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山水文園:文旅地產(chǎn)沉淪的樣本

大景區(qū) 本文作者:林振興 2019-12-10
曾經(jīng)的“百?gòu)?qiáng)房企”山水文園是如何走到大裁員這一步?

“10年之后,人們活到120歲左右是可以實(shí)現(xiàn)的。”山水文園掌舵人李轍曾暢想過對(duì)“生死”的掌控——未來如何延長(zhǎng)人的壽命。這個(gè)暢想尚未變成現(xiàn)實(shí),他自己的公司卻在經(jīng)歷一場(chǎng)“生死考驗(yàn)”。

12月6日,業(yè)內(nèi)流傳一份房企內(nèi)部裁員文件稱:“集團(tuán)公司只留65人,大部分同事將離職,離職同事工資開到12月30日,給n+1或n+2的補(bǔ)償(根據(jù)工齡),明年6月30號(hào)之前支付,期間支付10%的利息。留下的65人,自1月1日起開30%工資,開到6月30日,后續(xù)根據(jù)公司狀況待定?!?/p>

自媒體文章委婉地指出,這份文件出自在行業(yè)頗具知名度的公司山水文園。

雖然“大裁員計(jì)劃”暫時(shí)還未對(duì)外公布,但山水文園的內(nèi)部高管也證明了該計(jì)劃的真實(shí)性,“因?yàn)橘Y金鏈出了問題,已經(jīng)存在大量員工欠薪問題,老板目前努力籌錢發(fā)工資,但效果很不明顯。”

裁員并非空穴來風(fēng),今年7月,李轍引以為傲的山水文園策研院也曾陷入裁員風(fēng)波。與此同時(shí),山水文園也屢次爆出欠薪、欠獎(jiǎng)金(寫到合同里的獎(jiǎng)金)、欠公積金的傳聞。

組織架構(gòu)膨脹

1985年,伴隨改革開放的春風(fēng),脫下海軍軍裝的李轍,縱然投身商海。90年代初期,敏銳的目光和獨(dú)到的商業(yè)思維讓他開始在房地產(chǎn)領(lǐng)域一展拳腳。

據(jù)企查查顯示,山水文園由李轍和李李分別持股75%和25%,二人乃父子關(guān)系,是一家典型的家族企業(yè)。

知乎網(wǎng)友透露,“山水文園組織結(jié)構(gòu)極其龐大,高薪養(yǎng)了很多人,單單規(guī)劃設(shè)計(jì)部門就分了很多條線,幾百人。李轍底下有8個(gè)總裁,平均月薪40-50萬。2019年裁員,不裁員時(shí)副總裁有50多個(gè),裁完還剩40多個(gè)?!?/p>

從山水文園集團(tuán)官網(wǎng)披露來看,高管團(tuán)隊(duì)僅為8人,包括董事局主席李轍、集團(tuán)CEO張曉梅和文旅集團(tuán)CEO孫繼泉,以及高級(jí)副總裁周克、邢文明、李磊、李李和王軍。

更有員工在知乎平臺(tái)爆料,“2018年后半年,公司就拖欠工資、住房公積金和個(gè)稅。2018年整年因?yàn)樯剿?fù)債太多,績(jī)效不了了之。2019年整年都在拖欠工資,公積金更是拖欠9個(gè)月,個(gè)稅8個(gè)月,今年7月前才補(bǔ)發(fā)了2018年的公積金和個(gè)稅。雖然補(bǔ)發(fā),但影響個(gè)人信譽(yù)和積分落戶。此外,7月到11月,只發(fā)了7月份的半個(gè)月工資?!?/p>

山水文園集團(tuán)內(nèi)部通訊錄顯示,集團(tuán)總部目前擁有754人,區(qū)域公司634人,合計(jì)1386人。此次裁員,總部公司計(jì)劃只留65人。也就是說,單單總部裁掉的人數(shù)就高達(dá)689人。

11月25日,山水文園會(huì)議報(bào)告中“人資中心的工作要求”顯示:第一,按照領(lǐng)導(dǎo)要求,2020年春節(jié)將提前兩周放假,具體情況以正式通知為準(zhǔn);第二,強(qiáng)調(diào)本次集團(tuán)各中心輪休是以自愿為原則,各分管常委按照工作需求自行掌握,休假人員數(shù)量與天數(shù)不設(shè)比例。

