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登錄自如房源規(guī)模突破100萬間了,但它還不著急上市。
11月5日,體量遠(yuǎn)小于自如的長租公寓品牌青客成功在納斯達(dá)克上市,成為中國長租公寓第一股。自如另一位競爭對手蛋殼公寓,也于10月底向美國證交會遞交了招股書。
自2018年起,長租公寓就持續(xù)被現(xiàn)金貸、甲醛房和倒閉等負(fù)面信息困擾著,青客的上市,讓從業(yè)者稍微松了口氣。
但青客這次幾乎可以說是一次流血上市。
青客的募資金額幾乎減半,從原計(jì)劃的520萬股減至270萬股,最終以招股書中預(yù)期價格區(qū)間的最低位每股17美元發(fā)行,籌集金額從此前的1億美金,減少至4600萬美元資金。
招股書顯示,2017財(cái)年和2018財(cái)年,青客的凈虧損分別為2.45億元和4.99億元。截至2019年6月30日為止的9個月,青客的凈虧損為3.73億元,高于上年同期的3.24億元,三年虧損累計(jì)11億。
成功上市后,青客CEO金光杰在“品牌公寓CEO年會”的活動上大吐苦水,他說,“有人指著青客的報(bào)表說,今年虧了好幾個億,去年也虧了好幾個億,這么多年加起來虧了大幾個億,但換一句話說,是不是這幾年我們用自己的錢補(bǔ)貼了租客大幾個億呢?為什么我們都補(bǔ)貼大幾個億還要挨罵呢?這對我們太不公平了吧?!?/p>
能把青客帶到納斯達(dá)克上市的金光杰自然是聰明人,他何嘗不知道公開財(cái)務(wù)報(bào)表會,會讓青客陷入輿論抨擊,但現(xiàn)在的它已經(jīng)到了即使自揭傷疤,也不能不上市的境地了。
財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示,截至2019年6月30日,青客公寓的賬上現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物和限制性現(xiàn)金合計(jì)4.5億元。按照2018財(cái)年虧損5.8億元的速度,青客的現(xiàn)金流難再維持一年,必須通過上市造血。
青客在招股書也承認(rèn),公司發(fā)展業(yè)務(wù)的支出可能會比預(yù)期更高,并且可能無法立即或大幅增加收入來抵消運(yùn)營費(fèi)用,因此可能會蒙受重大損失。
國內(nèi)長租公寓運(yùn)營商們跟青客一樣,大多都是依靠燒錢維持?jǐn)U張,深陷盈利困難的境地,與此同時,還有現(xiàn)金貸、倒閉、隔斷間和甲醛房等負(fù)面困擾。舉步維艱。
環(huán)環(huán)嗜血
二房東的生意由來已久,在長租公寓還沒有出現(xiàn)時,就有不少個人房東在做這門生意。
一位長租公寓從業(yè)者告訴PingWest品玩,他們測算過,200個房間是一個個人房東的管理上限。這種個人瓶頸,可以通過公司化的運(yùn)營解決,于是,一批長租公寓運(yùn)營商應(yīng)運(yùn)而生。
分散式長租公寓的優(yōu)勢在于有規(guī)模效應(yīng),當(dāng)運(yùn)營商手上所簽約的房間數(shù)量達(dá)到一定量級時,就可以攤薄成本。劣勢在于模式的穩(wěn)定性不高,公司對于資產(chǎn)的管控力不強(qiáng)。今年房東決定簽約,明年就可以撕毀合作。
長租公寓的商業(yè)模式非常傳統(tǒng) —— 公司從房東手上租下房源,將房屋重新設(shè)計(jì),配備基礎(chǔ)家具設(shè)備,再以“二房東”的身份轉(zhuǎn)租給消費(fèi)者。同時提供清潔、搬家、解決鄰里糾紛等附加服務(wù)。他們賺取的是收房和出租之間的差價和服務(wù)費(fèi)。
