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繼正式提交赴美上市申請(qǐng)28天后，青客公寓于昨晚掛牌納斯達(dá)克，股票代碼為“QK”，打響了國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓海外上市的第一槍。

根據(jù)招股書，青客公寓發(fā)行價(jià)為17.00美元/股，總計(jì)發(fā)行270萬(wàn)股美國(guó)存托股票（以下簡(jiǎn)稱“ADS”）（每股ADS相當(dāng)于公司30股A類普通股）。在承銷商不行使超額配售權(quán)的情況下，青客此次上市募資總額在4800萬(wàn)美元左右。此次發(fā)行的聯(lián)席賬簿管理人由摩根士丹利有限責(zé)任公司和中國(guó)國(guó)際金融香港證券有限公司聯(lián)合擔(dān)任。

在IPO后，青客公寓的高管和董事合計(jì)將持有的股份由36.9%降為34.8%，其最大機(jī)構(gòu)投資人凱欣資本的持股比例將由30.6%降至28.9%，前者享有投票權(quán)為80.5%，后者為8.6%。

根據(jù)青客公寓在招股書中表示，此次IPO募集所得資金將用于擴(kuò)張所覆蓋的公寓和房間數(shù)量，并投資于技術(shù)升級(jí)和基礎(chǔ)設(shè)施改造，另有用于一般營(yíng)運(yùn)用途。

上市前夕曾大幅削減募資額

上月8日，青客公寓正式提交了赴美的上市申請(qǐng)。同月25日，青客公寓更新招股書，最高募資近1億美元。而在距離上市僅剩4天時(shí)，青客公寓主動(dòng)選擇將此次IPO的發(fā)行規(guī)模從此前的520萬(wàn)股ADS調(diào)至270萬(wàn)股ADS。以每股ADS 17至19美元的發(fā)行區(qū)間計(jì)算，其最高募資金額也從此前的近1億美元減少至約5000萬(wàn)美元，腰斬過(guò)一半。

此番做法，表面上看是青客公寓為了順利登陸納斯達(dá)克，深層原因則是對(duì)上市不自信的顯露。

曾有業(yè)內(nèi)專業(yè)人士明確指出，長(zhǎng)租公寓只有達(dá)到規(guī)模效應(yīng)后，邊際成本降低并且加上管理得當(dāng)，才能開始賺錢。

這就意味著“堆量”成了長(zhǎng)租公寓早期發(fā)展的第一要義。規(guī)模量往往與充足的現(xiàn)金流相掛鉤，而前期的獲客成本和裝修投入，后期的服務(wù)支出和供應(yīng)鏈管理、房屋空置成本、折舊成本是長(zhǎng)租公寓的必要開銷，較低平均利潤(rùn)水平（約為2%~4%，克而瑞研究數(shù)據(jù)）和至少需6年以上的現(xiàn)金流回正周期讓其舉步維艱。

處境的艱難從青客公寓財(cái)報(bào)上來(lái)看更為直接。

青客公寓2017財(cái)年、2018財(cái)年運(yùn)營(yíng)虧損分別為1.89億元、4.26億元；截至2019年6月30日，青客公寓9個(gè)月運(yùn)營(yíng)虧損3.47億元（約5064萬(wàn)美元），上年同期運(yùn)營(yíng)虧損2.88億元。青客公寓2017財(cái)年、2018財(cái)年凈虧損分別為2.45億元、4.999億元（約7282萬(wàn)美元）；截至2019年6月30日，青客公寓9個(gè)月凈虧損3.73億元（約5436萬(wàn)美元），上年同期凈虧損3.24億元。若把此前剛剛遞交赴美上市的另一家長(zhǎng)租公寓玩家蛋殼虧損綜合后，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，這兩家企業(yè)在兩年半合計(jì)虧損超50億元。

