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截至11月3日，悅?cè)绻⑵煜碌膼側(cè)缳Y產(chǎn)管理有限公司（以下簡稱“悅?cè)缳Y產(chǎn)”）在暴雷后，租客和業(yè)主已歷經(jīng)三次維權(quán)談判仍未有結(jié)果。一位維權(quán)的租客代表明陽（化名）告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者：“悅?cè)缳Y產(chǎn)和收購方雙方公司均不愿承擔(dān)遺留債務(wù)問題?！?/p>

這場風(fēng)波始于悅?cè)绻⒐俜焦娞?hào)發(fā)布的一則通告。10月8日，悅?cè)缳Y產(chǎn)管理有限公司因經(jīng)營不善，無法繼續(xù)運(yùn)營，已經(jīng)被鄭州比遜達(dá)美公寓管理有限公司（以下簡稱“比遜達(dá)美”）并購，已將全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給對(duì)方，且已經(jīng)進(jìn)行了相關(guān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓及工商變更手續(xù)。在全部變更協(xié)議生效后，公司經(jīng)營管理及房源管理等均由收購方全權(quán)負(fù)責(zé)。幾分鐘后，這則通告便被刪除，但一石激起千層浪，悅?cè)绻⒈├椎南⒘⒖桃l(fā)了涉事各方的關(guān)注。

創(chuàng)立于2014年的悅?cè)绻?，在國?nèi)長租公寓品牌指數(shù)排行榜上也曾一度位列第八名。短短四五年，悅?cè)绻⒌拿\(yùn)猶如坐過山車一般，如今的結(jié)局也不免讓行業(yè)唏噓不已。

2018年以來，隨著長租公寓行業(yè)深陷“甲醛門”、租房貸等風(fēng)波，行業(yè)暴雷事件層出不窮。據(jù)同策研究院統(tǒng)計(jì)，從2017年2月至2019年3月，長租公寓“陣亡”名單就有20家，其中包括杭州鼎家、北京昊園恒業(yè)、上海寓見、國安家、長沙咖菲貓公寓等。

“作為租客我們?nèi)缂s按照與悅?cè)缳Y產(chǎn)合同約定每季度繳納房租。然而沒收到房屋租金的業(yè)主卻換房屋門鎖，甚至強(qiáng)行讓租客搬出房屋。”一名宋姓租客打開手機(jī)讓記者看6000多元的房租繳費(fèi)記錄，并告訴記者，自己已經(jīng)流浪街頭數(shù)日。 在走訪中，一位孫姓業(yè)主告訴記者：“自己也是受害者，悅?cè)缳Y產(chǎn)已經(jīng)幾個(gè)月沒有付房屋租金給她了?！?/p>

從悅?cè)缳Y產(chǎn)暴雷至今，悅?cè)缳Y產(chǎn)遺留債務(wù)問題依然沒有得到有效解決。記者多方聯(lián)系雙方企業(yè)負(fù)責(zé)人均未得到回復(fù)，而當(dāng)?shù)卣矫嫒匀皇亲尵S權(quán)者等待企業(yè)協(xié)商結(jié)果，在一個(gè)月中，涉及租戶業(yè)主多方奔走苦不堪言，至今仍深陷這場維權(quán)風(fēng)波之中。

收購雙方債務(wù)交接不清

“雙簧戲”抑或“蹚渾水”

“我們現(xiàn)在就是想要回我們應(yīng)得的權(quán)益，政府說這兩天給結(jié)果，可是到現(xiàn)在結(jié)果還沒有出來。”一位郭姓租客租客代表告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者。

這位租客代表向記者講述了整個(gè)事件的來龍去脈。10月8日，租客和業(yè)主代表士來到悅?cè)缳Y產(chǎn)索要自己的房租和押金，公司一位高層以悅?cè)缳Y產(chǎn)已經(jīng)被比遜達(dá)美并購為由，讓維權(quán)人士去找并購方補(bǔ)齊損失。10月9日，比遜達(dá)美以債務(wù)交接不清，拒絕接管悅?cè)缳Y產(chǎn)遺留債務(wù)。10月10日，維權(quán)人士再次聚集比遜達(dá)美，由于航海東路街道辦相關(guān)人員介入，最終致使雙方就“補(bǔ)齊租客和業(yè)主的受損利益”達(dá)成一致協(xié)議。

