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快速擴(kuò)張，還是“活下去”？

小孩子才做選擇，我都要。

又出手了

這兩天，融創(chuàng)接盤(pán)環(huán)球世紀(jì)和時(shí)代環(huán)球的消息炸開(kāi)了鍋。

沉寂了1年，白衣騎士孫宏斌一出手又是153億的大手筆。這回救的是西南會(huì)展大王鄧?guó)櫋?/p>

“我們談了一個(gè)多小時(shí)，基本上定了七七八八，后來(lái)就去喝酒了?！?/p>

對(duì)孫宏斌來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在談個(gè)100多億的收購(gòu)案就跟去菜市場(chǎng)買(mǎi)菜差不多。

“老鄧和我性格比較像，都不太會(huì)算賬。”孫宏斌說(shuō)。

其實(shí)這筆生意怎么樣，孫宏斌心里門(mén)兒清。

位于成都的新世紀(jì)環(huán)球中心，總建筑面積約176萬(wàn)平方米，是全世界最大的單體建筑。一年的物業(yè)費(fèi)大約1.6億，地下停車(chē)費(fèi)超過(guò)4000萬(wàn)，是絕對(duì)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。孫宏斌的膽和錢(qián)

交易完成后，融創(chuàng)將拿到成都、武漢、長(zhǎng)沙、昆明等城市共計(jì)18個(gè)目標(biāo)項(xiàng)目，總建筑面積3071.6萬(wàn)平方米。其中，可售建筑面積2771.6萬(wàn)平方米，約占總建筑面積的90%。

絕大部分資產(chǎn)都是可以馬上變現(xiàn)的。

此外，兩家標(biāo)的公司旗下還有已達(dá)成意向協(xié)議但尚未正式獲取的土地儲(chǔ)備總建筑面積3587.2萬(wàn)平方米。

環(huán)球的資產(chǎn)包與當(dāng)初的萬(wàn)達(dá)文旅規(guī)模接近，而且這么大的盤(pán)子，總負(fù)債只有170億。

孫宏斌只需要注入一筆過(guò)橋資金把項(xiàng)目盤(pán)活，就能獲得一批現(xiàn)成的可售樓盤(pán)、一大批便宜的土地儲(chǔ)備，還附贈(zèng)了國(guó)內(nèi)頂尖的會(huì)展項(xiàng)目板塊。

與萬(wàn)達(dá)文旅一樣，這塊肥肉也是主動(dòng)送上門(mén)的。

“鄧?guó)欈哿艘幌?，在中?guó)，他最想合作的就是我們，別人沒(méi)有機(jī)會(huì)和他談。在并購(gòu)市場(chǎng)上，我們是有口碑的。這么多年，融創(chuàng)并購(gòu)吃過(guò)那么多虧，誰(shuí)聽(tīng)我抱怨過(guò)一句？”孫宏斌笑道。

他說(shuō)的吃虧是從2014年開(kāi)始的。

2014年，綠城遭遇資金鏈危機(jī)，孫宏斌懷揣63億港元馳援宋衛(wèi)平。

問(wèn)題相當(dāng)棘手。入主綠城的200多天，孫宏斌盡心盡力，親率最精銳的部隊(duì)駐扎綠城總部，盤(pán)資產(chǎn)、調(diào)結(jié)構(gòu)、壓價(jià)格、盯回款。

“有了綠城，我們哪兒都敢去！”孫宏斌本以為，“超越萬(wàn)科”的夙愿終于可以達(dá)成了。

可綠城活了，宋衛(wèi)平卻反悔了。

外界議論紛紛，有人說(shuō)宋衛(wèi)平不地道，也有人笑孫宏斌吃了啞巴虧。

孫宏斌二話沒(méi)說(shuō)，帶著兄弟們撤離了黃龍世紀(jì)廣場(chǎng)。

孫宏斌常說(shuō)，“年輕人出力長(zhǎng)力”。

大規(guī)模并購(gòu)哪有那么容易。第一次開(kāi)張，不虧就是賺了。

這場(chǎng)戲劇性的并購(gòu)成了融創(chuàng)的第一次大練兵。

萬(wàn)事開(kāi)頭難，隨后并購(gòu)佳兆業(yè)、雨潤(rùn)也都相繼失敗。學(xué)費(fèi)也沒(méi)少交。2015年，融創(chuàng)營(yíng)收下降8.22%；2016年凈利下降24.85%。

