新用戶登錄后自動創(chuàng)建賬號
登錄富貴險中求。柳傳志曾評價孫宏斌:“小孫這個人,他的風格就是往前沖沖沖,這是性格使然。”
領(lǐng)導人的性格就是企業(yè)的命運,大手筆并購貫穿著孫宏斌整個商業(yè)生涯,融創(chuàng)也在他的帶領(lǐng)下一路沖鋒。
2019年,孫宏斌給融創(chuàng)定下了5500億元的銷售。據(jù)觀點指數(shù)發(fā)布的2019中國房地產(chǎn)銷售金額TOP100排行榜,融創(chuàng)2019年全年錄得5556億元銷售額,成功達標。
按照孫宏斌的說法,融創(chuàng)保持在第四、第五挺好的。但落到實處,不管是年初的土地收割,還是貫穿全年的收并購,融創(chuàng)不會放棄在房地產(chǎn)主業(yè)上的競逐。
從泛海資產(chǎn)包、新湖中寶長三角項目、長實大連地塊到成都會展項目……“并購”是融創(chuàng)這一年的關(guān)鍵詞。
并購帶來的不只是土地資源,還包括對“地產(chǎn)+”戰(zhàn)略的延伸與探索。在收購成都會展這一大單后,融創(chuàng)正式對外發(fā)聲,從年初的四大業(yè)務(wù)板塊更迭為地產(chǎn)、服務(wù)、文旅、文化、會展、康養(yǎng)六大板塊。
并購一年
從年初大規(guī)模買地,到幾筆重大收購,今年是融創(chuàng)碩果累累的一年。
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,加杠桿時機很重要。這幾年,融創(chuàng)時機把握不錯。
2015-2016年,融創(chuàng)在地價較低時期大量吸納一二線城市土儲,強化了土地的競爭優(yōu)勢,2016年公司拿地強度大增,權(quán)益拿地金額增速創(chuàng)新高,同比增速高達484%。
2017-2018年,融創(chuàng)提高拿地標準來控制拿地節(jié)奏,規(guī)避了拿貴地的風險,通過收購萬達文旅項目,獲取了大量優(yōu)質(zhì)土地資源和在建項目。
通過踏準地市周期,融創(chuàng)以較低地價建立起了全行業(yè)前三的土地儲備。
2019年,是孫宏斌繼續(xù)踩點的一年,他說自己“買地買得比較好”。開年,融創(chuàng)就以126億元收購泛海國際項目1號地塊及上海董家渡項目。
花旗認為,這次收購可令融創(chuàng)增加一線城市項目,使可售資源提高3.5%,估計資產(chǎn)凈值因此增加5.7%,今明兩年銷售額可望提高1.6%及3.9%,上海及北京項目的毛利率分別達29%和34%。
接下來數(shù)月內(nèi),融創(chuàng)從陽光100和新湖中寶手中接過多宗項目,并在公開市場拿下杭州、武漢、青島等地數(shù)十宗土地。
11月,融創(chuàng)斥資153億元收購云南城投持有的環(huán)球世紀及時代環(huán)球各51%股權(quán),使得這一交易成為年內(nèi)房地產(chǎn)最大并購。
資料顯示,標的資產(chǎn)持有位于成都、武漢、長沙、昆明等城市共18個開發(fā)項目,總建筑面積約為3071.6萬平米,可售建筑面積約為2771.6萬平米,約占總建筑面積的90%。
大摩認為,此次收購可售資源達2300億元,接近融創(chuàng)現(xiàn)時土儲的15%,當中七成位于一二線城市。項目具較高的盈利能力,主要因為平均土地成本僅1900元/平米,而平均銷售價可達1萬元/平米,反映潛在凈利潤率可達12%,而內(nèi)部回報率則為60%。
融創(chuàng)不僅從這次收購中獲取了巨量的土儲,更新增了“會展”板塊。孫宏斌于公開場合介紹,這次收購后,融創(chuàng)文旅成為全國最大的會展類項目持有及運營商,地產(chǎn)、服務(wù)、文旅、文化、會展會議、康養(yǎng)六大戰(zhàn)略正式形成。
“融創(chuàng)原來是四個板塊,現(xiàn)在有六個板塊,包括在青島的康養(yǎng)板塊,這幾個都是未來10萬億的市場?!?/p>
按照孫宏斌的說法,這些都是為未來5-10年做的準備。
相比起通過收購實現(xiàn)迅速布局的文旅和會展板塊,融創(chuàng)的康養(yǎng)業(yè)務(wù)也已經(jīng)醞釀良久。12月5日,“融愛家”品牌發(fā)布會在山東青島舉行,融創(chuàng)中國正式打出手中的“康養(yǎng)牌”。
