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近期，長租公寓頭部企業(yè)蛋殼公寓謀求赴美上市的消息在業(yè)內(nèi)盛傳。與此同時，行業(yè)內(nèi)的另一家頭部企業(yè)自如公寓考慮明年赴美IPO的消息也隨之傳開。一時間，長租公寓行業(yè)的兩大頭部企業(yè)步入了長租公寓第一股的爭奪賽中。

無論花落誰家，可以預(yù)見的是，隨著資本進(jìn)一步向頭部聚攏，百花齊放的長租公寓行業(yè)整合洗牌無疑加劇，而資本市場也將助力魚龍混雜的長租公寓市場進(jìn)一步健全行業(yè)生態(tài)，使其走向規(guī)范發(fā)展。

相繼計(jì)劃赴美上市

近日有消息稱，自如公司考慮明年美國IPO，募資金額最高10億美元。而就在前一天，蛋殼公寓也據(jù)稱計(jì)劃最快于今年赴美上市，募資金額為6至7億美元。但隨后蛋殼公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人對媒體表示，“目前尚未接到任何消息，對市場傳言一律不予置評?！遍L租公寓的兩大頭部企業(yè)一前一后傳出IPO的消息，在2019年平靜的長租公寓市場里泛起了一絲漣漪。

曾幾何時，長租公寓一度是資本追逐的風(fēng)口，特別在政策引導(dǎo)發(fā)展住房租賃市場的背景下，長租公寓運(yùn)營商以及其他相關(guān)業(yè)態(tài)相繼出現(xiàn)，野蠻生長，更有業(yè)內(nèi)推測其背后潛藏著一個萬億級市場，吸引了各路資金紛紛入局、跑馬圈地。

但隨著近兩年一級市場資金收緊，長租公寓爆雷現(xiàn)象屢見不鮮，行業(yè)在今年進(jìn)入了“冷靜期”，相比此前資本的狂熱，今年可謂“涼涼”。從融資情況來看，去年至今行業(yè)的融資情況并不樂觀，鮮有的融資案例都在幾個頭部企業(yè)身上。

2018年1月，自如完成了40億人民幣A輪融資，估值200億元人民幣，由華平投資、紅杉資本中國基金、騰訊3家機(jī)構(gòu)領(lǐng)投，華興新經(jīng)濟(jì)基金、融創(chuàng)中國、泛大西洋投資、源碼資本、海峽、新希望等機(jī)構(gòu)跟投。據(jù)了解，這是當(dāng)時中國長租公寓行業(yè)規(guī)模最大的一筆融資。

而在今年3月，蛋殼公寓宣布完成了5億美元的C輪融資，由老虎環(huán)球基金、螞蟻金服聯(lián)合領(lǐng)投，春華資本跟投以及CMC資本、高榕資本、愉悅資本等老股東繼續(xù)跟投，此輪融資結(jié)束后，蛋殼公寓的估值超過20億美元。

2019年6月又有消息稱，自如正在進(jìn)行的B輪融資接近尾聲，已募集約5億美元，估值約45億美元，不過并未官宣。在邁點(diǎn)研究院、易居克而瑞、睿和智庫等各第三方評比榜單中，蛋殼公寓和自如幾乎一直維持在行業(yè)前二位，從企業(yè)規(guī)模和品牌影響力等方面均優(yōu)于其他競品。其中，自如對外透露的最新數(shù)據(jù)為85萬間，近乎于蛋殼公寓45萬間的兩倍。

為整合尋求長足資金

2016年，國務(wù)院推出《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，長租公寓因此迎來了新的機(jī)會，各大房企、金融機(jī)構(gòu)開始陸續(xù)布局長租公寓市場。2017年租售同權(quán)政策的提出讓長租公寓這一新興行業(yè)迎來了爆發(fā)式發(fā)展，更多的地產(chǎn)商、酒店集團(tuán)等也紛紛入場。有數(shù)據(jù)顯示，2018年，隨著資本的大量涌入，長租公寓全年總?cè)谫Y規(guī)模超過700億美元。

但是，資本欣欣向榮、企業(yè)快速擴(kuò)張也引發(fā)了諸多行業(yè)亂象和爭議，房屋質(zhì)量隱患、甲醛超標(biāo)問題、誘導(dǎo)租金貸問題頻頻被曝出，包括蛋殼公寓、自如在內(nèi)的多家長租公寓運(yùn)營商都一度被推向風(fēng)口浪尖。據(jù)了解，2019年上半年，多家長租公寓品牌被租戶質(zhì)疑甲醛超標(biāo)。