好在，經(jīng)驗(yàn)越來(lái)越豐富，團(tuán)隊(duì)能力越來(lái)越強(qiáng)，找上門(mén)來(lái)的并購(gòu)機(jī)會(huì)也越來(lái)越多。

2017年，終于到了收獲的季節(jié)。1月，26億把鏈家6.25%股權(quán)收入囊中；5月，102億收購(gòu)天津星耀地產(chǎn)爛尾樓——星耀五洲項(xiàng)目，21億收購(gòu)華城富麗60%股權(quán)；6月，32.32億收購(gòu)大連潤(rùn)德乾城……

2017年，融創(chuàng)并購(gòu)規(guī)模超800億。那一年的全國(guó)十大資產(chǎn)并購(gòu)案，融創(chuàng)獨(dú)占其二。

雖然悲催地被老鄉(xiāng)賈躍亭坑了165億，不過(guò)好歹收下了樂(lè)創(chuàng)文娛、樂(lè)融致新兩塊核心資產(chǎn)，也明里暗里拿了些便宜地塊：比如3萬(wàn)平米的上海虹橋商務(wù)區(qū)隆視大廈、重慶兩江新區(qū)382畝地塊。

加上王健林的大禮包，融創(chuàng)2017年業(yè)績(jī)騰飛，銷(xiāo)售面積一舉擠進(jìn)前4，營(yíng)收大漲86.38%，凈利暴增344%。

孫宏斌后來(lái)評(píng)價(jià)這兩筆并購(gòu)時(shí)開(kāi)玩笑說(shuō)，“我們有了黑桃4、5、6，投資樂(lè)視時(shí)希望買(mǎi)JQK，結(jié)果來(lái)了一個(gè)黑桃3，但是你不知道最后萬(wàn)達(dá)來(lái)了，相當(dāng)于來(lái)了一個(gè)黑桃7，形成同花順，雖然3、4、5、6、7很小，但是可以玩了?！?/p>

哪怕是降速去杠桿、消化資產(chǎn)包的2018年，融創(chuàng)并購(gòu)規(guī)模仍然位居第一。

2019年，孫宏斌再次選擇加速并購(gòu)。上半年拿地花了801億，超過(guò)去年全年。年初花125億收購(gòu)了泛海，又用40億接了李嘉誠(chéng)的項(xiàng)目……

2014年至今，融創(chuàng)并購(gòu)規(guī)模約2000億，孫宏斌買(mǎi)出了一個(gè)龐大的帝國(guó)。

不過(guò)，孫宏斌自己覺(jué)得，“我們買(mǎi)東西是很克制的”。

哪來(lái)這么多的錢(qián)？

瘋狂買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)，伴隨而來(lái)的是負(fù)債規(guī)模的極速攀升。

2016年，融創(chuàng)還沒(méi)有開(kāi)始全速擴(kuò)張，負(fù)債總額為2577.72億元；2017年，負(fù)債總額暴漲到5624億元；2019年中報(bào)，負(fù)債總額已經(jīng)達(dá)到7906.22億元。

2018年上半年，融創(chuàng)凈資產(chǎn)負(fù)債率一度高達(dá)954%，僅次于碧桂園；2018年全年，融創(chuàng)資產(chǎn)負(fù)債率接近90%，高居行業(yè)第一。

高居不下的負(fù)債率，總讓人懷疑孫宏斌哪兒來(lái)的錢(qián)不停買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)。

最近，孫宏斌對(duì)此給出了公開(kāi)回應(yīng)。

“賣(mài)出來(lái)的?！彼忉屨f(shuō)：“我們每個(gè)月銷(xiāo)售回款五六百億元，買(mǎi)一個(gè)東西花100億沒(méi)有什么困難。”

