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江西贛州，章江和貢水在此交匯合為贛江奔流向北。章江以“S”形的身姿穿城而過，形成了贛州新老城區(qū)形似太極圖的城市框架。

贛州城區(qū)西南方，與章貢區(qū)隔章江而望的大片區(qū)域是贛州蓉江新區(qū)所在地，也將是贛州重點(diǎn)打造的文化旅游、科技創(chuàng)新中心。在贛南大道、復(fù)興大道及和諧大道圍合而成的區(qū)域，一個名為“贛州·中國文谷”的項目寄托著當(dāng)?shù)卮蛟煳幕糜沃行摹l(fā)展全域旅游的夢想。

這里也將成為知名藝人、書院中國文化發(fā)展基金會發(fā)起人、中書控股集團(tuán)董事長李亞鵬布局文旅地產(chǎn)的新陣地。10月15日，贛州中書資源置業(yè)有限公司（以下簡稱“贛州中書資源公司”）以約7.8億元的總價競得蓉江新區(qū)四宗地塊，主要開發(fā)建設(shè)書院小鎮(zhèn)板塊、藝術(shù)小鎮(zhèn)板塊、Wonteddy奇萌泰迪城等。

不安心做藝人的李亞鵬，于2014年11月17日正式退出娛樂圈，開始專注經(jīng)商及慈善事業(yè)，并在文化藝術(shù)資源整合的基礎(chǔ)上涉足旅游地產(chǎn)行業(yè)。不過，在布局贛州之前，李亞鵬曾在云南麗江打造的雪山小鎮(zhèn)項目，首戰(zhàn)鎩羽而歸，最終陷入股權(quán)轉(zhuǎn)讓、官司纏身的境地，位于河南鄭州的首個“中國文谷”建設(shè)進(jìn)度也遠(yuǎn)不及預(yù)期。

11月7日，《中國經(jīng)營報》記者深入地塊所在地發(fā)現(xiàn)，項目正在進(jìn)行土地平整，眾多大型渣土車往來其中，據(jù)現(xiàn)場施工方確認(rèn)，項目為贛州中國文谷摘牌土地，正在做開工前的準(zhǔn)備，施工板房正在搭建。蓉江新區(qū)產(chǎn)業(yè)招商局副局長毛毳告訴記者，土地摘牌都是正常的招拍掛程序，具體的招商政策按照贛州市相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

對于相關(guān)問題，記者多次撥打李亞鵬手機(jī)，截至發(fā)稿時一直無人接聽。

土地被疑“量身定制”

在經(jīng)過兩年多的接觸、洽談后，自帶明星光環(huán)的“贛州·中國文谷”迎來了落地時刻。

10月15日，編號分別為蓉江新城RJ02-B11-01、RJ02-C03-01、RJ02-C08-01地塊、RJ02-B12-01的四宗土地先后落槌，被贛州中書資源公司以約7.8億元的總價競得，用于打造“贛州·中國文谷”項目。

據(jù)了解，上述四宗土地總面積220402.1平方米(約合330.6畝)，其中2宗為商服用地、2宗為住宅、商服混合用地，商服用地面積約8.9萬平方米，約占總面積的40.4%；商住用地面積約13.1萬平方米，約占總面積的59.6%，成交均價約3400元/平方米。

根據(jù)土地出讓條件，蓉江新城RJ02-B11-01地塊須建設(shè)以中國傳統(tǒng)文化為核心的主題園區(qū)，建設(shè)內(nèi)容包括但不限于公益性書院及以中國傳統(tǒng)文化為主題的精品酒店、企業(yè)書院等；蓉江新城RJ02-C03-01地塊須引入已獲得不少于五家世界著名國家級博物館文創(chuàng)項目代理及運(yùn)營授權(quán)的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)項目等。