隨著甲醛超標(biāo)、頻涉租金貸等問題被擺置臺面，長租公寓迎來“分水嶺”，2019年行業(yè)“洗牌”仍在加速。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從2018年9月至今，共有13家長租公寓因資金鏈斷裂跑路或者被收購，例如麥家公司收購上海寓見，蜜蜂村落收購蘇州樂棧，安歆集團(tuán)收購逗號公寓等；今年初，拿到融資僅三四個月就被曝出提前與房東解約的愛上租被蛋殼公寓收購；此外，我愛我家宣布將全資收購藍(lán)海購。

行業(yè)的整合洗牌需要長足資金的支持，因此有業(yè)內(nèi)人士揣測，自如、蛋殼公寓紛紛謀求赴美上市，或許并非是長租公寓的業(yè)務(wù)已經(jīng)做得很好，更多的是為了“活下去”，而前期投入的資本也已經(jīng)開始著急退出。

盈利模式待解行業(yè)仍需規(guī)范

值得注意的是，看似欣欣向榮的長租公寓背后卻是頻頻虧損的傷痕累累。據(jù)媒體報道，今年6月，中信國安集團(tuán)旗下公司管理的房地產(chǎn)運(yùn)營平臺“國安家”，由于資金狀況緊張拖欠房東的租金，諸多租客遭到房主逼迫搬家，租客已經(jīng)支付的房租也較難退回。與此同時，朗詩集團(tuán)5月亦公告稱，將處于虧損階段的長租公寓業(yè)務(wù)等業(yè)務(wù)剝離至控股集團(tuán)。2018年，隨著規(guī)模的擴(kuò)張，朗詩集團(tuán)長租公寓業(yè)務(wù)虧損從0.44億元進(jìn)一步擴(kuò)大至1.9億元。近期的南京樂咖公寓宣布停止運(yùn)營也為行業(yè)敲響了警鐘，部分長租公寓企業(yè)“高進(jìn)低出”的經(jīng)營模式存在嚴(yán)重缺陷，已為長租市場帶來較大風(fēng)險。

從2018年年報數(shù)據(jù)來看，大部分長租公寓品牌處于虧損狀態(tài)。而自2018年下半年起，已有數(shù)十家公寓品牌因資金鏈斷裂停止運(yùn)營。受制于“地貴、錢貴、周轉(zhuǎn)慢”，看似前景可期的長租公寓至今未能給出清晰的盈利模式。

對于長租公寓這個住房租賃市場的新事物，易觀高級分析師陳濤認(rèn)為其在法律法規(guī)、金融管理環(huán)境等方面的限制下，運(yùn)營模式暫時沒有很大的突破。此外，由于長租公寓快速的盲目擴(kuò)張，部分運(yùn)營商在企業(yè)內(nèi)部管理上還相當(dāng)不完善，導(dǎo)致后續(xù)的一系列混亂現(xiàn)象無法解決。因此，在行業(yè)的整合洗牌期，長租公寓要告別過去粗放式的發(fā)展，走向精細(xì)化運(yùn)營，才能謀求長足的可持續(xù)性發(fā)展。

在盈利方面，2018年下半年開始，國家針對企業(yè)利用租金貸實(shí)現(xiàn)高杠桿擴(kuò)張開啟的嚴(yán)監(jiān)管模式，也讓長租公寓平臺面臨更大的現(xiàn)金流壓力。即便頭部平臺也仍面臨盈利難題，如蛋殼公寓方面上半年曾回應(yīng)媒體表示目前蛋殼單間模式是盈利的，但整體尚未盈利。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，且不說蛋殼、自如急于上市是否真的為了尋求充足資金的支持，如果行業(yè)的這兩大頭部企業(yè)真能登陸資本市場，在資本市場的助力下，起碼能規(guī)范其發(fā)展，從而進(jìn)一步引領(lǐng)行業(yè)健全生態(tài)，加速行業(yè)的整合洗牌和規(guī)范行業(yè)的運(yùn)作。但持續(xù)改善經(jīng)營模式、實(shí)現(xiàn)正向現(xiàn)金流對其來說更加重要。

*本文來源：證券時報，作者：卓冰，原標(biāo)題：《自如、蛋殼爭做長租公寓第一股，行業(yè)洗牌急謀資本“輸血”？》。