為了實(shí)現(xiàn)利益最大化,公租公寓需要以更低的價格從房東手上拿下房源,盡可能切割成更多的單間房,以更高的價格在更短的時間內(nèi)將房間租出去。這其中有三個關(guān)鍵點(diǎn),一是低價收房高價出租,二是提高入住率,三是降低空置率。在這三個關(guān)鍵點(diǎn)上都有故事。
低價收房,高價出租,我們知道這只是個理想狀態(tài),現(xiàn)實(shí)情況是市場競爭者過多,為了搶奪房源每個公司都在哄抬房源價格。
此前就有媒體報(bào)道,在2018年8月,房東準(zhǔn)備以7500元/月的價格出租一套位于天通苑的120平米三居,自如開價8500元/月,蛋殼公寓開價9000元/月,自如再加500元,蛋殼公寓最終以1.08萬元/月,成功拿下這套房子。
2018年8月16日,北京住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等部門,集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人,明確了“不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源,不得惡性競爭搶占房源”等。
2018年的8月17日,時任我愛我家副總裁的胡景暉就指出,房租暴漲最主要原因就是以自如、蛋殼為代表的長租公寓運(yùn)營商,為了擴(kuò)大規(guī)模,爭搶房源,以高出市場20%到40%的價格在收購房源,導(dǎo)致售房成本直接上升。胡景暉描述了一種最壞的情形:一旦資金鏈斷裂,將出現(xiàn)房東驅(qū)趕租客的情況。
在這段發(fā)言后的第二天,胡景暉宣布辭去我愛我家的職務(wù)。
各大長租公寓運(yùn)營商自然不認(rèn)可這個道理,當(dāng)時蛋殼公寓執(zhí)行董事長沈博陽就否認(rèn)長租公寓在通過價格戰(zhàn)的方式攪亂市場,自如CEO熊林也表示,不存在參與市場不良競爭、哄抬房價的行為。
我們自然沒有進(jìn)一步證據(jù)佐證房租上漲和運(yùn)營商擴(kuò)張的直接關(guān)系,但胡景暉的判斷已經(jīng)變成現(xiàn)實(shí)。先是房價居高不下,后是運(yùn)營商的資金鏈斷裂后,房東開始驅(qū)趕租客。
2018年8月,杭州長租公寓品牌鼎家“爆倉”,公司發(fā)布通知稱因經(jīng)營不善導(dǎo)致資金斷裂,停止運(yùn)營。這件事把“租金貸”帶進(jìn)消費(fèi)者視線內(nèi)。
“租金貸”指的是租客與運(yùn)營商簽訂租約的同時,與金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款合約。金融機(jī)構(gòu)為該租客支付全年房租費(fèi)用,租客則按月向金融機(jī)構(gòu)償還貸款。大部分租客都是不知情的情況下,簽訂了該合約。
租客以為自己在繳的是房租,實(shí)際上是在償還分期。
運(yùn)營商和房東的支付時間是有時間差,運(yùn)營商可以利用這個時間差,拿著這筆金融機(jī)構(gòu)支付的租金,來搶占市場或做其他投資。一旦投資失敗,資金鏈斷裂,長租公寓倒閉,收不到租金的房東自然要上門驅(qū)趕租客。但此時租客身上還背著與互聯(lián)網(wǎng)金融公司的貸款,不僅沒房子住了,還要繼續(xù)償還分期。
另外為了提升入住率,大部分運(yùn)營商選擇在房源原有基礎(chǔ)上改造出隔斷間。一個更簡單的例子,長租公寓以6000元/月從業(yè)主手上租下一套兩居室,把客廳改造成隔斷間,可以出租給3戶租戶,每戶租戶的租金約3000元/月,這就多出了3000元的月租。這中間的利潤也隨之水漲船高。