事件一波三折。10月11日，比遜達(dá)美突然公然否認(rèn)已達(dá)成的協(xié)議。16名維權(quán)代表直奔鄭州市政府，被告知要先去信訪局登記，當(dāng)天維權(quán)人士、雙方公司高管、航海東路管轄街道處相關(guān)負(fù)責(zé)人、鄭州市房管局租賃處相關(guān)負(fù)責(zé)人齊聚信訪局協(xié)商此事，最終房管局租賃處一位王姓處長告訴租客和業(yè)主代表，此事已經(jīng)上報(bào)給鄭州市政府，兩天后會(huì)有結(jié)果。

焦急等待了一周后，近400名受害者提請了法律訴訟。10月18日，維權(quán)人士再次聚集鄭州市信訪局、房管局，討要結(jié)果。當(dāng)天，比遜達(dá)美迫于壓力發(fā)布一則公告，再次承認(rèn)比遜達(dá)美因收購悅?cè)缳Y產(chǎn)股權(quán)，愿意再次介入此事并提供了以優(yōu)惠券的形式補(bǔ)償租客損失的解決方案，但未被接受；10月21日，鄭州市房管局協(xié)調(diào)雙方高層再次協(xié)商此事，仍未就悅?cè)缳Y產(chǎn)遺留債務(wù)問題達(dá)成一致；10月28日，租客和業(yè)主代表準(zhǔn)備再次組織維權(quán)活動(dòng)索要自己的權(quán)益。

在租客業(yè)主代表焦急維權(quán)的同時(shí)，因悅?cè)缳Y產(chǎn)前期違約，對(duì)“蹚渾水”的比遜達(dá)美而言，這場并購也進(jìn)行的并不順利。

10月10日，比遜達(dá)美與悅?cè)缳Y產(chǎn)簽訂補(bǔ)充協(xié)議，就業(yè)主租金問題達(dá)成了共識(shí)。而僅過去一天時(shí)間，比遜達(dá)美以悅?cè)缳Y產(chǎn)惡意隱瞞債務(wù)，擬終止股權(quán)收購。10月18日，比遜達(dá)美發(fā)布公告表示再次介入此事。10月21日，鄭州市房管局協(xié)調(diào)兩家公司高管再次協(xié)商解決此事，中國房地產(chǎn)報(bào)記者在現(xiàn)場獲悉，悅?cè)缳Y產(chǎn)原股東王銀偉以已經(jīng)完成交接為由，拒不接受悅?cè)缳Y產(chǎn)9月28日前遺留的業(yè)主和租客的債務(wù)問題，而比遜達(dá)美法人代表汪明躍并不完全承認(rèn)已經(jīng)完成對(duì)悅?cè)缳Y產(chǎn)收購，認(rèn)為個(gè)別事項(xiàng)未達(dá)成。雙方的矛盾點(diǎn)在9月28日之前遺留的債務(wù)問題，雙方均不愿意承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)日，鄭州市房管局租賃處相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者：“目前雙方公司有些問題還沒達(dá)成一致，下周應(yīng)該會(huì)有結(jié)果?！?/p>

兩家公司的近日的表現(xiàn)引發(fā)外界各種猜疑。一種聲音認(rèn)為，不排除雙方是唱“雙簧戲”的可能。比遜達(dá)美稱未審計(jì)清楚就變更股東工商登記開始并購的說法讓人感到可疑，此外，比遜達(dá)美法人及高管汪明躍曾在悅?cè)缳Y產(chǎn)擔(dān)任高管職務(wù)。另一種聲音認(rèn)為，比遜達(dá)美之所以中途擬終止并購，是為了能夠以更低成本來獲得悅?cè)缳Y產(chǎn)的房源和客源。還有觀點(diǎn)認(rèn)為，比遜達(dá)美成立僅數(shù)月，無論從市場占有率還是品牌知名度來講，都與悅?cè)缳Y產(chǎn)相差甚遠(yuǎn)，此種行為在外界看來就是“蛇吞象”卡到了。

記者查看了雙方簽訂的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議發(fā)現(xiàn)，簽訂條款中多次提到債務(wù)問題將由河南悅?cè)缭⑽飿I(yè)服務(wù)管理有限公司（以下簡稱“悅?cè)缭ⅰ保┏袚?dān)。據(jù)了解，悅?cè)缭⒂蓯側(cè)缳Y產(chǎn)完全控股，注冊資金100萬元，雙方簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議將債務(wù)轉(zhuǎn)移給承擔(dān)能力有限的第三方悅?cè)缭ⅲp方公司悄無聲息地將債務(wù)轉(zhuǎn)移到了悅?cè)缭ⅰ?/p>

