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12月25日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、公安部、市場監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會、國家網(wǎng)信辦等6部門對外發(fā)布《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》（下稱“意見”），對當(dāng)前租賃市中存在的發(fā)布虛假房源信息、惡意克扣押金租金、違規(guī)使用住房租金貸款、強(qiáng)制驅(qū)逐承租人、侵害租房群眾合法權(quán)益“等問題進(jìn)行了規(guī)范。

其中，針對近兩年頻頻出現(xiàn)的長租公寓爆雷事件，《意見》強(qiáng)調(diào)要防范住房租賃金融風(fēng)險(xiǎn)，防止住房租賃企業(yè)形成資金池、加杠桿，還對租金貸比例劃定了“紅線”：一個住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位。此外，還提出要加強(qiáng)對采取“高進(jìn)低出”“長收短付”經(jīng)營模式的住房租賃企業(yè)的監(jiān)管。

“長租公寓這個概念已經(jīng)被錯用。對于市場來說，國家鼓勵的長租公寓應(yīng)該是業(yè)主改造，將過去限制的房源變成租賃市場的增量房源。而現(xiàn)在市場議論的‘長租公寓’，其實(shí)都只是吃差價(jià)的二手房房源?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉對《華夏時報(bào)》記者表示，新規(guī)歷史上首次明確了這類企業(yè)并非政策鼓勵的長租公寓，要對其加大監(jiān)管力度。

嚴(yán)控租房市場金融風(fēng)險(xiǎn)

2016年5月，國務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，明確要在2020年要基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系。2017年7月，住建部等9部門發(fā)布了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，其中提出加強(qiáng)對人口凈流入的大中城市發(fā)展住房租賃市場工作的督促指導(dǎo)，健全激勵和容錯糾錯機(jī)制，允許進(jìn)行差別化探索，發(fā)現(xiàn)問題及時糾偏。

而《意見》正是在過去幾年租賃市場發(fā)展經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，面對新情況、新問題出臺的完善政策。事實(shí)上，從2019年6月以來，北京、深圳、山西、河南、江西等全國多個省份開展了整治住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象工作，黑中介、租金貸成為打擊重點(diǎn)。

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，此次發(fā)布的14條意見主要提出了6個方面的工作任務(wù)，包括加強(qiáng)從業(yè)主體管理、加強(qiáng)房源信息發(fā)布管理、規(guī)范租賃住房改造行為、防范住房租賃金融風(fēng)險(xiǎn)、加強(qiáng)平臺建設(shè)和建立常態(tài)化管理機(jī)制。

其中，針對最近兩年出現(xiàn)的租賃領(lǐng)域的金融風(fēng)險(xiǎn)，政策明確必須積極進(jìn)行管控。一方面是對具體貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行管控，要求金融部門加強(qiáng)住房租賃金融業(yè)務(wù)的監(jiān)管，租金貸要以合同為依據(jù)，合同和躉交期限應(yīng)與貸款期限相匹配；做好貸前調(diào)查，認(rèn)真評估借款人的還款能力；加強(qiáng)貸后管理，防止住房租賃企業(yè)形成資金池、加杠桿。

另一方面，對具體企業(yè)進(jìn)行管控，加強(qiáng)住建部門與金融監(jiān)管部門在租賃合同網(wǎng)簽備案、租金貸的信息共享，對“高進(jìn)低出”（支付房屋權(quán)利人的租金高于收取承租人的租金）、“長收短付”（收取承租人租金周期長于給付房屋權(quán)利人租金周期）經(jīng)營模式的住房租賃企業(yè)的監(jiān)管，指導(dǎo)其在銀行設(shè)立租賃資金監(jiān)管賬戶，將租金、押金等納入監(jiān)管賬戶。對不具備持續(xù)經(jīng)營能力、擴(kuò)張規(guī)模過快的住房租賃企業(yè)，可采取約談告誡、暫停網(wǎng)簽備案、發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示、依法依規(guī)查處等方式，防范化解風(fēng)險(xiǎn)。

“長租公寓”政策寒冬已至？

上述直指亂象的政策，對于這幾年野蠻發(fā)展、頻繁爆雷的長租公寓而言，無疑是一劑猛藥。

2017年下半年后，資本在政策催動下進(jìn)入長租市場，一年之內(nèi)長租公寓領(lǐng)域融資近30起，融資額在30億元左右。到2018年，這一數(shù)字變?yōu)?4億人民幣。其中，自如、蛋殼、魔方等頭部企業(yè)拿到了大量的融資，自如2018年初便拿到了40億A輪融資。

資本大鱷進(jìn)入租賃市場不是請客吃飯。在張大偉看來，越來越多的資本進(jìn)入租賃市場，把中低端租賃房源升級成為中高端，這種情況下，租賃市場已經(jīng)失去了梯級消費(fèi)，整體租金價(jià)格都在被推動上漲。

而更重要的是，這一金融化的模式帶來了“資金池”。長租公寓企業(yè)將房主的預(yù)期租金通過平臺項(xiàng)目轉(zhuǎn)移到公司名下，實(shí)際控制人可以隨意動用，這些金融工具帶來了巨大的市場風(fēng)險(xiǎn)。許多企業(yè)還依靠多收租戶租金，晚付房主租金的形式加快擴(kuò)張速度，一旦爆倉，就會出現(xiàn)上下游的多重糾紛。2018年以來，超過20家長租公寓因資金鏈斷裂爆雷，寓見公寓、鼎家公寓、樂伽青年公寓等公司停止運(yùn)營后，眾多租客、房東都不同程度遭受了經(jīng)濟(jì)損失。

當(dāng)然，這些企業(yè)并非長租公寓行業(yè)的全部。“《意見》主要是限制‘二房東’企業(yè)利用資金杠桿炒作、壟斷房源。目前長租公寓行業(yè)的模式有很多，有自持的，也有代管的，當(dāng)然‘二房東’式的比例可能更大一些?！敝袊缈圃贺?cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長鄒琳華對《華夏時報(bào)》記者表示。

據(jù)張大偉測算，長租公寓類的企業(yè)在北京、上海等一線城市市場份額占比已經(jīng)超過20%，其中“二房東”的模式大約為60%。他指出，如果市場上類似長租企業(yè)規(guī)模不大，那么影響的只是一部分中高端租賃市場；但現(xiàn)在租賃市場仍然粗放化，玩這種以時間為核心要素的期限套利游戲的企業(yè)跑路的概率越來越大，租金上漲的預(yù)期也越來越大。實(shí)際上，這樣的模式也并不符合國家的鼓勵方向。

這一點(diǎn)上，新的政策明確了對資金池的限制，還規(guī)定涉及違規(guī)建立資金池等影響金融秩序的，各相關(guān)監(jiān)管部門按照職責(zé)，加強(qiáng)日常監(jiān)測和違法違規(guī)行為查處。鄒琳華表示，控制炒作、壟斷房源有利于促進(jìn)市場供求平衡，平抑租金價(jià)格。

*本文來源：華夏時報(bào)，作者：劉詩萌，原標(biāo)題：《住建部新規(guī)嚴(yán)防租賃企業(yè)加杠桿、形成資金池 長租公寓這次真的要“涼涼”了！》。