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登錄北京時(shí)間11月5日晚,青客公寓成功掛牌納斯達(dá)克,股票代碼為“QK”。開(kāi)盤(pán)報(bào)17.35美元/股,截至發(fā)稿,青客公寓上漲3.76%報(bào)17.64美元/股,市值8.37億美元。
2019年,長(zhǎng)租公寓投資行至關(guān)鍵處,“馬太效應(yīng)”越發(fā)明顯,資金流向頭部。今年3月,蛋殼公寓獲5億美元C輪融資,投后估值超20億美元,10月完成1.9億美元D輪融資;自如則于今年6月獲5億美元B輪融資,投后估值50億美元。
而隨著青客上市,長(zhǎng)租公寓的故事也終于講到了二級(jí)市場(chǎng)。創(chuàng)業(yè)7年,主攻青年白領(lǐng),青客公寓靠著VC/PE機(jī)構(gòu)“輸血”與現(xiàn)金貸服務(wù)的周轉(zhuǎn),坐穩(wěn)了行業(yè)老三的位子。
長(zhǎng)租公寓人民幣玩家,每間公寓租金低于2000元
“最愛(ài)的人住在身邊,最好的朋友住在對(duì)面。”《生活大爆炸》和《愛(ài)情公寓》中的公寓生活是許多年輕“租房一族”夢(mèng)想中的樣子。
當(dāng)前市場(chǎng)上的長(zhǎng)租公寓分兩種,分散式與集中式。其中,集中式長(zhǎng)租公寓自帶社交屬性,包含公共區(qū)域、配套空間和房間,還會(huì)為租客提供生活服務(wù)以及社交、創(chuàng)業(yè)等附加服務(wù)。很好的滿足了有社交需求的孤獨(dú)異鄉(xiāng)房客。
相比之下,分散式長(zhǎng)租公寓的頭部企業(yè)更受租客與資本青睞。在北京漂了3年,從事分析師工作的孫萌很信任長(zhǎng)租公寓,“我一直租的都是長(zhǎng)租公寓,找房子方便啊,而且還有保潔,也能在軟件上看到鄰居的基本信息,比較規(guī)范,安全。”
青客公寓是分散式長(zhǎng)租公寓里,成立較早的那一批。創(chuàng)始人金光杰拿著做律師賺的錢(qián)成立了青客公寓。“青客”兩字是“青年客人”的縮寫(xiě),與大多數(shù)分散式長(zhǎng)租公寓類似,青客公寓的運(yùn)營(yíng)方式也是將拿到的房源進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化改造,再租給20-35歲的城市青年租客,租房?jī)r(jià)位不高,介于1000-2000元/間之間,受到不少年輕白領(lǐng)的歡迎。
招股書(shū)顯示,到2018年底,青客公寓房源數(shù)量已經(jīng)飆升至9.12萬(wàn)間,復(fù)合年增長(zhǎng)率達(dá)114%,共覆蓋6座城市。就總租賃房間價(jià)值和數(shù)量計(jì)算,目前青客公寓為國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商的第三位。
營(yíng)收增長(zhǎng)的同時(shí),虧損也在擴(kuò)大。招股書(shū)顯示,青客公寓從2017年的5.22億元增長(zhǎng)到2018年的8.89億元,同比增長(zhǎng)70.3%;截至2019年6月30日的前9個(gè)月,營(yíng)收為8.98億。但是,在2017年、2018年,青客的凈虧損分別達(dá)2.45億元和4.98億元。
明顯能看出,青客公寓如今的座次與“燒錢(qián)”分不開(kāi)關(guān)系。
融資,拿房,現(xiàn)金貸,撐起了一個(gè)IPO
青客公寓有“三寶”,融資,拿房和現(xiàn)金貸。
擴(kuò)張規(guī)模的背后離不開(kāi)VC/PE的“輸血”。公開(kāi)資料顯示,2012年,青客公寓在成立當(dāng)年獲得紐信創(chuàng)投的天使投資;兩年后,達(dá)晨投了A輪1000萬(wàn)美元;2015年,賽富和紐信聯(lián)合投資B輪1.8億人民幣;2018年,摩根士丹利管理的私募基金及凱欣資本聯(lián)合領(lǐng)投C輪數(shù)千萬(wàn)美元。
融到錢(qián),下一步就是占領(lǐng)市場(chǎng)。長(zhǎng)租公寓,房源即一切,這一點(diǎn)青客公寓CEO金光杰自己也清楚,他曾透露:“3萬(wàn)間-5萬(wàn)間的規(guī)模,是公寓企業(yè)的生存底線。長(zhǎng)租公寓的商業(yè)模式是與租賃房源房東簽訂長(zhǎng)期合約,經(jīng)裝修改造后重新開(kāi)放給租客,通過(guò)租金差異獲取利潤(rùn)。前期需要投入房租、裝修等成本,假如房源總數(shù)小于1萬(wàn)間,公寓管理難以做到精細(xì)化,資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)較高?!?br/>
這種情況下,青客只能努力尋求更多租戶,減少空置率,同時(shí)拿錢(qián)擴(kuò)張。招股書(shū)顯示,青客公寓與11家金融機(jī)構(gòu)達(dá)成了合作,意圖為租戶提供分期貸款的同時(shí),也能用分期貸款所得收入采購(gòu)新公寓或進(jìn)行裝修。
效果很明顯,目前青客公寓房源數(shù)量已經(jīng)飆升至9.12萬(wàn)間,代價(jià)也不小,2017年至今累計(jì)虧損超過(guò)11億人民幣。
值得注意的是,青客是行業(yè)唯一一家以26個(gè)月的長(zhǎng)租期實(shí)行租金貸的企業(yè),前2個(gè)月是租客支付的押金,后24個(gè)月由租客還款。當(dāng)然,這種做法遭到不少的吐槽。
二度更新招股書(shū),
大幅下調(diào)發(fā)行規(guī)模:對(duì)上市沒(méi)信心?
