新用戶登錄后自動(dòng)創(chuàng)建賬號
登錄1月17日晚間,蛋殼公寓成功登陸紐交所,國內(nèi)第二家長租公寓上市公司誕生,股票代碼“DNK”。此次IPO發(fā)行價(jià)13.5美元,低于首次公開募股發(fā)行價(jià)格區(qū)間;發(fā)行規(guī)模減少為960萬股,上市總募資金額減少25%至1.49億美元。
IPO路演時(shí),蛋殼公寓試圖向市場講述數(shù)據(jù)與科技的故事。但投資者似乎并不買賬。上市首日,蛋殼股價(jià)開盤即破發(fā),最低跌3.7%至每股13美元。盤末跌幅收窄,收盤與發(fā)行價(jià)持平,總市值24.78億美元。
從誕生到走向資本市場,蛋殼公寓用時(shí)五年。五年間,蛋殼共獲7輪融資,其中不乏高榕資本、老虎環(huán)球基金等知名機(jī)構(gòu)。資本助力下,蛋殼公寓規(guī)模水漲船高,運(yùn)營房間數(shù)量達(dá)43.27萬間。但截至2019年前9個(gè)月,公司仍處于凈虧損狀態(tài)。
長租公寓盈利困境,讓蛋殼上市即帶有枷鎖。當(dāng)投資機(jī)構(gòu)態(tài)度愈發(fā)謹(jǐn)慎,IPO可解一時(shí)資金之急,卻遠(yuǎn)不是盈利模式探索的終點(diǎn)。該品牌聯(lián)合創(chuàng)始人兼CEO高靖直言,上市對蛋殼公寓來說,既是對過往五年拼搏發(fā)展的總結(jié),也是一個(gè)全新的起點(diǎn)。
資本助力下“狂飆突進(jìn)”
回溯到故事源頭。2015年,蛋殼公寓成立,經(jīng)營主體為紫梧桐(北京)資產(chǎn)管理有限公司,公司注冊資本1000萬元,法定代表人為高靖。
蛋殼闖入時(shí),正值長租公寓興起風(fēng)口。行業(yè)內(nèi),長租公寓運(yùn)營模式分為“集中式”和“分散式”。蛋殼屬于后者,即通過租賃協(xié)議從業(yè)主手中獲得零散房源,統(tǒng)一改造裝修后轉(zhuǎn)手出租,從中賺取房租差價(jià)與管理費(fèi)、增值業(yè)務(wù)收入等。
蛋殼公寓將此稱為“新租賃”,即集中化經(jīng)營、設(shè)計(jì)裝修標(biāo)準(zhǔn)化、業(yè)務(wù)流程在線上。一番操作下來,當(dāng)代都市人租賃成本大為降低。蛋殼舉例稱,北京一居室公寓平均月租金5784元,蛋殼公寓帶有共享空間,三家合租私人房間,每間平均月租金2788元,便宜了52%。
本質(zhì)上,蛋殼公寓做的仍是“二房東”生意。而固定成本投入與微薄盈利差價(jià),注定其需通過規(guī)模擴(kuò)張拓寬盈利基礎(chǔ)。短短幾年,蛋殼公寓迅速進(jìn)入北上廣深等13座城市,截至2019年11月30日,蛋殼管理公寓數(shù)量達(dá)43.27萬間,較成立之初增長178倍。
與規(guī)模相匹配,蛋殼公寓營業(yè)收入也水漲船高。目前,該品牌收入主要來自租金和服務(wù)費(fèi)。從2017年到2018年,蛋殼公寓營收增長307.3%至26.75億。2019年前10個(gè)月,營收進(jìn)一步增加到57.12億,較2018年同期增長198.8%。
此番發(fā)展離不開資本助力。企查查數(shù)據(jù)顯示,蛋殼四年間完成7輪融資,背后不乏愉悅資本、高榕資本、老虎環(huán)球基金、春華資本、CMC資本、螞蟻金服等明星機(jī)構(gòu)。
2017年,蛋殼公寓獲1億人民幣A+輪融資。此后每年,蛋殼公寓都有新資金涌入。2018年2月,高榕資本聯(lián)合領(lǐng)投蛋殼公寓B輪融資;此后又連續(xù)跟投B+輪、C輪融資。在B輪融資時(shí),高榕資本是第一家給到投資條款清單的投資機(jī)構(gòu)。
在闡釋投資初衷時(shí),高榕資本創(chuàng)始合伙人張震稱,中國租房市場供需兩端存在著長期不平衡的矛盾,信息不對稱、租賃供給質(zhì)量不高、租賃關(guān)系不穩(wěn)定等痛點(diǎn)顯著。高榕資本長期看好中國長租市場,長租公寓則為年輕一代提供了更標(biāo)準(zhǔn)化、個(gè)性化的產(chǎn)品。
為何押注蛋殼?張震認(rèn)為,蛋殼公寓的核心競爭力為數(shù)據(jù)和科技DNA,尤其是很早即發(fā)揮作用的數(shù)據(jù)中臺(tái)。在他看來,蛋殼公寓是一家名副其實(shí)的“數(shù)據(jù)科技公司”,并期待未來蛋殼公寓的AI決策引擎—“蛋殼大腦”能進(jìn)一步發(fā)揮智能作用。
實(shí)際上,資本“寒冬”下,唯有頭部企業(yè)能獲得此番融資。中指研究院數(shù)據(jù)顯示,2018年長租公寓領(lǐng)域,企業(yè)獲得融資37筆,約1491億元;而2019年僅有16筆,約360億元,金額不足去年的1/4。資本端對長租公寓得態(tài)度更加嚴(yán)謹(jǐn),企業(yè)獲得融資金額整體減少。
當(dāng)VC/PE機(jī)構(gòu)態(tài)度愈加謹(jǐn)慎,品牌從一級市場拿錢越來越難,便轉(zhuǎn)向二級市場直接融資。蛋殼公寓指出,上市所募資金將用以擴(kuò)大公寓網(wǎng)絡(luò)和服務(wù)范圍,改善公寓質(zhì)量,以及開發(fā)技術(shù)系統(tǒng)以支持規(guī)模增長。
能否講好盈利新故事?
