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在鏈家系自如公寓與蛋殼公寓上市計劃仍停留在傳言階段時，“自稱”排行“老三”的青客公寓率先邁出了赴美上市的第一步。

美東時間10月7日，長租公寓服務(wù)商青客公寓向美國證券交易委員會遞交了F-1招股文件，成為首家在海外遞交招股說明書的長租公寓企業(yè)。

在榮光的背后，是青客公寓在不到3年時間內(nèi)累計虧損超過11億元的現(xiàn)狀以及在近9個月內(nèi)幾近停滯的規(guī)模擴(kuò)張步伐。

同時，更令人感到疑惑的是，在自如、蛋殼等行業(yè)頭部依然按兵不動的背景下，青客公寓急于赴美上市又是出于怎樣的考慮？

搶跑上市或旨在補充資金流

在業(yè)界習(xí)慣以自如、蛋殼、相寓三者錨定分散式長租公寓行業(yè)的頭部格局后，青客公寓以一封IPO的招股書，讓業(yè)界重新看到這位行業(yè)“老將”不甘居人后的雄心。

資料顯示，截至2019年6月30日，青客公寓累計簽約房約9.76萬間，在行業(yè)內(nèi)穩(wěn)居前五的位置，業(yè)務(wù)布局主要以上海為中心的長三角城市群為主。

根據(jù)披露，本次青客公寓計劃融資1億美元。同時，伴隨著招股書的遞交，青客公寓也有很大可能戰(zhàn)勝此前上市呼聲極高的自如、蛋殼，成為分散式長租公寓領(lǐng)域首家上市公司。

在業(yè)內(nèi)人士看來，青客公寓選擇此時上市可能更多是出于現(xiàn)金流的考慮。“青客搶先上市是立足于企業(yè)發(fā)展的需要。”中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜對藍(lán)鯨房產(chǎn)表示，“目前看，青客的財務(wù)指標(biāo)還是虧損的，需要是通過上市募資來補充現(xiàn)金流虧空和實現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張。”

事實上，對于多數(shù)長租公寓企業(yè)而言，實現(xiàn)盈利不是一件能夠輕易實現(xiàn)的事情。

作為首批進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域的規(guī)模房企，萬科董事會主席郁亮曾公開表示：“從回報率來說，我們能夠達(dá)到1%~2%的回報率，已經(jīng)很滿意了。而SOHO中國董事長潘石屹則更為直接，明確表示長租公寓是個虧錢的生意。

而青客公寓也遺憾地未能成為盈利的少數(shù)派，長期桎梏于虧損的深潭之中。

據(jù)招股書顯示，青客公寓2018財年、2019年6月30日為止的9個月內(nèi)的凈收入分別為8.9億元、9億元，期間分別虧損5億元、3.7億元。加之2017財年虧損的3.04億元，在不到3年的時間，青客累計虧損金額已達(dá)11.7億元。

通常來看，當(dāng)經(jīng)營活動不能為公司帶來充足的現(xiàn)金流，企業(yè)的擴(kuò)張重任無疑將落在融資之上。

同多數(shù)行業(yè)頭部玩家相似，青客此前也已完成了三輪融資。而相較于2019年3月、6月，自如、蛋殼裹挾著騰訊系、阿里系參與的華麗C輪融資，青客公寓的C輪融資完成的更早，也更為低調(diào)。

在2018年4月，由摩根士丹利以及凱欣資本聯(lián)合領(lǐng)投，青客公寓完成了C輪融資，不同于一年后自如、蛋殼的高達(dá)數(shù)十億美元的估值以及數(shù)億美元的融資，本輪青客融資金額約為數(shù)千萬美金。至此，青客累計融資額已超過1億美元。

但顯然，為了在未來“活下去、活得好”，青客公寓有著更大的資金需求。

成軍七年，難脫虧損深潭

一直以來，長租公寓均是一個充滿爭論的產(chǎn)業(yè)。一方面，頭部企業(yè)在規(guī)模得不斷快速擴(kuò)張中，吸引到越來越多資本的青睞；另一方面，行業(yè)整體盈利難題未解，長期“燒錢”的后遺癥最終使得諸多中小參與者以資金鏈斷裂寥寥收場。

在柏文喜看來，分散式長租公寓實現(xiàn)盈利的關(guān)鍵，還是如何提升營收、降低成本來提升經(jīng)營和通過規(guī)模擴(kuò)展來取得規(guī)模效應(yīng)兩條腿走路的方式實現(xiàn)運營層面上的真正盈利，而不能只是靠燒錢來推動規(guī)模增長來實現(xiàn)盈利。

形成有效的盈利機(jī)制是企業(yè)擴(kuò)張之余，最為迫切需要考慮的問題，然而這個問題即便對于在行業(yè)摸索七年的青客來說，仍非易事。

2012年，青客公寓在上海市近郊嘉定區(qū)正式成軍，作為早期進(jìn)入長租公寓行業(yè)的試水者，在當(dāng)?shù)卣拇罅χС窒?，青客迅速形成?guī)模，截至2019年上半年末，簽約公寓數(shù)量約9.76萬間，覆蓋上海、北京、杭州、南京等多個一二線城市，成為規(guī)模位于分散式長租公寓領(lǐng)域前五的佼佼者。

同多數(shù)分散式長租公寓企業(yè)一樣，青客的主要模式是通過將相對簡陋的房間改造為標(biāo)準(zhǔn)化房間，并出租給有需求的客戶以賺取租金利差及增值服務(wù)費用。

