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登錄房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下半場(chǎng),房企紛紛通過(guò)多元化尋找新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn),基于地方產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)建設(shè)特色小鎮(zhèn)已成為“變道超車(chē)”的動(dòng)力。
日前,綠地南昌VR特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目正式奠基。該項(xiàng)目總占地9平方公里,將以VR產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求為導(dǎo)向,建設(shè)VR企業(yè)服務(wù)平臺(tái)、教育培訓(xùn)平臺(tái)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。一期預(yù)計(jì)投資500億元,2022年基本建成。
目前,類(lèi)似這種有著明確特色產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、投資不菲、定位清晰的特色小鎮(zhèn)來(lái)越多,包括碧桂園、華夏幸福、龍湖等房企均在不同維度進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。而在5G即將商用的背景下, 以VR產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的VR小鎮(zhèn)、VR產(chǎn)業(yè)基地、VR園區(qū)等紛紛開(kāi)始興建。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),目前已有南昌、福州、合肥、青島、成都、鄭州、嘉興等十幾個(gè)市縣已經(jīng)或正在進(jìn)行VR產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃。
綠地南昌VR小鎮(zhèn)將對(duì)標(biāo)達(dá)沃斯小鎮(zhèn)等世界同類(lèi)產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn),在會(huì)展、旅游等方面都有所動(dòng)作。這個(gè)VR小鎮(zhèn)背后,是政府的強(qiáng)力意志、新興產(chǎn)業(yè)的藍(lán)海,以及綠地、華為和阿里巴巴這類(lèi)地產(chǎn)、科技和互聯(lián)網(wǎng)“三巨頭”的合力。
而不可不關(guān)注的是,這個(gè)VR小鎮(zhèn)建設(shè)背后,是產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)還是賣(mài)房概念?
對(duì)標(biāo)達(dá)沃斯小鎮(zhèn)?
10月20日,綠地VR特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目(又名“VR科創(chuàng)城”)正式奠基,一期已簽約企業(yè)包括華為、阿里巴巴等。該項(xiàng)目位于南昌市紅谷灘新區(qū)九龍湖片區(qū)鐵路貨運(yùn)線(xiàn)以南,昌樟高速以東,贛江以西,南外環(huán)高速以北,總占地9平方公里,首期建設(shè)用地約3平方公里,總投資約500億元。
南昌VR特色小鎮(zhèn)所在區(qū)位
據(jù)了解,該項(xiàng)目將結(jié)合人工智能、5G、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)打造智能產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò),探索搭建VR企業(yè)服務(wù)平臺(tái)和VR教育培訓(xùn)平臺(tái),建設(shè)VR產(chǎn)業(yè)園區(qū)并提供綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù),形成完整的VR產(chǎn)業(yè)發(fā)展新生態(tài)鏈,具體建設(shè)包括創(chuàng)新小鎮(zhèn)、生態(tài)小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、共享小鎮(zhèn)、人文小鎮(zhèn)等。
今年7月,綠地與南昌市政府、華為三方就建設(shè)南昌VR特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目簽署協(xié)議。彼時(shí)綠地控股董事長(zhǎng)張玉良表示,南昌VR特色小鎮(zhèn)將對(duì)標(biāo)達(dá)沃斯小鎮(zhèn)等世界同類(lèi)產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)。