在李轍看來,輪休是自愿原則:第一,大多數(shù)員工的工作不飽滿,上班時(shí)間都在干自己的事情,所形成的氛圍對(duì)努力工作的員工造成了不好的影響,所以不如放假;第二,馬上到年底,考慮到部分員工的實(shí)際需要,所以提出了輪休方案。而且,通過放假也可以節(jié)約成本?!?/p>

內(nèi)部員工則普遍認(rèn)為,“因?yàn)閾?dān)心欠薪員工集中在年前鬧事,才采取了這種部署方式?!?/p>

文旅項(xiàng)目延期困境

曾經(jīng)的“百?gòu)?qiáng)房企”山水文園是如何走到大裁員這一步?一句話難以說清楚。不過,山水文園轉(zhuǎn)型文旅是一個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

據(jù)官網(wǎng)顯示,山水文園集團(tuán)創(chuàng)立于1986年,在北京以開發(fā)住宅起家。其正式開發(fā)的第一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目,是在六鋪炕,那是李轍曾經(jīng)居住過的區(qū)域,包括危改、房改,還有商品房。

2001年前后,憑借著在北京三環(huán)邊上開發(fā)的“山水文園”住宅項(xiàng)目而名聲大噪。2003-2008年期間是山水文園在房地產(chǎn)市場(chǎng)的高光時(shí)刻。

隨后的10年間,山水文園在房地產(chǎn)住宅開發(fā)領(lǐng)域的聲音越來越弱,幾乎處于蟄伏狀態(tài)。土地儲(chǔ)備方面,除了發(fā)家致富的北京東三環(huán)土地,拿地的眼光和能力也十分有限。

李轍的興趣也開始逐漸轉(zhuǎn)向文旅。2014年,李轍牽手美國(guó)六旗集團(tuán),山水文園正式進(jìn)軍文旅地產(chǎn)。彼時(shí),他豪言壯志:要打造世界級(jí)IP。

山水文園集團(tuán)總裁張曉梅則公開表示:公司計(jì)劃未來10年在全國(guó)范圍內(nèi)建10個(gè)“山水六旗文旅小鎮(zhèn)”,目前正在京津冀地區(qū)為第一個(gè)項(xiàng)目選址。事與愿違,這個(gè)計(jì)劃投資約300億元、預(yù)計(jì)2018年開業(yè)的京津冀項(xiàng)目,因?yàn)槔茁暣鬀]雨點(diǎn),很快被外界遺忘。

山水文園真正落地的第一個(gè)六旗項(xiàng)目在浙江。2015年9月山水文園與浙江省簽約,宣布在浙江嘉興市海鹽縣打造“山水六旗國(guó)際度假區(qū)”,許諾投資300億,2016年開工、2019年開園。不過,開業(yè)時(shí)間已推遲。

今年10月,“六旗主題樂園”官微中顯示,浙江山水主題小鎮(zhèn)-六旗颶風(fēng)港水樂園各項(xiàng)工程正緊張有序的開展。整個(gè)項(xiàng)目經(jīng)過復(fù)雜艱苦的地下工程施工階段,進(jìn)入到了地上設(shè)備安裝調(diào)試階段。

而從浙江省發(fā)改委印發(fā)《2018年省重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃》中了解可知,自簽約以來六旗一期項(xiàng)目總投資47.1億元,累計(jì)已完成投資16.1億元,2018年計(jì)劃投資10.0億元。截至2019年3月,整個(gè)度假區(qū)已累計(jì)完成投資140.2億元,未達(dá)此前允諾投資300億的50%。

2016年7月,山水文園又與重慶璧山區(qū)簽約,投資300億元打造重慶山水主題小鎮(zhèn)——六旗樂園,預(yù)計(jì)一期項(xiàng)目將在2019年6月底前開業(yè)迎客。2017年9月,山水文園與南京市溧水區(qū)政府聯(lián)手打造南京溧水山水主題小鎮(zhèn),總投資超350億元,計(jì)劃2021年開始正式投入運(yùn)營(yíng)。