“我們不是買(mǎi)完之后就藏在家里了，而是馬上加價(jià)賣(mài)掉?！彼萌f(wàn)達(dá)的案子舉例：“我們付了萬(wàn)達(dá)438億，這3年里我們賣(mài)了1600億，一部分是工程款，一部分是收回來(lái)的款項(xiàng)?！?/p>

從萬(wàn)達(dá)、到泛海，再到環(huán)球，孫宏斌并購(gòu)的幾乎都是擁有大量可售項(xiàng)目、只是資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

孫宏斌一向兵貴神速。只要是看中的項(xiàng)目，馬上開(kāi)始敲定并購(gòu)協(xié)議，往往是這邊法務(wù)還在談細(xì)節(jié)，融創(chuàng)的營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)就已經(jīng)進(jìn)場(chǎng)接盤(pán)。孫宏斌并購(gòu)的錢(qián)還沒(méi)付完，那邊項(xiàng)目回款已經(jīng)進(jìn)賬。

這種情況在綠城、佳兆業(yè)、萬(wàn)達(dá)、泛海等項(xiàng)目中屢見(jiàn)不鮮。

2017年那場(chǎng)號(hào)稱總對(duì)價(jià)439億的萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目里，交易宣布當(dāng)天，融創(chuàng)就將第一筆150億資金打到了萬(wàn)達(dá)賬上。

不過(guò)，在正式交割之前，融創(chuàng)團(tuán)隊(duì)就已經(jīng)提前進(jìn)場(chǎng)賣(mài)房了。借助于融創(chuàng)強(qiáng)大的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)，當(dāng)時(shí)，項(xiàng)目賬面上已經(jīng)有300億現(xiàn)金，比第一筆并購(gòu)款還高。

有時(shí)，并購(gòu)項(xiàng)目本身還可以獲得并購(gòu)貸款。最典型的是，萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目的第四筆付款方式。

盡管孫宏斌一再宣稱收購(gòu)萬(wàn)達(dá)資產(chǎn)靠的是自有資金。不過(guò)，2017年7月11日，融創(chuàng)的一份公告顯示，296億元尾款來(lái)自萬(wàn)達(dá)的委托貸款。這被戲稱為“萬(wàn)達(dá)借錢(qián)給融創(chuàng)收購(gòu)”。

融創(chuàng)的大規(guī)模并購(gòu)，既可以分批付款、提前變現(xiàn)，又時(shí)常可以獲得反向擔(dān)保貸款，對(duì)現(xiàn)金流的要求其實(shí)并不高。

融創(chuàng)就像是中間商，低價(jià)打包買(mǎi)入大批資產(chǎn)，然后分拆零售，賺取差價(jià)，并保留自己需要的部分。

并購(gòu)與賣(mài)出良性循環(huán)，融創(chuàng)賬面并不缺錢(qián)。2019年中報(bào)顯示，公司賬面現(xiàn)金高達(dá)1380億元，其中992億元不受限。

當(dāng)然，為了抵御風(fēng)險(xiǎn)，融創(chuàng)還是會(huì)增加借貸規(guī)模。

孫宏斌的信譽(yù)一向不錯(cuò)。當(dāng)年順馳資金鏈出問(wèn)題，孫宏斌寧愿失去控制權(quán)低價(jià)出手，也要盡可能將銀行借貸還清。

最新年報(bào)顯示，融創(chuàng)至少有中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行等12家主要往來(lái)銀行，而在2014年底只有3家。

并購(gòu)獲得的大量?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)，成為了融創(chuàng)借貸的籌碼。

2016年并購(gòu)加快的同時(shí)，融創(chuàng)的賬面現(xiàn)金從前一年的270億飆升到近700億，其中520億來(lái)自借貸。而且融資成本也更低。2016年，融創(chuàng)加權(quán)融資成本從2015年的7.60%下降到5.98%，新增借貸的融資成本只有5.78%。

孫宏斌手中的融資工具相當(dāng)豐富。除銀行借貸，還可以通過(guò)上市公司進(jìn)行股權(quán)融資、股權(quán)質(zhì)押；一級(jí)市場(chǎng)上，在國(guó)內(nèi)可以通過(guò)信托融資，在國(guó)外可以發(fā)公司債。2019年以來(lái)，融創(chuàng)僅通過(guò)發(fā)行美元優(yōu)先票據(jù)，累計(jì)融資就高達(dá)30多億美元。