值得注意的是,上市前青客公寓曾兩度更新招股書(shū)。
10月25日, 青客公寓更新了F-1招股文件,預(yù)計(jì)于11月5日在納斯達(dá)克掛牌上市,這版的最大變動(dòng)在于承銷商名單,除了擔(dān)任聯(lián)席主承銷商的摩根士丹利和中金公司外,還新增了質(zhì)數(shù)資本、光大新鴻基、老虎證券以及中信建投國(guó)際四家投行擔(dān)任副承銷商。
11月2日凌晨,青客再次更新照顧書(shū),將此次IPO的發(fā)行規(guī)模從此前的520萬(wàn)股ADS下調(diào)近一半至270萬(wàn)股ADS,其最高募資金額從此前的近1億美元減少至約5000萬(wàn)美元。
相應(yīng)的,招股書(shū)披露的股東結(jié)構(gòu)也隨之發(fā)生了微調(diào)。IPO前,青客公寓創(chuàng)始人兼CEO金光杰直接持有27.6%的股份,高管和董事合計(jì)持有36.9%的股份。凱欣資本及其關(guān)聯(lián)實(shí)體持股30.6%,而紐信創(chuàng)投、賽富投資基金和摩根士丹利管理的私募基金分別持股9.3%、8.9%和8.9%。
IPO后,高管和董事合計(jì)將持有34.8%的股份,凱欣資本占股28.9%。
上市前夕大幅下調(diào)發(fā)行規(guī)模的做法難免引發(fā)行業(yè)猜測(cè),業(yè)內(nèi)有觀點(diǎn)認(rèn)為青客公寓此舉是由于當(dāng)前面對(duì)的市場(chǎng)環(huán)境不好,導(dǎo)致信心不足所致。市場(chǎng)下行周期是一方面,長(zhǎng)租公寓盈利模式尚未成熟也常被部分VC詬病。
長(zhǎng)租公寓的商業(yè)模式需要前期投入大量資金,但這個(gè)行業(yè)投資回報(bào)周期又相當(dāng)長(zhǎng)。在實(shí)際運(yùn)作中,公寓租金以年、季度、月等周期結(jié)算,由此便產(chǎn)生了資金錯(cuò)配獲利空間。不少長(zhǎng)租公寓企業(yè)拆了東家補(bǔ)西家,因此自2018年以來(lái),行業(yè)時(shí)常傳來(lái)“雷聲陣陣”。
某長(zhǎng)租公寓從業(yè)者直言, “目前,所有爆倉(cāng)的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商,都是資金鏈的問(wèn)題?!?/p>
不過(guò),青客公寓目前也在積極開(kāi)發(fā)其他盈利渠道,除了通過(guò)收租獲得收入,青客公寓還推出了針對(duì)于用戶的增值服務(wù)和基于會(huì)員的“青客優(yōu)選”平臺(tái)。
“這是長(zhǎng)期行業(yè),我們看的也得是長(zhǎng)期”
上市就是尋求另一續(xù)命手段?這倒也不盡然。
某長(zhǎng)租公寓創(chuàng)始人表示,“長(zhǎng)期肯定會(huì)賺錢(qián)的,它是長(zhǎng)期行業(yè),我們看的也得是長(zhǎng)期。”長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的前景非??捎^,因?yàn)橹袊?guó)租房市場(chǎng)太大了。
這里有一組數(shù)據(jù):2017年我國(guó)租賃人口為1.94億人,全國(guó)租金水平平均為515元/月/人,住房租賃市場(chǎng)租金規(guī)模為1.2萬(wàn)億元,預(yù)計(jì)2025年我國(guó)住宅租賃市場(chǎng)將提升至2.33萬(wàn)億元的規(guī)模。
另外,政策春風(fēng)也不斷吹向長(zhǎng)租公寓。2016年底和2017年初,住建部?jī)纱伟l(fā)文推進(jìn)租賃企業(yè)機(jī)構(gòu)化和規(guī)?;l(fā)展?!胺科笙怠?、“中介系”、“酒店系”、“創(chuàng)業(yè)系”紛紛跑馬圈地,拉開(kāi)陣營(yíng)。
在你爭(zhēng)我?jiàn)Z的市場(chǎng)割據(jù)后,行業(yè)洗牌仍在進(jìn)行。不少中小長(zhǎng)租公寓企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)危機(jī)后暴雷倒閉、被收購(gòu);頭部企業(yè)則全力謀求上市,尋求另一個(gè)融資渠道。
與其說(shuō)是“續(xù)命”,不如說(shuō)長(zhǎng)租公寓在爭(zhēng)取時(shí)間,想借由二級(jí)市場(chǎng)資金,平穩(wěn)過(guò)渡到規(guī)?;哪且惶臁?/p>
*本文來(lái)源:投資界,作者:Shirley,原標(biāo)題:《9萬(wàn)間出租房撐起一個(gè)IPO,市值超8億美元》。
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