據(jù)介紹,截至目前,融創(chuàng)中國康養(yǎng)項目共計22個,其中已建設(shè)項目達14個,布局包括山東青島、山東威海、四川眉山、云南昆明、云南普洱、廣西南寧、浙江杭州、海南海口。其中,位于山東青島的融創(chuàng)阿朵小鎮(zhèn)·頤養(yǎng)社區(qū)將于2020年5月投入運營。
大家都說,融創(chuàng)開始多元化了,但與此同時,融創(chuàng)獲取土地的能力也大幅提升。
今年亦是融創(chuàng)文旅開花結(jié)果的一年,廣州、無錫、昆明三座文旅城接連開業(yè)。
截至目前,融創(chuàng)文旅集團已是全球最大的文旅產(chǎn)業(yè)運營商、全球最大的文旅物業(yè)持有者,在全國布局了10座文旅城、4個旅游度假區(qū)、24個文旅小鎮(zhèn),其中涵蓋了41個主題樂園、26個商業(yè)及近100家高端酒店。
不過,文旅帶來的收入仍需提升。截至2019上半年,文旅城建設(shè)及運營收入為10.8億元,收入占比為1.4%,物業(yè)銷售仍是收入主要貢獻來源,占比高達95.55%。
短期內(nèi),融創(chuàng)還是以房地產(chǎn)為主業(yè),房地產(chǎn)滋養(yǎng)文旅、醫(yī)療康養(yǎng)與會展。
資本起舞
時來天地皆同力,運去英雄不自由?;?019年融資大門不斷關(guān)閉的現(xiàn)狀,市場在關(guān)注融創(chuàng)多宗并購交易進行的同時,其資本融資動作亦市場焦點。
“3月貨幣寬松,實際上有70%直接或者間接流入了房地產(chǎn),因而宏觀調(diào)控方面開始不斷進行政策補丁,從不同的角度去掐斷過量資金流入地產(chǎn)的通道,從而擠壓了整個地產(chǎn)行業(yè)的資金市場?!?/p>
這種背景下,下半年,銀保監(jiān)會、發(fā)改委通過發(fā)布各種政策,對銀行貸款、信托、發(fā)債都全面收緊。
房地產(chǎn)融資被帶上了“緊箍咒”。
陽光城集團執(zhí)行副總裁吳建斌曾表示,這是他從業(yè)以來融資最難的一年,“眼下房地產(chǎn)公司確實要渡過一個難關(guān),就是融資的大門不斷關(guān)閉”。
幾乎所有企業(yè)都在一定程度上受到波及,融創(chuàng)亦不例外。不過,趕在融資收緊之前,融創(chuàng)收購了泛海資產(chǎn)包。這筆收購補充了北京、上海的大量土儲。
再加上上半年積極擴儲,于2019上半年,融創(chuàng)在實現(xiàn)土儲大規(guī)模躍升的同時,有息負債與凈負債率有所上升。
數(shù)據(jù)來源:企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理
對此,融創(chuàng)管理層就不止一次強調(diào),公司一直將“降負債”作為主要任務(wù)之一,據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體觀察,其行動已初具成效。2018年,融創(chuàng)凈負債下降133.4億元,凈負債率由202%降至149%。
從融資方式看,融創(chuàng)除銀行借貸,還可以通過上市公司進行股權(quán)融資、股權(quán)質(zhì)押;一級市場上,在國內(nèi)可以通過信托融資,在國外可以發(fā)美元債。大規(guī)模的并購,可以使用分批付款、提前變現(xiàn)的方式,還能獲得反向擔保貸款。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體統(tǒng)計,截至目前,融創(chuàng)2019年累計發(fā)行36億美元優(yōu)先票據(jù),利率區(qū)間介于7.25%-8.38%。另外,融創(chuàng)還在探索新型融資工具,如ABS。
數(shù)據(jù)來源:企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理
融資成本方面,融創(chuàng)半年報顯示,2019年上半年,融創(chuàng)中國利息開支總額為118.13億元,折算下來年化利率在7.82%。換言之,受今年市場情況影響,融資成本有所提升。而債務(wù)期限結(jié)構(gòu),則是反映房企融資是否穩(wěn)健的重要因素。
數(shù)據(jù)來源:觀點指數(shù)整理
