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“我是一個半夜被清退隔斷的中年人。”坐在床上，曹海君看著房間里幾百冊書發(fā)呆。

11月20日，曹海君被自如管家告知，他租住的房間因是客廳隔斷，第二天就要被拆除，需要找新的住處并盡快搬家。

來不及憤怒，一再確認沒有回旋余地后，曹海君打開各個租房軟件，預約搬家公司，像每次出差前來不及收拾行李一樣，這一次搬家也沒法打包全部的家當。

第二天，曹海君租住的隔斷如期被拆除，點開室友發(fā)來的現(xiàn)場視頻，拆墻師傅的釘斧幾經(jīng)起起落落，那面陪伴了他幾個月的隔斷墻被拆卸成零碎的木板，露出了隔音棉和支架。

今年7月北京新版租賃合同發(fā)布后，隔斷出租房成為歷史，已出租的隔斷房源，被要求限期、分批拆除。在這種情況下，曹海君的隔斷房被拆除似乎成為一種必然，但讓他惱火的是自如的補充機制和處理方式。

對于自如等長租公寓運營商們，如何對拆掉的“隔斷”進行補缺更為迫切。58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，由于收房成本這一硬性支出無法改變，“采用分隔增加房間數(shù)量是提高坪效最普遍的方式，也是目前長租公寓獲利的一種主要途徑?！?/p>

兩種補償方式

這是曹海君大學畢業(yè)后租的第一個房子，承載著他對生活的期望和事業(yè)的起點。幾個月前租房時，管家未提及是隔斷間。被要求搬走時，自如管家僅提供500元、一次性使用的搬家券和“無責退租”作補償。

自如管家還截取了自如租房合同上的一段話：第六條第三款規(guī)定，“因自然災害、拆遷、市政改造等不可抗力導致本合同無法繼續(xù)履行的，或因客觀或不可歸責于雙方的原因需調(diào)整房屋現(xiàn)有戶型，導致本合同無法繼續(xù)履行的，本合同自行解除，且雙方均不承擔任何違約責任，甲方應提供新的房源信息供乙方選擇。”

“我最后還是同意了?！辈芎＞硎?，“維權(quán)、訴訟的過程漫長又繁瑣，搬一次家，我已經(jīng)筋疲力盡了?！?/p>

和曹海君有著相似遭遇的還有謝韻。今年9月初，租住自如的謝韻被告知房間是隔斷房，即將被拆除，且不提供任何賠償。有著八個月身孕的她到豐臺區(qū)人民法院起訴自如。兩個星期后，法院通知謝韻和自如方進行調(diào)解。

“剛走進調(diào)解室，自如的法務就說愿意賠償一個月租金。”令謝韻不解的是，立案前她與管家、大區(qū)經(jīng)理溝通要求賠償?shù)恼且粋€月租金，但溝通無果。

走法律途徑后，她只需要到法院提交自如的工商信息、租房合同及相關(guān)證據(jù)，換來的是自如截然不同的態(tài)度和賠償。這一過程，她共花費兩個上午時間到法院交材料及調(diào)解，兩個星期內(nèi)解決。

將維權(quán)過程分享到社交平臺后，謝韻收到了很多相似經(jīng)歷的租客的求助，她也一一教對方如何走法律途徑。截至12月11日，她已幫助20余位租客成功獲得相應補償。

對于截然不同的賠償方案，管家吳其透露：“管家的權(quán)限很小，半年以前我們收到通知，如果拆除優(yōu)化間（隔斷間），自如提供500元搬家券和無責退租，管家可以協(xié)助提供其他房源，但仍得按照原價租；至于一個月租金賠償，需要租客走法律流程，才會提供賠償。這是不同部門的權(quán)限和職責，我們也沒辦法?！?/p>

