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據(jù)統(tǒng)計，目前百強房企中，已接近60%的企業(yè)涉足文旅產業(yè)，其中，約10家以上的企業(yè)專門成立了文旅集團，文旅產業(yè)成為房企轉型的新趨勢。但是，如何轉變地產思維為文旅地產思維，在文旅融合的基礎上真正實現(xiàn)地產的轉型升級成為了現(xiàn)階段主要的問題。

本文從產業(yè)地產發(fā)展歷程、相關政策研究入手，探索文旅地產的開發(fā)方向。

產業(yè)地產發(fā)展歷程 

20世紀70年代末，中國第一個對外開放的工業(yè)園區(qū)——蛇口工業(yè)園創(chuàng)立，開啟了工業(yè)園區(qū)的發(fā)展之路。在這個階段，政府為了吸引資金和實體投資創(chuàng)辦企業(yè)，提供了大量的稅收減免、土地價格優(yōu)惠等政策，吸引了眾多企業(yè)涌入園區(qū)。這些企業(yè)大多是一些低附加值型的勞動密集型生產企業(yè)，通過貿易鏈獲得附加值，缺少技術研發(fā)價值。眾多企業(yè)聚集形成工業(yè)園區(qū)是產業(yè)地產發(fā)展的最初階段。

2、主導產業(yè)整合階段——工業(yè)地產

在政府推動與市場競爭的作用下，這個階段產業(yè)園區(qū)的生產要素開始重新配置和整合，形成主導產業(yè)鏈條下的上中下游企業(yè)聚集結構，大大提升了企業(yè)的生產力。這個階段的主導產業(yè)以工業(yè)為主，政府也不斷地規(guī)劃各種開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)，并配套相應的生產服務設施。與此同時，與產業(yè)相關的科技企業(yè)開始進駐園區(qū)，提升了園區(qū)的綜合開發(fā)實力。生產企業(yè)和技術企業(yè)的聚集形成了相對完整的產業(yè)鏈條，工業(yè)地產的影響力不斷擴大。

3、產業(yè)轉型升級階段——產業(yè)地產

2003年業(yè)內首次提出產業(yè)地產概念，可以被看作工業(yè)地產概念的升級換代。在這個階段，隨著互聯(lián)網技術的更迭與產業(yè)融合進程的加快，產業(yè)園區(qū)內開始涌現(xiàn)技術密集型企業(yè)和新興產業(yè)企業(yè)，并在創(chuàng)新思維的驅動下，推動科技產業(yè)、創(chuàng)意產業(yè)、文化產業(yè)等多元化產業(yè)發(fā)展，推動園區(qū)產業(yè)結構的優(yōu)化升級。此外，在國家出臺的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、城鎮(zhèn)化發(fā)展、鄉(xiāng)村振興等政策的推動下，這個階段的產業(yè)地產突破了產業(yè)園區(qū)的限制，開始向產業(yè)小鎮(zhèn)、產業(yè)綜合體、產業(yè)新城、產業(yè)新區(qū)等載體蔓延，實現(xiàn)產業(yè)功能、地產項目與城鎮(zhèn)發(fā)展的融合。

隨著社會經濟的不斷發(fā)展，產業(yè)地產由最初的工業(yè)生產要素聚集發(fā)展到如今的多產業(yè)創(chuàng)新融合聚集發(fā)展。新技術與新商業(yè)模式不斷催生產業(yè)轉型升級，創(chuàng)新思維和共享理念的融合促進了產業(yè)資源共享?！翱缃纭薄ⅰ盎ヂ?lián)”、“生態(tài)”、“共享”、“共贏”、“融合”成為當前產業(yè)地產發(fā)展的關鍵詞。

國家對房地產行業(yè)銀行信貸政策不斷收緊，房地產市場進入了一個亟需轉型的新階段，傳統(tǒng)房企紛紛放棄原有的粗放型發(fā)展模式，進入了產業(yè)地產的競爭領域。近年來，各大地產相關領域的企業(yè)紛紛宣布進軍產業(yè)地產行業(yè)。

例如，華夏幸福積極培育產業(yè)資源，向投資類企業(yè)轉型；阿里巴巴、京東、蘇寧等資本實力較強的企業(yè)紛紛在各地建立倉儲物流產業(yè)園；萬達在北京通州拍下兩塊工業(yè)用地用以投建電影產業(yè)園項目，向文化產業(yè)地產發(fā)力。

由此可見，產業(yè)地產的不斷發(fā)展推動了行業(yè)資源的調整和重組，其根本動力來源于產業(yè)結構的優(yōu)化升級，并得益于國家不斷推動體制改革，能夠為中國城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來更多生機和活力。

在產業(yè)優(yōu)化升級、地產功能多元化的背景下，產業(yè)地產應作為一個服務整合平臺，必須是地產發(fā)展、產業(yè)鏈整合、城鎮(zhèn)化升級的疊加。產業(yè)開發(fā)及產業(yè)鏈整合，是地產商的必修課。新形勢下的地產開發(fā)，應實現(xiàn)產城融合發(fā)展，產業(yè)帶動城鎮(zhèn)化建設，形成居民人口聚集，同時結合教育、商業(yè)、金融、體育、衛(wèi)生及健康服務等，成為一體化結構。因此，文旅產業(yè)地產是以文化旅游導向下的產業(yè)及區(qū)域發(fā)展平臺，其目的是優(yōu)化區(qū)域經濟發(fā)展結構，以生產和消費推動城鎮(zhèn)化進程，實現(xiàn)產業(yè)融合和產居融合的目標。

