費(fèi)權(quán)打包預(yù)售（￥880的黑金卡一年內(nèi)可以在半邊山下的任意一家民宿免費(fèi)住10晚，平均價(jià)格￥88/晚）的方式大規(guī)模低成本獲取流量。使得民宿入住率從3成變成了日常80%、周末100%入住率。

很明顯可以看到半邊山下的效率遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。

民宿屬于重資產(chǎn)行業(yè)，前期投入大，回本周期長(zhǎng)是限制規(guī)?；瘮U(kuò)張的主要因素。早幾年行業(yè)中用眾籌這種方式解決該問題，但由于沒有從本質(zhì)上解決入住率問題，民宿建起來了，賣不出去，沒有形成完整閉環(huán)。

筆者認(rèn)為：2019年，民宿行業(yè)面臨斷崖式下滑，這種危機(jī)中潛藏著巨大的機(jī)遇：極有可能出現(xiàn)形成品牌化，標(biāo)準(zhǔn)化的行業(yè)獨(dú)角獸。

從供給上來看，以包銷為主的如程和以自營(yíng)為主的半邊山下都會(huì)在這場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得機(jī)會(huì)。

如程走輕資產(chǎn)的平臺(tái)模式，目標(biāo)是成為民宿屆的OTA。通過會(huì)員制的模式（具體而言，如程集中采購(gòu)高空置率的度假民宿，以會(huì)員制推出，會(huì)員繳納880元的年費(fèi)后，一年內(nèi)可以不限次數(shù)預(yù)訂平臺(tái)上的所有民宿，一次最多入住兩晚，訂單完成之后可進(jìn)行下一次預(yù)訂，低價(jià)獲客。

調(diào)研了解到如程的包銷邏輯是：房間單價(jià)*入住率（20%左右）來包下民宿的全年房間。在目前的寒冬期，拿房的價(jià)格會(huì)更有優(yōu)勢(shì)。筆者存疑的點(diǎn)是：如果沒有資本燒錢的加持，所有年費(fèi)所對(duì)應(yīng)對(duì)供給數(shù)量是有限的，根本無法達(dá)到不限次數(shù)預(yù)訂民宿的承諾。

另一家民宿品牌半邊山下，從三年前開始深耕于民宿行業(yè)，最早使用民宿“黑金卡”（一種會(huì)員制）模式，類似房地產(chǎn)期房。在達(dá)到20家民宿的體量時(shí)，先行預(yù)售了消費(fèi)權(quán)，實(shí)現(xiàn)了資金的回籠，進(jìn)行收購(gòu)+改造+派駐自營(yíng)團(tuán)隊(duì)，快速在一年間擴(kuò)張到了128家，其中絕大部分為直營(yíng)。不僅達(dá)到了規(guī)?；臄U(kuò)張速度，并且保證了標(biāo)準(zhǔn)化的品牌服務(wù)。

什么是優(yōu)質(zhì)？品質(zhì)穩(wěn)定是優(yōu)質(zhì)

筆者認(rèn)為：在解決民宿的流量這一點(diǎn)上，市面上并不缺平臺(tái)，以攜程系為主的ota平臺(tái)可以滿足用戶的信息獲取和交易問題。真正缺的是好民宿的篩選器，而品牌的價(jià)值不正是：提供“質(zhì)量穩(wěn)定、?性價(jià)?”對(duì)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)用戶評(píng)判服務(wù)品質(zhì)的第三?方背書；從而影響?用戶后續(xù)消費(fèi)決策，形成復(fù)購(gòu)和品牌認(rèn)可嗎？

*本文來源：微信公眾號(hào)“22度見聞”（ID：rtravel），作者：倩文，原標(biāo)題：《中國(guó)民宿的星辰大海是精品酒店品牌》。