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國慶剛過，國內(nèi)第三大長租公寓青客公寓向美國證監(jiān)會遞交了招股說明書，成為第一家披露招股書的長租公寓公司。青客公寓預計將以“QK”為交易代碼登陸納斯達克，擬融資約1億美元，用于擴張房源數(shù)量、投資技術(shù)、基礎(chǔ)設(shè)施及一般運營。摩根士丹利和中金公司將共同擔任本次IPO的承銷商。

青客公寓成立以來，估值一路走高。在2013年初獲得紐信創(chuàng)投400多萬天使投資后，當年9月又獲得了達晨創(chuàng)投4000萬人民幣的A輪，2014年潛心耕耘一年后，青客再度獲得賽富領(lǐng)投，紐信創(chuàng)投等機構(gòu)跟投的3000萬美元。

2018年c輪融資完成，青客公寓四輪股權(quán)融資總規(guī)模超過一億美元。據(jù)招股文件顯示，目前青客公寓最大的外部投資方為凱欣資本，持股比例為28.1%。

隨著一輪又一輪的融資，青客的估值也大幅上漲，從400萬元、4000萬元到超2億人民幣。那么，青客真的值這么多錢嗎？

高比例關(guān)聯(lián)債務(wù)

梳理青客公寓的招股說明書，可以驚奇發(fā)現(xiàn)，青客存在高的比例關(guān)聯(lián)債務(wù)。

招股書透露，青客的四個債務(wù)方均與金廣杰本人有著直接或間接的聯(lián)系。過去三年，青客不斷向由實際控制人金廣杰父母控制的實體上海旭龍貿(mào)易有限公司購買設(shè)備、后勤服務(wù)等，向由青客非董事和執(zhí)行的管理層控制的實體上海Qingji Property公司購買增值服務(wù)和研發(fā)服務(wù)。截止至2017年和2018年的9月30日，青客分別欠款旭龍貿(mào)易970萬和3150萬元。截止2019年6月30日，欠款130萬元。此外，金光杰作為青客人工智能科技有限公司占股比100%的實際控制人，截止2017年9月30日，欠款2060萬元。

而另一家與青客公寓有債務(wù)往來的上海來冠實業(yè)，負責青客公寓管理服務(wù)的外包公司，也是由青客非董事和執(zhí)行的管理層控制的實體。密切的關(guān)聯(lián)交易暴露了公司可能存在向關(guān)聯(lián)企業(yè)輸送資產(chǎn)和資金的嫌疑。目前，青客并未提供相關(guān)關(guān)聯(lián)交易的定價依據(jù)。

和訊房產(chǎn)采訪青客方面，金光杰及父母控股的公司提供貸款的必要原因，以及上市之后，公司如何避免擴大這類貸款，以減少對中小股東的傷害。但后者并未就此作回應，只是籠統(tǒng)表示，一切以公開披露的財報為準。

但是招股說明書披露的資料，卻令公司估值的客觀性和真實性，為外界質(zhì)疑。

根據(jù)公開報道，青客公寓的BC輪融資均有紐信創(chuàng)投的參與。啟信寶公開的工商登記信息顯示，身為青客副總裁的屈成材其實還有另一個身份，即紐信朗梵的股東之一。而紐信郎梵又是紐信創(chuàng)投投資的企業(yè)。

那么，紐信對青客的投資，是否會和屈成材的紐信朗梵估值的股東身份有關(guān)呢？這是否又最終影響到了青客在BC輪的估值呢？和訊房產(chǎn)分別通過電話和郵件的方式采詢問屈成材，均未得到對方就此問題的解釋說明。

連年虧損

青客公寓的估值之所以被質(zhì)疑，和公司的糟糕財務(wù)表現(xiàn)有關(guān)。

招股書顯示，2017財年，青客公寓的凈利潤為-2.45億元，2018財年的凈利潤為-4.99億元，今年截止6月底，凈利潤為-3.73億元，比去年同期的-3.23億元還低4000萬元。

連年虧損，讓公司面臨資不抵債的壓力。

青客公寓總資產(chǎn)只有20.3億元，但總債務(wù)高達27億元，現(xiàn)實中青客已經(jīng)“資不抵債”。

資金的緊張，從它放緩的擴張速度上也可以看出。完成C輪融資時，青客曾提出目標是房源數(shù)量突破12萬間，營收達到12億元。因為，12萬間房企業(yè)的盈利平衡點，只有突破這個數(shù)字，企業(yè)才能實現(xiàn)盈利。

但招股書顯示，青客公寓增長速度在2019年開始停滯。截止2019年6月30日，青客公寓披露供給97621間房，與2018年相比，增長率僅為7%。

實際上，青客所在的長租公寓行業(yè)目前正在步入“寒冬”。在青客公寓遞交招股書的同一天，河南悅?cè)绻⒁蚪?jīng)營和資金壓力，已將全部股份轉(zhuǎn)讓給遜達美公司。整個2019年，已有多達25家長租公寓因資金鏈斷裂、經(jīng)營不善而破產(chǎn)。

僅2019年7月就有6家公寓宣布退出。如南京玉恒公寓、西安萬巢、杭州安閑居等。一些大型房企們開始慎重看待長期公寓業(yè)務(wù)。朗詩、遠洋等房企已剝離長租公寓業(yè)務(wù)，萬科、碧桂園、世聯(lián)行等已暫緩旗下長租業(yè)務(wù)的擴張。

金廣杰曾經(jīng)表示，長租公寓是一個微利行業(yè)，要想活下去，就得不斷找錢拓展。市場競爭的激烈要求青客公寓不斷擴大規(guī)模，以保全和鞏固現(xiàn)有的市場地位。

在過去2年，青客虧損高達11美元的負凈利，并逼迫企業(yè)迫切尋求二級市場來為公寓的發(fā)展注入新的資金動力。

赴美IPO可能是困境下唯一的路，只有這樣才能贏得一線生機。

中國版We Work？

然而，青客公寓的入市時機并不是個好時候。

和青客公寓同樣屬于共享類不動產(chǎn)的WeWork，此前估值高達470億美元。

但是，今年在紐交所的IPO，最終卻讓它原形畢露。

這家共享辦公領(lǐng)域的明星企業(yè)，于今年8月提交了招股書，原計劃籌資30億美元，但由于盈利能力與高估值的不匹配，引發(fā)投資者的質(zhì)疑。

從招股書的盈利來看，WeWork從2016年至2018年三年累計凈虧損32.91億美元。由于盈利能力欠佳，WeWork在作發(fā)行路演時，不斷被壓低發(fā)行價格。最終不得不放棄首次公開募股，而受募股價格連續(xù)下跌影響，其估值已經(jīng)降到100億到120億美元間。

和WeWork在商業(yè)模式、發(fā)展歷程都極為相近的青客，顯然有很大的概率，同樣折戟在這一次赴美上市的路程上。

作為國內(nèi)最大的幾家長租公寓企業(yè)，如果青客公寓最終上市失敗，勢必會對整個長租公寓市場產(chǎn)生巨大的沖擊。

那些借助資本推動快速“吹胖”的長租公寓巨頭，也將和共享單車、打車軟件、視頻網(wǎng)站一樣，迎來一輪殘酷的洗牌。

*本文來源：微信公眾號“ 和訊房產(chǎn)”（ID：hexunhouse），作者：謝敏，原標題：《資色·深度 | 青客赴美上市 估值或被虛估？》。