雖然拆隔斷行動還在進行中，自如等長租公寓與租客的糾紛時有發(fā)生。通過走訪自如、蛋殼等長租公寓房源獲悉，目前隔斷間仍作為正常房源出租，自如app上甚至刪除“優(yōu)化間”字眼、下架合租板塊中的戶型圖以規(guī)避檢查。“只要不被室友或樓上下住戶舉報，或者被強制拆除，現(xiàn)存隔斷間還會繼續(xù)出租，有些住隔斷間的租客自己想換房子住，也會舉報，這樣就能無責換租。”吳其稱。

N+1模型被拆掉

無論是俗稱的隔斷間，還是被包裝后的優(yōu)化間稱謂，在長租公寓行業(yè)被稱之為“N+1”模式，即將房屋中大的起居室、客廳經(jīng)過改造后作為單間臥室獨立出租。

在北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥看來，“N+1”的邏輯不難理解，假設機構(gòu)收一個兩居室，付給業(yè)主的房租是4000元/月，通過裝修轉(zhuǎn)手出租，每個房間每月收取2500元租金，合計5000元，賺取的價差是1000塊；如果將兩居室打隔斷改成三居室，每居室收2200元租金，滿租情況下，每月租金收入是6600元，賺取的價差擴大到2600元，是原來的2.6倍。

趙慶祥表示，隔斷間的租金一定程度上也能覆蓋裝修成本，假設裝修一套房需要20000元，僅一間隔斷間10個月的租金便能收回裝修成本。而且打隔斷后單間房的租金下降了，也有利于提高出租率。

中房經(jīng)聯(lián)主席胡景暉表示，租客有通過合租分攤租金成本的需要，中介機構(gòu)、租賃經(jīng)營機構(gòu)有做‘N+1’提升單套房屋額外租金收益的需求，這是市場隔斷房層出不窮主要原因。”

當前，分散式長租公寓運營商通常扮演的是二房東角色。在空·白研究院創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)看來，二房東模式下，分散式長租公寓行業(yè)盈利主要來自租金價差，因此長租公寓運營商會與原業(yè)主簽訂3至5年甚至更長時間的包租協(xié)議。一方面，協(xié)議時間內(nèi)，如若周邊租金漲價，運營商能獲得更大租金收益；另一方面，通過打隔斷，可以增加房屋數(shù)提高出租坪效。

此外，一些大型運營商還會提供增值服務業(yè)務拓展收入渠道，如引導租客使用租金貸、開拓保潔、搬家、家修等延伸服務。

今年7月，新版《北京市住房租賃合同》和《北京市房屋出租經(jīng)紀服務合同》示范文本正式發(fā)布。除了對租賃方式、租金等內(nèi)容進行規(guī)定外，再次強調(diào)了以原規(guī)劃設計為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租，不得按床位等方式變相分割出租。廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等不得出租供人員居住等有關(guān)禁止違法群租的規(guī)定。

中原地產(chǎn)分析師張大偉直言，當前許多長租公寓采用“二房東吃差價”模式，如果某一隔斷房源被拆除，那么原本由各個居室協(xié)調(diào)而生的租金及成本模型將不再適應，其成本與利潤的平衡關(guān)系也將被打破。如果沒有多一間（N+1）的可能性，現(xiàn)階段租賃行業(yè)無利可圖。

除了提高坪效、空間上計算寸土寸金外，張大偉也指出長租公寓“和時間賽跑”的游戲規(guī)則，“所有的長租公寓玩的都是一個以時間為核心要素的期限套利游戲：裝修、分租這些其實都只是資金池的補充?！?/p>

一位做分散式長租業(yè)務的業(yè)內(nèi)人士也透露，今年公司在北京的分散式長租開始不做增量，一是在今年以前與房東簽約的房源，如因隔斷被舉報等因素需要拆除，公司會主動配合監(jiān)管部門；二是與房東簽約的租賃合同到期后，公司也會主動拆除隔斷；三是今年新收儲的房源不再打隔斷。

對于減少隔斷間的分攤，剩余房間租客合同到期后，房租是否會上漲的問題，該業(yè)內(nèi)人士表示，租房市場起起落落是市場行為，公司會根據(jù)合同到期后周邊房租水平進行調(diào)整。