不過，從上海嘉定區(qū)、閔行區(qū)起家的青客公寓，也使其與房源扎堆在城中心的自如、蛋殼等企業(yè)，在定位上有所不同。

公開資料顯示，青客公寓獲取房源主要集中在距城中心相對較遠(yuǎn)的地鐵等軌交沿線上，這樣的差異化定位，一方面為青客提供了相對輕松的競爭環(huán)境，降低房源獲取難度，同時較低的租金也有利于公司保持較高的出租率。

在截至2019年6月30日的九個月內(nèi)，青客公寓的平均單間每月租金為1149元人民幣，在扣除折扣后降至1075元，大幅低于自如、蛋殼等一線品牌超過2000元的平均月租。同時憑借著不俗的性價比，青客公寓2017年和2018年的平均月末入住率分別為91.6%和92.4%，也在行業(yè)居首。

但另一方面，這樣的定位也加大了裝修等前期投入的成本比例以及更長的投資回收期。資料顯示，在長租公寓的成本構(gòu)成中，裝修成本是排在拿房成本之后，占比第二高的成本項，幾乎占到總成本的17%，同時作為運營前的一次性投入，極大地考驗企業(yè)的現(xiàn)金流。

根據(jù)招股書披露，在2019年財年的九個月中，青客公寓每個單間平均裝修成本約為1.47萬元，而這對于單間月租金千元的青客無疑是更大的經(jīng)營壓力。

根據(jù)披露，青客最新一期平均租金差比例約為25.1%，對應(yīng)單間月租金差額約為288.4元，這意味著單間青客公寓，僅收回裝修成本便需要51個月的時間，若結(jié)合公司在營銷中的折扣以及出租率的情況，收回裝修成本或?qū)⒏L。

規(guī)模擴(kuò)張放緩，嘗試降低虧損

在行業(yè)內(nèi)，5萬間是長租公寓參與者普遍認(rèn)可的一條盈利線，而在曾經(jīng)的金光杰眼里，這條線似乎應(yīng)該再向上提一提，“12萬間房是企業(yè)的盈虧平衡點?！?/p>

發(fā)表上述觀點的背景是青客剛剛完成C輪融資之時，彼時，“心里不慌”的青客將2018年的目標(biāo)定位房源數(shù)量突破12萬間，營收達(dá)到12億元。而據(jù)媒體報道，青客的12萬目標(biāo)是在求穩(wěn)的前提下設(shè)立的，事實上，在過去的幾年時間內(nèi)，青客累計簽約房間數(shù)量均保持著翻番增長的速度。

作為一個微利行業(yè)，規(guī)模是企業(yè)實現(xiàn)盈利的重要途徑，而帶領(lǐng)青客突破自己口中的“盈虧平衡點”，無疑也是彼時金光杰迫切想要實現(xiàn)的目標(biāo)。

然而最終青客這個看似不大的目標(biāo)卻未能實現(xiàn)。在2018財年末，青客公寓已簽約公寓總量為9.65萬間，隨后，青客得快速擴(kuò)張戛然而止，截至今年6月30日，青客累計簽約房間總數(shù)定格在9.76萬間，9個月增幅僅1%。

對此，柏文喜認(rèn)為，近一年來青客在管公寓數(shù)量方面近乎停滯，應(yīng)該說是青客在致力于管理和運營提升，希望改善業(yè)績，停止擴(kuò)張有放緩規(guī)模以減少虧損之意。

可以看到，規(guī)模擴(kuò)張成為一把雙刃劍，青客或有意通過收斂擴(kuò)張動作，以強化自身的營運能力。

此外，在傳統(tǒng)租賃業(yè)務(wù)盈利空間極為有限的背景下，近年來，青客也有意在增值服務(wù)上尋求突破。在解讀2017年財報時，金光杰曾表示，2017年雖然增值服務(wù)的百萬收入規(guī)模不足公司5.7億元總營收的1%，但公司很看好增值服務(wù)的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

事實上，從近兩年數(shù)據(jù)上看，青客的增值服務(wù)貢獻(xiàn)率確實有顯著提升。截至2018財年結(jié)束時，增值服務(wù)及其他方面收入已接近總收入9.2%，其中，寬帶成為最主要的貢獻(xiàn)力量，期間實現(xiàn)收入5114.5萬元，而在2019財年的前9個月中，該項收入進(jìn)一步增長為5624.2萬元。

但同時，青客公寓也因?qū)拵зM用較高等問題常常被詬病。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，青客公寓選擇通過增值服務(wù)增加收入，無疑是在租賃業(yè)務(wù)之外的一個重要補充，但亦需要強化服務(wù)質(zhì)量，并給予租客更多的選擇空間，此外，公司也可以通過更好地利用規(guī)模優(yōu)勢，為租客提供更為便利、優(yōu)惠的第三方服務(wù)，從而實現(xiàn)雙贏的最好結(jié)果。

據(jù)悉，青客公寓本次IPO所募資金的一部分將用于擴(kuò)張現(xiàn)有覆蓋的公寓和房間數(shù)量。在規(guī)模至上的長租公寓行業(yè)中，青客公寓不會繼續(xù)將規(guī)模停留在10萬門檻之前，而未來，青客公寓能否如愿建立良好的盈利模式，并進(jìn)一步將規(guī)模做大，藍(lán)鯨房產(chǎn)將持續(xù)關(guān)注。

*本文來源：藍(lán)鯨財經(jīng)，作者：莫遲，原標(biāo)題：《青客沖擊IPO前夜：4年難填“裝修坑”擴(kuò)張停滯，欲解盈利困局？》。