除此之外，當(dāng)?shù)剡€對土地出讓設(shè)置了諸多嚴(yán)苛條件。例如，為保證規(guī)劃建設(shè)的統(tǒng)一性，競買人在競拍蓉江新城RJ02-C08-01地塊時，必須一同申請競得其他三宗土地，不接受上述任意一宗地的單獨(dú)競買申請，不接受自然人及聯(lián)合競買申請。

這也讓當(dāng)?shù)貒敛块T陷入了為贛州中書資源公司“量身定制”“定向出讓”的質(zhì)疑。贛州當(dāng)?shù)匾晃徊辉妇呙娜珖科箜椖控?fù)責(zé)人告訴記者，這個是非常明顯的，早在2018年蓉江新區(qū)招商部門在和中書控股簽約時，就向外傳達(dá)了建設(shè)書院小鎮(zhèn)的信息，這和土地拍賣限定的建設(shè)“公益性書院”“企業(yè)書院”、引入著名國家級博物館文創(chuàng)項目的約定高度一致。

而李亞鵬及其中書控股集團(tuán)定位于文化藝術(shù)資源整合運(yùn)營商，形成了“COART”和“書院”兩大核心品牌，公司旗下?lián)碛形膭?chuàng)電商平臺藝蓮公園，并已獲得包括大英博物館、故宮博物院在內(nèi)的多家博物館文創(chuàng)項目運(yùn)營權(quán)。

對于相關(guān)質(zhì)疑，記者致電贛州市自然資源局負(fù)責(zé)統(tǒng)籌管理建設(shè)用地規(guī)劃條件及供地后規(guī)劃條件變更管理工作的國土空間用途管制與自然資源開發(fā)利用科，截至發(fā)稿時未獲回復(fù)。蓉江新區(qū)產(chǎn)業(yè)招商局副局長毛毳表示，其去年才負(fù)責(zé)招商工作對之前洽談過程并不了解，并提供了中書資源一位蔡姓負(fù)責(zé)人聯(lián)系方式，不過記者多次撥打呼叫被轉(zhuǎn)移后顯示為空號。

江旅集團(tuán)為“大靠山”

贛州中書資源公司成功摘地后，一幅寫有“中書資源攜手江旅文旅 贛州文谷即將啟程”的海報，同樣吸引了贛州地產(chǎn)圈的關(guān)注。

“江旅文旅”，全稱為江西省旅游集團(tuán)文旅產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司，是江西省國資企業(yè)江西省旅游集團(tuán)（以下簡稱“江旅集團(tuán)”）旗下控股子公司，持股65%。這也是李亞鵬深入贛州布局文旅地產(chǎn)的“大靠山”。

記者通過國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)逐層穿透贛州中書資源公司股權(quán)信息發(fā)現(xiàn)，該公司為北京中書銳佳文化發(fā)展有限公司出資490萬元設(shè)立，后者分別由北京中書資源投資有限公司（以下簡稱“中書資源公司”）和贛州市新旅投資發(fā)展有限公司持股45%和55%，兩家企業(yè)經(jīng)多重股權(quán)穿透，分別指向了中書控股實際控制人、李亞鵬母親張萍，財務(wù)伙伴曹芝梅和江西省省屬國有企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司。其中，張萍通過霍爾果斯中書資源文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱“鄂爾多斯中書公司”）持有中書資源90%股權(quán)，江西省省屬國有企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司則持有江旅集團(tuán)37%的股權(quán)。

值得注意的是，國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)顯示，2019年7月4日，霍爾果斯中書公司已將公司全部股權(quán)出質(zhì)給了江旅文旅。

據(jù)了解，2017年5月16日，贛州蓉江新區(qū)正式掛牌成立，由此進(jìn)入開發(fā)建設(shè)“元年”。李亞鵬與贛州結(jié)緣也正是始于此時。2017年8月21日，李亞鵬以中書控股集團(tuán)董事長的身份首次率考察團(tuán)赴蓉江新區(qū)考察。廖樂春指出，中書控股集團(tuán)來蓉江新區(qū)投資興業(yè)，有助于蓉江新區(qū)打造文化產(chǎn)業(yè)、提升城市品位，相關(guān)部門要進(jìn)一步加強(qiáng)對接，加深了解，加快實現(xiàn)合作發(fā)展。

