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一則轟動(dòng)的人事任命才剛過去七天，另一則項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓消息的出現(xiàn)，又推動(dòng)云南城投、保利集團(tuán)的混改駛?cè)肓丝燔嚨馈?/p>

10月21日，云南城投置業(yè)股份有限公司公告稱，其就下屬公司部分股權(quán)及債權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，與保利發(fā)展全資公司廣州金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、公司控股股東云南城投集團(tuán)簽署《合作框架協(xié)議》，公司與廣州金地?cái)M就公司下屬公司部分項(xiàng)目展開合作，有效期為自簽署之日起6個(gè)月，同時(shí)廣州金地向公司支付共計(jì)22億元作為交易誠(chéng)意金。

此次所涉及的出讓項(xiàng)目包括云南昆明、西雙版納以及廣東東莞共四個(gè)項(xiàng)目，其中兩個(gè)項(xiàng)目是以文旅或康養(yǎng)概念打造的大型綜合體項(xiàng)目。

而接盤的主體廣州金地則是由保利發(fā)展全資持股100%。即是說(shuō)，作為保利集團(tuán)下重要的上市地產(chǎn)平臺(tái)，“先頭兵”保利發(fā)展在這次混改中已邁出整合的第一步。

早在此前，就有消息指出，新獲任為省城投集團(tuán)黨委書記、董事長(zhǎng)的衛(wèi)飚，已帶領(lǐng)保利集團(tuán)本部、保利發(fā)展、保利資本相關(guān)負(fù)責(zé)人組成的盡調(diào)工作組進(jìn)駐云南城投集團(tuán)，不排除未來(lái)保利發(fā)展會(huì)與云南城投在業(yè)務(wù)上的交集。

讓人好奇的是，為什么是這四個(gè)資產(chǎn)包先被保利看上了？

云南城投的轉(zhuǎn)讓

公告披露，云南城投置業(yè)擬將其持有的昆明欣江合達(dá)城市建設(shè)有限公司60%股權(quán)及對(duì)應(yīng)債權(quán)、昆明市官渡區(qū)城中村改造置業(yè)有限公司90%股權(quán)及對(duì)應(yīng)債權(quán)、西雙版納云城置業(yè)有限公司90%股權(quán)及對(duì)應(yīng)債權(quán)、昆明市官渡區(qū)城中村改造置業(yè)有限公司90%股權(quán)及對(duì)應(yīng)債權(quán)、東莞云投置業(yè)有限公司90%股權(quán)及對(duì)應(yīng)債權(quán)，以協(xié)議轉(zhuǎn)讓或公開轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓給廣州金地。

其中，欣江合達(dá)由云南城投置業(yè)公司出資8400萬(wàn)元，持股70%。今年1月，欣江合達(dá)競(jìng)得位于昆明市晉寧區(qū)晉城鎮(zhèn)新街片區(qū)21宗土地，共計(jì)1331.28畝，土地用途為住宅/商住/醫(yī)療/教育，總計(jì)容面積192.26萬(wàn)平米。

據(jù)了解，這些地塊正是用于開發(fā)“夢(mèng)云南·蔚藍(lán)山?！表?xiàng)目。該項(xiàng)目此前備案名為“古滇綠色康養(yǎng)健康城”，位于云南昆明滇池東岸古滇版塊，將打造成一個(gè)融生態(tài)環(huán)境展示、文化藝術(shù)創(chuàng)意、養(yǎng)老養(yǎng)生示范等為一體的旅游文化城市綜合體。

目前，項(xiàng)目正在進(jìn)行售樓部及其中179.2畝住宅地塊的開發(fā)建設(shè)工作；在今年9月，云南城投還舉行了蔚藍(lán)山海新品發(fā)布會(huì)。

官渡城改公司則由云南城投持股100%，持有“關(guān)坡二期項(xiàng)目”，歸屬關(guān)坡片區(qū)城中村改造項(xiàng)目，該項(xiàng)目是官渡區(qū)首個(gè)與云南城投集團(tuán)合作的城中村及舊城改造項(xiàng)目，現(xiàn)已建設(shè)有一期商業(yè)板塊融城金階與二期住宅板塊融城春曉。

