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在房地產(chǎn)增量放緩，逐漸進入存量時代，房企探尋多元化發(fā)展的背景下，長租公寓被視為成為存量改造的重要方向之一。

未來中國租房市場的需求空間巨大，2018年中國租賃人口達2.1億，預(yù)計2022年將達到2.4億人的規(guī)模。隨著國家政策對房屋租賃市場的不斷規(guī)范，擁有低成本優(yōu)勢房源、以及融資能力突出的品牌房企將成為市場的主力軍。對房企而言，發(fā)展長租公寓一方面有助于品牌的塑造和傳播，另一方面，租金帶來的穩(wěn)定現(xiàn)金流有助于企業(yè)實現(xiàn)資產(chǎn)證券化，進而實現(xiàn)資本運作。

2017年，住建部等九部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場，盤活存量市場。2018開始，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛在一線和強一線城市布局長租公寓。從榜單也可以看出，2018年是房企進軍長租公寓領(lǐng)域最多的一年，數(shù)量達到11家，進軍企業(yè)也以具有雄厚資金實力的規(guī)模房企為主。2019即將接近年末，目前來看，今年只有世茂房地產(chǎn)開始布局。

在開業(yè)規(guī)模上，萬科、龍湖地產(chǎn)，旭輝控股分列榜單前三名。于2016年涉足長租公寓的萬科泊寓，規(guī)模遙遙領(lǐng)先，其在2019半年報中披露，開業(yè)6個月以上的平均出租率為91%。對于租金收入狀況并為進行公示。龍湖在2019年半年報中表示上半年的租金收入為4.3億元，已超過2018年全年的租金收入。

位居第四的朗詩寓在成立之初被集團作為核心事業(yè)之一，目標(biāo)做到全國前三甲，一直在走快速擴張的道路上。然而，就在業(yè)務(wù)進行不到三年的時間內(nèi)，朗詩在今年5月宣布將長租公寓業(yè)務(wù)剝離，直接原因就是業(yè)務(wù)的持續(xù)虧損。自2017年底運營開始和隨后的2018年，分別虧損0.44億元和1.9億元。隨著規(guī)模急劇增加，預(yù)計在2020年還會保持虧損的狀態(tài)。除朗詩以外，遠洋集團從今年開始淡化其“3-5年儲備量將達到10萬間規(guī)?！钡挠媱?，多次被傳出將剝離長租公寓業(yè)務(wù)的消息。原因與朗詩類似，均為經(jīng)營虧損較多，拖累企業(yè)整體經(jīng)營。

事實上，在長租公寓這樣一個重資產(chǎn)、低周轉(zhuǎn)的行業(yè)，多數(shù)進軍的房企暫未實現(xiàn)盈利，發(fā)展模式尚不明朗，仍處在探索階段，這可能也是部分規(guī)模房企暫未進入的原因之一。與此同時，從試水到快速擴張，長租公寓的融資規(guī)模急速增長，融資手段也越加豐富。

自營租賃業(yè)務(wù)對資金的需求量較大，資產(chǎn)證券化為房地產(chǎn)企業(yè)盤活存量資產(chǎn)提供了新的途徑?？硕鸬禺a(chǎn)研究表示，據(jù)不完全統(tǒng)計，2018年我國50家房企在長租公寓資產(chǎn)證券化方面，發(fā)行規(guī)模已達107.21億元，相比2017年快速增長了168%，綜合優(yōu)先級票面利率僅為6.05%。

從資產(chǎn)證券化的具體方式來看，2018年房企的長租公寓類REITs產(chǎn)品占到了較大比重，融資規(guī)模達到了54億元。此外CMBS產(chǎn)品規(guī)模也占比較大，規(guī)模達到了27億元，占比達到了25%。從2018年后已受批但未發(fā)行的情況來看，類REITs及ABS的規(guī)模相對較大，分別達到了360億元及300億元，占比分為42%及35%。

不能在短期內(nèi)實現(xiàn)快速盈利，需要靠經(jīng)營持續(xù)地賺租金收益，這對運營水平和服務(wù)質(zhì)量提出了較高的要求，在市場競爭越發(fā)激烈的將來，只有把產(chǎn)品和服務(wù)都做好的企業(yè)才能在長租公寓市場穩(wěn)占一席之地。而對于政府來說，如何規(guī)范市場并讓運營長租公寓的資金成本和稅費降下來,也同樣是個考驗。

*本文來源：樂居財經(jīng)，作者：魏薇，原標(biāo)題：《榜單丨長租公寓“圍城”：盈虧分化加劇，多家房企斷舍離》。