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11月，某房企3億長租公寓ABS終止，反映出公寓類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的審核開始趨向嚴(yán)格。其原因是該筆融資存在某些潛在問題，標(biāo)的產(chǎn)品可能未滿足達(dá)成融資的要求。

與此同時(shí)，杭州、南京各自又發(fā)生一起長租公寓企業(yè)資金鏈斷裂事件。相對(duì)于前幾個(gè)月的長租公寓集中“爆雷”，這兩個(gè)城市的住房租賃行業(yè)管理亂象得到整治，這應(yīng)歸功于各類實(shí)施辦法的積極推行。

另一方面，整治住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象的力度進(jìn)一步加大，各地積極查處發(fā)布不實(shí)房源的中介機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)租賃市場(chǎng)的資金監(jiān)管，部分城市還增加了人才租賃住房用地的供應(yīng)。

長租公寓雖然還沒探索出穩(wěn)定可行的盈利模式，但有多方政策支持，以及租賃土地的供應(yīng)量增加，房企也逐漸脫離了“跑馬圈地”、加速融資以擴(kuò)大規(guī)模的非理性思維，走上了精耕細(xì)作的道路。

整治亂象力度加大 資金扶持進(jìn)一步到位

11月18日，新華網(wǎng)發(fā)表《長租公寓莫短視》一文，指出“高收低租”和“高杠桿的租金貸”等快速擴(kuò)張模式，是長租公寓的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。一個(gè)行業(yè)過度金融化、過度依賴資本駛?cè)搿翱燔嚨馈?，必然?huì)犧牲掉對(duì)“穩(wěn)定”、“安全”等一些底層需求。其呼吁長租公寓從業(yè)者回歸最本真的商業(yè)邏輯，專注于自身業(yè)務(wù)，這樣才能讓行業(yè)駛?cè)胝壈l(fā)展“長”下去。

此文深刻地指出了長租公寓行業(yè)存在的問題，呼吁長租公寓運(yùn)營者“慢”下來，專注于提升服務(wù)質(zhì)量，正如自如CEO熊林在接受媒體采訪時(shí)提到的——“目前，整個(gè)行業(yè)從創(chuàng)業(yè)期進(jìn)入精耕期，行業(yè)從業(yè)者需要更穩(wěn)健、更耐心、更長期的投入到這項(xiàng)事業(yè)中，聚焦于為客戶、為社會(huì)創(chuàng)造更多價(jià)值?！?/p>

11月28日，《中國紀(jì)檢監(jiān)察報(bào)》刊發(fā)了住建部王蒙徽的《住建部大力整治住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象》一文，指出——專項(xiàng)整治期間，全國共排查住房租賃中介機(jī)構(gòu)8萬多家，查處存在不規(guī)范行為的住房租賃中介機(jī)構(gòu)1萬余家，通報(bào)違法違規(guī)案例8000余起。

目前我國住房租賃市場(chǎng)處于培育發(fā)展階段，相對(duì)于住房購銷市場(chǎng)是存在不少短板。城鎮(zhèn)租房群眾約1.8億人，他們大多是收入不高、目前尚沒有條件買房的住房困難群眾，90%以上是進(jìn)城務(wù)工人員和新就業(yè)大學(xué)生，需要通過租房解決居住問題。

來源：公開資料，觀點(diǎn)指數(shù)整理

在監(jiān)管部門的帶領(lǐng)下，各地繼續(xù)出臺(tái)了各種規(guī)定，其中針對(duì)租房合同細(xì)則不規(guī)范等問題，11月5日深圳發(fā)布了新版《深圳市房屋租賃合同》，對(duì)住房租賃合同條款進(jìn)行優(yōu)化，針對(duì)租賃雙方權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行進(jìn)一步明確和細(xì)化。

首都北京也于11月22日發(fā)布了新版《北京市公共租賃住房租賃合同》，增加了合同說明、合規(guī)使用公租房特別提示等內(nèi)容，進(jìn)一步細(xì)化和規(guī)范了租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系、合同續(xù)租、合同解除、房屋騰退及違約責(zé)任等條款，簡(jiǎn)化了合同附件。

在資金監(jiān)管方面，杭州頒布最嚴(yán)厲資金監(jiān)管方案，以“保證金”的模式來保障房東房客的權(quán)益，明確要求從事住房租賃業(yè)務(wù)的住房租賃企業(yè)在杭州市范圍的銀行設(shè)立唯一的租賃資金專用存款賬戶，并報(bào)房產(chǎn)行政主管部門備案。

而在資金扶持方面，杭州頒布了《杭州市促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展專項(xiàng)扶持資金管理辦法》，對(duì)從事住房租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)給予專項(xiàng)資金扶持，每家企業(yè)每年最高可獲扶持資金最高達(dá)200萬元。

此外，武漢、廣州也相繼出臺(tái)了資金扶持辦法，對(duì)住房租賃運(yùn)營企業(yè)、單位和其他組織提供專項(xiàng)資金扶持。

被終止的3億長租公寓ABS與背后的資本考量

據(jù)上交所信息顯示，某房企長租公寓一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃于11于14日終止審核，擬發(fā)行金額3億元。曾在5月24日，該筆ABS狀態(tài)更新為“已回復(fù)交易所意見”。