達(dá)沃斯小鎮(zhèn)的成功因素中,獨(dú)特而豐富的自然生態(tài)資源(比如冰雪資源)是關(guān)鍵之一,使其在運(yùn)動(dòng)度假、康養(yǎng)旅游方面具備較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力,加上達(dá)沃斯論壇這一世界級(jí)會(huì)議的廣泛持續(xù)的影響力,進(jìn)而形成醫(yī)療康養(yǎng)、旅游度假和會(huì)議三個(gè)較完整的主要業(yè)務(wù)鏈條,彼此間的連接和協(xié)同效應(yīng)也較強(qiáng),產(chǎn)業(yè)活力明顯。
再看VR小鎮(zhèn),綠地將發(fā)揮區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)、基建、科創(chuàng)、會(huì)展等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的資源資本優(yōu)勢(shì),建設(shè)路網(wǎng)和基礎(chǔ)配套設(shè)施,通過(guò)“會(huì)展+應(yīng)用”等體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)VR全產(chǎn)業(yè)鏈集聚。而華為將提供智慧園區(qū)解決方案,提供網(wǎng)絡(luò)、通信、云計(jì)算及大數(shù)據(jù)等領(lǐng)先的信息通訊技術(shù),參與VR產(chǎn)業(yè)園的智慧化建設(shè),實(shí)現(xiàn)園區(qū)的智慧化管理運(yùn)營(yíng)與服務(wù),降低園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理的成本。
該項(xiàng)目是綠地和華為合作的首個(gè)落地項(xiàng)目。在項(xiàng)目進(jìn)度上,計(jì)劃到2020年完成一期雛形,2021年總部基地修建完成,屆時(shí)已簽約的“華為VR/AR軟件中心”、“阿里巴巴創(chuàng)新中心”將進(jìn)入,而整個(gè)一期項(xiàng)目的完成時(shí)間為2022年。
南昌已舉辦兩屆世界VR產(chǎn)業(yè)大會(huì),屬?lài)?guó)家相關(guān)部門(mén)與省級(jí)政府合力主辦的會(huì)議,其規(guī)格和持續(xù)性及影響力都將得到一定保障,而當(dāng)前VR產(chǎn)業(yè)還屬于方興未艾的發(fā)展階段,這個(gè)大會(huì)在VR產(chǎn)業(yè)內(nèi)的影響力及范圍層級(jí),預(yù)計(jì)還將得到擴(kuò)增,華為和阿里巴巴在這里的落地,也是積極推動(dòng)因素。但也有一些影響因素,包括南昌及江西的影響力層級(jí)、南昌VR產(chǎn)業(yè)發(fā)展的速度等。
而從VR應(yīng)用落地和體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)角度來(lái)看,新的技術(shù)或產(chǎn)品應(yīng)用的推出,在技術(shù)和產(chǎn)品展示展覽等方面也提供了更多空間,推動(dòng)會(huì)展旅游的發(fā)展。
綜合來(lái)看,世界VR產(chǎn)業(yè)大會(huì)具備成為世界級(jí)會(huì)議IP的潛力,在會(huì)議會(huì)展、旅游等方面也有新的想象空間,但其間歷程應(yīng)該不短,最終成效還不好具體而言。
為何是江西南昌?
近年來(lái),隨著房地產(chǎn)行業(yè)從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展,越來(lái)越多的房企投資布局產(chǎn)業(yè)特色小鎮(zhèn),并將其作為自身戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級(jí)的選擇之一。不過(guò),產(chǎn)業(yè)特色小鎮(zhèn)的選擇有著多方面的考量,包括地域環(huán)境、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、政策支持等,綠地選擇南昌落地VR特色小鎮(zhèn),背后布局有何邏輯?
江西南昌作為2018年、2019年兩屆世界VR產(chǎn)業(yè)大會(huì)的主辦地,正全面引進(jìn)和推進(jìn)虛擬現(xiàn)實(shí)產(chǎn)業(yè),VR企業(yè)、項(xiàng)目、技術(shù)、人才和資金不斷向江西匯聚、向南昌集中。圍繞打造VR產(chǎn)業(yè)“江西高地”的總目標(biāo),江西已制定“一鎮(zhèn)、一中心、一展廳、N應(yīng)用”等“3+N”重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃,其中的“一鎮(zhèn)”即綠地南昌VR特色小鎮(zhèn)。
南昌VR特色小鎮(zhèn)一期布局
1、政策支持。今年5月,國(guó)家高層親臨視察江西,指示江西省“要用好首屆世界VR產(chǎn)業(yè)發(fā)展大會(huì)成果,加強(qiáng)國(guó)際交流合作,推動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展”。同時(shí),國(guó)家多部委出臺(tái)支持舉措,,制定專(zhuān)項(xiàng)扶持政策,支持5G和VR、超高清視頻技術(shù)融合發(fā)展。
