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“兵敗”麗江后，李亞鵬再戰(zhàn)文旅地產(chǎn)。

10月15日，江西贛州成功出讓蓉江新城4宗地塊，競(jìng)得人為李亞鵬旗下贛州中書(shū)資源置業(yè)有限公司，總成交價(jià)為底價(jià)7.8億元。4宗地塊將用于建設(shè)“中國(guó)文谷”項(xiàng)目，包括書(shū)院小鎮(zhèn)、藝術(shù)小鎮(zhèn)等板塊。

四年前，李亞鵬2億出售麗江雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)項(xiàng)目股權(quán)引起一片嘩然。折戟麗江后，其對(duì)文旅地產(chǎn) “熱血”依舊。與麗江項(xiàng)目不同，“中國(guó)文谷”項(xiàng)目從所在區(qū)域位置來(lái)看，可謂占據(jù)“天時(shí)、地利、人和”，且項(xiàng)目另一投資方乃江西省屬國(guó)企背景，背后資金實(shí)力雄厚。

種種利好條件支撐下，這一次，李亞鵬會(huì)寫(xiě)下怎樣的結(jié)局？

李亞鵬再戰(zhàn)文旅地產(chǎn)

10月15日，贛州蓉江新區(qū)4宗土地進(jìn)行公開(kāi)拍賣(mài)，最終由贛州中書(shū)資源置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱“贛州中書(shū)”）競(jìng)得，其中商住、商服用地各兩宗，總成交價(jià)為7.8億元，總占地面積約22.04萬(wàn)平方米（約330.6畝），折合樓面均價(jià)2300元/平方米。4宗地將用于建設(shè)贛州“中國(guó)文谷”項(xiàng)目。

4宗地塊所在位置（來(lái)源：贛州曬房網(wǎng)）

公開(kāi)資料顯示，“中國(guó)文谷”項(xiàng)目由北京中書(shū)資源投資有限公司（簡(jiǎn)稱“中書(shū)投資”）投資打造，項(xiàng)目占地面積800畝，主要開(kāi)發(fā)建設(shè)書(shū)院小鎮(zhèn)、藝術(shù)小鎮(zhèn)、Wonteddy奇萌泰迪城等。項(xiàng)目建成后，將依托項(xiàng)目資源開(kāi)展各類文化藝術(shù)活動(dòng)。

早在兩年前，作為中書(shū)控股董事長(zhǎng)的李亞鵬來(lái)到贛州蓉江新區(qū)進(jìn)行考察，并表示將“書(shū)院中國(guó)公益計(jì)劃”落戶贛州。2018年5月，作為贛州10個(gè)重大文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目之一的贛州·中國(guó)文谷項(xiàng)目在深圳會(huì)展中心簽約，總投資約61億元。隨后李亞鵬多次考察，合作最終成行。

此次贛州的土地出讓似乎也是為李亞鵬量身定制。

在宗地出讓規(guī)則中，設(shè)定了嚴(yán)苛的條件，例如宗地須建設(shè)以中國(guó)傳統(tǒng)文化為核心的主題園區(qū)，建設(shè)內(nèi)容包括但不限于公益性書(shū)院及以中國(guó)傳統(tǒng)文化為主題的精品酒店、企業(yè)書(shū)院等；其中企業(yè)書(shū)院由競(jìng)得人自持不少于20%建筑面積并運(yùn)營(yíng)3年以上，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，3年內(nèi)不得對(duì)外進(jìn)行銷售，且須定向引入相應(yīng)的文化、藝術(shù)主力商戶。

資料顯示，“中國(guó)文谷”是李亞鵬創(chuàng)始的中書(shū)控股打造的生態(tài)體系，以COART為核心，把音樂(lè)、戲劇、舞蹈、藝術(shù)展乃至服裝秀、論壇、互聯(lián)網(wǎng)、創(chuàng)客等與居住生活相融合，實(shí)現(xiàn)文化藝術(shù)資源與街區(qū)商業(yè)綜合體的嫁接。

贛州市官方此次對(duì)該項(xiàng)目也頗為重視。中書(shū)控股微信公眾號(hào)發(fā)布的消息顯示，2019年10月16日上午，江西省自然資源廳黨組書(shū)記、廳長(zhǎng)張圣澤一行領(lǐng)導(dǎo)到贛州市蓉江新區(qū)進(jìn)行實(shí)地調(diào)研。調(diào)研期間中書(shū)控股集團(tuán)董事長(zhǎng)李亞鵬向相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)介紹了贛州中國(guó)文谷項(xiàng)目進(jìn)展情況，相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)給予了積極肯定并表示將做好后續(xù)支持工作。