慢下來

從8年前進入長租公寓以來，YOU+國際青年社區(qū)創(chuàng)始人、董事長兼CEO劉洋一直堅定做集中式長租在他看來，基于地理位置的服務始終是分散的，“三年、五年與房主的合同到期后，一旦房主不再續(xù)約，裝修成本未必能掙回來，運營方又需要去重新尋找房源?！?/p>

與傳統(tǒng)賺租金差商業(yè)模式不同，劉洋講述了YOU+的商業(yè)邏輯——既能在傳統(tǒng)的行業(yè)里獲取租金差，又能獲取社區(qū)帶來的增值，因此劉洋將集中式長租公寓形容為“兩棲動物”。

劉洋表示，從前端找項目、論證、改造，投入裝修，再帶投入運營，（成本）預計要分五年攤銷?！皩嶋H上，到今年8月份，我們的盈利才開始轉(zhuǎn)正?！?。

在劉洋看來，自2017年以來放棄直投店模式，轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運營，YOU+通過提高精細化去做社區(qū)運營，既滿足個性化居住需求，也通過盤活存量資產(chǎn)讓社區(qū)增值。

據(jù)劉洋透露，目前YOU+已實現(xiàn)簽約3-4萬間，合作接近10萬間，幫助更多公司去賦能，收取被運營項目的品牌宣傳及運營管理費，大致占項目增值部分的6-7成。此外，YOU+正嘗試承接廣州城投、天河人才公寓等政府端項目，派駐社群管家，為其做物業(yè)基礎管理。

劉洋認為，長租公寓行業(yè)進入特殊階段，需要一個全新思考的邏輯，“原本計劃30年做這件事，現(xiàn)在抱著3年態(tài)度成長，必然會出現(xiàn)問題?！?/p>

楊現(xiàn)領(lǐng)也感嘆，“行業(yè)跑太快了”。他表示，經(jīng)過兩三年的迅猛發(fā)展，有的機構(gòu)都在規(guī)模層面展開惡性競爭，陷入集體規(guī)模競爭的負循環(huán)。與此同時，行業(yè)也形成一種共識——要慢下來，活下去，樹立“慢”的價值觀，去建立“慢”的能力。

楊現(xiàn)領(lǐng)進一步解釋，長租運營是一場持久戰(zhàn)，本質(zhì)是服務、價值，而平衡房東、租客和政府三方關(guān)系，是長租運營商應該思考的第一命題。

其中，通過做大品牌效應，提供基于租客需求的品質(zhì)服務，提供穩(wěn)定、適配、價格合理、擁有一定的品質(zhì)的產(chǎn)品；提供基于業(yè)主需求的資產(chǎn)價值創(chuàng)造，為其提供資產(chǎn)安全、保值，可持續(xù)獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金回報；政府核心需求是穩(wěn)定的租賃關(guān)系，形成有序規(guī)范的租賃市場。這需要長租行業(yè)形成真正健康、可持續(xù)的運營能力。

“長租公寓未來的兩個邏輯即用戶思維的產(chǎn)品邏輯、價值思維的資管邏輯?！?2月4日，新派公寓創(chuàng)始人王戈宏在公開論壇上談及長租公寓的發(fā)展趨勢時指出，“長租公寓未來是消費品與金融的結(jié)合體，為大型開發(fā)商全租賃用地提供全方面服務和資產(chǎn)增值，并以類Reits基金最終實現(xiàn)退出。

兩年前，王戈宏便提出一個觀點，關(guān)于長租公寓的未來，要么做輕，要么做重，做二房東未來會遇到很大的問題，競爭會非常激烈。

楊現(xiàn)領(lǐng)對長租行業(yè)持樂觀態(tài)度。一方面，私人租賃市場的崛起是更大的國際趨勢；存量房時代資產(chǎn)管理缺失、大量租賃需求沒有得到滿足、床位和單間的需求大，且適合標準化，這三大表象仍喻示著行業(yè)存在巨大的發(fā)展空間。

*本文來源：經(jīng)濟觀察報，作者：陳月芹，原標題：《長租公寓商業(yè)模式被拆》。