該項(xiàng)目公司現(xiàn)時(shí)仍有2019年通過招拍掛方式取得位于昆明市官渡區(qū)關(guān)上街道辦事處J2008-058-C、D2、E、H1、H2、G地塊，土地面積150.17畝，用地性質(zhì)為商業(yè)、住宅及服務(wù)設(shè)施用地，目前該部分土地尚未動(dòng)工建設(shè)，擬繼續(xù)打造融城春曉項(xiàng)目。

東莞云投置業(yè)同樣由云南城投置業(yè)100%出資控股，對(duì)應(yīng)的是東莞華陽(yáng)花園項(xiàng)目。該項(xiàng)目地塊是云南城投于去年9月競(jìng)得的麻涌華陽(yáng)湖巨無(wú)霸商住用地，總價(jià)8.9億元，占地8.8萬(wàn)平方米，目前項(xiàng)目已于 2019年4月開工。

而另一個(gè)位于西雙版納的項(xiàng)目，則來(lái)頭不小。版納置業(yè)成立于2011年6月，由云南城投置業(yè)持股95.24%，旗下持有的是明星項(xiàng)目“雨林瀾山”。

雨林瀾山項(xiàng)目對(duì)于云南城投的意義非同一般，這不僅是云南城投進(jìn)軍版納的首個(gè)項(xiàng)目，也是其開發(fā)的首個(gè)“夢(mèng)云南”系列文旅大盤項(xiàng)目。該項(xiàng)目背靠山地森林，地理位置優(yōu)越，由云南城投于2011年取得土地，共845畝。

目前，一期、二期別墅及三期在銷售階段，二期商業(yè)部分仍在建設(shè)中。不過，雨林瀾山開發(fā)八年以來(lái)還有近一半土地未開發(fā)，剩余未開發(fā)土地約454.59畝，地上計(jì)容可售建筑面積為68.85萬(wàn)平方米。

也即是說(shuō)，此次云南城投擬轉(zhuǎn)讓予保利發(fā)展的包括昆明的蔚藍(lán)山海、關(guān)坡二期融城春曉、東莞的華陽(yáng)花園以及西雙版納的雨林瀾山共四個(gè)項(xiàng)目。若轉(zhuǎn)讓成功后，云南城投在四個(gè)項(xiàng)目上的持股權(quán)僅剩10%、10%、10%以及5.24%，不再擁有項(xiàng)目的控制權(quán)。

對(duì)于為何挑選這四個(gè)項(xiàng)目予保利，云南城投置業(yè)董秘李映紅對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，這是此前雙方互相考察項(xiàng)目產(chǎn)生的結(jié)果，項(xiàng)目本身并沒有問題，只是基于雙方合作目的進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

雖有雙方混改、合作在先，不過，云南城投手握優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目卻不得不出讓，根本原因或許還是在于目前的運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)狀況。

就上市平臺(tái)云南城投置業(yè)而言，半年報(bào)顯示，2019年上半年，云南城投實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入18.85億元，同比下跌51.85%，歸屬于股東虧損額7.85億元，虧損額擴(kuò)大325%。截至6月末，公司存貨余額517億元，同比增幅9.13%，這也正是這家宣稱處于轉(zhuǎn)型期的公司所遭遇的陣痛。

“這些云南項(xiàng)目都非常優(yōu)質(zhì)，地理位置十分好，不過云南城投現(xiàn)在最主要的就是盡快變現(xiàn)，回現(xiàn)金流?！痹颇蠘I(yè)內(nèi)人士康兵說(shuō)道。

同時(shí)，康兵認(rèn)為現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓的這些項(xiàng)目有些還處于土地開發(fā)、報(bào)規(guī)階段，離銷售期還比較遠(yuǎn)。“優(yōu)質(zhì)的、可以銷售的、能回現(xiàn)金流銷售的還都在云南城投手里，像山海灣8號(hào)、融城昆明湖，同時(shí)手里還有大量?jī)?yōu)質(zhì)的土地資源。”

據(jù)悉，截至2019年上半年，云南城投已取得不動(dòng)產(chǎn)證的土地儲(chǔ)備為約6882畝。

保利與文旅

一頭是重組中的云南城投，另一頭則是交出22億元交易誠(chéng)意金的保利發(fā)展。

雖然此次混改的參與者為云南城投與保利集團(tuán)，且混改方案尚未披露，但早有觀點(diǎn)認(rèn)為，保利發(fā)展作為集團(tuán)上市地產(chǎn)平臺(tái)，或有機(jī)會(huì)嫁接或參與開發(fā)云南城投所擁有的文旅土儲(chǔ)資源。