相較于麗江雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)項(xiàng)目的總占地面積408畝，此次贛州“中國(guó)文谷”項(xiàng)目的總占地面積多出近一倍。如此大體量，李亞鵬為何選擇蓉江新區(qū)落地，背后有何考量？

為什么是蓉江新區(qū)？

1、經(jīng)濟(jì)水平

先說(shuō)贛州。贛州作為江西南大門(mén)，是江西省人口最多、區(qū)域面積最大的地級(jí)市，戶籍人口近1000萬(wàn)，自古是“據(jù)五嶺之要會(huì)、扼贛閩粵湘之要沖”的戰(zhàn)略要地。

2018年，贛州市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2807.24億元，比上年增長(zhǎng)9.3%，比全國(guó)、全省分別高2.7、0.6個(gè)百分點(diǎn)，增幅連續(xù)三年保持全省第一。旅游業(yè)方面，2018年全年，贛州市旅游總收入、接待旅游總?cè)藬?shù)分別增長(zhǎng)40.9%、30.1%，比上年分別提高5.9、6.9個(gè)百分點(diǎn)。

作為著名的革命老區(qū)，贛州是當(dāng)年中央蘇區(qū)的核心區(qū)域，紅色旅游資源豐富，是全國(guó)12大重點(diǎn)紅色旅游區(qū)、30條紅色旅游精品線路和100個(gè)紅色旅游經(jīng)典景區(qū)之一。

今年3月，贛州市出臺(tái)《關(guān)于加快文化強(qiáng)市建設(shè)的實(shí)施意見(jiàn)》，提出大力發(fā)展紅色旅游，以瑞金為龍頭打響“共和國(guó)搖籃”品牌，以寧都、石城、尋烏、會(huì)昌、安遠(yuǎn)、大余、信豐等地多點(diǎn)支撐，加快形成紅色旅游協(xié)同發(fā)展格局。深化與井岡山、龍巖、桂林、遵義、延安等地合作，將贛州打造成全國(guó)紅色旅游“一線城市”。 

2、交通區(qū)位

贛州雖作為戰(zhàn)略要地，但近年來(lái)城市發(fā)展卻與其顯要地位不相匹配，亟待找到發(fā)展新的突破口。在此背景下，2017年5月蓉江新區(qū)掛牌成立。

蓉江新區(qū)位于贛州中心城區(qū)幾何中心，地理位置上與城市主中心章江新區(qū)、三江文化科教區(qū)、鳳崗高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)隔江相望，直接對(duì)接贛州西站，南靠峰山國(guó)家森林公園，東至繞城高速，西北至章江，三面環(huán)江。

蓉城新區(qū)主干道網(wǎng)

從蓉江新區(qū)的整體規(guī)劃來(lái)看，該地的快速路、地鐵、主干道、航空、高鐵形成密集的立體交通網(wǎng)。贛州市規(guī)劃的“四橫六縱”快速路網(wǎng)中，有“三橫三縱”經(jīng)過(guò)蓉江新區(qū)。在城西大道-武陵大道-東江源大道快速路，贛南大道快速路、繞城快速路、蓉江七路快速路、蓉江三路快速路等密集快速路網(wǎng)的幫助下，可在40分鐘內(nèi)到達(dá)老城區(qū)、章江新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、南康區(qū)、贛縣區(qū)。不久后的地鐵，更是有3條線路經(jīng)過(guò)蓉江新區(qū)，并在蓉江新區(qū)形成三個(gè)樞紐站，形成贛州市地鐵路網(wǎng)最密集的地域之一。

3、文化氣息

贛州是歷史文化名城，也是古代書(shū)院的重要起源地，贛南書(shū)院文化在中國(guó)歷史發(fā)展中具有重要的歷史地位，并起到了巨大的推動(dòng)作用。

根據(jù)蓉江新區(qū)城市設(shè)計(jì)，蓉江新區(qū)作為城市未來(lái)發(fā)展的市級(jí)主中心，將以“商務(wù)商業(yè)中心、休閑游樂(lè)小鎮(zhèn)、科創(chuàng)文化小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)小鎮(zhèn)、濱水活力小鎮(zhèn)”五大片區(qū)為主導(dǎo)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)。其中，科創(chuàng)文化小鎮(zhèn)致力于打造產(chǎn)、學(xué)、研深度融合、科研氛圍濃厚、具有強(qiáng)創(chuàng)新能力的共享平臺(tái)，促進(jìn)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，成為贛州實(shí)現(xiàn)人才發(fā)展戰(zhàn)略的驅(qū)動(dòng)引擎。

