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元宵已過(guò)，春節(jié)近尾聲。節(jié)后返工被多數(shù)勞動(dòng)者提上了日程。

據(jù)國(guó)新辦1月9日工作會(huì)數(shù)據(jù)，40天春運(yùn)預(yù)計(jì)全國(guó)旅客發(fā)送量將達(dá)到約30億人次。而多地交通管制及取消部分航班、火車已導(dǎo)致2020年的春運(yùn)返程被分散、推遲甚至取消。

疫情防控牽一發(fā)而動(dòng)全身。經(jīng)歷了瘋狂擴(kuò)張、不規(guī)范租金貸、2018年爆雷潮、頭部企業(yè)走向資本市場(chǎng)的長(zhǎng)租公寓，容納了大量流動(dòng)人口，在如此背景下做了些什么、又將走向何方？

一面抗疫 一面爭(zhēng)議 

來(lái)勢(shì)洶洶的新型冠狀病毒肺炎對(duì)全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展都是一個(gè)不可抗力的影響因素。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，截至2月6日，已有至少10家長(zhǎng)租公寓企業(yè)發(fā)表公告，陸續(xù)對(duì)此做出了反應(yīng)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱公告獲悉，以自如、青客租房等頭部長(zhǎng)租公寓為例，主要針對(duì)武漢等湖北省地區(qū)，并在全國(guó)范圍內(nèi)推行了部分減輕租戶承租、疫情防控壓力的措施。

一是對(duì)武漢防疫醫(yī)護(hù)人員提供免費(fèi)床位；二是對(duì)武漢等湖北省員工及湖北籍員工推遲到崗時(shí)間，定時(shí)登記員工健康信息，對(duì)管家及保潔員要求在服務(wù)時(shí)戴好口罩等防護(hù)工具；三是對(duì)租客，尤其是武漢租戶，提供2月租金減半、租期順延、返還房租等優(yōu)惠；同時(shí)，聯(lián)手政府有關(guān)部門征集返程租戶健康信息，并提供消毒服務(wù)。

其中，長(zhǎng)租公寓提供的武漢醫(yī)護(hù)人員免費(fèi)床位、消毒服務(wù)、征集返程租戶健康信息等行動(dòng)直接支援了疫情防控，而延遲上班、對(duì)武漢租戶減租等行動(dòng)更多地體現(xiàn)了企業(yè)的人文關(guān)懷。

然而，部分長(zhǎng)租公寓的活動(dòng)設(shè)置了層層門檻，例如簽約時(shí)間點(diǎn)限制、返還的優(yōu)惠券只能在平臺(tái)上使用；蛋殼公寓等部分長(zhǎng)租公寓將免租成本推給房東的做法已經(jīng)引起關(guān)注——房東不愿“被”讓利、租客未能及時(shí)收到退回的租金，中間產(chǎn)生的利息差卻被平臺(tái)獲利。此外，部分租客反映，自如等長(zhǎng)租公寓還存在大幅上調(diào)房租、換租成功后無(wú)法按時(shí)入住的爭(zhēng)議。

據(jù)市場(chǎng)消息，目前僅有窩趣輕社區(qū)、樂(lè)乎公寓將自主承擔(dān)免租費(fèi)用，由項(xiàng)目投資人買單。天眼查信息顯示，窩趣系鉑濤集團(tuán)旗下首個(gè)青年長(zhǎng)租公寓品牌，成立于2010年。樂(lè)乎公寓成立于2014年，主打青年白領(lǐng)公寓租賃。

內(nèi)憂外患迎春“劫”