融創(chuàng)中國執(zhí)行董事兼行政總裁汪孟德曾從現(xiàn)金流的角度分析風險控制:“一個是短期的,一個是長遠的。短期的現(xiàn)金流管理是說現(xiàn)金結(jié)構(gòu),杠桿至少覆蓋半年以上的短期債務(wù)和現(xiàn)在拿地的成本,長期要考慮資產(chǎn)結(jié)構(gòu)等方面?!?/p>
從債務(wù)結(jié)構(gòu)看,截至上半年,融創(chuàng)中國以中長債為主,債務(wù)期限結(jié)構(gòu)比較合理,有息負債為3021億元:短期借貸1212.8億元,占比40.14%,短債償債壓力較輕;長期借貸1808億元,占比59.85%。
銷售沖刺
“老說我花錢,不說我賺錢。”孫宏斌在近期發(fā)布會上算了一筆賬。
“我們買東西挺少的,過去三年,也就花了1000多億,但銷售了13600億。我不是買回家藏著,而是買了就賣了。”他拿萬達的案子舉例:“我們付了萬達438億,這3年里我們賣了1600億,一部分是工程款,一部分是收回來的款項?!?/p>
老孫略帶委屈地抱怨:“融創(chuàng)這么大的規(guī)模,不買地吃什么?這是原材料,每一個月都得買很多地才能活著?!?/p>
對融創(chuàng)來說,現(xiàn)金流貢獻主要來源于銷售,而不是融資,“在這個行業(yè)里面,銷售量和負債的比例大于1就沒有風險,融創(chuàng)銷債比超過了1.5到2,基本上沒什么風險?!?/p>
孫宏斌曾提出“銷債比”的概念,只要銷債比高,現(xiàn)金流就會保持在最安全的狀態(tài),那么融創(chuàng)的風險就在可控范圍內(nèi)。
“所以,要趕緊賣房子,有那么多房子要賣。”
融創(chuàng)真的在趕緊賣房子,截至2019年12月底累計實現(xiàn)合同銷售金額約5556億元,同比增長19.5%。這是融創(chuàng)首次突破5000億銷售規(guī)模,也是國內(nèi)第四家登上這一臺階的房企。
數(shù)據(jù)來源:觀點指數(shù)整理
下半年通常是融創(chuàng)的銷售爆發(fā)期,據(jù)管理層透露,下半年推向市場的新貨值超過4000億元,總可售貨值超5700億元,且其中超過80%的可售資源位于一二線城市。
為了實現(xiàn)高銷售,融創(chuàng)亦在不少城市加速推貨,下半年保持500億元左右的月銷售,9月開始連續(xù)多月沖上600億元。
銷售創(chuàng)下新高的同時,融創(chuàng)也在進行區(qū)域優(yōu)化升級。10月,融創(chuàng)中國正式將海南區(qū)域與廣深區(qū)域合并,成立新的華南區(qū)域,總裁由原來的廣深區(qū)域總裁黃書平擔任。
海南區(qū)域,曾是孫宏斌特別看好的第八個區(qū)域公司。2016年,融創(chuàng)形成覆蓋北京、華北、上海、西南、東南、華中、廣深和海南的八大區(qū)域布局,僅僅三年多的時間,海南區(qū)域已成了過去。
市場很現(xiàn)實,這是一個非常理智的決定。
數(shù)據(jù)來源:觀點指數(shù)整理
2018年,海南區(qū)域?qū)瘓F銷售貢獻僅占2.7%,廣深區(qū)域貢獻僅占4.4%,均是表現(xiàn)需要提升的區(qū)域。有數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,融創(chuàng)海南區(qū)域的銷售額大概是80億元。
數(shù)據(jù)來源:企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理
目前,根據(jù)半年報披露的數(shù)據(jù),融創(chuàng)土地儲備主要集中在北京、華北、西南等區(qū)域,海南有415萬平米的土地儲備,但權(quán)益土儲約237萬平米,權(quán)益比為57%。
另外,在下半年可售房源統(tǒng)計中,可以看出融創(chuàng)于某些區(qū)域具有規(guī)模效應(yīng),例如重慶和青島。觀點地產(chǎn)新媒體了解到,2018年,重慶和青島單城市銷售金額超過300億元,上海、杭州、天津等5個城市銷售金額在200-300億元之間,北京、成都、西安等9個城市銷售金額在100-200億元之間。
因此,土地儲備是發(fā)展的支撐。從2018年末開始,融創(chuàng)就開始在公開市場收割土地,直到2019年底也沒有停下腳步。這也是融創(chuàng)最舍得花錢的一年。
*本文來源:觀點地產(chǎn)網(wǎng),作者:陳玲,原標題:《錢緊一年 | 融創(chuàng)并購與土儲》。