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2019年12月24日，房東趙女士接到青客公寓工作人員打來的電話，對方與趙女士協(xié)商，下調(diào)交由青客公寓出租、管理的那套住房的租金，她沒有同意。一天后的12月25日，本是趙女士收到2020年第一季度房租的日子，但直到現(xiàn)在，賬戶上的金額仍然為零。

根據(jù)房東提供的信息，青客公寓單方面要求解約或降低房租價格的房源，達到數(shù)千套，大部分房東都沒有同意，因此也都沒有拿到房租款。之所以讓房東降價，青客公寓的解釋是房源虧損。2019年11月，青客公寓才在美國納斯達克上市，成為國內(nèi)首個上市的長租公寓企業(yè)，短短兩個月時間，它到底怎么了？

房東拒絕降價

2017年，上海的趙女士就將家里閑置的房子交給青客公寓管理，后者負(fù)責(zé)房屋出租，并通過賺取差價、收取服務(wù)費等方式盈利。之后，她又將另一套三居室以4300元/平方米價格也交給青客公寓管理。按照合同約定，青客公寓每季度最后一個月的25日支付給趙女士下一個季度的租金。

青客公寓工作人員與房東協(xié)商降價的溝通截圖 受訪者供圖

2019年12月24日，自稱是青客公寓的工作人員聯(lián)系趙女士，他們想?yún)f(xié)商下調(diào)4300元/月的那套住房的租金，并改為月付，但沒有提及下調(diào)的幅度。趙女士感到很錯愕，之前只聽說過房租一年比一年高，哪里還會有降價的，她沒有同意，并要求對方按照當(dāng)初的《房屋托管租賃合同》履約。

一天后的12月25日，趙女士沒有收到房租款。趙女士之后與上述工作人員進行了第二次通話，趙女士說：“青客的員工稱，如果同意降房租，2019年12月31日前我就能拿到錢，如果不同意，就不知道什么時間打款了?！壁w女士再次拒絕了青客公寓方面的提議，這之后，青客一直沒有支付房租，這名工作人員的電話也再沒打通。

除了協(xié)商降租，北京的段女士對中新經(jīng)緯記者稱，2019年12月23日，青客公寓北京的房屋管理員電話告知她，青客公寓要退出北京市場，從12月25日開始，將解除與她的房屋托管租賃合同，房間里的家具、裝修贈送給她，但不承擔(dān)違約責(zé)任。

遇到類似情況的房東，還有很多。中新經(jīng)緯記者在一個200多人的青客公寓房東微信群里看到，房東們收到了青客公寓協(xié)商降價的文件或口頭通知，在拒絕降價后，他們都沒有拿到2020年第一季度的租金。

對于為何協(xié)商降價或單方面解約，青客公寓給房東的解釋是“出租房源處于虧損狀態(tài)”。

涉及數(shù)千套房源

房東李靜(化名)稱，2019年12月30日，她在青客公寓總部看到了青客計劃降租和解除合同的房源名單，涉及的房源達5500余套，包括上海、北京、杭州、蘇州等多個城市。

　　青客公寓計劃降租或解約的房源名單 受訪者供圖

在上述名單中，部分房源的虧損額相對較大。一套托管租金為15500元/月的房子，青客要虧損5700元/月，包含人力成本后，虧損6300元/月；一套托管租金為15053元/月的房子，每月虧損4500元/月，包含人力成本后，虧損5100元/月。

對于哪些房源將被要求降價，哪些會被解約，青客公寓的員工告訴李靜，加上人力等成本，總虧損在500元/月的房源，青客會自行承擔(dān)；虧損在500-2000元/月的房源，他們計劃讓房東承擔(dān)一半，即降價幅度為虧損的50%；虧損超過2000/月的房源，將與房東解約。

杭州的朱先生稱，他的三居室以2450元/月的價格出租給了青客，并被后者改造稱四居，但青客公寓收取租客的租金只有2465元/月，加上其他成本，每月虧損750元。青客公寓通知他，要下調(diào)375元/月的租金。

不過，青客公寓相關(guān)人士9日在接受中新經(jīng)緯記者采訪時表示，目前沒有大規(guī)模拖欠房租的情況，和房東溝通協(xié)商中的房源不超過總房源的2%，絕大多數(shù)的房東不會受到影響。青客在積極和每一個房東妥善溝通，達成一致。

數(shù)據(jù)顯示，截至2019年9月30日，青客公寓旗下有97297間可供出租的房源。

此外，有房東還在青客公寓總部拍到了一份名為“關(guān)于‘虧損房源退房、降價工作’項目配套激勵的暫行辦法”，該辦法從雙方無責(zé)解約、房東同意每年1月份為免租期、房東同意降租金等5個方面對員工進行激勵。例如，如果房東同意降租金，各層級員工共計可以拿到下降租金金額乘以剩余租期月數(shù)30%的獎勵。