有分析人士表示，上述資產(chǎn)支持證券-ABS終止與該房企的債務(wù)水平過高、發(fā)行的ABS資產(chǎn)質(zhì)量有問題有關(guān)，上交所擔(dān)心這個(gè)專項(xiàng)計(jì)劃會(huì)有后續(xù)問題。

值得注意的是，這是今年首只在上交所終止審核的長租公寓類ABS，此前披露的包括合景泰富、朗詩寓在內(nèi)的長租公寓ABS均審核通過。

在此之前，11月5日青客公寓成功于納斯達(dá)克掛牌上市，股票代碼“QK”，開盤報(bào)17.35美元/股，漲幅3.76%，總市值8.37億美元，成為我國“長租公寓第一股”。

美東時(shí)間11月14日，青客公寓收盤16.54美元/股，已經(jīng)跌破發(fā)行價(jià)。

青客的成功上市并未能給這個(gè)行業(yè)帶來資本的利好信號(hào)，從終止的3億長租公寓ABS可以看出，產(chǎn)品層面上若達(dá)不到某種要求，是難以讓投資者保持信心的。

在這些對(duì)于產(chǎn)品的要求中，最重要的莫過于現(xiàn)金流狀況，運(yùn)營業(yè)績(jī)是否穩(wěn)定，以及收入是否穩(wěn)定，此外還需要預(yù)測(cè)未來幾年的收入狀況，甚至需要提供一些征信措施。

來源：公開資料，觀點(diǎn)指數(shù)整理

除此之外，與前幾個(gè)月相似，11月長租公寓繼續(xù)“暴雷”：11月20日，杭州中擇地產(chǎn)被爆出因資金鏈斷裂已停止運(yùn)營，并向房東打了2000萬元的欠條；南京友居公寓老板跑路，人去樓空——部分租客已將租金交給友居公寓，但友居卻并沒有將相應(yīng)租金交給房東。

隨著長租公寓暴雷事件頻出，資本市場(chǎng)對(duì)于該行業(yè)普遍回歸觀望狀態(tài)。

萬科北方區(qū)域CEO劉肖表示，長租公寓目前是窄門，但非常看好未來，此前行業(yè)遇到困難在于資產(chǎn)價(jià)值有所下降，建設(shè)成本比普通住宅還要高，長期看好是因?yàn)槲磥硗恋毓?yīng)會(huì)增加。

目前，萬科在北京已獲得6個(gè)集體土地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目，預(yù)計(jì)提供總計(jì)21498間租賃住房，總投資額約90億元。

人才專項(xiàng)租賃住房用地供應(yīng)勢(shì)頭利好

在進(jìn)行資金扶持的同時(shí)，杭州市區(qū)還先后推出了29宗“只租不售”人才專項(xiàng)租賃住房用地。土地面積約1031畝，可建面積約146萬平方米。其中2019年度出讓人才租賃住房用地達(dá)17宗587畝，可建面積約80萬平方米。

另一方面，深圳出臺(tái)首個(gè)國企合作開發(fā)人才住房項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案，將提供近2500套人才住房。據(jù)“深圳人才安居”公眾號(hào)消息，11月26日，人才安居集團(tuán)和機(jī)場(chǎng)集團(tuán)召開機(jī)場(chǎng)DU09-69地塊人才住房項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案專題會(huì)，該項(xiàng)目是人才安居集團(tuán)利用國有企業(yè)存量用地探索開發(fā)建設(shè)人才住房渠道的創(chuàng)新嘗試。

數(shù)據(jù)來源：公開資料，觀點(diǎn)指數(shù)整理

在土地供應(yīng)上，11月上海成交了3宗租賃住房用地，總面積14.48萬平方米，總成交價(jià)22.31億元；杭州成交了2宗人才專項(xiàng)租賃住房宅地，總面積4.56萬平方米，總成交價(jià)3.6億元。

北京方面更是迎來項(xiàng)目奠基的好消息，據(jù)媒體報(bào)道，10月下旬，北京最大的集體土地租賃房項(xiàng)目——西直河集體土地租賃房項(xiàng)目暨首創(chuàng)和園·十八里店項(xiàng)目取得建筑工程施工許可證并奠基，由首創(chuàng)集團(tuán)所屬首創(chuàng)置業(yè)公司開發(fā)建設(shè)的5700套長租住房將在十八里店鄉(xiāng)亮相。40萬平方米長租社區(qū)內(nèi)，規(guī)劃27萬平方米小戶型租賃住房。

截至今年9月，北京全市共確定68個(gè)集體土地租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目，已開工21個(gè)，可提供房源約2.7萬套，預(yù)計(jì)接下來會(huì)有更多的項(xiàng)目入市。

*本文來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)，作者：黃柏堅(jiān) ，原標(biāo)題：《觀點(diǎn)指數(shù) | 十一月長租公寓報(bào)告：人才租賃用地供應(yīng)勢(shì)頭利好》。