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陽(yáng)光100中國(guó)控股有限公司（02608.HK，下稱“陽(yáng)光100”）又雙叒叕回購(gòu)自家股票。

公告顯示，陽(yáng)光100于2020年1月13日斥資3.74萬(wàn)港元回購(gòu)2.6萬(wàn)股，回購(gòu)價(jià)格為每股1.42港元-1.45港元。

時(shí)間回到一年前，2019年1月17日，陽(yáng)光100在毫無(wú)征兆的情況下，收盤暴跌64.6%，股價(jià)從前一日的3.7港元跌到1.31港元。隨后陽(yáng)光100頻頻小額度回購(gòu)自家股票。

在2019年11月22日到2020年1月13日期間，陽(yáng)光100頻頻小額度回購(gòu)股份數(shù)目累計(jì)已達(dá)280萬(wàn)股。

股價(jià)下降，陽(yáng)光100銷售業(yè)績(jī)也雙雙下滑。

2020年1月7日，陽(yáng)光100發(fā)布2019年12月未經(jīng)審核的營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，在2019年陽(yáng)光100實(shí)現(xiàn)合同銷售額103.38億元，銷售面積78.74萬(wàn)平方米，同比下降14.53%和16.91%。

陽(yáng)光100似乎陷入股價(jià)暴跌、業(yè)績(jī)不佳、負(fù)債累累的低谷狀態(tài)之中。

陽(yáng)光100銷售業(yè)績(jī)雙雙下降的原因是什么？如何改善這種情況？在公司轉(zhuǎn)型過(guò)程中，如何提高新業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)能力？又如何尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)？《商學(xué)院》記者就上述相關(guān)問題向陽(yáng)光100董秘發(fā)送采訪提綱，截至發(fā)稿日，尚未收到最終回復(fù)。

業(yè)績(jī)不佳 負(fù)債激增

2019年12月31日,克而瑞研究中心公布了《2019年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》。數(shù)據(jù)顯示,按照全口徑統(tǒng)計(jì)，陽(yáng)光100以98億元排第155名。

克而瑞研究中心認(rèn)為，在房企整體目標(biāo)增速放緩，平均目標(biāo)增長(zhǎng)率由2018年的41%回落至20%，雖然2019年絕大多數(shù)房企都達(dá)成了全年業(yè)績(jī)目標(biāo)，但整體表現(xiàn)不及2016、2017年。

從2019年企業(yè)目標(biāo)完成情況來(lái)看，絕大部分在年內(nèi)設(shè)定了業(yè)績(jī)目標(biāo)的房企，均已達(dá)成年度業(yè)績(jī)目標(biāo)。其中，世茂、龍湖、陽(yáng)光城、金科、中梁、禹洲、寶龍等9家房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)較佳，早在11月就已提前完成全年目標(biāo)。而截至12月末，世茂、陽(yáng)光城、金科、中梁、中駿、建業(yè)等8家房企的目標(biāo)完成率均在115%之上。

但總體來(lái)看，近年來(lái)調(diào)控持續(xù)、市場(chǎng)整體去化率不及預(yù)期，房企的目標(biāo)完成率呈逐年降低的態(tài)勢(shì)。相比2016年、2017年近8成房企目標(biāo)完成率超110%，2019年該區(qū)間的房企數(shù)量明顯降低。今年僅半數(shù)房企的目標(biāo)完成率集中在100%-110%之間。陽(yáng)光100卻與自身年初設(shè)立的目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)。

同濟(jì)大學(xué)管理學(xué)博士、上海市經(jīng)濟(jì)與信息委員會(huì)專項(xiàng)評(píng)審專家?guī)鞂＜覍O文華分析認(rèn)為，根據(jù)陽(yáng)光100公開的財(cái)報(bào)，公司2019年度的營(yíng)業(yè)收入呈負(fù)增長(zhǎng)，顯然銷售形勢(shì)不容樂觀。

值得注意的是，陽(yáng)光100在2018年業(yè)績(jī)會(huì)上提出，2019年合約銷售目標(biāo)為約150億元，較2018年的175億元下調(diào)約14.29%。按此目標(biāo)計(jì)算，陽(yáng)光100的完成率僅為68.92%，距離目標(biāo)差距甚遠(yuǎn)。

與銷售業(yè)績(jī)下滑形成鮮明對(duì)比的是，陽(yáng)光100的負(fù)債率激增。2019年半年報(bào)顯示，陽(yáng)光100凈負(fù)債率高達(dá)205.2%。

截至2019年上半年，公司一年內(nèi)到期的有息負(fù)債83.05億元，2018年底，公司總負(fù)債額為518.44億元，到2019年上半年總負(fù)債額已達(dá)488.03億元。

《商學(xué)院》記者注意到，為了緩解資金壓力，2019年陽(yáng)光100出售連續(xù)出售多個(gè)項(xiàng)目：2019年12月27日，陽(yáng)光100中國(guó)披露與北京信托簽訂的協(xié)議，擬7.9億元向后者轉(zhuǎn)讓溫州中信昊園投資有限公司90%股權(quán)。

根據(jù)協(xié)議，項(xiàng)目公司90%的股權(quán)將從陽(yáng)光壹佰集團(tuán)轉(zhuǎn)讓給北京信托，售價(jià)最高為人民幣7.9億元，而項(xiàng)目公司的日常運(yùn)營(yíng)及管理仍由陽(yáng)光壹佰集團(tuán)負(fù)責(zé)。

2019年上半年，公司出售了兩個(gè)項(xiàng)目，分別是重慶陽(yáng)光壹佰70%股權(quán)、卓星100%股權(quán)，前者交易金額為13.34億元，后者為46.61億元。這兩個(gè)項(xiàng)目出售帶動(dòng)上半年凈利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)，也增加了賬上現(xiàn)金。8月份又出售了東莞項(xiàng)目，交易金額5.13億元。