2、文旅產業(yè)地產開發(fā)的結構：“房產融一體化”結構

產業(yè)地產發(fā)展的綜合結構應是與地產、產業(yè)、金融相結合。如果沒有房地產這種不動產，僅僅以現(xiàn)金流做資本，就輕資產做輕資產，缺少了不動產的要素，是非常難經營的。輕資產公司與房地產企業(yè)，都不是資本市場追逐的目標。房產融一體化結構有效地整合房地產不動產結構、服務產業(yè)的現(xiàn)金流結構，以及與投融資的金融關系，充分發(fā)揮服務產業(yè)不動產功能實現(xiàn)的價值，體現(xiàn)金融產業(yè)在不動產流動的交易屬性和價值屬性，這樣的房產融一體化結構是下一個階段產業(yè)地產發(fā)展的核心。

3、文旅產業(yè)地產開發(fā)的模式：文旅融合多產業(yè)的綜合開發(fā)

在房產融一體化和服務整合平臺的架構下，文旅產業(yè)地產最重要的趨勢是產業(yè)融合下的消費服務產業(yè)發(fā)展，旅、文、體、康、養(yǎng)、商、學、金多產業(yè)融合的產業(yè)地產綜合開發(fā)，已成為地產項目開發(fā)的主流。在這個核心結構下最重要的趨勢是產業(yè)融合，旅游、文化、體育、健康、健康、教育、養(yǎng)老這六大幸福產業(yè)加商業(yè)，構成了一種多產業(yè)融合下的綜合地產發(fā)展趨勢。“幸福產業(yè)+商業(yè)+金融”的產房融一體化模式，也將成為新時期產業(yè)地產發(fā)展的新架構。

文旅地產開發(fā)形式

文旅產業(yè)小鎮(zhèn)是以一個或多個產業(yè)為主導，實現(xiàn)“生產+生活+生態(tài)”功能，形成產城鄉(xiāng)一體化的綜合聚集區(qū)，其中，小鎮(zhèn)的產業(yè)應屬于文化和旅游相關聯(lián)產業(yè)。在新型城鎮(zhèn)化下，文旅產業(yè)小鎮(zhèn)是以產城鄉(xiāng)一體化發(fā)展為目的的就地城鎮(zhèn)化創(chuàng)新形態(tài)，是一個以自身資源為基礎發(fā)展起來的小型旅游目的地，也是一個高效運轉的經濟系統(tǒng)，是文化旅游產業(yè)聚集區(qū)。文旅產業(yè)小鎮(zhèn)的類型繁多，如文化小鎮(zhèn)、旅游小鎮(zhèn)、康養(yǎng)小鎮(zhèn)、體育小鎮(zhèn)等均屬于這一范疇。

2、文旅產業(yè)綜合體

文旅產業(yè)綜合體是以一個或多個產業(yè)為主導，將商業(yè)、辦公、居住、觀光、展覽、餐飲、會議、文娛等三項以上功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統(tǒng)一的產業(yè)綜合體。

其開發(fā)是基于一定的文化旅游資源與土地基礎，以文旅休閑為導向進行土地綜合開發(fā)，并將文化旅游吸引核、休閑聚集區(qū)、地產社區(qū)作為核心功能架構，配備相關的生產服務設施，形成整體服務品質較高的休閑聚集區(qū)。一般而言，休閑綜合體、度假綜合體、創(chuàng)新文化綜合體、溫泉養(yǎng)生綜合體、康療運動綜合體、休閑農業(yè)綜合體等均屬于文旅產業(yè)綜合體。

3、文旅產業(yè)園區(qū)

產業(yè)園區(qū)是產業(yè)聚集的載體和組成部分，是專門為從事某種產業(yè)發(fā)展的企業(yè)設計的園區(qū)，并通過招商引資等手段吸引上下游產業(yè)鏈企業(yè)入駐。文旅產業(yè)園區(qū)的開發(fā)要點是要充分發(fā)揮本地文化旅游資源優(yōu)勢，融合科技、金融、物流等資源，推動產業(yè)聯(lián)動，培育文化旅游市場。

基于旅游消費與生產的統(tǒng)一性特點，并不存在單一的旅游產業(yè)園區(qū)，因此，文旅產業(yè)園區(qū)一般指文化相關產業(yè)園區(qū)和泛旅游產業(yè)園區(qū)兩類，包括文創(chuàng)園區(qū)、影視文化園區(qū)、體育產業(yè)園區(qū)、大健康產業(yè)園區(qū)、現(xiàn)代農業(yè)產業(yè)園區(qū)等。

4、文旅產業(yè)新城（新區(qū)）

文旅產業(yè)新城（新區(qū)）是城市在原中心城區(qū)邊緣或之外新建的，以文旅產業(yè)為主導，在行政、經濟、社會和文化上相對獨立并有較大自主權的綜合性城市中心。

文旅產業(yè)新城（新區(qū)）的建設重點在于挖掘特色鮮明的旅游資源和文化資源，突出區(qū)域定位，避免照搬照抄規(guī)劃理念，導致千城一面，降低核心競爭力。

此外，在建設中不能一味追求房地產而忽視了文旅產業(yè)的發(fā)展支撐，導致“空城”“鬼城”的現(xiàn)象出現(xiàn)。

*本文來源：微信公眾號“綠維文旅”（ID:lwcj2005），原標題：《房企轉型文旅產業(yè)，能否逆勢翻盤？》。