2018年9月,北京市住建委聯(lián)合多部門開展了“治理房地產(chǎn)市場亂象”的專項(xiàng)行動,其中提到,為不符合交易條件的“商改住”、“隔斷房”、“大棚房”等房屋提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)為違法違規(guī)行為。直到2019年3月1日,住建委又發(fā)布消息稱,18家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)存在發(fā)布群租房、隔斷房、違反限購政策發(fā)布虛假房源信息等違法違規(guī)行為被查處。即使政策明令禁止,隔斷間現(xiàn)象仍不能消失。
還有另一個熱點(diǎn)社會話題,自如房甲醛超標(biāo)。2018年9月,一篇《阿里 P7 員工得白血病身故,生前租了自如甲醛房》的文章在朋友圈刷屏,文章里講述了一名阿里員工住進(jìn)了自如房半年后得白血病死亡。他的妻子在他死后,對他所居住的自如房進(jìn)行檢查,發(fā)生該房甲醛超標(biāo)。
實(shí)際上這是為了降低空置率。長租公寓運(yùn)營商從房東手上拿下房源,經(jīng)過簡單裝修后才出租給消費(fèi)者。運(yùn)營商從簽下該房源起就開始計(jì)算費(fèi)用,房間空置時間越長,公司損失就越大。有不少消費(fèi)者表示,曾參觀尚未裝修完畢的房間,有部分管家甚至?xí)硎荆敖裉煅b修完,明天就可以入住?!?/p>
說到這,我們自然也能理解,為何房價居高不下,為何會有現(xiàn)金貸,為何隔斷房屢禁不止,為何甲醛難以解決。這里的每個環(huán)節(jié)都與利益有關(guān),環(huán)環(huán)嗜血。
亂象制造者
自如有一則廣為流傳的廣告。在川流不息的地鐵上,海報(bào)上的模特滿臉微笑,旁邊寫著“你可以住得更好一點(diǎn)”。
自如、蛋殼和青客等長租公寓最初就是以這樣的形象定位走進(jìn)市場,他們給消費(fèi)者描繪了這樣的藍(lán)圖:在結(jié)束了一天的忙碌后,你回到自己的小窩。這里不需要你花時間辦置家具和家電,房間設(shè)計(jì)年輕且溫馨,甚至還提供保潔服務(wù)和管家服務(wù)。
他們瞄準(zhǔn)的就是這樣一批人,他們是尚沒有條件買房的進(jìn)城務(wù)工人員和新就業(yè)大學(xué)生,需要通過租房解決居住問題。
對于這樣的消費(fèi)者來說,影響消費(fèi)決策的永遠(yuǎn)都只有兩個因素,一是價格,二是安全。但現(xiàn)在沒有運(yùn)營商真正解決了這兩個問題,他們甚至為了追求利益,不斷在破壞這兩個最基礎(chǔ)的需求。
在道德和利益背道而馳時,資本似乎早就做出了選擇。
2019年11月28日,住建部部長王蒙徽在《中國紀(jì)檢監(jiān)察報(bào)》撰文指出住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象。文中談到專項(xiàng)整治期間,全國共排查住房租賃中介機(jī)構(gòu)8萬多家,查處存在不規(guī)范行為的住房租賃中介機(jī)構(gòu)1萬余家,通報(bào)違法違規(guī)案例8000余起。并且已對一些涉嫌犯罪的“黑中介”和人員,移送司法機(jī)關(guān)立案查處。
接下來將通過強(qiáng)化協(xié)同聯(lián)動機(jī)制、建立管理服務(wù)平臺、推進(jìn)完善法規(guī)制度、增加租賃住房供給等手段,加強(qiáng)制度建設(shè),建立規(guī)范住房租賃市場秩序的長效機(jī)制。
文中指出,城鎮(zhèn)租房群眾約1.8億人,大多是收入不高、目前尚沒有條件買房的住房困難群眾,90%以上是進(jìn)城務(wù)工人員和新就業(yè)大學(xué)生,需要通過租房解決居住問題。
似乎越是困難,越是被難題困住。
*本文來源微信公眾號:PingWest品玩,(ID:wepingwest)作者:杜莉莉,原標(biāo)題:《觀察|陷入長租公寓的深坑》。
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