事實(shí)上，長(zhǎng)租公寓在經(jīng)營(yíng)上減免押金、租金、服務(wù)費(fèi)并非新鮮事。為獲取更多客戶訂單，“30天免費(fèi)住”、“首月0元住”、“老帶新最高享XX優(yōu)惠券”等春節(jié)活動(dòng)歷來(lái)作為長(zhǎng)租公寓的重要營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)。這些優(yōu)惠活動(dòng)屬于常規(guī)營(yíng)銷行為，并非企業(yè)防疫才出現(xiàn)的特有應(yīng)對(duì)措施。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，流動(dòng)人口及高校畢業(yè)生為當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)的主要客源，春節(jié)當(dāng)月歷來(lái)是全年淡季。一方面，2.4億流動(dòng)人口將踏上歸家之路，節(jié)后跳槽、換城市工作等因素或?qū)е虏糠止ぷ髡咄七t或取消租賃需求；另一方面，國(guó)內(nèi)高等院校畢業(yè)時(shí)間集中于6、7月份，大批年輕畢業(yè)生對(duì)工作地的住房租賃需求尚未到來(lái)。

疫情來(lái)勢(shì)洶洶，本次假期的延長(zhǎng)、靈活在線辦公導(dǎo)致流動(dòng)人口返程分散、推遲，導(dǎo)致租賃需求也一并推遲，長(zhǎng)租公寓新增房源、客源減少；企業(yè)收入降低，但經(jīng)營(yíng)成本不降反升，現(xiàn)金流承重，放緩收房。

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2020年1月，18個(gè)重點(diǎn)城市的住房租賃總成交量環(huán)比下跌40.99%，比2019年2月（春節(jié)當(dāng)月）下降18.21%；新增房源和客源數(shù)量環(huán)比下降48.28%、42.64%。但是，2020年1月房源租賃成交周期環(huán)比增長(zhǎng)率均低于2019年2月（春節(jié)當(dāng)月），且多數(shù)城市的房源租賃成交周期比2019年2月縮短。

對(duì)此，分析人士表示，今年春節(jié)淡季租賃成交效率高于去年，主要因?yàn)楝F(xiàn)在租賃中介業(yè)務(wù)的線上化程度提高縮短了成交周期。

回顧國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓的發(fā)展，無(wú)論是先拿地、后運(yùn)營(yíng)，還是輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)，回報(bào)周期長(zhǎng)達(dá)5-10年、整體租金回報(bào)率不足3%等一直是長(zhǎng)租公寓行業(yè)的痛點(diǎn)，而“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”等不良經(jīng)營(yíng)模式加劇了行業(yè)洗牌。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)《長(zhǎng)租公寓篇 | 公募 REITs 前夜》報(bào)告，目前長(zhǎng)租公寓行業(yè)仍處于前期“燒錢”的階段，融資渠道有限。截至2019年前三季度，因資金鏈斷裂而倒下的長(zhǎng)租公寓數(shù)量已超25家。就融資渠道，除股權(quán)融資外，作為類REITs的長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品數(shù)量約為14個(gè)，僅有青客公寓、蛋殼公寓2家長(zhǎng)租公寓成功登陸美股。

內(nèi)憂未除，外患已至。面對(duì)租金減免與防疫管控中的春“劫”，面對(duì)不減反增的經(jīng)營(yíng)壓力，長(zhǎng)租公寓在盈利追求上仍任重道遠(yuǎn)。

集體土地入市破局 

中國(guó)租賃市場(chǎng)規(guī)模到底有多大？房企相關(guān)人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，國(guó)內(nèi)租賃市場(chǎng)規(guī)模目前已達(dá)1萬(wàn)多億，預(yù)計(jì)2030年將達(dá)到5萬(wàn)億。

長(zhǎng)租公寓占比有多大？以北京市場(chǎng)為例，散戶供應(yīng)占比90%，長(zhǎng)租公寓僅占到北京租賃市場(chǎng)的10%。

市場(chǎng)蛋糕暫時(shí)無(wú)需做大，長(zhǎng)租公寓行業(yè)卻亟需做強(qiáng)。

2019年12月，住建局聯(lián)合六部委聯(lián)合發(fā)文，將加強(qiáng)對(duì)采取“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”等經(jīng)營(yíng)模式的高風(fēng)險(xiǎn)住房租賃企業(yè)的監(jiān)管，長(zhǎng)租公寓的金融屬性會(huì)進(jìn)一步削弱；2020年將重點(diǎn)發(fā)展公租房、人才公寓以及集體土地建設(shè)租賃住房。