大家都說(shuō)融資難，今年上半年，融創(chuàng)新增借款約1325.14億元，比去年全年還高。

前樂(lè)視影業(yè)CEO張昭說(shuō)過(guò)，孫宏斌的財(cái)技非常高，一般人上10個(gè)MBA也學(xué)不來(lái)。

當(dāng)初通過(guò)質(zhì)押股份給平安銀行、再買(mǎi)入融創(chuàng)股票的方式，孫宏斌就賺了約150億。

找錢(qián)對(duì)他來(lái)說(shuō)并不難。

底牌和底氣

孫宏斌走過(guò)太多彎路了。

順馳的前車(chē)之鑒讓他對(duì)公司現(xiàn)金流的把控極為嚴(yán)苛。表面看來(lái)，他大開(kāi)大合地并購(gòu)，融創(chuàng)負(fù)債率也非常高，其實(shí)他有自己的小算盤(pán)。

孫宏斌不關(guān)心資產(chǎn)負(fù)債率、凈資產(chǎn)負(fù)債率這些指標(biāo)，他看重的是銷(xiāo)債比。

“在這個(gè)行業(yè)里面，銷(xiāo)售量和負(fù)債的比例大于1就沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，我們現(xiàn)在銷(xiāo)債比超過(guò)了1.5到2，基本上沒(méi)什么風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

凈資產(chǎn)負(fù)債率反映的是杠桿率；而銷(xiāo)債比反映的則是現(xiàn)金流和安全度。

只要銷(xiāo)債比高，現(xiàn)金流就會(huì)保持在最安全的狀態(tài)，那么融創(chuàng)的風(fēng)險(xiǎn)就在可控范圍內(nèi)。

孫宏斌是天生的銷(xiāo)售員。他畢業(yè)后第一份工作是在聯(lián)想，入職幾年就成了聯(lián)想全國(guó)銷(xiāo)售總經(jīng)理。在他的治下，銷(xiāo)售不是問(wèn)題，融創(chuàng)至今還沒(méi)出現(xiàn)過(guò)年銷(xiāo)售額低于預(yù)定目標(biāo)的情況。

直至今日，融創(chuàng)核心班底的18人中，17人都是順馳時(shí)代的老人。15年不變的核心管理層賦予了融創(chuàng)超強(qiáng)的執(zhí)行力和運(yùn)營(yíng)效率。

每逢融創(chuàng)大型土地并購(gòu)，全國(guó)子公司都會(huì)提前停止拿地、令行禁止，以保證公司現(xiàn)金流安全。

通常來(lái)說(shuō)，凈資產(chǎn)負(fù)債率低、銷(xiāo)債比高的是處于低速穩(wěn)定發(fā)展?fàn)顟B(tài)的巨頭；凈資產(chǎn)負(fù)債率和銷(xiāo)債比都低的是勉強(qiáng)溫飽的中小企業(yè)；凈資產(chǎn)負(fù)債率高、銷(xiāo)債比低，那么這家公司離破產(chǎn)不遠(yuǎn)了。

孫宏斌要的是高凈資產(chǎn)負(fù)債率加高銷(xiāo)債比。即在風(fēng)險(xiǎn)可控的基礎(chǔ)上，以最快的速度進(jìn)行擴(kuò)張。

孫宏斌是地產(chǎn)老兵，融創(chuàng)卻是后起之秀。

2014年，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“白銀時(shí)代”。浙江廣廈退出，華光地產(chǎn)、光耀地產(chǎn)相繼破產(chǎn)，上置集團(tuán)被收購(gòu)。如果一味求穩(wěn)，融創(chuàng)勢(shì)必“泯然眾人”，能不能活下去甚至都是問(wèn)題。

融創(chuàng)的銷(xiāo)售能力、運(yùn)營(yíng)能力、現(xiàn)金流控制力都在線，通過(guò)并購(gòu)，抄底優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、低價(jià)拿地?zé)o疑是最快的發(fā)展方式。

