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2019年，長租公寓如期進(jìn)入洗牌階段。

在過去一年中，行業(yè)內(nèi)迎來了首家上市公司，但這樁好事卻因?yàn)槿谫Y縮水、股價(jià)腰斬極大失色。隨著頭部企業(yè)財(cái)報(bào)的披露，行業(yè)面臨的盈利難題也再次被擺上了臺面。

與此同時(shí)，行業(yè)各層級玩家的態(tài)度出現(xiàn)了極大分化，頭部企業(yè)幾乎“壟斷”了行業(yè)的全部融資，進(jìn)一步保持規(guī)模的快速增長；相對的，融資困難的中小參與者則面臨著更為尷尬的處境，活下去成為眼前最現(xiàn)實(shí)的問題。

青客成功上市，頭部企業(yè)虧損加劇

在2019年，長租公寓迎來上市時(shí)刻。

11 月 5 日，金光杰最愛的青色覆蓋了美國紐交所，一聲鑼響后，青客公寓成為了首家成功上市的國內(nèi)長租公寓品牌。而在同期，規(guī)模更勝于青客的蛋殼公寓終于也按捺不住心情正式遞交了招股書。

58同城、安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波對藍(lán)鯨房產(chǎn)表示，蛋殼公寓也好，青客公寓也罷，計(jì)劃上市不但為了增強(qiáng)自身的資金實(shí)力，更是為規(guī)?；偁巸?chǔ)備好充足“彈藥”。

而無論基于怎樣的原因，迎著“朝陽”奔跑數(shù)年的長租公寓行業(yè)，似乎終于等來了收獲的季節(jié)。在有了青客的成功范例后，可以想象，在2020年將有更多長租公寓運(yùn)營商達(dá)成上市目標(biāo)。

然而，與同行們在看到未來出路而表現(xiàn)得激昂澎湃不同，首家長租公寓的上市并未在資本市場得到良好的反饋。

可以看到，長租公寓上市第一股IPO融資路并不順?biāo)欤跀?shù)月的時(shí)間內(nèi)，便經(jīng)歷了募資規(guī)模以及股價(jià)的兩次“腰斬”。一方面，青客公寓最終實(shí)際募資額4590萬美元僅為早期傳言的1億美元的不足五成，另一方面，17.00美元的發(fā)行價(jià)僅維持7個(gè)交易日便宣告跌破，甚至在12月13日曾一度觸及9.8美元。

事實(shí)上，行業(yè)整體估值下滑已成為不爭的事實(shí)。易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱便在近日的演講中指出，2019年公寓估值出現(xiàn)了一個(gè)大滑坡，回到了兩年前的起點(diǎn)。

而讓投資人對行業(yè)估值預(yù)期下降的主要原因之一，便是長年難有建樹的盈利狀況。青客同樣亦不能免俗，作為排在國內(nèi)長租公寓行業(yè)第三位的運(yùn)營商，青客公寓在2017財(cái)年、2018財(cái)年、2019財(cái)年前9個(gè)月，分別凈虧損2.45億元、4.99億元、3.73億元，虧損額度同比進(jìn)一步擴(kuò)大。經(jīng)過連續(xù)3年的虧損，累計(jì)虧損額度已達(dá)到11.17億元。

顯然，在規(guī)模與利潤以及投入與回報(bào)之間，即使是完成上市的行業(yè)前三企業(yè)依然沒有找到一個(gè)平衡點(diǎn)。與此同時(shí)，截至今年上半年，青客公寓賬上的現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物和限制性現(xiàn)金合計(jì)僅為4.5億元，以往期的虧損額度計(jì)算，尚難支撐一年的經(jīng)營。

行業(yè)大幅分化，房企類品牌放緩腳步

事實(shí)上，進(jìn)入2019年，被虧損所困的長租公寓運(yùn)營商，受制于大比例租金貸被限，不得不開始為自身的將來打算。同前幾年的行業(yè)集體一往無前相比，2019年長租公寓行業(yè)對于未來的打算出現(xiàn)明顯分化。