一位法律界人士告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者，債務(wù)承擔(dān)必須以合同的方式進(jìn)行，未經(jīng)債權(quán)人同意，可以判合同無效?！逗贤ā返诎耸臈l規(guī)定：“債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三方，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意?！钡笆鼋邮懿稍L的孫姓業(yè)主告訴記者，對(duì)于幾方的債務(wù)關(guān)系，自己并不知情。

邁步過大、管理滯后

“跑馬圈地”的悅?cè)缡奖瘎?/strong>

“前期步子邁的過大，發(fā)展速度超出自身的能力”一位近悅?cè)缳Y產(chǎn)人士告訴記者。在2016年住房租賃政策紅利下，悅?cè)缳Y產(chǎn)狂飆突進(jìn)，僅一年就在鄭州市場收購房源10000間，成立僅兩年時(shí)間悅?cè)缳Y產(chǎn)在鄭州就擁有分散式20000間房，集中式10棟，并且在武漢還開設(shè)了公司。悅?cè)缳Y產(chǎn)快速地“跑馬圈地”,乘著政策東風(fēng)前期積累了大量的房屋，一時(shí)風(fēng)頭無兩，但也為日后資金鏈斷裂、運(yùn)營難以維繼埋下隱患。

目前市場上長租公寓的運(yùn)營模式可分為集中式與分散式兩種。其中，集中式出租是指企業(yè)通過包租、獨(dú)立開發(fā)、收購或者與持有物業(yè)方合作的方式取得整棟物業(yè)，然后通過標(biāo)準(zhǔn)化的裝修與改造并對(duì)外整體出租的運(yùn)營模式。分散式出租的房源來源較為分散，是企業(yè)從分散的房東處獲取物業(yè)經(jīng)過標(biāo)準(zhǔn)化裝修后對(duì)外出租的一種模式。

據(jù)知情人士透漏，悅?cè)绻⒌募惺焦⒈粋€(gè)人承包，承包方掛用悅?cè)绻⒌钠放?，向悅?cè)绻⒚吭轮Ц都s20000元掛牌費(fèi)。悅?cè)绻⒈├装l(fā)生后，集中式公寓仍在正常運(yùn)營，此次權(quán)益損失嚴(yán)重的主要是悅?cè)绻⒌姆稚⑹介L租公寓，而目前分散在各個(gè)區(qū)的分散式公寓門面都已經(jīng)消失不見。

“悅?cè)绻⒁越?jīng)營分散式長租公寓為主，運(yùn)營模式隨市場行情而變化。‘高收低租’與‘低收高租’存在不同的時(shí)期”，前述近悅?cè)缳Y產(chǎn)人士透露，悅?cè)绻⑶捌谑袌鲂星楹玫臅r(shí)候采取的是“高收低租”的模式，即高于市場價(jià)拿房，低租金出租房屋，這種模式可以使得經(jīng)營方式快速實(shí)現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展，搶占市場份額。

市場行情好時(shí)，因?yàn)槭褂谩案呤盏妥狻边@一模式，2016年悅?cè)绻H用一年時(shí)間就獲得房源10000間，進(jìn)入發(fā)展的“高光時(shí)刻”。2018年行情不好時(shí)，悅?cè)绻⒉扇〉氖恰暗褪崭咦狻辟嵢〔顑r(jià)。“每套收購房屋差價(jià)不能低于1000元”，一位前悅?cè)鐔T工告訴記者。

記者查看了由租客和業(yè)主提供的租賃合同與托管合同，發(fā)現(xiàn)悅?cè)缳Y產(chǎn)與租客簽訂的租賃合同租金支付以季付為主，而悅?cè)缳Y產(chǎn)與業(yè)主簽訂的托管合同為租金支付為月付。悅?cè)绻⒗脮r(shí)間差來獲得資金池，再把這些獲取的現(xiàn)金用于收購更多房源，獲取更多現(xiàn)金流或者用于別處的投資，以賺取更多的利潤回報(bào)。利用時(shí)間差來獲得資金池的情況在市場長租公寓中普遍純在，悅?cè)绻⒁膊涣型狻?/p>