《贛州市中心城區(qū)科創(chuàng)人才小鎮(zhèn)城市設(shè)計(jì)》顯示，蓉江新區(qū)將建設(shè)人才小鎮(zhèn)，總用地面積約128.91畝，總建筑面積約25萬(wàn)㎡，估算總投資約17.65億元，將建設(shè)一棟高度150米的人力服務(wù)中心與占地23000㎡商業(yè)綜合體。

此外，蓉江新區(qū)科教資源豐富，贛南師范大學(xué)、贛南醫(yī)學(xué)院等大批大專院校云集與此，無(wú)論科研還是項(xiàng)目落地，蓉江新區(qū)都極具優(yōu)勢(shì)。

“中國(guó)文谷”項(xiàng)目周邊院校云集

從 李亞鵬“中國(guó)文谷”所處位置來(lái)看，該項(xiàng)目緊鄰科創(chuàng)人才小鎮(zhèn)，周邊院校圍繞，文化氣息濃厚，未來(lái)人流客流與文化溢出效應(yīng)有望為項(xiàng)目提供有力支撐。此外，作為未來(lái)贛州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心區(qū)，蓉江新區(qū)正在建設(shè)“產(chǎn)業(yè)服務(wù)小鎮(zhèn)”，這無(wú)疑會(huì)吸引更多電商創(chuàng)客人才、國(guó)際精英人才、企業(yè)高管入園。

與國(guó)企聯(lián)合，李亞鵬還缺啥？

“中國(guó)文谷”項(xiàng)目還有一重要依托，投資方之一乃國(guó)企背景。

股東結(jié)構(gòu)顯示，贛州中書(shū)由北京中書(shū)銳佳文化發(fā)展有限公司100%持股，而該公司的股東由北京中書(shū)資源投資有限公司和江西省旅游集團(tuán)文旅產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司分別持股45%和55%。后者由江西省旅游集團(tuán)股份有限公司（簡(jiǎn)稱“江旅集團(tuán)”）持股65%，雖已混改，但仍是省屬國(guó)企。

江旅集團(tuán)的優(yōu)勢(shì)在于有資金，其官網(wǎng)顯示，目前通過(guò)組合融資工具，集團(tuán)已形成300多億元投資能力。從大面上來(lái)看，國(guó)企想要拓展文旅產(chǎn)業(yè)，文旅地產(chǎn)無(wú)法回避，地方有土地，開(kāi)拓更多文旅項(xiàng)目發(fā)展文旅產(chǎn)業(yè)的訴求也較為明顯。而李亞鵬有文化資源、文化“IP”。雙方利用文化資源、資金、土地等優(yōu)勢(shì)匯集，進(jìn)而促進(jìn)該項(xiàng)目。

近年來(lái)，贛州也吸引了較多開(kāi)發(fā)商前來(lái) “掘金”擴(kuò)儲(chǔ)，其中就不乏中糧地產(chǎn)、龍湖、中海、富力等紛紛落子。地產(chǎn)中介平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，目前贛州整體房?jī)r(jià)在8575元/m2，而蓉江新區(qū)平均房?jī)r(jià)在11705元/m2，整體價(jià)位優(yōu)勢(shì)并不明顯。

贛州房?jī)r(jià)走勢(shì)

從賣(mài)房子的角度來(lái)看，李亞鵬“中國(guó)文谷”項(xiàng)目的房子想要完全依靠本地人消化不現(xiàn)實(shí)，而要賣(mài)給贛州的外地人，難度也不小。目前贛州樓市仍處于限購(gòu)狀態(tài)，根據(jù)政策，非贛州市戶籍居民需提供1年及以上在本市中心城區(qū)逐月連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)證明，并且在限購(gòu)區(qū)無(wú)住房。

四年前，李亞鵬在接受媒體采訪時(shí)表示，“文化產(chǎn)業(yè)不是快活，整合資源找到商業(yè)模式需要一定的過(guò)程。做文化，十年一點(diǎn)都不長(zhǎng)?！?/p>

此言非虛。文旅地產(chǎn)要求開(kāi)發(fā)商既具備強(qiáng)大實(shí)力和長(zhǎng)期抗風(fēng)險(xiǎn)能力，又要求運(yùn)營(yíng)商具備極高的操盤(pán)能力和強(qiáng)有力的后期運(yùn)營(yíng)能力?？v然與國(guó)企合作能強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)整合，但單靠這些，李亞鵬就能將項(xiàng)目打造成功嗎？

說(shuō)實(shí)話，挺難的。