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近年來(lái)，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓公司謀求上市傳聞不斷。直到一周前，業(yè)內(nèi)終于出現(xiàn)首家提交IPO申請(qǐng)的長(zhǎng)租公寓。

美東時(shí)間10月7日，長(zhǎng)租公寓品牌青客向美國(guó)證券交易委員會(huì)遞交了招股文件，計(jì)劃登陸納斯達(dá)克，欲以發(fā)行ADS（美國(guó)存托股票）的形式募資至多1億美元。若順利，青客公寓將成為長(zhǎng)租公寓海外上市第一股。

不僅青客，此前包括蛋殼、自如等頭部長(zhǎng)租公寓品牌都相繼被曝出正籌備上市。媒體報(bào)道稱，蛋殼計(jì)劃最快于今年赴美上市，擬募資金額為6億至7億美元；鏈家旗下長(zhǎng)租公寓品牌自如考慮將于明年在美國(guó)上市，擬籌資5億至10億美元。

針對(duì)上市傳聞，10月14日，自如CEO熊林對(duì)外回應(yīng)稱“暫不急于啟動(dòng)IPO，也沒(méi)有明確的時(shí)間表”。在熊林看來(lái)，長(zhǎng)租業(yè)務(wù)具有復(fù)雜性強(qiáng)、產(chǎn)業(yè)鏈重、需標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營(yíng)，

但經(jīng)過(guò)幾年發(fā)展，長(zhǎng)租模式被越來(lái)越多人認(rèn)可。

“整個(gè)行業(yè)從創(chuàng)業(yè)期進(jìn)入精耕期，行業(yè)從業(yè)者需要更穩(wěn)健、更耐心、更長(zhǎng)期的投入到這項(xiàng)事業(yè)中?！彼硎尽?br/>

從資本寵兒到資本困局

長(zhǎng)租公寓最初被大眾所廣泛認(rèn)知，來(lái)自于資本的助力。

2014年，小米集團(tuán)創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)兼CEO雷軍斥資1億元投資了一家以租房切入青年和創(chuàng)業(yè)者人群的新創(chuàng)公司YOU+(優(yōu)家)國(guó)際青年公寓，引發(fā)媒體和社會(huì)各界人士的熱議和實(shí)地探訪，YOU+迅速躥紅。

從2015年開(kāi)始，在紅利政策的導(dǎo)向下，房企、國(guó)內(nèi)酒店管理公司、資本、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司等也嗅到了契機(jī)，紛紛加入其中，長(zhǎng)租公寓熱度持續(xù)上升。

2015年，鉑濤酒店推出旗下公寓品牌窩趣公寓，漢庭酒店發(fā)布城家公寓；同年，龍頭房企萬(wàn)科成立了泊寓，龍湖成立冠寓；白領(lǐng)公寓品牌蛋殼也在2015年成立，次年，成立了5年之久的自如脫離鏈家，正式獨(dú)立運(yùn)作。與此同時(shí)，華平投資低調(diào)在2012年對(duì)魔方公寓投6000萬(wàn)美元后，2015年再次追加1.4億美元投資。

根據(jù)邁點(diǎn)研究院報(bào)告測(cè)算，截至2017年底，國(guó)內(nèi)重點(diǎn)城市集中式品牌長(zhǎng)租公寓門店約為2000家，房間數(shù)約為16萬(wàn)間。但報(bào)告也指出，國(guó)內(nèi)公寓市場(chǎng)中，服務(wù)式公寓市場(chǎng)規(guī)模尚不及10%，而分散式長(zhǎng)租公寓占比則近8成。

由于分散式長(zhǎng)租公寓獲取物業(yè)門檻相對(duì)更低，對(duì)于交通及地理位置的要求較寬松，因此整體規(guī)模上，分散式長(zhǎng)租公寓發(fā)展更為迅速。一時(shí)間，市場(chǎng)上分散式長(zhǎng)租公寓品牌如雨后春筍般涌現(xiàn)，包括蛋殼、自如、青客、包租婆、優(yōu)客逸家、魔飛等。

青客在2012年成立于上海，是國(guó)內(nèi)較早一批長(zhǎng)租公寓玩家。其定位為白領(lǐng)公寓租賃，并提出“要為1000萬(wàn)青年人提供住房”的目標(biāo)。