克而瑞地產(chǎn)分析師向《商學(xué)院》記者分析認(rèn)為陽(yáng)光100頻繁售賣一些重要項(xiàng)目，其目的在于回籠資金，以化解現(xiàn)金流壓力，避免帶來(lái)一些其他的經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)。此外，陽(yáng)光100近幾年一直在謀求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，售賣一些目前狀況不佳的開發(fā)項(xiàng)目，也有利用其更加聚焦于新的轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)。

孫文華表示，陽(yáng)光100目前轉(zhuǎn)售項(xiàng)目可以解一時(shí)之困，但從企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度，還需要認(rèn)真分析自身的企業(yè)基因，或輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，但重資產(chǎn)在目前形勢(shì)下確實(shí)不適合公司現(xiàn)狀了。地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行，從陽(yáng)光100能提前出讓項(xiàng)目?jī)?chǔ)備現(xiàn)金流，是具備先見之明的。

轉(zhuǎn)型緩慢 陣痛持久

“去住宅化”的口號(hào)，陽(yáng)光100不是第一次喊。

在2019年中期會(huì)議上，陽(yáng)光100管理層曾表示，陽(yáng)光100已下決心轉(zhuǎn)型，把精力放到非住宅產(chǎn)品上來(lái)，一定要脫離住宅的主流房地產(chǎn)軌道。

早在2004年，集團(tuán)董事長(zhǎng)易小迪就帶領(lǐng)陽(yáng)光100逐漸走上一條“去住宅化，增加街區(qū)綜合體的投資比重”的轉(zhuǎn)型道路。

轉(zhuǎn)型后的陽(yáng)光100主打三類產(chǎn)品，即街區(qū)綜合體、服務(wù)式公寓和特色小鎮(zhèn)。不過(guò)，從2019年半年報(bào)來(lái)看，陽(yáng)光100中國(guó)轉(zhuǎn)型成效并不明顯，其盈利仍然以住宅銷售占為主，住宅業(yè)務(wù)占銷售收入的79%，而商用物業(yè)及車庫(kù)只占21%。

在經(jīng)過(guò)一輪轉(zhuǎn)型陣痛期后，陽(yáng)光100將文旅業(yè)務(wù)作為接下來(lái)轉(zhuǎn)型的突破口。

根據(jù)2019年半年報(bào)顯示，陽(yáng)光100已儲(chǔ)備多處適于文旅項(xiàng)目的土地儲(chǔ)備，其中包括位于河北承德市興隆縣和廣西（樓盤）桂林市平樂縣的兩個(gè)開發(fā)項(xiàng)目。此外，還有位于桂林市象山區(qū)的麗園項(xiàng)目以及云南麗江的雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)項(xiàng)目均進(jìn)入加速開發(fā)階段。

孫文華表示，目前很多地產(chǎn)公司都在轉(zhuǎn)型文旅。以文旅作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，也就是旅游地產(chǎn)的一種物業(yè)形式，是需要通過(guò)運(yùn)營(yíng)來(lái)實(shí)現(xiàn)物業(yè)增值的，從理論上說(shuō)旅游帶動(dòng)人氣，人氣帶動(dòng)物業(yè)銷售。

但本質(zhì)上，目前旅游地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)加劇，且旅游地產(chǎn)和地方資源具備強(qiáng)依賴，文旅地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)需要打造一個(gè)專屬IP的過(guò)程：通過(guò)對(duì)內(nèi)容的整合，創(chuàng)造消費(fèi)者向往的生活，加以獨(dú)特的文化為精神內(nèi)涵組合聯(lián)動(dòng)。對(duì)此，孫文華認(rèn)為文旅地產(chǎn)無(wú)法像住宅業(yè)務(wù)那樣快速?gòu)?fù)制的高周轉(zhuǎn)模式。

上述克而瑞地產(chǎn)分析師指出文旅屬于高投入且回報(bào)周期長(zhǎng)的領(lǐng)域，此外，目前的土地出讓政策對(duì)文旅運(yùn)營(yíng)提出了更高的要求，如此前對(duì)運(yùn)營(yíng)配套的比例為 10%-20% ，現(xiàn)在則要求 50%-70% 。這些對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流有著極高的要求。

另一方面，文旅行業(yè)目前正進(jìn)一步向頭部集中。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018 年，全國(guó)旅游業(yè)實(shí)際完成投資 17750 億元，頭部企業(yè)如華僑城、萬(wàn)達(dá)、融創(chuàng)、方特等總投資 1.095 萬(wàn)億元，占比高達(dá) 62% 。后入者一般有兩種路徑可供選擇，一是自主創(chuàng)新，拿出真正滿足市場(chǎng)和消費(fèi)者的創(chuàng)新型文旅產(chǎn)品，也就是所謂的“另辟蹊徑”；一是尋找靠譜的合作方，減少經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)。

在面對(duì)周期更長(zhǎng)、資金需求更高文旅項(xiàng)目，陽(yáng)光100能否支撐其文旅項(xiàng)目的持續(xù)投入，保證現(xiàn)金流安全？如何提高新業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)能力？又如何尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)？陽(yáng)光100轉(zhuǎn)型文旅能否走出低谷？對(duì)此，《商學(xué)院》將持續(xù)關(guān)注。

*本文來(lái)源：微信公眾號(hào)“商學(xué)院”（ID：BMR2004），作者： 陳淑文 朱耘，原標(biāo)題：《陽(yáng)光100銷售業(yè)績(jī)下滑 轉(zhuǎn)型文旅能否走出低谷？》。