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登錄華僑城在上海,起于蘇河灣。
2010年,70億的全國(guó)單價(jià)地王給市場(chǎng)帶來了無限遐想。不料,拿地后,項(xiàng)目進(jìn)展卻并不順利,在市場(chǎng)和資金的雙重壓力下,項(xiàng)目進(jìn)展一波三折。
但執(zhí)拗的華僑城不愿放棄這個(gè)項(xiàng)目。最終,引入兄弟公司華僑城亞洲,由其持股50.5%主導(dǎo)開發(fā)上海蘇河灣項(xiàng)目。
與平凡的業(yè)績(jī)相比,高調(diào)的價(jià)格是外界對(duì)蘇河灣項(xiàng)目的第一認(rèn)知。2014年7月,蘇河灣最新獲批預(yù)售的95套住宅中最高單價(jià)達(dá)29.8萬元/平米。
轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在2015年,受益于政策利好,蘇河灣抓住了市場(chǎng)改善窗口,實(shí)現(xiàn)快速去化。
2016年,華僑城與華潤(rùn)聯(lián)手再以69.32億元獲取蘇河灣中央公園地塊。不過,或再次囿于政策,該項(xiàng)目仍遲遲沒有入市開盤的消息。
終于,華僑城還是選擇了出售。2019年10月22日,北京產(chǎn)權(quán)交易所披露,華僑城擬轉(zhuǎn)讓所持上海華合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%股權(quán),及上海華筵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%股權(quán),底價(jià)約為47億元,上述兩家公司正是蘇河灣中央公園地塊的項(xiàng)目公司。
如今的華僑城,不再執(zhí)拗了。
47億轉(zhuǎn)讓蘇河灣項(xiàng)目
根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所披露的信息,華僑城擬轉(zhuǎn)讓旗下上海華筵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和上海華合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司各50%的股權(quán),轉(zhuǎn)讓底價(jià)合計(jì)約47.12億元。
其中,上海華筵50%股權(quán)的轉(zhuǎn)讓底價(jià)為24.84億元,上海華合50%股權(quán)的轉(zhuǎn)讓底價(jià)為22.28億元。兩家公司均為華僑城與華潤(rùn)置地合資成立的公司,由雙方各占50%股權(quán)。
信息顯示,2019年1-9月,上海華筵凈虧損529.68萬元。截至9月30日,該公司的資產(chǎn)總額約為50.37億元,負(fù)債總額約為5.01億元,權(quán)益者總額約為45.36億元。
同期,上海華合凈虧損約326.29萬元。截至9月30日,該公司資產(chǎn)總額約為40.65億元,負(fù)債總額約為1.49億元,權(quán)益總額約為39.16億元。
值得注意的是,交易受讓方需在受讓上海華筵50%股權(quán)的同時(shí),受讓上海華合50%股權(quán)。換言之,兩項(xiàng)目將以底價(jià)47億元被打包出售。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到,上述兩家公司為華僑城上海蘇河灣的項(xiàng)目公司。2016年1月,華僑城與華潤(rùn)置地聯(lián)合體以69億拿下蘇河灣中央公園地塊。該地塊為閘北區(qū)天目社區(qū)C070102單元33-02、46-02街坊及44-01、46-01街坊公共綠地地下空間開發(fā)地塊,總面積2.49公頃,地上建筑面積18.23萬平米,為街巷、商住辦、商辦、商業(yè)用地。
彼時(shí)有消息稱,該地塊將會(huì)被打造成32萬平米的超大城市綜合體,預(yù)計(jì)項(xiàng)目將建有200米高的標(biāo)志性辦公建筑、至少163套住宅以及統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)的各類商業(yè)等。
同年7月26日,華僑城與華潤(rùn)置地共同設(shè)立兩家項(xiàng)目公司用以開發(fā)該地塊,也就是此次華僑城捆綁轉(zhuǎn)讓的兩家公司。