入局以來(lái)，青客從未停下積極擴(kuò)張的步伐，從最初僅運(yùn)營(yíng)上海地區(qū)的不足1000套房源，到2018年底，青客已運(yùn)營(yíng)房源近10萬(wàn)間，業(yè)務(wù)范圍覆蓋上海、蘇州、杭州、南京、武漢、北京、嘉興等城市。

快速擴(kuò)張需要資金的支持。天眼查顯示，截至目前，青客公寓已完成了4輪融資。2012年6月，青客獲得紐信創(chuàng)投天使投資；2014年9月，獲達(dá)晨創(chuàng)投的A輪融資；2015年6月，完成由賽富投資基金和老股東紐信創(chuàng)投的1.8億元B輪融資；2018年4月，青客再宣布完成數(shù)千萬(wàn)美元的C輪融資，由摩根士丹利管理的私募基金以及凱欣資本聯(lián)合領(lǐng)投。

盡管如此，青客依然深陷長(zhǎng)期虧損的境地。

其招股書顯示，截至2019年6月30日，青客公寓的營(yíng)業(yè)收入為8.979億元，處于虧損狀態(tài)，凈虧損額為3.73億元。在2017年及2018財(cái)年，凈虧損數(shù)字分別為2.45億元和4.99億元。

在資金方面，到2019年6月底，青客公寓的總資產(chǎn)20.3億元，總負(fù)債則高達(dá)27億元，資產(chǎn)負(fù)債率133%。青客將影響業(yè)績(jī)的因素歸咎于擴(kuò)大公寓網(wǎng)絡(luò)、管理前期資本支出和擴(kuò)張成本等。

“企業(yè)對(duì)于現(xiàn)金流有強(qiáng)依賴性，進(jìn)入資本寒冬后，融資難度和成本越來(lái)越大，只有通過(guò)上市來(lái)獲取新一輪的資金彈藥?！狈繓|東公寓學(xué)院創(chuàng)始人全靂認(rèn)為，青客之所以要在此時(shí)上市，也是源于資金的壓力。另外，他談到，面對(duì)蛋殼與自如即將上市的風(fēng)聲，房源規(guī)模排名第三的青客（第一自如，第二蛋殼）須搶先一步上市，才可能在未來(lái)租賃市場(chǎng)獲得先機(jī)。

實(shí)際上，青客之外，行業(yè)中不少中小規(guī)模長(zhǎng)租公寓更是難上加難。

就在青客遞交招股書同日，河南悅?cè)缳Y產(chǎn)管理有限公司（即悅?cè)绻ⅲ┌l(fā)布公告稱，其投入的1600套公寓因面臨巨大的經(jīng)營(yíng)及資金壓力，已無(wú)力維持公司正常經(jīng)營(yíng)。公司已經(jīng)在今年9月接受了鄭州比遜達(dá)美公寓管理有限公司的并購(gòu)重組。轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂后，公司經(jīng)營(yíng)管理及房源管理等事宜均由收購(gòu)方全權(quán)負(fù)責(zé)。
成立于2014年的悅?cè)绻?，在?guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓品牌指數(shù)排行榜上也曾一度位列第八名。如今的結(jié)局不免讓人唏噓不已。

且2018年以來(lái)，隨著長(zhǎng)租公寓行業(yè)深陷甲醛門、租房貸等風(fēng)波，行業(yè)暴雷事件不斷。根據(jù)同策研究院統(tǒng)計(jì)，從2017年2月至2019年3月，長(zhǎng)租公寓“陣亡”名單就有20家，其中包括杭州鼎家、北京昊園恒業(yè)、上海寓見(jiàn)、國(guó)安家、長(zhǎng)沙咖菲貓公寓等。

部分長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)圖

其中，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)及資金問(wèn)題而導(dǎo)致失敗的長(zhǎng)租公寓占85%，高速發(fā)展的長(zhǎng)租公寓行業(yè)逐漸暴露出短板，大量中小型運(yùn)營(yíng)商到了生死攸關(guān)的時(shí)候。
中房經(jīng)聯(lián)主席胡景暉表示，從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，長(zhǎng)租產(chǎn)業(yè)需要的是長(zhǎng)期、大規(guī)模和便宜的資金。但實(shí)際上，目前國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)基本都是短錢、熱錢、貴錢，聞風(fēng)而動(dòng)又猝然離場(chǎng)，資金屬性和產(chǎn)業(yè)屬性不匹配，在這樣的局勢(shì)下，“實(shí)力弱規(guī)模小的企業(yè)不可避免地被吞噬?！?br/>