青客承認(rèn)存在“高出低進”

據(jù)了解，在此之前，一些長租公寓企業(yè)在一二線城市大規(guī)模擴張，為爭搶優(yōu)質(zhì)房源，存在哄抬價格的行為，導(dǎo)致企業(yè)的拿房成本升高。在房租趨于穩(wěn)定甚至下降而運營成本居高不下的情況下，企業(yè)盈利遭到壓縮。

青客公寓發(fā)給房東的“降租溝通函” 受訪者供圖

青客公寓發(fā)給房東的“降租溝通函”或“降租解約溝通函”中，承認(rèn)公司存在“高出低進”的行為。有員工也向房東表示，他們之前獲取的部分房源價格偏高。

在一份“降租溝通函”中，青客公寓稱，根據(jù)住建部等六部委2019年12月13日發(fā)布的《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》，其中第九條明確提出加強對“高出低進”(支付房屋權(quán)利人的租金高于收取承租人的租金)的監(jiān)管規(guī)定，該公司每月支付給這名房東的租金已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了從租客處收取的租金，屬于“高出低進”情形。

自身運營虧損卻要求房東降租的做法，讓房東們難以接受。趙女士說：“那些簡易的活動板房一個月也要不少錢呢，我的三居室被青客公寓改造成了四居對外出租，居然還虧損，說明青客自身定價太低、運營成本高，這是青客公寓自己做慈善，不能讓我承擔(dān)損失?！?/p>

朱先生也稱，四間房每月只收取租客們2465元/月的租金，在滿租的情況下，一間房只有約600元/月，這個定價在杭州實在太低。

房東們要求青客方面繼續(xù)履約，或者賠償損失。一份青客公寓與房東簽署的《房屋托管租賃合同》顯示，房屋租賃期限為8年，租金收益在合同的前三年維持不變，之后的每年都會上漲5%。青客公寓一方以非合理理由擅自提前退租，應(yīng)按提前歸還天數(shù)的租金的1倍向房東支付違約金。

長租公寓遇寒冬

青客公寓雖然是國內(nèi)首家上市的長租公寓企業(yè)，但卻是虧損上市。數(shù)據(jù)顯示，2017年、2018年、2019年前6個月，青客公寓的凈虧損分別約為2.45億元、4.99億元、3.73億元，兩年半累計虧損11.17億元人民幣。

美國東部時間2019年11月5日上市時，青客公寓籌資金額從原來最高的1億美元降至4590萬美元，縮水過半。上市沒幾天，青客公寓股價跌破17美元/股的發(fā)行價，在美國東部時間1月8日，收至12.45美元/股。近日，青客發(fā)布了上市后首份財報，2019 第四季度收入同比增長13.1%，歸屬于公司凈虧損下降29%至1.25億元，息稅折舊攤銷前利潤虧損同比縮減58%。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓對中新經(jīng)緯客戶端表示，長租公寓企業(yè)缺乏長期性的房源供應(yīng)，為了提高市場占有率，拿房成本較高，加上裝修、人工等成本，導(dǎo)致行業(yè)的平均毛利率只有10%-15%，凈利率5%-8%，很容易隨著市場的波動而出現(xiàn)虧損或虧損擴大。

在長租公寓行業(yè)突飛猛進的同時，暴雷事件也層出不窮。長租公寓行業(yè)咨訊研究機構(gòu)房東東根據(jù)各大媒體及公開信息統(tǒng)計，從2017年至目前共有69家長租公寓機構(gòu)資金鏈斷裂或無法再經(jīng)營。在2019年53家出現(xiàn)問題的長租公寓中，資金鏈斷裂及跑路的共有45家，被收購的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。

謝逸楓認(rèn)為，長租公寓行業(yè)長期存在融資難、盈利難等問題，這些問題不解決，未來仍存較大隱患。

除了要求房東降租金，亦有消息稱，青客公寓還拖欠了部分員工工資。對此，青客公寓上述人士稱，員工欠薪的情況暫時還沒發(fā)現(xiàn)，有疑問的員工可以和公司核對。該人士還稱，不管是對房東、租戶、或者員工，青客都秉承“好好溝通、換位思考、積極解決”的原則處理問題。

*本文來源：中新經(jīng)緯，作者：薛宇飛，原標(biāo)題：《剛上市2個月的青客公寓強制房東降房租，涉及數(shù)千套房源》。