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伴隨著2019年國(guó)慶黃金周的結(jié)束，相關(guān)數(shù)據(jù)也陸續(xù)公布。7天長(zhǎng)假全國(guó)民航運(yùn)送旅客1280萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)約5.1%；全國(guó)鐵路累計(jì)發(fā)送旅客1.38億人次，同比增加708.7萬(wàn)人次，增長(zhǎng)5.4%。

盡管近兩年國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并不明朗，所謂“消費(fèi)降級(jí)”的話題也成了普通市民日常交流的談資，但選擇國(guó)慶長(zhǎng)假出行的游客總數(shù)卻依舊逐年增加，說(shuō)明隨著國(guó)民收入水平增長(zhǎng)的趨勢(shì)未變，再加上新生代消費(fèi)者觀念的轉(zhuǎn)變，旅游出行越來(lái)越多地成為人民享受假期的選擇。

旅游業(yè)的興旺，再加上近年烏鎮(zhèn)、周莊、古北水鎮(zhèn)等特色文旅小鎮(zhèn)的成功，文旅地產(chǎn)正成為了新的行業(yè)風(fēng)口。除了一些老牌文旅企業(yè)，像萬(wàn)達(dá)、華僑城這樣的大型房企也在持續(xù)加大文旅地產(chǎn)投入，試圖搶占灘頭。

雖說(shuō)只要在風(fēng)口上，“豬”都會(huì)飛，但現(xiàn)在豬肉也漲價(jià)了，不是那么好抓了。同樣，要抓住文旅這只“豬”似乎也不是一件容易的事。本期報(bào)告將主要聚焦今年10月份的文旅地產(chǎn)情況，并對(duì)今年前10月的文旅地產(chǎn)發(fā)展做出一個(gè)基本的總結(jié)，以供行業(yè)參考。

10月文旅項(xiàng)目簽約開(kāi)工19個(gè) 前10月總投資13570.7億元

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，2019年10月，全國(guó)文旅簽約及開(kāi)工項(xiàng)目總計(jì)19個(gè)，總投資金額達(dá)929.76億元。其中，簽約項(xiàng)目10個(gè)，開(kāi)工項(xiàng)目6個(gè)，文旅項(xiàng)目拿地2幅，升級(jí)改造景區(qū)1個(gè)。

而分省份來(lái)看，湖北省簽約及開(kāi)工項(xiàng)目最多，有6個(gè)，總投資金額達(dá)131億元；陜西簽約3個(gè)項(xiàng)目，總投資106億元；山東省和云南省各簽約2個(gè)項(xiàng)目，總投資分別為80億和201億元。

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而從所投業(yè)務(wù)分類(lèi)上看，文旅綜合體9個(gè)，投資金額481.8億；特色小鎮(zhèn)7個(gè)，投資424.66億元；另外，景區(qū)2個(gè)，古村落開(kāi)發(fā)項(xiàng)目1個(gè)，合計(jì)投資21億元。

從全年來(lái)看，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2019年10月31日，全國(guó)文旅項(xiàng)目投資總計(jì)175個(gè)，總投資金額13570.7億元。1月為今年文旅地產(chǎn)熱度最高的月份，總投資金額高達(dá)2453.2億元，為前10月最高，其次則為9月份，總投資2201.6億元。

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而分省份來(lái)看，四川省憑借其豐富的旅游資源，無(wú)論在投資項(xiàng)目個(gè)數(shù)還是投資總金額上都位列全國(guó)第一，各大文旅地產(chǎn)企業(yè)都在此處布局，群雄割據(jù)，競(jìng)爭(zhēng)最為激烈，其次則為山東省和云南省。

而作為經(jīng)濟(jì)大省的廣東省，盡管簽約及開(kāi)工項(xiàng)目?jī)H為8個(gè)，但大多為投資總額龐大的大項(xiàng)目。僅今年前10月，過(guò)百億投資的項(xiàng)目就有3個(gè)。由于廣東省本身經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，再加上本地消費(fèi)者的消費(fèi)傾向和省內(nèi)交通基礎(chǔ)設(shè)施的完備，因此該省文旅項(xiàng)目的目標(biāo)旅客均為本地人，同樣的情況似乎也發(fā)生在了江蘇。

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區(qū)別于四川云南運(yùn)用自身豐富的旅游資源來(lái)做文旅吸引外地客，項(xiàng)目類(lèi)型又多為沉浸式、體驗(yàn)式且游客逗留時(shí)間較長(zhǎng)，東部沿海的省份及城市在做文旅項(xiàng)目時(shí)，會(huì)更關(guān)注周邊旅客來(lái)往的交通是否方便，項(xiàng)目設(shè)置上則更傾向于休閑娛樂(lè)，還有近來(lái)流行的康養(yǎng)旅游，游客逗留時(shí)間較短。

房企逐鹿文旅 非典型企業(yè)布局景區(qū)

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10月10日下午，云南省德宏州芒市政府與華僑城(云南)投資有限公司、云南文化產(chǎn)業(yè)投資控股集團(tuán)有限公司在芒市會(huì)堂舉行芒市站前小鎮(zhèn)項(xiàng)目簽約儀式。