其中,上海華合負(fù)責(zé)天目社區(qū)C070102單元33-02街坊地塊商住辦項(xiàng)目;而上海華筵負(fù)責(zé)開發(fā)蘇河灣項(xiàng)目44-01,46-01,46-02地塊。
其實(shí),從2018年開始,華僑城就已經(jīng)多次出售資產(chǎn)。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì),從今年6月至今,華僑城已累計(jì)出售12家子公司股權(quán)。
與此同時(shí),華僑城卻活躍于土地市場(chǎng)和文旅項(xiàng)目簽約。今年6月至今,華僑城在土地市場(chǎng)斥資超過200億元,購(gòu)置位于廣州、東莞、武漢等一二線城市土地。
華僑城相關(guān)人士回應(yīng),股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)是公司圍繞加快周轉(zhuǎn)的具體舉措,是正常經(jīng)營(yíng)行為,有利于華僑城進(jìn)一步聚焦主業(yè),保證企業(yè)有更多的精力和資源集中到文旅產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)中,不斷提升文旅核心競(jìng)爭(zhēng)力,通過資源優(yōu)化配置,為消費(fèi)者開發(fā)與建設(shè)更優(yōu)質(zhì)的文旅項(xiàng)目。
一位業(yè)內(nèi)人士贊同華僑城“換倉(cāng)”的思路。在他看來,掛牌出售蘇河灣這種去化比較慢的項(xiàng)目,換取資金拿一些周轉(zhuǎn)快的項(xiàng)目,是一種項(xiàng)目選擇加杠桿的行為。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到,同日,華僑城在武漢斥資66.4億元獲取了一宗商住地,樓面地價(jià)12206元/平米,溢價(jià)率21.88%。
華僑城滬上離情
上海之所以被譽(yù)為“魔都”,或許在于無數(shù)的人來來往往,都帶著一頭扎進(jìn)去的勇氣和果敢。
華僑城在上海的高光時(shí)刻,都與蘇河灣有關(guān)。
2010年,經(jīng)過百輪競(jìng)價(jià),華僑城最終以70.2億元奪得上海閘北區(qū)蘇州河北岸東塊1街坊蘇河灣地塊,溢價(jià)率49%,樓板價(jià)高達(dá)5.28萬元/平米,成為當(dāng)時(shí)的單價(jià)地王。
半年后,華僑城再以17.91億元拿下了蘇河灣41、42街坊地塊。短期內(nèi)斥資在蘇河灣擴(kuò)儲(chǔ),華僑城順理成章成了蘇河灣的最大“地主”。
但跟“地王”有關(guān)的故事,往往不會(huì)太美好。
彼時(shí),業(yè)內(nèi)就覺得這塊地王的入市前景并不樂觀。有分析指,就當(dāng)時(shí)周邊僅3、4萬左右的樓價(jià)來看,5.28萬元/平米的土地成本,會(huì)給未來的定價(jià)帶來極大的壓力。
果不其然,伴隨著市場(chǎng)的惡化和資金壓力,項(xiàng)目推進(jìn)一波三折。蘇河灣項(xiàng)目深陷價(jià)格和銷量的困境,入市價(jià)格低于市場(chǎng)預(yù)期,去化亦較緩慢。
直到2015年,受政策利好,蘇河灣的銷售才迎來“艷陽天”。
或許,也是這短暫的晴天,給了華僑城再次拿地的信心。于2016年,華僑城與華潤(rùn)聯(lián)合體以69億奪下了蘇河灣中央公園地塊。
盡管成交價(jià)接近底價(jià),但地價(jià)仍較高。而且,從2016年之后,上海樓市再進(jìn)入調(diào)控期。
華僑城2019半年報(bào)中顯示,上海華合項(xiàng)目已于2018年開工,預(yù)計(jì)下批竣工時(shí)間為2020年,預(yù)計(jì)總投資為45.24億元。但目前,該項(xiàng)目仍遲遲沒有入市開盤的消息。
“能一口氣全部賣掉也好,這個(gè)項(xiàng)目拖了不少時(shí)間。調(diào)控的壓力下,也別指望后面的價(jià)格能賣多高,不如早點(diǎn)走,換別的項(xiàng)目做。”
上海中原分析師盧文曦指出,蘇河灣不是傳統(tǒng)的豪宅區(qū),偏高的價(jià)格是有壓力的?;蛟S真的像他說的那樣,出售蘇河灣項(xiàng)目可能是一種比較明智的選擇。
*本文來源:觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng),作者:陳玲,原標(biāo)題:《起伏蘇河灣 華僑城47億掛牌里的滬上離情》。
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