以山水文園南京項(xiàng)目為例,原計(jì)劃在2018年先行啟動(dòng)部分項(xiàng)目建設(shè)的計(jì)劃,一直推遲到4月底才舉行動(dòng)工儀式。而且啟動(dòng)建設(shè)的還只是用來展示山水主題小鎮(zhèn)業(yè)態(tài)的展示中心,預(yù)計(jì)2019年9月份建成對(duì)外開放。

不到四年的時(shí)間里,山水文園在沒有任何經(jīng)驗(yàn)的保證下,接連拿地和落子布局,并激進(jìn)地簽約擴(kuò)張,先后宣布在浙江、重慶、南京三地打造11個(gè)主題公園。很顯然,李轍只看到了文旅市場(chǎng)這塊“大肥肉”,完全沒意識(shí)到“骨頭”的難啃。

今年上半年,山水文園在浙江、重慶、南京等地主導(dǎo)的文旅項(xiàng)目遭遇“延期劫”。

同時(shí),山水文園被媒體曝出,內(nèi)部已發(fā)生部分崗位工作人員工資被延遲發(fā)放的問題;為了紓解資金困境,山水文園或計(jì)劃將“山水六旗小鎮(zhèn)”項(xiàng)目五大產(chǎn)業(yè)板塊的部分板塊轉(zhuǎn)售。雖然,山水文園方面已否認(rèn),但卻不能掩飾資金鏈吃緊的事實(shí)。

六旗集團(tuán)CEO Jim Reid-Anderson曾在年初解釋,由于中國(guó)市場(chǎng)貸款受到“限制”、房地產(chǎn)新政出臺(tái)等原因,使山水六旗延遲在華主題公園的開業(yè)時(shí)間。業(yè)內(nèi)人士透露,山水文園旗下多個(gè)項(xiàng)目已遇到非常大的阻力,其中不僅包括政府方面給山水文園施加的巨大壓力,也來自美方,因?yàn)槠放剖褂觅M(fèi)也開始停止支付。

山水六旗建設(shè)周期長(zhǎng)、施工難度大、資金需求大,是主題樂園開發(fā)建設(shè)的共同特點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士分析,近年來,迪士尼、環(huán)球影城等世界頂級(jí)主題樂園紛紛進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng),融創(chuàng)等品牌房企也爭(zhēng)相布局文旅,并不占據(jù)一線城市優(yōu)勢(shì)的山水六旗小鎮(zhèn),將面臨越來越嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

李轍自救

現(xiàn)金為王的時(shí)代,山水文園只是揭幕。據(jù)人民法院公告網(wǎng)顯示,截至11月20日,房地產(chǎn)開放商的破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)高達(dá)446家,平均每天就有1.5家房地產(chǎn)企業(yè)倒地破產(chǎn),創(chuàng)下歷史記錄。

一位山水文園老員工留言道,雪崩時(shí)沒有一片雪花是無辜的。企業(yè)如同一艘大海中航行的船,負(fù)擔(dān)過重就應(yīng)卸甲,及早下船給企業(yè)留出更長(zhǎng)的航行時(shí)間才是負(fù)責(zé)任之人,都拽著船舷不撒手只能一同沉沒。

“山水文園”這樣一個(gè)充滿詩情畫意的名字,是否會(huì)被不幸言中,成為那艘沉沒的船?

為了踏過這道坎,李轍也開始了自救行動(dòng),“公司正在布局整體股權(quán)合作重組和局部重組,正在推進(jìn)用我們的IP、策研等核心力量與大型央企合作?!?/p>

他本人在11月25日的內(nèi)部會(huì)議上,也反思到公司抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱,并坦言,“最近這段時(shí)間,我面臨著巨大的壓力,但我絕不會(huì)離開大家,我沒有海外資產(chǎn),我沒有做離開的準(zhǔn)備,我也沒有離開的資本,我一定會(huì)與大家在一起共渡難關(guān)的?!?/p>

然而李轍喊出的“我在陣地在”,是否真的能穩(wěn)定軍心?

*本文來源:樂居財(cái)經(jīng),作者:林振興,原標(biāo)題:《山水文園:文旅地產(chǎn)沉淪的樣本》。

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