2018年5月10日，在第十四屆深圳文博會上，蓉江新區(qū)管委會與北京中書資源投資有限公司正式簽約“贛州·中國文谷”項目。在此期間，李亞鵬曾多次赴贛州組織活動并考察相關(guān)項目。例如，2018年2月3日，李亞鵬在贛州出席“COART嘉年華及書院贛州文化活動”啟動儀式，開啟“書院贛州公益計劃”；今年6月4日，李亞鵬考察了位于贛州市上猶縣的陽明湖景區(qū)、陽明湖民宿小鎮(zhèn)項目。

文旅地產(chǎn)夢

事實上，“贛州·中國文谷”不是李亞鵬全國布局的第一個文旅地產(chǎn)項目，也不是第一個“中國文谷”項目。

據(jù)了解，“中國文谷”是李亞鵬在2015年12月提出的品牌概念，致力于打造將文化藝術(shù)與商業(yè)地產(chǎn)相融合，打造集音樂、戲劇、舞蹈、藝術(shù)展等與居住生活相融合、文化藝術(shù)資源與街區(qū)商業(yè)綜合體相嫁接的生態(tài)體系。

2017年，李亞鵬全國布局的首個“中國文谷”——鄭州中國文谷落地河南鄭州國際文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。

而作為李亞鵬轉(zhuǎn)型文旅地產(chǎn)的首個項目，位于云南麗江的雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)是其初步的探索，也是繞不開的痛。2015年6月，陽光100（02608.HK）發(fā)布公告稱，麗江雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)符合公司以街區(qū)綜合體產(chǎn)品為主打產(chǎn)品發(fā)展方向的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型部署，公司的全資附屬公司將以1.938億元收購雪山投資51%股權(quán)。雪山投資的主要股東變更為陽光100、李亞鵬、北京泰和友聯(lián)和中書控股，分別持股51%、27.84%、10%及6.61%。收購?fù)瓿珊?，陽?00將主要負(fù)責(zé)項目的整體運(yùn)營和銷售，而李亞鵬則負(fù)責(zé)項目文化商業(yè)生態(tài)圈的構(gòu)建。

與項目虧損轉(zhuǎn)讓相伴而生，雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)也讓李亞鵬及公司卷入了一場涉資4000萬元的合同糾紛案。記者獲得的相關(guān)民事判決書顯示，李亞鵬系中國香港特別行政區(qū)居民，住所位于北京順義區(qū)天竺鎮(zhèn)的某別墅。

根據(jù)起訴書，北京泰和友聯(lián)投資有限公司（以下簡稱“泰和友聯(lián)公司”）聲稱，在麗江雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)合作過程中，李亞鵬等原股東在2015年4月17日曾向公司簽署“承諾函”， 將在2015年7月向公司支付固定權(quán)益收益約4000萬元，后又在復(fù)函當(dāng)中承諾最后支付期限為2015年12月25日。但李亞鵬一方至今未主動“還款”。

據(jù)泰和友聯(lián)公司代理律師介紹，此前的一審二審都判決李亞鵬敗訴，并將李亞鵬和其哥哥李亞煒列入被執(zhí)行人名單，李亞鵬隨后向北京高院提出再審申請，北京高院裁定發(fā)回重申，雙方已于11月5日在北京市朝陽區(qū)法院審判監(jiān)督庭交換證據(jù)，目前還未有相關(guān)進(jìn)展。

*本文來源：中國經(jīng)營報，作者：張家振，原標(biāo)題：《折戟云南再戰(zhàn)江西 李亞鵬的“贛州文旅地產(chǎn)局” 》。