芒市站前小鎮(zhèn)項(xiàng)目占地超3500畝，投資預(yù)算約153億元。項(xiàng)目擬規(guī)劃為五個(gè)特色片區(qū)，包括站前廣場(chǎng)商貿(mào)片區(qū)、文化旅游樂(lè)享片區(qū)、旅游度假休閑片區(qū)、田園康養(yǎng)片區(qū)、高鐵交通樞紐片區(qū)。

此次簽約后，截至2019年10月31日，華僑城今年僅在云南省簽約和開(kāi)工的項(xiàng)目就有3個(gè)，重倉(cāng)云南文旅的傾向相當(dāng)明顯。

10月11日下午，恒大集團(tuán)分別以底價(jià)3.66億及底價(jià)2.3億元，拿下寧波奉化健康旅游小鎮(zhèn)5-1號(hào)地塊及奉化健康旅游小鎮(zhèn)7號(hào)地塊，地塊均位于寧波市奉化區(qū)松岙鎮(zhèn)小獅子口區(qū)塊內(nèi)，土地用途為旅館、商務(wù)金融、娛樂(lè)、城鎮(zhèn)住宅用地，總出讓面積為21.53萬(wàn)平方米。

盡管拿地成本不高，但地塊總面積較大，且作為文旅項(xiàng)目，前期的建設(shè)投資以及后期的運(yùn)營(yíng)才是資金投入的關(guān)鍵所在。

華僑城和恒大兩家房企本年均在文旅地產(chǎn)布局方面有著大手筆的投入。華僑城今年僅在廣東地區(qū)就合計(jì)投資了460億元，其中包括東莞水鄉(xiāng)道滘特色小鎮(zhèn)、白水寨風(fēng)景名勝區(qū)白水仙瀑景區(qū)、南城水瀛山特色小鎮(zhèn)及白水寨文旅小鎮(zhèn)。

恒大則于6月份與沈陽(yáng)政府簽下1200億元的大單投資，聚焦新能源汽車(chē)、文化旅游、健康養(yǎng)生等諸多領(lǐng)域。同時(shí)又以100億元簽約了張家界武陵源國(guó)際生態(tài)休閑小鎮(zhèn)。

雖都在文旅地產(chǎn)強(qiáng)勢(shì)布局，但華僑城和恒大的模式卻不盡相同。

華僑城采用的是“先旅游、后地產(chǎn)、再運(yùn)營(yíng)”的模式，通過(guò)開(kāi)發(fā)旅游項(xiàng)目提升周邊區(qū)域的土地價(jià)值，帶動(dòng)人流和城市熱度提升，后期再開(kāi)發(fā)旅游區(qū)周邊的高檔住宅，通過(guò)住宅銷(xiāo)售產(chǎn)生的現(xiàn)金流來(lái)填補(bǔ)旅游開(kāi)發(fā)的投入。

而恒大則采用的是“先地產(chǎn)、后文旅、再運(yùn)營(yíng)”的模式，開(kāi)發(fā)旅游資源的同時(shí)，住宅捆綁開(kāi)發(fā)，前期通過(guò)住宅產(chǎn)品的大量銷(xiāo)售迅速回籠資金，到后期再加強(qiáng)周邊的文旅設(shè)施配套及度假區(qū)的建設(shè)。

而從前10月涉文旅布局的房企投資情況來(lái)看，剔除公開(kāi)資料中投資金額尚不明確的項(xiàng)目，本年至今投資文旅項(xiàng)目金額最多的房企為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，總投資達(dá)2120億元，其次為綠地集團(tuán)，總投資925億元。

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除了大型房企和一些專(zhuān)注文旅的企業(yè)，一些非傳統(tǒng)企業(yè)也參與到了文旅地產(chǎn)的投資當(dāng)中。像10月份的瀘州白酒文旅工業(yè)園景區(qū)，就是由瀘州老窖集團(tuán)投建，并將在接下來(lái)繼續(xù)改造升級(jí)。

除此之外，還有5月份極刻啤酒簽約的焦作歐洲風(fēng)情啤酒小鎮(zhèn)、7月份讀者出版集團(tuán)簽約的讀者文旅小鎮(zhèn)、9月份騰訊動(dòng)漫分別在四川和浙江簽下了天府國(guó)際動(dòng)漫城及《狐妖小紅娘》國(guó)漫主題旅游景區(qū)。

起伏是商業(yè)的常態(tài)，大到每個(gè)時(shí)代、每個(gè)時(shí)期，小到每年，行業(yè)風(fēng)口總是不斷變化。在傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)面臨困境，而逐漸富裕起來(lái)的老百姓又越來(lái)越喜歡出外旅游，享受多樣化的旅游體驗(yàn)，各房企及文旅企業(yè)都在搶奪文旅地產(chǎn)風(fēng)口上的那頭飛起來(lái)的“豬”。但正如其他行業(yè)風(fēng)口一樣，要占得文旅地產(chǎn)的灘頭，并不是一味砸錢(qián)就可以了，沉下心來(lái)塑造品牌，打造品質(zhì)產(chǎn)品，才能讓這頭“豬”真正落入自己的口袋。

*本文來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)，作者：黎浩然，原標(biāo)題：《觀點(diǎn)指數(shù) | 十月文旅地產(chǎn)報(bào)告：萬(wàn)億風(fēng)口》。