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盡管十月以來，已有兩家長(zhǎng)租公寓企業(yè)赴美上市，但實(shí)際上，“盈利難”仍是各大長(zhǎng)租公寓至今頭痛不已的問題，而伴隨著行業(yè)的 “雷聲”陣陣，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)陷入“冰火兩重天”，要么資金緊張、破產(chǎn)倒閉，要么急速擴(kuò)張、IPO上市。

而作為長(zhǎng)租公寓頭部運(yùn)營(yíng)商的紫梧桐（北京）資產(chǎn)管理有限公司(以下稱“蛋殼公寓”)，“二房東生意”又經(jīng)營(yíng)的如何呢？

黑貓投訴超1500條

違規(guī)隔斷出租現(xiàn)象在蛋殼公寓身上又再一次重演了。 

最近幾年，在長(zhǎng)租公寓“野蠻生長(zhǎng)”期間，因違規(guī)隔斷問題受強(qiáng)力監(jiān)管后，業(yè)內(nèi)有關(guān)長(zhǎng)租公寓違規(guī)隔斷的現(xiàn)象已十分少見。2019年7月，北京市住建委會(huì)同北京市市場(chǎng)監(jiān)管局發(fā)布了《北京市住房租賃合同》，相關(guān)內(nèi)容顯示，北京出租房屋應(yīng)當(dāng)以原規(guī)劃設(shè)計(jì)的居住空間為最小出租單位，不得改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租。

即使如此，在政策高壓下蛋殼公寓仍“舊戲重演”。公開資料顯示，今年10月10日，蛋殼公寓因存在被委托代理的兩處房屋打隔斷并對(duì)外招租，被北京市住建委處罰，罰款6萬元，并責(zé)令其在收到處罰決定書之日起15日內(nèi)改正。

顯然，這已經(jīng)不是蛋殼公寓第一次吃“罰單”了，據(jù)《企業(yè)透明度報(bào)告》梳理發(fā)現(xiàn)，除了接連多次私打隔斷被罰外，去年至今，蛋殼公寓一直因監(jiān)管約談、租金貸、偷稅漏稅及投訴舉報(bào)居高不下等問題變得十分“焦慮”。

今年3月6日，北京市場(chǎng)監(jiān)督管理局發(fā)布消息顯示，近期因投訴舉報(bào)居高不下，東朝所近期對(duì)蛋殼公寓進(jìn)行了約談；不到兩周時(shí)間，蛋殼公寓因存在“霸王條款”、排除消費(fèi)者權(quán)利等6種違法行為，遭深圳市場(chǎng)稽查局處罰；3月16日，針對(duì)蛋殼公寓裝修完第二天上架問題，其銷售員發(fā)表：“公司這么大，賠一個(gè)死人的錢還是賠得起的”等言論，蛋殼公寓深陷輿論風(fēng)波。

時(shí)間拉回去年，據(jù)北京市住建委官網(wǎng)顯示，2018年9月12日，因未經(jīng)委托人書面同意，擅自對(duì)外發(fā)布出租房源信息，蛋殼公寓被監(jiān)管部門處罰2萬元；9月26日，因未向承租人開具發(fā)票，存在偷稅漏稅行為，蛋殼公寓罰款2萬元；11月14日，因蛋殼公寓占用、挪用或者拖延支付客戶資金被罰款1萬元。

這些問題恐怕都還不算“棘手”，因?yàn)閷?duì)于蛋殼公寓來說，更為致命的危機(jī)是租客們一直以來居高不下的投訴舉報(bào)。

據(jù)《企業(yè)透明度報(bào)告》發(fā)現(xiàn)，截至2019年11月6日止，在黑貓投訴上有關(guān)蛋殼公寓的投訴已高達(dá)1504條，均是租客們針對(duì)蛋殼公寓中出現(xiàn)的 “霸王條款”“誘導(dǎo)貸款”“拖欠押金”“態(tài)度惡劣”等問題的一些怨聲載道。

甚至有一些租客直接在在微博、微信等社交平臺(tái)上發(fā)出：“今天蛋殼公寓還我錢了嗎？”“管家態(tài)度極其惡劣“等哀怨。

根據(jù)艾瑞報(bào)告顯示，目前蛋殼公寓的規(guī)模為國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商第二位。截至2019年6月30日，蛋殼公寓的租客入住率僅為89％，與行業(yè)94%以上相比處于較低水平，租客續(xù)租率也僅超51％。

“相較于國(guó)外，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租最為稀缺的不是房源問題而是服務(wù)，運(yùn)營(yíng)能力較強(qiáng)的品牌將在未來掌握市場(chǎng)的主導(dǎo)權(quán)，因此，長(zhǎng)租公寓只有把服務(wù)做好，提供一套成熟的長(zhǎng)租公寓平臺(tái)系統(tǒng)，未來才有機(jī)會(huì)在行業(yè)洗牌之際迅速占據(jù)市場(chǎng)風(fēng)口?！睒I(yè)內(nèi)人士向《企業(yè)透明度報(bào)告》表示。

那么，蛋殼公寓緣何屢屢違規(guī)？未來又將如何做好服務(wù)守住行業(yè)底線？對(duì)此，《企業(yè)透明度報(bào)告》就相關(guān)問題聯(lián)系蛋殼公寓，但公司方面并未作回應(yīng)。

