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登錄近兩個(gè)月以來,國內(nèi)的酒店交易相比此前愈加頻繁,國內(nèi)投資者赴海外收購酒店物業(yè)的消息也不在少數(shù),如11月12日,上海斯格威大酒店100%股權(quán)擬被轉(zhuǎn)讓,底價(jià)13.46億元;11月4日,華住集團(tuán)收購德國第一大本土酒店集團(tuán),交易對價(jià)7億歐元。
在酒店交易上,星城、歐洲無疑成為了國內(nèi)投資者的熱門交易地,但不可忽視的是國內(nèi)的酒店資產(chǎn)交易正面臨著優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)較為欠缺的困境,交易的酒店中中檔酒店占比較大,交易和估值金額普遍偏低,大規(guī)模的交易較少。
于此同時(shí),酒店資產(chǎn)證券化卻依然是熱點(diǎn),不少投資者仍然在中國積極尋求一些酒店投資的機(jī)會(huì),但處于對經(jīng)濟(jì)形勢變化的考慮,會(huì)持較為審慎的態(tài)度。因此,國內(nèi)酒店交易未來的成交量是否會(huì)上升,依然是一個(gè)需要時(shí)間來解答的問題。
星城、歐洲化身熱門交易地
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì),2019年下半年至今,國內(nèi)出讓或交易,以及國內(nèi)投資者赴國外進(jìn)行酒店資產(chǎn)收購的數(shù)量為11宗,其中國外的3宗,國內(nèi)的8宗,涉及金額超過183億元。
數(shù)據(jù)來源:公開信息披露,觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)
在國內(nèi)的酒店出讓和交易中,除一線城市外,二線城市的酒店交易更加頻繁。目前國內(nèi)一線城市核心區(qū)域的投資機(jī)會(huì)較少,因此旅游業(yè)發(fā)展較好的二線城市核心商圈地段的存量物業(yè)正在受到更多投資者的關(guān)注。
國內(nèi)投資者赴海外收購酒店物業(yè)的主要目的地為歐洲以及新加坡,歐洲歷來是國內(nèi)投資者的重點(diǎn)投資區(qū)域。今年8月,李嘉誠旗下的長實(shí)更是以252億港元的價(jià)格收購了英式酒館營運(yùn)商,獲得了1687家酒館、餐廳及酒店等物業(yè)。
此外,新加坡也仍然是國內(nèi)外投資者尋求安全穩(wěn)健投資機(jī)會(huì)的重要目的地。新加坡是亞洲商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展相對成熟的國家,商業(yè)地產(chǎn)收益相對穩(wěn)定,使得不少房地產(chǎn)投資者轉(zhuǎn)向新加坡市場需求機(jī)會(huì)。此外,新加坡的資產(chǎn)證券化市場相對成體系,可以給予酒店等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目REITs的機(jī)遇,為酒店資產(chǎn)增值保值以及退出提供通道,風(fēng)險(xiǎn)比較可控。
國內(nèi)投資者熱衷投資海外酒店,不僅是希望在國外構(gòu)建市場份額,開發(fā)市場,拓寬商業(yè)版圖;再者則是因?yàn)橹袊鴩鴥?nèi)的優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)較為欠缺,促使他們積極在海外尋求投資組合。收購本土知名的酒店成為了國內(nèi)酒店企業(yè)的常用手段,于此不只可以獲得一定的客戶基礎(chǔ),也能豐富專業(yè)技能和學(xué)習(xí)管理經(jīng)驗(yàn)。
在所有的酒店出讓和交易中,華住無疑是最受矚目的,其以7億歐元收購德國酒店集團(tuán),這也延續(xù)了國內(nèi)酒店通過并購?fù)顿Y,走向國際化的擴(kuò)張路徑。華住收購的酒店集團(tuán)DH擁有90年發(fā)展歷史,是德國第一大本土酒店集團(tuán),目前已開業(yè)118家酒店,旗下位于瑞士達(dá)沃斯的Steigenberger酒店是每年達(dá)沃斯論壇的主會(huì)場和主要接待酒店。
國內(nèi)市場優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)欠缺
縱觀中國的酒店交易市場,實(shí)際上自2015年起才較為活躍。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,2015年中國僅5筆大宗酒店交易,總交易額為50億人民幣,2016年起逐漸增加,2018年是中國酒店交易的輝煌期,前三季度交易額達(dá)259億,是2015全年交易額的5倍之多。