除了自身經(jīng)營問題外，悅?cè)缳Y產(chǎn)自身的管理也存在問題。前述近悅?cè)缳Y產(chǎn)人士向記者透露，“悅?cè)缳Y產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到發(fā)展的瓶頸期，原先悅?cè)缳Y產(chǎn)是合伙人制，后來因?yàn)槔婕姞?，股東之間出現(xiàn)分歧，相繼有股東離開。中高層管理團(tuán)隊(duì)僵化，年輕的新鮮血液無法注入?！币晃辉趷?cè)缳Y產(chǎn)工作兩年離職的員工也告訴記者說：“悅?cè)缳Y產(chǎn)中高管理層好多都是裙帶關(guān)系?！?/p>

市場供過于求

“賺差價(jià)”模式難以為繼

經(jīng)歷2016年城中村拆遷、新房交付，加之其他品牌長租公寓也進(jìn)入市場，最終導(dǎo)致鄭州長租公寓市場供過于求。悅?cè)绻⑶捌诳焖贁U(kuò)張，市場供過于求后大量房源空置，出租率走低，運(yùn)營壓力積重?！坝械囊粦羲拈g，租出去一半就已經(jīng)不錯(cuò)了”一位悅?cè)鐔T工告訴記者。

一位鄭州品牌長租公寓銷售人士向記者透露，“市場行情的確不如以前，租客對(duì)租房條件要求比較高，房屋不如以前容易出租，房租租金靈活可以月付，而且如果簽約6個(gè)月以上還可以享受一定優(yōu)惠?！?/p>

目前國內(nèi)大多長租公寓處于微利狀態(tài),只有通過高效率的管理來盡可能賺取差價(jià)。但是,隨著鄭州租賃房屋供過于求，導(dǎo)致租金下跌,這種以賺取差價(jià)為盈利模式的發(fā)展空間受限，難以為繼。市場供過于求導(dǎo)致房屋租金下降已是事實(shí)。

據(jù)諸葛找房鄭州站監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2019年第41周鄭州租金均價(jià)為26.52元/平方米，環(huán)比微跌0.05%,一居及兩居室均環(huán)比下跌?？傮w而言，鄭州租賃市場熱度不及往年，供大于求，房屋空置率較高。尤其是進(jìn)入四季度，返鄉(xiāng)潮及春節(jié)即將到來，市場行情大概率將持續(xù)下行，業(yè)主往往采取降價(jià)來挽留租戶，議價(jià)空間較大，租金上漲乏力。

10月17日，在河南省房屋租賃行業(yè)協(xié)會(huì)、鄭州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的協(xié)調(diào)下，河南云屋暢享網(wǎng)絡(luò)科技有限公司(魔飛公寓)、河南米客之家信息技術(shù)有限公司（米兜公寓）、鄭州市冠寓商業(yè)運(yùn)營管理有限公司（龍湖·冠寓）、鄭州康顥公寓管理有限公司（康橋·好寓）、鄭州亞運(yùn)物業(yè)服務(wù)有限公司等住房租賃企業(yè)聯(lián)合發(fā)布聲明，將根據(jù)自身實(shí)際和商業(yè)模式，自愿主動(dòng)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，積極提供資源支持，為權(quán)益受到侵害的廣大租客提供臨時(shí)居住住所，幫助租客平穩(wěn)過渡。

在聲明中各品牌長租公寓紛紛推出優(yōu)惠活動(dòng)：如魔飛公寓給予為被業(yè)主清出來租客提供100間保障房屋，免費(fèi)住7天；龍湖·冠寓為有需要的租客提供簽約6個(gè)月以上九五折的租金優(yōu)惠，為前10名入住租客提供免費(fèi)搬家運(yùn)輸一次。

但是部分租客對(duì)此時(shí)伸來的援助之手似乎并不“領(lǐng)情”，甚至有租客認(rèn)為這并非是雪中送炭而是乘火打劫攬客。

暴雷之前，已現(xiàn)端倪。中國房地產(chǎn)報(bào)記者于10月16日走訪了位于鄭州文博茶城附近的悅?cè)缳Y產(chǎn)的辦公總部，發(fā)現(xiàn)公司玻璃門緊鎖里面漆黑一片，門上殘留已被撕破的公告。