在首屆世界VR產(chǎn)業(yè)大會(huì)前夕,江西出臺(tái)了33條升級(jí)版措施支持VR企業(yè)。比如對(duì)新成立、新入規(guī)企業(yè)給予10-30萬(wàn)資金扶持;對(duì)產(chǎn)值首次超過(guò)1000—5000萬(wàn)元企業(yè)給予30—100萬(wàn)一次性獎(jiǎng)勵(lì);對(duì)并購(gòu)境外或省外科技型企業(yè)分別按并購(gòu)額10%和5%給予一次性補(bǔ)助等等。
此外,江西省還發(fā)布了全國(guó)首個(gè)省級(jí)VR產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃,編制VR產(chǎn)業(yè)鏈圖、技術(shù)路線(xiàn)圖、應(yīng)用領(lǐng)域圖、區(qū)域分布圖,構(gòu)建形成“五大目標(biāo)、四大重點(diǎn)、一大布局、七大工程、五大保障”的VR產(chǎn)業(yè)發(fā)展行動(dòng)綱領(lǐng)。
2、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。截至目前,有近百家VR企業(yè)落戶(hù)南昌,產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展態(tài)勢(shì)明顯。據(jù)了解,南昌現(xiàn)有VR注冊(cè)企業(yè)100多家,南昌VR產(chǎn)業(yè)基地已落戶(hù)世界500強(qiáng)企業(yè)2家、國(guó)內(nèi)500強(qiáng)企業(yè)2家、行業(yè)龍頭企業(yè)3家、國(guó)家級(jí)重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室1個(gè)。
今年8月,《南昌市虛擬現(xiàn)實(shí)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃(2019~2023年)》公布。規(guī)劃提出,到2023年,打造形成“南昌世界級(jí)VR中心”、產(chǎn)值過(guò)千億元的總體目標(biāo)。目前,南昌已擁有小派科技、聯(lián)想新世界等VR企業(yè),擁有歐菲科技、聯(lián)創(chuàng)光電、聯(lián)創(chuàng)電子等配套設(shè)備和元器件企業(yè),擁有中直新經(jīng)濟(jì)、世弘高科、江西色達(dá)等具備一定軟件和行業(yè)應(yīng)用解決方案開(kāi)發(fā)能力的企業(yè)。
此外,南昌市VR產(chǎn)業(yè)基地“四大中心”“四大平臺(tái)”已完成改造提升,南昌VR標(biāo)準(zhǔn)檢測(cè)平臺(tái)成為全國(guó)首個(gè)獲得行業(yè)資質(zhì)認(rèn)定證書(shū)的檢測(cè)機(jī)構(gòu),展示中心采用先進(jìn)“AR全息成像”技術(shù),實(shí)現(xiàn)裸眼可視化動(dòng)態(tài)展現(xiàn)。
3、環(huán)境優(yōu)勢(shì)。從交通區(qū)位來(lái)看,滬昆高鐵全線(xiàn)貫通江西,京九高鐵江西段即將通車(chē),長(zhǎng)贛高鐵即將開(kāi)建,500公里的高鐵經(jīng)濟(jì)圈已然成型。而南昌VR特色小鎮(zhèn)距離省政府12公里,距南昌西站11公里,項(xiàng)目所在的紅谷灘新區(qū)有重要的交通干道九龍大道從南至北穿越,南昌地鐵8號(hào)線(xiàn)在此規(guī)劃兩個(gè)站點(diǎn),地鐵2號(hào)線(xiàn)將南延VR特色小鎮(zhèn)。
南昌VR特色小鎮(zhèn)交通區(qū)位
此外,南昌55所高校、近80所職業(yè)技校紛紛開(kāi)設(shè)VR專(zhuān)業(yè),培養(yǎng)VR人才。如南昌工學(xué)院、先鋒軟件學(xué)院、泰豪動(dòng)漫學(xué)院等院校均已開(kāi)設(shè)VR設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)和VR方向班,主攻VR+家裝、旅游、醫(yī)療、影視動(dòng)畫(huà)等方面技能課程,培養(yǎng)一批VR方向高精尖緊缺性人才。
而延伸到更高維度說(shuō),非發(fā)達(dá)區(qū)域?qū)π屡d產(chǎn)業(yè)的投注,有希望通過(guò)盡早占位發(fā)展,實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型乃至經(jīng)濟(jì)彎道超車(chē)的目的,比如南昌提出到2023年,打造形成“南昌世界級(jí)VR中心”、產(chǎn)值過(guò)千億元的總體目標(biāo)。參考貴州發(fā)展大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)的邏輯,或會(huì)有所啟發(fā)。
產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)還是賣(mài)房概念?