事情并非沒有苗頭。此前8月6日消息，衛(wèi)飚帶領(lǐng)保利集團(tuán)本部、保利發(fā)展、保利資本相關(guān)負(fù)責(zé)人組成的盡調(diào)工作組進(jìn)駐云南城投集團(tuán)。

出現(xiàn)在其中的保利發(fā)展無(wú)疑是焦點(diǎn)。但讓人好奇的是，一家年銷售破四千億的房企與滇系文旅地產(chǎn)大佬，這兩者之間的匹配性與可能性在哪？

從區(qū)域布局上而言，不管是廣東東莞還是云南昆明、西雙版納，都不算是保利深耕的地方。尤其是云南，截至上半年，保利在云南僅有5個(gè)昆明的在建項(xiàng)目，且在云南的土儲(chǔ)占比不到2%。將近2000畝的土地，對(duì)于保利來(lái)說(shuō)確實(shí)是個(gè)有效補(bǔ)充。

從業(yè)務(wù)類型上看，相比于其他紛紛轉(zhuǎn)型文旅地產(chǎn)的房企，在人們的印象里，保利似乎并不是一家與“文旅”搭邊的房企。

不過，今年8月的一則消息或許可以窺出些信號(hào)。

8月12日，保利發(fā)展發(fā)布公告稱，董事會(huì)全票通過議案，同意公司與全資子公司保利（橫琴）創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)投資管理有限公司按照51%:49%的股權(quán)比例，共同設(shè)立保利旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司，注冊(cè)資本1億元。

查閱工商信息獲悉，該公司早在今年5月份設(shè)立，現(xiàn)公司全稱應(yīng)為“保利（廣州）旅游產(chǎn)業(yè)有限公司”，法定代表人是劉智慧，曾任保利浙南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理、保利華南實(shí)業(yè)有限公司助理總經(jīng)理。

而半年報(bào)顯示，于今年上半年，保利發(fā)展還設(shè)立了另外一間相關(guān)文旅公司——湖北保利文旅發(fā)展有限公司，成立日期為2019年1月11日，注冊(cè)資本為1億元。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止目前，保利發(fā)展旗下涉文旅的公司數(shù)量至少有6家。除了新成立的保利（廣州）旅游和湖北保利文旅，還包括保利(重慶)文化旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展管理有限公司、保利（海南）旅游發(fā)展有限公司、林芝保利旅游發(fā)展有限公司、石象湖旅游發(fā)展有限公司。此外，還有一些涉及康養(yǎng)、高爾夫概念的子公司。

在2018年的年報(bào)中，保利發(fā)展還表示，在“一主兩翼”的戰(zhàn)略布局下，除加快發(fā)展物業(yè)、代理、建筑、商業(yè)等四個(gè)核心板塊，同時(shí)重點(diǎn)培養(yǎng)會(huì)展、文旅、康養(yǎng)、教育、公寓潛力板塊。

“文旅”這兩個(gè)字，似乎被保利提上了日程。

在此次出售的項(xiàng)目中，尤其是昆明蔚藍(lán)山海以及西雙版納雨林瀾山項(xiàng)目，都是保利不可多得的優(yōu)質(zhì)文旅、康養(yǎng)土儲(chǔ)資源。

另于今年6月份，云南城投回復(fù)上交所問詢時(shí)披露，其已相繼儲(chǔ)備了總計(jì)約3600畝康養(yǎng)及旅游地產(chǎn)用地。

“城投找到資金，保利找到資源?！笨当绱诵稳蓦p方的合作。更值得想象的是，這僅是混改征途上的開始，后續(xù)混改真正落地時(shí)，保利發(fā)展又會(huì)從其中獲益多少呢？這又會(huì)不會(huì)是保利實(shí)現(xiàn)念念不忘的前三夢(mèng)的另一軌道呢？

 *本文來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)，作者：林心林，原標(biāo)題：《混改第一步 保利接盤云南城投明星項(xiàng)目與文旅可能性》。