據(jù)一位知情人士透露，悅?cè)缳Y產(chǎn)是今年7月份搬到這里的，而之前在鄭州CBD商務(wù)外環(huán)龍湖大廈辦公。此外，悅?cè)缳Y產(chǎn)暴雷之前已經(jīng)拖欠員工工資數(shù)月，200多名員工處于“被離職”狀態(tài)。種種跡象跡象表明，這家在鄭州經(jīng)營五年時(shí)間的品牌長租公寓已經(jīng)到了“至暗時(shí)刻”。早已經(jīng)難以為繼的悅?cè)缳Y產(chǎn)直到10月3號(hào)才發(fā)出公告通知租客和業(yè)主，而這期間不知情的租客如約按照合同約定日期繳納了房租，最終卷入這場仍在持續(xù)的維權(quán)風(fēng)波之中。

行業(yè)觀察

行業(yè)風(fēng)口期已過

諸多中小長租公寓未能挺到回報(bào)期

2019年，頭部長租公寓企業(yè)上市融資的動(dòng)作頻頻，而中小長租公寓企業(yè)卻暴雷不斷，長租公寓行業(yè)發(fā)展問題引發(fā)關(guān)注。

“一些長租公寓企業(yè)在高速成長中有很多不冷靜，杠桿太高，市場鋪的太快，獲房成本和中間改造的成本與出租利潤沒能真正的形成一個(gè)良性循環(huán)?！?/p>

YOU+國際青年公寓創(chuàng)始人劉洋告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者。從行業(yè)經(jīng)營者的角度看，長租公寓處于一個(gè)爬坡期，獲房成本高，融資的成本比較高，是長租公寓面臨的一些現(xiàn)實(shí)問題?！伴L租公寓的市場教育以及讓消費(fèi)認(rèn)同，還是需要有一些時(shí)間?！?/p>

目前長租公寓市場仍處于行業(yè)的發(fā)展期，這個(gè)過程中需要大量資金投入。但長租公寓目前最大的問題是盈利周期長，租金回報(bào)率低，前期大量資金進(jìn)入后，短期時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)盈利，而前期投入的資金大多是資金成本高的短期資金，租房淡季時(shí)房屋空置率居高，企業(yè)重壓之下難以承受。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，目前長租公寓現(xiàn)存在兩個(gè)問題，一是從收益來講，長租公寓無論輕資產(chǎn)還是重資產(chǎn)僅靠這個(gè)租金差，收益還比較薄。二是從運(yùn)營來講，長租公寓在快速的規(guī)?；瘮U(kuò)張過程中，離不開大量資金的支持?！皬妮p資產(chǎn)運(yùn)營的角度來講，長租公寓整個(gè)投資回報(bào)周期五到六年。當(dāng)企業(yè)快速擴(kuò)張到十萬間、二十萬間的時(shí)候，企業(yè)前期已經(jīng)投入了大量資金，由于利潤單薄無法償還前期的借款，加上長租公寓行業(yè)風(fēng)口期已過，資本停止對(duì)長租公寓輸血，許多中小企業(yè)沒能挺過五到六年的回報(bào)周期，便出現(xiàn)了資金鏈斷裂。”

“長租公寓行業(yè)頻繁暴雷，原因其實(shí)還是在整個(gè)運(yùn)營發(fā)展的規(guī)劃沒做好，行業(yè)本身相對(duì)來講利潤微薄。企業(yè)在利潤并不豐厚的情況下，做出一個(gè)相對(duì)比較激進(jìn)的一個(gè)擴(kuò)張策略，由于前期投入大量資金，過度盲目擴(kuò)張，經(jīng)營策略過于側(cè)重快速搶占市場份額，經(jīng)營理念實(shí)際上已經(jīng)違背服務(wù)租客和業(yè)主的初衷，最終難以長期發(fā)展?！睆埡陚ケ硎?。

此外，在諸多接受采訪的行業(yè)內(nèi)人士看來，長租公寓行業(yè)的有序發(fā)展需要制定相應(yīng)的規(guī)范舉措來保障。對(duì)于租金監(jiān)管問題應(yīng)建立監(jiān)管機(jī)制，租客租金?？顚Ｓ?，防止挪用租客租金另作他用的情況出現(xiàn)。而對(duì)于行業(yè)杠桿居高的問題，應(yīng)去金融杠桿，整治“租金貸”亂象。設(shè)立相應(yīng)服務(wù)性金融機(jī)構(gòu)、從事金融活動(dòng)、提供金融信息中介和交易撮合服務(wù)，依法接受準(zhǔn)入管理。

*本文來源：中房報(bào)，作者：樊永鋒、張超凡，原標(biāo)題：《長租公寓的“至暗時(shí)刻”： 解構(gòu)鄭州悅?cè)绻⒈├资寄?/span>》。