在燒光投資機(jī)構(gòu)的資金之后，錢又從哪兒來(lái)？對(duì)于經(jīng)歷過(guò)“過(guò)山車”式發(fā)展的長(zhǎng)租公寓來(lái)說(shuō)，IPO似乎是唯一且最好的選擇。此前我在《蛋殼公寓遞交赴美IPO招股書，長(zhǎng)租公寓究竟怎么了？》一文中就曾著重提到，IPO讓企業(yè)在轉(zhuǎn)向二級(jí)市場(chǎng)直接融資的同時(shí)，也能讓之前的投資方退出。

相比虧損，低續(xù)租率更令人生憂

根據(jù)青客公寓的招股書顯示，截至2019年6月30日，青客公寓運(yùn)營(yíng)覆蓋上海、蘇州、杭州、南京、武漢、北京6座城市的共計(jì)96854間房間，其中，上海為主要市場(chǎng)，擁有超過(guò)6萬(wàn)件房源。

根據(jù)灼識(shí)咨詢的報(bào)告，就總租賃房間價(jià)值和數(shù)量計(jì)算，青客公寓為國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商的第三位；同時(shí)，國(guó)內(nèi)約80%的租客都希望租賃月租金小于2000元的房間，而若以該類房間數(shù)計(jì)算，青客公寓位居行列第一。與此同時(shí)，青客公寓2017年和2018年的平均月末入住率為91.6%和92.4%，同樣為行業(yè)最高。

如此頭部的長(zhǎng)租公寓玩家，青客公寓在其它方面的表現(xiàn)，卻令人生憂。

截至2019年6月30日止9個(gè)月，青客公寓與租戶簽訂的平均合同期限為11.7個(gè)月，其中68.3%的合同期間長(zhǎng)于12個(gè)月。但，在同一時(shí)期內(nèi)，47.3%的租戶在合同到期前就已退租，入住超過(guò)1周后停止合同就將被扣除保證金，只有5.1%的租戶選擇了續(xù)租。低續(xù)租率往往因?yàn)槠髽I(yè)所所提供的服務(wù)在質(zhì)量上出現(xiàn)了問(wèn)題，我們通過(guò)瀏覽一些網(wǎng)站不難發(fā)現(xiàn)，青客公寓的用戶口碑相對(duì)不盡人意。

當(dāng)下的長(zhǎng)租公寓往往運(yùn)營(yíng)過(guò)重且盈利模式單一，新的盈利出口（利用租客數(shù)據(jù)提供配套服務(wù)等）尚未得以驗(yàn)證。對(duì)于低續(xù)租率的青客公寓來(lái)說(shuō)，何談精細(xì)化運(yùn)營(yíng)？“期限錯(cuò)配”的金融玩法又能支撐其多久？歷史的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，IPO對(duì)于企業(yè)絕非意味著終點(diǎn)，對(duì)于青客來(lái)說(shuō)，下一階段的企劃則顯得尤為重要。

長(zhǎng)租行業(yè)會(huì)不會(huì)如同相關(guān)評(píng)論人士所述，“企業(yè)圈地行為的長(zhǎng)租公寓就不應(yīng)該出現(xiàn)，用資本控制散戶房東，然后拉抬價(jià)格，讓租客不得不多交房租?，F(xiàn)有的中介租房完全足夠，付半月租金做手續(xù)費(fèi)也不算貴。”這則需要我們冷靜下來(lái)，進(jìn)行辯證性思考和驗(yàn)證。

可以感受到的是，長(zhǎng)租公寓行業(yè)仍未步入正式的穩(wěn)定期。這從自如CEO熊林接受媒體采訪時(shí)的表述便能洞悉端倪，熊林認(rèn)為長(zhǎng)租行業(yè)已經(jīng)由創(chuàng)業(yè)期進(jìn)入精耕期，更需要聚焦于創(chuàng)造用戶和社會(huì)價(jià)值。于此，不禁反問(wèn)，長(zhǎng)租行業(yè)精耕期的定義是什么，又如何精耕？拋開一些場(chǎng)面套話，怎么找到長(zhǎng)租行業(yè)盈利的方法論才根本。

*本文來(lái)源：鈦媒體，作者：桑明強(qiáng)，原標(biāo)題：《大幅削減募資額后掛牌納斯達(dá)克，青客公寓上市背后暗藏隱憂》。