VR產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展,國(guó)家政策幫扶推進(jìn),在地方政府對(duì)VR的高度期望下,VR行業(yè)呈現(xiàn)一波又一波熱潮。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),目前已經(jīng)有南昌、合肥、福州、青島、成都、鄭州、嘉興、武漢、寧波、重慶、長(zhǎng)沙等十幾個(gè)市縣已經(jīng)或者正在進(jìn)行VR產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃,VR小鎮(zhèn)、VR產(chǎn)業(yè)基地、VR孵化器紛紛開(kāi)始興建。權(quán)威機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè),到2021年,我國(guó)虛擬現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)規(guī)模將超過(guò)500億元,年復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)95%。
這些城市多為各省省會(huì)城市,在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、新產(chǎn)業(yè)占位及經(jīng)濟(jì)發(fā)展新動(dòng)力營(yíng)造等方面,都有較強(qiáng)的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力,外部則既有壓力,也有具體方面的政策和資金支持,比如前述江西發(fā)展VR產(chǎn)業(yè)的政策。具體到省會(huì)城市,它要充當(dāng)這些產(chǎn)業(yè)占位的直接抓手或載體。
這即帶來(lái)直接的新產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì),傳統(tǒng)地產(chǎn)商整體有錢(qián)、有資源,在互聯(lián)網(wǎng)+、人工智能、VR技術(shù)等領(lǐng)先技術(shù)挺立風(fēng)口的背景下,他們也瞄準(zhǔn)了前沿科技領(lǐng)域,把角色從“城市建設(shè)商”轉(zhuǎn)向“城市綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)商”,從主營(yíng)房地產(chǎn),向以房地產(chǎn)為主、相關(guān)產(chǎn)業(yè)集群并立的多元化經(jīng)營(yíng)格局轉(zhuǎn)型。
從大面上來(lái)看,綠地抓住契機(jī)進(jìn)入VR產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的方向是對(duì)的,但能不能落在實(shí)處是為關(guān)鍵。目前不少開(kāi)發(fā)商進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更多是偏重地產(chǎn)而非產(chǎn)業(yè)。從南昌VR特色小鎮(zhèn)前期推出的規(guī)劃圖來(lái)看,項(xiàng)目周邊圍繞住宅地塊和商住地塊,涵蓋住宅數(shù)量并不低。但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不是簡(jiǎn)單賣(mài)房子,而是包括出租部分物業(yè)、服務(wù)園區(qū)企業(yè)、甚至投資部分園區(qū)企業(yè)。只有產(chǎn)業(yè)先行,才能創(chuàng)造更多的增值機(jī)會(huì),如果僅用簡(jiǎn)單的買(mǎi)賣(mài)結(jié)構(gòu)來(lái)做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)則行不通。
南昌VR特色小鎮(zhèn)規(guī)劃圖
在當(dāng)前地產(chǎn)市場(chǎng)和政策環(huán)境下,地產(chǎn)龍頭之一綠地在地產(chǎn)方面的開(kāi)疆拓土,需要有更多其他產(chǎn)業(yè)概念,不管是文旅還是科技或其他,其在區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)、基建、科創(chuàng)和會(huì)展等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的資源、資本優(yōu)勢(shì),是其能敲開(kāi)南昌大門(mén)的重要緣由,而這些優(yōu)勢(shì)的疊加在拿下大體量土地時(shí)也顯現(xiàn)出來(lái)。
財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)執(zhí)惠表示,南昌是一個(gè)正在崛起的區(qū)域,需要新產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入發(fā)展,而通過(guò)產(chǎn)業(yè)元素有助房企拿到更優(yōu)質(zhì)的土地,或價(jià)格更低的土地。但房企要謹(jǐn)慎的做一些開(kāi)發(fā),比如不積極做產(chǎn)業(yè),而是做住宅等,這是需要注意的。
目前多數(shù)房企進(jìn)入VR產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域乃戰(zhàn)略考慮,而運(yùn)營(yíng)能力是制約房企做好項(xiàng)目的核心。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),需要企業(yè)沉下心來(lái)長(zhǎng)期精細(xì)化深耕方能成效。比如華夏幸福運(yùn)營(yíng)的河北固安工業(yè)園區(qū)新型城鎮(zhèn)化項(xiàng)目一做就是14年,碧桂園的“科技小鎮(zhèn)”項(xiàng)目從實(shí)施到模式成熟大概也需要10年。傳統(tǒng)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是分享區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)的紅利,而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要將某一產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟后,方可能獲取相關(guān)利益,因此,具備持續(xù)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展的關(guān)鍵。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)土地獲取成本較低,使用非常靈活,既可以作為工業(yè)用地出讓?zhuān)部梢援?dāng)作綜合類(lèi)商業(yè)用地出讓。對(duì)于房企來(lái)說(shuō),關(guān)鍵是要把生地做成熟地,才能獲取土地增值效益。除此之外,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對(duì)資金的要求也頗高,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的復(fù)制性較差,如何理清盈利模式,這都是地產(chǎn)商們面臨的問(wèn)題。
涉水VR等科創(chuàng)領(lǐng)域,綠地已不是第一次。今年6月份,綠地曾在半月內(nèi)投資4家科創(chuàng)企業(yè)。目前也搭建了一個(gè)較為全面的科創(chuàng)發(fā)展體系,從戰(zhàn)略合作、建設(shè)運(yùn)營(yíng)、項(xiàng)目投資均有涉足?!癡R+地產(chǎn)”是將形成一個(gè)產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn),還是將VR做成了地產(chǎn)的噱頭,還有待觀察。
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