2015年之前，融創(chuàng)基本上只有在建工程沒(méi)有土地儲(chǔ)備，與深耕多年的萬(wàn)科、恒大等完全不在一個(gè)水平線上。直到2016年報(bào)，才首次披露了7291萬(wàn)平米土地儲(chǔ)備。

通過(guò)并購(gòu)，2017年，融創(chuàng)新增土地儲(chǔ)備6764萬(wàn)平米，年末土儲(chǔ)總面積1.42億平米。

截止到今年上半年，融創(chuàng)確權(quán)土儲(chǔ)2.04億平米，還有貨值1.1萬(wàn)億的舊改等協(xié)議狀態(tài)土儲(chǔ)，總計(jì)貨值約3.92萬(wàn)億。環(huán)球并購(gòu)成功后，融創(chuàng)有望取代恒大，成為中國(guó)最大的地主。

孫宏斌的膽和錢(qián)

瘋狂并購(gòu)這幾年，也是融創(chuàng)發(fā)展速度最快的幾年。2013年，融創(chuàng)銷(xiāo)售額才547億，到2017年已經(jīng)擠進(jìn)前四，2019年預(yù)計(jì)將達(dá)到5500億。

如果說(shuō)2014年以前，融創(chuàng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是銷(xiāo)售的話，2014年以后，融創(chuàng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力就是并購(gòu)。

孫宏斌硬生生買(mǎi)出了一個(gè)龐大的地產(chǎn)帝國(guó)。接下來(lái)的問(wèn)題就是慢慢兌現(xiàn)這龐大的隱形資產(chǎn)。

并購(gòu)帶來(lái)了極低的土地成本，融創(chuàng)的平均土地成本大約4300元每平米。如果孫宏斌決定降速企穩(wěn)，融創(chuàng)完全有能力在未來(lái)2-3年時(shí)間里將負(fù)債率降低到警戒線以下。

2018年，融創(chuàng)堅(jiān)持去杠桿，嚴(yán)控拿地速度，資產(chǎn)達(dá)到7166.60億元，相比上年末增長(zhǎng)了15%；凈負(fù)債率為149%，同比下降了53%，效果相當(dāng)顯著。

今年11月5日，在民生銀行不動(dòng)產(chǎn)金融年會(huì)上，孫宏斌說(shuō)：“房企主戰(zhàn)場(chǎng)已從搶增量轉(zhuǎn)到搶存量。”

誰(shuí)有資格搶存量呢？頭部企業(yè)。

5年后，TOP5要占到行業(yè)30%左右。假設(shè)5年后商品房銷(xiāo)售額仍然是15萬(wàn)億不變，30%就是4.5萬(wàn)億，TOP5平均每家銷(xiāo)售額是9000億。也就是說(shuō)，頭部房企要把一批中小房企的份額給搶過(guò)來(lái)。

要么成為T(mén)OP5，要么完蛋。孫宏斌選擇了前者。

5年后，市場(chǎng)格局穩(wěn)定下來(lái)，頭部房企需要找新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。恒大選擇的新能源汽車(chē)，碧桂園選擇了機(jī)器人和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，而融創(chuàng)則選擇了“房地產(chǎn)+”，圍繞地產(chǎn)布局了文旅、文娛和大健康等。

孫宏斌在賭未來(lái)。

都說(shuō)房企過(guò)冬。孫宏斌已經(jīng)提前準(zhǔn)備了幾年，蘿卜、白菜、豬肉、粉條……地窖都快塞不下了。大家都在考慮冬天吃啥，而他考慮的是冬天咋吃，順便在大家餓極了的時(shí)候，用蘿卜、白菜換良田、房屋。

待來(lái)年春暖花開(kāi)時(shí)，大家突然一驚。

“怎么這片山頭、那片山頭，都是老孫家的了！”

*本文來(lái)源：微信公眾號(hào)“華商韜略”（ID:hstl8888），作者：楊凱，原標(biāo)題：《孫宏斌的膽和錢(qián)》。