時(shí)間來到2019年。如前文所述,據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì),2019年下半年至今,國內(nèi)出讓或交易,以及國內(nèi)投資者赴國外進(jìn)行酒店資產(chǎn)收購的數(shù)量為11宗,其中國外的3宗,涉及金額約71.8億,國內(nèi)的8宗,涉及金額110億,如全部成功交易,將產(chǎn)生183億元以上的酒店交易額。
數(shù)據(jù)來源:觀點(diǎn)指數(shù)整理
對比國內(nèi)外的酒店交易信息可發(fā)現(xiàn),國外的雖數(shù)量不及國內(nèi),但估值和交易金額都非??捎^,由此可見國外的均是較大規(guī)模的酒店交易。反觀國內(nèi),雖然2019年下半年宣布出讓以及成功交易的酒店并不算少,但多數(shù)都是中檔酒店,高檔酒店較少,酒店交易和估值金額普遍偏低。
不同于國外酒店出售主要是出于戰(zhàn)略調(diào)整以及利用優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)套現(xiàn)的考慮,國內(nèi)目前出讓和交易的酒店大多都是由于扭轉(zhuǎn)虧損業(yè)績和破產(chǎn)清算。觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)的樣本中就有部分是持有者因?yàn)橘Y金需求而將酒店作為套現(xiàn)的資產(chǎn)進(jìn)行交易。要想接手和盤活這些酒店并非易事,這也說明了我國目前優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)的欠缺。
酒店資產(chǎn)證券化路徑
作為商業(yè)資產(chǎn)業(yè)態(tài)之一,酒店受到投資者青睞的原因主要有兩個(gè),一是可以獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流,二是可對外輸出酒店品牌,走上輕資產(chǎn)化之路。此外,酒店資產(chǎn)具有良好的保值、增值功能,也可以在需要現(xiàn)金時(shí)將其作融資用途。除此之外,良好的資產(chǎn)、穩(wěn)健的現(xiàn)金流是資產(chǎn)進(jìn)行證券化時(shí)資本方最重要的考量因素。
2019年8月,金光紙業(yè)(中國)投資有限公司發(fā)行了“海通華泰-金光上海白玉蘭廣場資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”,此單為國內(nèi)含高端酒店綜合體項(xiàng)目的最高CMBS融資金額。
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì),截止目前,2019年國內(nèi)以酒店為底層資產(chǎn)發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的主要種類是CMBN和ABS,金額最少的有7億,最多的為復(fù)星旅文以三亞亞特蘭蒂斯酒店為底層資產(chǎn)發(fā)行的70億元ABS。作為底層資產(chǎn)的酒店也大多位于一線城市或者是重要二線城市較好地段。
數(shù)據(jù)來源:觀點(diǎn)指數(shù)整理
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì),截至2019年9月,以商業(yè)廣場作為底層資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品規(guī)模達(dá)335.06億元;以酒店作為底層資產(chǎn)的有141.1億元;以寫字樓作為底層資產(chǎn)的有111.1億元,以混合商業(yè)資產(chǎn)包作為底層資產(chǎn)的有104.4億元;其他業(yè)態(tài)作為底層資產(chǎn)的,規(guī)模較少,合共70.45億元。酒店,正成為商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的重要業(yè)態(tài)。
未來可以預(yù)見的是,即便目前中美貿(mào)易關(guān)系對國外投資者的投資信心有所影響,但他們目前仍然在中國積極尋求一些酒店投資的機(jī)會(huì),對象主要是資產(chǎn)包或者規(guī)模較大的單一資產(chǎn),以實(shí)現(xiàn)有效的資產(chǎn)配置。
相信隨著經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展,國內(nèi)的酒店交易會(huì)更受國內(nèi)外投資者的青睞,相關(guān)的交易也會(huì)更加頻繁。
*本文來源:觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng),作者:馮彩云 ,原標(biāo)題:《原報(bào)告 | 優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)荒下的酒店交易》。
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