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“酒店大亨”陳妙林變卦了。他本計(jì)劃將旗下的開(kāi)元物業(yè)從新三板轉(zhuǎn)到創(chuàng)業(yè)板，但在籌備一年多之后，又撤回了申請(qǐng)。

1月2日，開(kāi)元物業(yè)發(fā)布公告稱，因公司調(diào)整上市計(jì)劃，暫緩上市進(jìn)程，此前撤回了首次公開(kāi)發(fā)行股票并上市申請(qǐng)文件。1月2日，公司收到了證監(jiān)會(huì)出具的終止審查的通知書(shū)，成為2020年第一家被終止審查的A股IPO企業(yè)。

據(jù)悉，開(kāi)元物業(yè)2018年底首次向中國(guó)證監(jiān)會(huì)遞交擬在創(chuàng)業(yè)板IPO上市申請(qǐng)，2019年9月底曾更新過(guò)招股預(yù)披露說(shuō)明書(shū)，2019年底又撤回申請(qǐng)。

有分析人士表示，由于在香港資本市場(chǎng)受到追捧，物業(yè)公司紛紛赴港IPO，加之有開(kāi)元旅業(yè)集團(tuán)旗下開(kāi)元酒店2019年3月成功在港上市的先例，陳妙林可能想轉(zhuǎn)戰(zhàn)港股，從而獲得更高估值。

招股書(shū)顯示，截至2018年6月30日，開(kāi)元物業(yè)簽約項(xiàng)目合計(jì)314個(gè)，總簽約面積約4011萬(wàn)平方米。其主要業(yè)務(wù)集中在浙江地區(qū)，近年來(lái)，其規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，也面臨著應(yīng)收賬款高企、毛利潤(rùn)偏低等問(wèn)題。

實(shí)控人陳妙林

招股書(shū)顯示，陳妙林通過(guò)開(kāi)元物產(chǎn)集團(tuán)控制開(kāi)元物業(yè)54.61%股權(quán)，為公司實(shí)際控制人。2019年10月10日，《2019年胡潤(rùn)百富榜》揭曉，陳妙林以75億元人民幣財(cái)富排名531位。

據(jù)公開(kāi)資料，陳妙林現(xiàn)年68歲，出生于杭州市蕭山區(qū)，在酒店經(jīng)營(yíng)及管理方面擁有逾30多年經(jīng)驗(yàn)，為開(kāi)元旅業(yè)集團(tuán)創(chuàng)始人，現(xiàn)任中國(guó)旅游協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、浙江省旅游協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)。

陳妙林的父輩是商人，1980年，28的陳妙林擔(dān)任蕭山物資局金屬公司經(jīng)理。5年后，陳妙林受命改造蕭山招待所。1985年，重新投資改造的蕭山賓館開(kāi)始營(yíng)業(yè)。在陳妙林的組織下，蕭山賓館突破“招待所模式”逐步壯大。1999年蕭山賓館改制，成立開(kāi)元旅業(yè)集團(tuán)。

開(kāi)元旅業(yè)集團(tuán)官網(wǎng)顯示，公司是一家持續(xù)追求價(jià)值領(lǐng)先的旅游產(chǎn)業(yè)投資與運(yùn)營(yíng)集團(tuán)，以酒店業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)、兼具物業(yè)管理等輔助性產(chǎn)業(yè)。截至目前，開(kāi)元擁有總資產(chǎn)260多億元，員工28000多名，在營(yíng)下屬企業(yè)近300家。

在外界猜測(cè)陳妙林會(huì)如何布局接班事宜之際，65歲生日當(dāng)天，陳妙林意外宣布，把自己創(chuàng)立的開(kāi)元旅業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)職位交給第二大股東、自己的第一任秘書(shū)陳燦榮。

對(duì)此，陳妙林以“不舍得”回應(yīng)?！拔抑饕剂康氖侨绾伟哑髽I(yè)辦好，那不如開(kāi)明、開(kāi)放一點(diǎn)?！标惷盍终f(shuō)，如果蛋糕只有1斤，全部都是自己的也只有1斤；但如果能把這個(gè)蛋糕做到100斤，哪怕自己只占三分之一，也能分到30多斤。”

招股書(shū)顯示，陳燦榮不僅為開(kāi)元物業(yè)董事長(zhǎng)，同時(shí)是開(kāi)元旅業(yè)集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)。

他通過(guò)德威地產(chǎn)間接持有開(kāi)元旅業(yè)集團(tuán)8.53%的股份。而開(kāi)元旅業(yè)集團(tuán)和諧元投資又分別持有開(kāi)元物業(yè)的大股東開(kāi)元房地產(chǎn)集團(tuán)85%和15%的股份。

應(yīng)收賬款高企

盡管整體體量不大，但開(kāi)元物業(yè)近幾年規(guī)模擴(kuò)張勢(shì)頭迅猛。

截至2018年6月，開(kāi)元物業(yè)的營(yíng)業(yè)收入達(dá)3.41億元，同比增長(zhǎng)31.87%。2018年上半年比2017年同期增加在管住宅項(xiàng)目27個(gè)，非住宅項(xiàng)目29個(gè)。公司累計(jì)總簽約項(xiàng)目達(dá)350個(gè)，其中住宅項(xiàng)目增長(zhǎng)最為迅速，本期新增42個(gè)，達(dá)156個(gè)。

隨著開(kāi)元物業(yè)業(yè)務(wù)量的增加，其期末應(yīng)收賬款的規(guī)模也在加大。

2016年度、2017年度及2019年1~6月，其應(yīng)收賬款凈額分別為6309.15萬(wàn)元、7238.41萬(wàn)元、1.16億元，在流動(dòng)資產(chǎn)中占比分別為24.43%、21.55%、30.52%。截至2019年6月30日，公司應(yīng)收賬款凈額為1.56億元，占流動(dòng)資產(chǎn)比例也進(jìn)一步攀升至35.70%。

雖然公司應(yīng)收賬款賬齡絕大部分在一年以內(nèi)，但公司應(yīng)收賬款總額占比相對(duì)較高，若發(fā)生壞賬，將對(duì)公司經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生不利影響。

此外，開(kāi)元物業(yè)的整體毛利率偏低，且呈現(xiàn)逐年下降的趨勢(shì)。招股書(shū)顯示，2016年~2018年以及2019年1~6月，其毛利率分別為23.13%、22.49%、22.40%、22.24%。

有數(shù)據(jù)顯示，2018年在港上市物業(yè)管理公司的平均毛利率為37.84%，如碧桂園服務(wù)達(dá)39.2%，雅生活達(dá)37%，佳兆業(yè)美好則達(dá)34.3%

另?yè)?jù)招股書(shū)顯示，開(kāi)元物業(yè)將非核心業(yè)務(wù)委托于第三方公司。??

報(bào)告期內(nèi)，第三方公司業(yè)務(wù)外包成本占其主營(yíng)業(yè)務(wù)的比例分別為20.26%、32.47%、34.98%和34.84%。對(duì)于物業(yè)管理而言，外包業(yè)務(wù)占比較高，其服務(wù)質(zhì)量以及對(duì)開(kāi)元物業(yè)聲譽(yù)的影響相對(duì)不可控，而服務(wù)質(zhì)量以及聲譽(yù)又會(huì)對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)產(chǎn)生直接影響。

*本文來(lái)源：樂(lè)居財(cái)經(jīng)，作者：王向南，原標(biāo)題：《開(kāi)元物業(yè)毛利過(guò)低 陳妙林棄A轉(zhuǎn)H?》。