資本向頭部集中

進(jìn)入2019年以來(lái)，隨著行業(yè)整體融資環(huán)境繼續(xù)收緊，長(zhǎng)租公寓的“錢”景呈現(xiàn)了明顯的兩極分化。尾部競(jìng)爭(zhēng)者淘汰不斷，資本及資源則向頭部集中。
根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，在2012年至2015年之前，資本市場(chǎng)廣泛投資長(zhǎng)租公寓賽道，但由于行業(yè)處于創(chuàng)業(yè)初期，融資數(shù)量及融資額都相對(duì)較小；到了2015年，融資數(shù)量達(dá)到了峰值，該年融資數(shù)達(dá)到23起；而到了2019年截至9月，融資數(shù)僅為6起，但是融資額卻高達(dá)114億元，創(chuàng)下2012年來(lái)的新高。

圖片來(lái)源：貝殼研究院

數(shù)據(jù)表明，從2017年至今，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)融資數(shù)及融資額持續(xù)成反比走勢(shì)，同時(shí)，頭部效應(yīng)愈發(fā)明顯。

圖片來(lái)源：貝殼研究院

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)30個(gè)長(zhǎng)租公寓品牌數(shù)據(jù)顯示，統(tǒng)計(jì)期內(nèi)，自如、魔方、蛋殼、城家、V領(lǐng)地前五大公寓企業(yè)就獲得了約214億元股權(quán)融資，占30家公寓股權(quán)融資總額的80%。

融資數(shù)額最多的自如在今年完成了B輪融資。天眼查顯示，今年6月，自如獲得了由泛大西洋資本領(lǐng)投，騰訊、紅杉資本等跟投的5億美元融資，投后估值約為50億美元。

對(duì)于自如近期回應(yīng)暫緩IPO事件，業(yè)內(nèi)有人士猜測(cè)，這或許與自如目前并不缺少資金有關(guān)。
實(shí)際上，自2011年成立以來(lái)，自如僅獲得三輪融資，A輪融資與A+輪都在2018年完成。其中A輪融資高達(dá)40億元人民幣，參投機(jī)構(gòu)包括騰訊投資、紅杉資本中國(guó)、泛

大西洋資本、天圖資本、華平投資、源碼資本、海峽、新希望等。

以自如近兩年密集的融資姿態(tài)來(lái)看，目前擺在自如面前的可選項(xiàng)依然不少。
而另一家長(zhǎng)租公寓頭部企業(yè)蛋殼公寓也與自如情況類似。今年3月，蛋殼公寓完成了由老虎環(huán)球基金、螞蟻金服、春華資本等聯(lián)合領(lǐng)投的5億美元C輪融資，投后估值超20億美元。

成立于2015年的蛋殼，雖然成立時(shí)間較晚，但截至目前已完成了6輪融資，其背后的投資機(jī)構(gòu)還包括華人文化產(chǎn)業(yè)投資基金、高榕資本、愉悅資本等。

房東東公寓學(xué)院創(chuàng)辦人全靂表示，因?yàn)樾袠I(yè)“余額”已不多，資本與資源會(huì)越來(lái)越向頭部企業(yè)傾斜。而長(zhǎng)租公寓融資門檻已不是1億-2億元，現(xiàn)在起步融資為10億元，只有這些“玩家”才可繼續(xù)在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)內(nèi)奔跑。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波預(yù)測(cè)：未來(lái)2-3年，頭部企業(yè)將占據(jù)七成以上份額，超九成中小品牌無(wú)法在競(jìng)爭(zhēng)中存活，只能選擇被并購(gòu)或主動(dòng)轉(zhuǎn)型。

行業(yè)進(jìn)入洗牌期

從資本瘋狂涌入到行業(yè)公司暴雷、跑路、資金鏈斷裂，長(zhǎng)租公寓行業(yè)追逐規(guī)模的速度也在逐漸放緩，行業(yè)正式進(jìn)入洗牌階段。

除了被行業(yè)淘汰者，今年以來(lái)更有玩家宣布主動(dòng)退出。5月，詩(shī)朗綠色集團(tuán)正式宣布，計(jì)劃剝離總虧損達(dá)到2.34億元的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)；6月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)也宣布剝離長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，該業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)時(shí)間還不足三年。