即便打造出科技外衣,但蛋殼公寓仍深陷虧損困局。據(jù)招股書數(shù)據(jù),2017年、2018年,蛋殼公寓凈虧損分別為2.72億元、13.69億元,虧損增幅為403%;2019年前9個(gè)月,蛋殼公寓凈虧損25.16億元,同比增長209%。
蛋殼方面表示,公司整體尚未盈利,主要是由于過去兩年持續(xù)高增長,大量資源投入到新城市及新公寓開發(fā)過程中。2017年、2018年和2019年前三季度,其經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流均錄得負(fù)值,分別為-1.15億元、-11.6億元和-16.3億元。
激進(jìn)擴(kuò)張下,蛋殼公寓負(fù)債率也一路攀升。截至2018年末,蛋殼公寓資產(chǎn)負(fù)債率為83%。到2019年三季度末,杠桿率進(jìn)一步放大,負(fù)債率提高至100%。
盈利困境,是長租公寓行業(yè)通病。早一步上市的青客公寓,同樣處于此番境地。招股書顯示,2017財(cái)年青客凈虧損1.9億元,2018財(cái)年凈虧損4.26億元。截至2019年6月30日9個(gè)月,青客公寓凈虧損3.48億元,而上年同期凈虧損2.89億元。
而對蛋殼公寓來說,大致盈利時(shí)間表是否存在?上市當(dāng)天,愉悅資本創(chuàng)始及執(zhí)行合伙人劉二?,F(xiàn)身稱,這其實(shí)是平衡當(dāng)期盈利與長期發(fā)展的問題,要找到合適的平衡點(diǎn)。二級市場包括成長期投資,都對虧損更加敏感。過去求發(fā)展,現(xiàn)在是求盈利。
“對蛋殼來講,大家倒不懷疑它能盈利。我們作為投資人也沒有提過‘?dāng)?shù)量上實(shí)現(xiàn)什么樣的超越’?!眲⒍L寡裕?guī)模要相當(dāng),但是不能光追求規(guī)模,同時(shí)要把服務(wù)品牌和質(zhì)量做起來,否則我覺得不會(huì)長久生存下去。
據(jù)蛋殼方面數(shù)據(jù),公司單間裝修成本從2017年的12,646元/間,下降到2019年前9個(gè)月的10,404元/間,整體運(yùn)營成本及資金投入在下降;蛋殼公寓與房東租約為4-6年,而蛋殼公寓投入回本周期為12到20個(gè)月,如此在租約內(nèi)可鎖定盈利期。
盈利可持續(xù)性外,資金杠桿問題仍然存在。2019年12月,六部門聯(lián)合印發(fā)相關(guān)文件,規(guī)定住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金消費(fèi)貸款;并明確“租金貸”收入不能超過企業(yè)租金收入的三成,超過比例的于2022年底前調(diào)整到位。
招股書顯示,2017年,蛋殼公寓91.3%的用戶使用租金貸,2018年和截至2019年前9個(gè)月,這一比例降至75.8%、67.9%。縱向來看,蛋殼公寓“租房貸”租客占比逐步減少。但從絕對值看,67.9%的占比仍較監(jiān)管要求相去甚遠(yuǎn)。
中指研究院指出,過去一年,二房東模式盈利受到質(zhì)疑,違規(guī)使用“租金貸”、“甲醛房”、“高收低租”等現(xiàn)象也多來自于此。當(dāng)長租公寓走過歸回理性的2019,行業(yè)主體逐漸意識到發(fā)展之艱。優(yōu)勝劣汰加劇、資本介入更加審慎,政策也多著墨于整治亂象、防范風(fēng)險(xiǎn)。
潮水退去后,除去披上科技外衣,長租公寓品牌更需打造核心競爭力。貝殼研究院認(rèn)為,2020年行業(yè)競爭將以運(yùn)營為王,重點(diǎn)建立房源獲取能力、品質(zhì)管控能力、供應(yīng)鏈管理能力、客戶獲取能力、效率運(yùn)營能力。如此才能提升運(yùn)營水平,在市場競爭中占據(jù)優(yōu)勢。
*本文來源:第一財(cái)經(jīng),作者:孫夢凡,原標(biāo)題:《蛋殼公寓闖關(guān)IPO,上市后盈利痛點(diǎn)更受關(guān)注》。
找回密碼
注冊賬號