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明修棧道,暗度陳倉:青客赴美IPO的資本邏輯

大住宿 本文作者:唐韶葵 2019-10-19
自如、蛋殼、青客等長租公寓拼搶上市時間。

分散式長租公寓服務(wù)商青客公寓近日向美國證券交易委員會遞交F-1招股文件,欲發(fā)行美國存托股票募資至多1億美元。相比頭部企業(yè)自如、蛋殼公寓,青客提前一步,或?qū)⒊蔀槭讉€上市的長租公寓。

青客法定代表人金光杰曾做律師時就開始做投資,創(chuàng)辦青客之初,就按照上市公司要求,確保企業(yè)下一步有人投資,他將這看作創(chuàng)業(yè)成功的秘訣之一。

為什么是青客

房東東創(chuàng)始人全靂分析,青客引入摩根士丹利,對其赴美上市很有幫助,在美國資本市場,承銷商扮演的角色非常重要。

相比其他公寓品牌不斷融資,虧損逐漸擴(kuò)大,青客小步快走,融資金額不大。知情人士透露,青客創(chuàng)立后,保持每8-9個月融資一次的節(jié)奏,最近一筆風(fēng)投是2018年4月,凱欣資本和大摩投資1億美元。即便此次赴美上市,融資規(guī)模也僅在1億美元左右。青客沒有一次性融資稀釋股權(quán),金光杰直接持有30.3%股份,凱欣資本及其關(guān)聯(lián)實(shí)體總共持有28.1%,為最大機(jī)構(gòu)投資人。紐信創(chuàng)投、賽富投資基金和摩根士丹利管理的私募基金分別持有9.3%、8.9%和8.9%股份。

“這樣的擴(kuò)張路徑,相比鏈家、蛋殼更老道?!比Z透露,青客可能在今年12月完成上市。

但由于使用租金貸,青客難免產(chǎn)生糾紛。不少號稱青客租客的賬號發(fā)帖投訴其存在裝修質(zhì)量差、退租不退押金等問題。

全靂指出,青客的商業(yè)模式相對成熟。外界傳言,總資產(chǎn)20億,負(fù)債27億。虧損太大是上不了市的。

盈利悖論:搶跑IPO融資

青客招股書顯示,租客定位偏年輕,這與其城市布局相契合,2012年底,青客出租房源940間,均位于上海;截至2018年12月31日,青客覆蓋南京、蘇州、杭州等6座城市,共計91234間房源。增長主要來自二線城市。

2017年和2018年,青客公寓的營業(yè)收入5.23億元和8.90億元,同比增長70.3%。從收入結(jié)構(gòu)看,租賃收入分別占97.35%和89.55%;截至2019年6月30日,租賃收入在總營收的占比下降至88.29%,增值服務(wù)占比接近12%。

增值服務(wù)來自寬帶網(wǎng)絡(luò)、公共事務(wù)、青客優(yōu)選以及房東或租戶賠償金。這不得不提青客大量運(yùn)用的租金貸,不少租客反映,一般租期為1年,但青客會讓一些租客簽署26個月的租賃合同并辦理26個月分期貸款。否則租客無法享受“減免一個月房租、水費(fèi)寬帶費(fèi)”的優(yōu)惠。

青客房源多數(shù)在偏遠(yuǎn)區(qū)域。招股書透露,截至2019年6月30日止9個月,青客公寓的平均稅前月租金1149元。有投資人透露,算上裝修、購置家具等在內(nèi),一間房的開銷約在1.5萬元至2萬元,且轉(zhuǎn)租差價并不是很高,投資回報時間較長。

2017年及2018年,青客公寓凈虧損2.45億元和4.99億元。成立7年來,虧損總額更是達(dá)到了20億元。這樣的商業(yè)模式能否持續(xù)?

“在搶時間,不上市就很有可能上不了了。如果自如和蛋殼搶先上市了,青客就很被動。”全靂表示,之所以選擇2019年10月啟動,是因為自如和蛋殼已經(jīng)先后傳出在籌備上市的消息。

青客上市還有一個大背景:2019年是分散式公寓品牌的多事之秋,行業(yè)主動洗牌。比如杭州成為公寓重災(zāi)區(qū),樂伽“高收低租”模式宣告失敗之后,接盤的喔客公寓也出現(xiàn)資金問題,急于尋求新買家。同時,還有三四家長租公寓品牌出現(xiàn)資金問題。

記者梳理公開資料獲悉,從2018年到2019年8月底,26家長租公寓品牌折戟,僅2019年7月,就有6家長租公寓退出。如南京玉恒公寓、西安萬巢、杭州安閑居、杭州速錦房產(chǎn)、南昌誠寓物業(yè)等。正如業(yè)內(nèi)人士所言,長租公寓,洗牌時間會比較長,此時如有一家能成功上市,對行業(yè)有正面推動作用。

*本文來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道,作者:唐韶葵 ,原標(biāo)題:《明修棧道,暗度陳倉:青客赴美IPO的資本邏輯》。

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