前貝殼研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)在一次會(huì)議上表示，“兩年前開(kāi)會(huì)的時(shí)候，很多企業(yè)家、兄弟是某某公寓的創(chuàng)始人、CEO，今年很多不在了”。
隨著行業(yè)進(jìn)入深水區(qū)，各大運(yùn)營(yíng)商不得不正視擺在面前最大的問(wèn)題——盈利難。

華菁證券的一份長(zhǎng)租公寓行業(yè)研究報(bào)告指出，55%的拿房成本占比和65%的入住率是長(zhǎng)租公寓行業(yè)盈利臨界點(diǎn)。但現(xiàn)實(shí)情況是，多數(shù)長(zhǎng)租公寓企業(yè)的拿房成本加上裝修成本已達(dá)80%。

克而瑞研究員房玲曾算了一筆賬，以青客為例，截至2019年上半年，青客的可出租房間數(shù)為96854間，每間的平均月租金為1149元，租金價(jià)差為25%。若按此計(jì)算，青客每間房每月的價(jià)差僅為287元，期間每間房的裝修成本為1.47萬(wàn)元（2018財(cái)年為1.98萬(wàn)元）。這也意味著，青客需要4-5年才能覆蓋裝修成本，這還不包括期內(nèi)相應(yīng)的裝飾物折舊費(fèi)用、銷售管理費(fèi)用及貸款利息。此前青客公寓創(chuàng)始人金光杰曾表示，擁有公寓12萬(wàn)間才是青客的盈虧平衡點(diǎn)。

截至目前，即使像自如、蛋殼這樣的頭部企業(yè)，也仍未實(shí)現(xiàn)盈利。

運(yùn)營(yíng)重、成本高、盈利空間小，在這些問(wèn)題之下，貝殼研究院分析，未來(lái)，真正決定企業(yè)能否在競(jìng)爭(zhēng)中活下來(lái)的并不是資本的加持，而是企業(yè)的持續(xù)運(yùn)營(yíng)的能力。
雖然長(zhǎng)租公寓正在遭遇困境，但是前景依然可期。

根據(jù)CIC報(bào)告顯示,中國(guó)租賃人口約2.4億,2018年租賃市場(chǎng)規(guī)模達(dá)220億美元,2024年預(yù)計(jì)達(dá)到447億美元。同時(shí)，截止2018年12月31日,中國(guó)品牌長(zhǎng)租公寓的滲透率僅有1.8%,美國(guó)的滲透率為46%,德國(guó)為35%,中國(guó)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家水平。這也意味著，中國(guó)有超過(guò)98%的租賃市場(chǎng)仍掌握在個(gè)人房東手里。

隨著產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)思維對(duì)于經(jīng)營(yíng)發(fā)揮關(guān)鍵性作用，租賃市場(chǎng)也有望從C2C的粗放局面進(jìn)入到以商業(yè)利益為基礎(chǔ)、客戶服務(wù)為基石的B2C生態(tài)鏈中。

E+青年公寓CEO 張威加提到，“在產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)思維指導(dǎo)下，企業(yè)會(huì)以用戶需求為導(dǎo)向，反向指導(dǎo)上下游各個(gè)環(huán)節(jié)”，他認(rèn)為，這有助于從消費(fèi)者終端出發(fā)到用戶畫像、選址開(kāi)發(fā)、供應(yīng)鏈建設(shè)，再到內(nèi)部管理系統(tǒng)，真正深入整個(gè)長(zhǎng)租公寓行業(yè)當(dāng)中做深做精。

“隨著中國(guó)租賃市場(chǎng)中新中產(chǎn)的崛起，個(gè)性化和多樣化的租住需求將激發(fā)更多租賃業(yè)態(tài)的創(chuàng)新、誕生。”他談到。

但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，在各行業(yè)求快的今天，更需要回歸理性?！伴L(zhǎng)租公寓最關(guān)鍵是做好租賃的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)和規(guī)模擴(kuò)張之間的有效平衡”，貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉表示，“杜

絕追逐利益的短期投機(jī)行為，用長(zhǎng)遠(yuǎn)和發(fā)展的眼光看待行業(yè)變化，以滿足租客需求、提供品質(zhì)租賃服務(wù)為核心，促進(jìn)行業(yè)在正確的軌道上前進(jìn)?！?/p>

*本文來(lái)源：微信公眾號(hào)“全天候科技”（ID：iawtmt），作者：劉荻青，原標(biāo)題：《長(zhǎng)租公寓冰火兩重天》。