在自如、蛋殼等長租公寓領(lǐng)軍企業(yè)依然樂此不疲地?cái)U(kuò)張規(guī)模，過去一年，自如在管房間數(shù)量依然保持翻番增長，總量已達(dá)到百萬級別，而蛋殼在三季度末時(shí)，運(yùn)營房間數(shù)也由年初的16萬間提升至40.67萬間。

然而，與自如、蛋殼、魔方、城家等資本寵兒不同，更多中小公寓品牌融資愈加困難。

其中，房源已達(dá)到萬間規(guī)模的樂伽公寓“暴雷”成為行業(yè)的標(biāo)志性事件。

8月份，在被曝資金鏈斷裂一個(gè)月后，樂伽公寓終于官宣接受了現(xiàn)實(shí)，坦言公司因經(jīng)營不善，無力履行合同。在此之后，河南悅?cè)绻?、南京君?chuàng)公寓、南京友居公寓等規(guī)模企業(yè)相繼被曝出資金鏈斷裂，被迫選擇被收購或者關(guān)停。據(jù)房東東統(tǒng)計(jì)，截至12月1日，年內(nèi)全國爆倉的公寓品牌在50家左右。

與獨(dú)立長租公寓運(yùn)營商作著“擴(kuò)張與退出”的選擇題不同，“房企類”長租公寓運(yùn)營商則在2019年多了一些觀望。過去一年，遠(yuǎn)洋、朗詩相繼將培育多年的長租公寓業(yè)務(wù)從上市公司中剝離；此外隨著“萬村計(jì)劃”的暫停，萬科在長租公寓領(lǐng)域的擴(kuò)張也已基本停滯。

事實(shí)上，相較于獨(dú)立長租公寓運(yùn)營商每一步都壓上“身家性命”，房企類長租公寓更多是作為開發(fā)業(yè)務(wù)之外的一種多元化補(bǔ)充。

在業(yè)內(nèi)人士看來，今年以來，租賃類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行難度的加大，使得開發(fā)商想要推動(dòng)長租公寓業(yè)務(wù)發(fā)展，就需要開發(fā)主業(yè)給出支持，這對于有沖規(guī)模壓力的開發(fā)商來說是一個(gè)很難的取舍。

可以看到，面對極長的投資周期以及巨大的投入，更加謹(jǐn)慎的“房企類”長租公寓運(yùn)營商或已開始重新審視行業(yè)的前景。

多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這樣的分化格局仍將今年得到持續(xù)。綜合來看，在2020年，行業(yè)集中度提升的仍將持續(xù)，頭部企業(yè)將占據(jù)七成以上份額，而中小玩家或被進(jìn)一步出清；在持續(xù)分化的長租公寓行業(yè)中，產(chǎn)品力將成為競爭力，減輕外部資金以來，精細(xì)化經(jīng)營或是生存下來的必要選項(xiàng)。

同時(shí)，在未來行業(yè)或?qū)⒂瓉硇碌膮⑴c者。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月，全國總計(jì)供應(yīng)租賃用地逾180幅，超1000萬平方米，但截至11月，上述租賃用地近七成尚未開工，且無一項(xiàng)目入市。

而隨著“國家隊(duì)”入場開始倒計(jì)時(shí)，留給當(dāng)前行業(yè)頭部企業(yè)未來實(shí)現(xiàn)盈利的時(shí)間或已捉襟見肘，能否實(shí)現(xiàn)質(zhì)的改變?nèi)詫⑹切乱荒曛行袠I(yè)最受關(guān)注的問題。

*本文來源：藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)，作者：莫遲，原標(biāo)題：《激蕩2019|長租公寓分散式企業(yè)資本遇冷，房企類玩家腳步放緩》。