“二房東”模式盈利成謎

在資本的熱情退潮后，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)陷入“冰火兩重天”。而如今，在高速擴(kuò)張的現(xiàn)金流壓力下，標(biāo)桿企業(yè)開始全力沖刺IPO，其中就包括蛋殼公寓。

眾所周知，長(zhǎng)租公寓盈利主要有兩個(gè)渠道：一是租金差，即“二房東”角色，以較低價(jià)收房，高價(jià)出租；二是服務(wù)費(fèi)，即“租房中介”角色，相當(dāng)于中介費(fèi)。據(jù)了解，自如、蛋殼等長(zhǎng)租公寓的服務(wù)費(fèi)是月租金的百分之十，因此，除去房屋裝修和折舊等因素，長(zhǎng)租公寓最終能獲取的利潤(rùn)十分微薄。

相關(guān)研究數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)租公寓行業(yè)平均利潤(rùn)水平僅在2％-4％，而現(xiàn)金流回正周期至少在6年以上。而此前急于IPO上市的蛋殼公寓最近三年則一直處于虧損狀態(tài)，其已“燒錢”超過40億元。

在租賃成本不斷走高的情況下，蛋殼公寓的虧損仍在不斷加劇。招股書顯示，2017年，蛋殼公寓凈虧損2.72億元；至2018年，凈虧損增至13.70億元；而截至今年9月，蛋殼公寓已虧損25.16億元，較去年同期的8.12億大幅增加209.85%。

同時(shí)，截至2019年前九個(gè)月，蛋殼公寓的租賃成本已從2018年前九個(gè)月的13億元飆升至44.5億元，占收入的比例從去年的77.7%攀升到89.0%。

顯然，面對(duì)巨大的成本投入和單一微薄的盈利模式，蛋殼公寓“錢包”足夠厚嗎？招股書顯示，自2017年開始，蛋殼公寓前后共獲融資金額約達(dá)60多億人民幣，扣除三年下來虧損的40億，當(dāng)前賬面顯示，截至2019年9月30日，蛋殼公寓賬面現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物（包含現(xiàn)金、存款及受限資金）為23億元人民幣。而在招股書中，蛋殼公寓披露剛剛完成1.9億美元D輪融資。

“以目前蛋殼的虧損速度來看，蛋殼公寓的這些‘存款’支撐不了多久，而對(duì)于長(zhǎng)租公寓來說，充足的現(xiàn)金流就是生命，因此IPO也成了唯一選擇。”廣州一位不愿具名的券商分析師表示。

值得注意的是，在這場(chǎng)“資本游戲”下，蛋殼公寓目前利潤(rùn)微薄且單一的模式能讓資本市場(chǎng)買單嗎？長(zhǎng)租公寓還要持續(xù)虧損多久？

對(duì)此，財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)向《企業(yè)透明度報(bào)告》表示：“像青客公寓、蛋殼公寓等這樣的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，從盈利角度來講，是很難的，因?yàn)閺氖碌牟皇撬^的房屋開發(fā)業(yè)務(wù)，前期投資又比較大，而針對(duì)這些企業(yè)出現(xiàn)的盈利難問題，目前來看至少前五年是難以盈利的?！?/p>

嚴(yán)躍進(jìn)稱，“當(dāng)下的長(zhǎng)租公寓供應(yīng)量已經(jīng)有所過剩，明年還需消化存量，而后續(xù)企業(yè)需要在租售同權(quán)上做文章，這一點(diǎn)若是做到位，則企業(yè)勢(shì)必會(huì)形成較好的影響力，若做不到位，后續(xù)壓力將會(huì)很大?！?/p>

“這些年，蛋殼公寓一直處在投入階段，但因其經(jīng)營(yíng)模式較為單一使得盈利微薄， 加上長(zhǎng)期‘虧損’不止，蛋殼公寓目前的盈利模式并不樂觀也不夠清晰，因此，對(duì)于蛋殼來說，今后最重要的是解決目前‘盈利難’、‘利潤(rùn)薄’這一困境，同時(shí)，也要更加重視產(chǎn)品價(jià)值與租客服務(wù)，拓展多元化的業(yè)務(wù)模式?！鄙鲜鰪V州券商分析師向《企業(yè)透明度報(bào)告》表示。

不過，蛋殼公寓聯(lián)合創(chuàng)始人崔巖對(duì)未來發(fā)展前景仍較樂觀。他在今年8月份公開表示，“未來十年中國(guó)公寓市場(chǎng)會(huì)有2.7億租賃人口，規(guī)模達(dá)到4.6萬億；現(xiàn)階段長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模，滲透率大約僅2%；中國(guó)租賃人口占比大約11.6%，英美及日本租賃房源及人口占比都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了30%?！苯刂两衲晟习肽辏皻す⒐芾碣Y產(chǎn)規(guī)模已大概在50萬間。

*本文來源：投資者網(wǎng)《企業(yè)透明度報(bào)告》，作者：鄭小琳，原標(biāo)題：《三年虧損40億投訴居高不下 蛋殼公寓擬上市背后盈利難解》。