以北京市場(chǎng)為例，從2017年到2021年五年內(nèi)將供應(yīng)1000公頃的集體土地，用來(lái)建設(shè)集體土地租賃住房。其中，北京萬(wàn)科泊寓·成壽寺項(xiàng)目已開(kāi)始向周邊企業(yè)和個(gè)人預(yù)租，預(yù)計(jì)在2020年二季度正式開(kāi)業(yè)。目前全國(guó)最大的租賃住房項(xiàng)目，即北京朝陽(yáng)十八里店集體用地租賃住房項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)工，預(yù)期總建筑面積41萬(wàn)平方米，可提供6100套租賃住房。

此外，當(dāng)前全國(guó)18個(gè)集體土地租賃住房試點(diǎn)城市已推出了160個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目，集體用地租賃住房將分批跑步入市，有望推動(dòng)租賃行業(yè)的規(guī)范發(fā)展。

疫情之后 何去何從 

“盡管現(xiàn)實(shí)并不完美，但至少我們要直面它，因此我在現(xiàn)實(shí)中遇到任何問(wèn)題或挫折時(shí)，都不會(huì)抱怨，而是通過(guò)更具建設(shè)性的方式找到有效的應(yīng)對(duì)方法?！比稹み_(dá)利歐在《原則》中對(duì)投資與工作的這一段話同樣適用于長(zhǎng)租公寓行業(yè)的此情此景。

本次疫情防控呼吁減少人群聚集、靈活辦公，而線上辦公、VR看房技術(shù)日趨成熟，租賃效率提高，帶來(lái)了長(zhǎng)租公寓的新發(fā)展方向。

就防疫中的部分亂象，直面現(xiàn)實(shí)是最好的解決方法。公益歸公益，生意歸生意，企業(yè)發(fā)展需要求生存、謀盈利，本次不可抗力因素或是長(zhǎng)租公寓自我調(diào)整的一個(gè)時(shí)機(jī)。

就服務(wù)方面，長(zhǎng)租公寓有待做好業(yè)主與租客之間的溝通服務(wù)，合規(guī)制定價(jià)格，尊重業(yè)主、租客合作條款；整改惡意租金貸等，按住建部租賃政策要求削弱金融屬性。

就財(cái)務(wù)方面，一是精細(xì)測(cè)算、控制拿房成本，拒絕“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”，提高租戶入住率及滿意度，保持持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入，實(shí)現(xiàn)自我“造血”盈利目標(biāo)。

華菁證券地產(chǎn)行業(yè)首席分析師周雅婷曾分析，55%的拿房成本占比和百間65%的入住率是長(zhǎng)租公寓盈利的臨零界點(diǎn)。然而，長(zhǎng)租公寓行業(yè)且可供公開(kāi)查閱的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)不多。

以美股上市的青客公寓、蛋殼公寓兩家為例，其近三年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)皆未能實(shí)現(xiàn)盈利，經(jīng)營(yíng)性收入以租金收入和服務(wù)費(fèi)收入為主，現(xiàn)金流收入嚴(yán)重依賴融資行為，但在入住率方面表現(xiàn)尚可。

據(jù)官方公告，2018年-2019年9月30日，青客公寓的入住率為91.6%、92.4%，凈利潤(rùn)分別虧損1.76億元、1.25億元；2017年-2019年前9個(gè)月，蛋殼公寓的入住率分別為85.8%、76.9%、86.9%，凈利潤(rùn)分別虧損2.72億元、13.66億元、25.15億元。

而集體土地入市已成定局，以中介類長(zhǎng)租公寓為代表的部分長(zhǎng)租公寓宜保持精耕細(xì)作，不過(guò)分追求規(guī)模擴(kuò)張，深耕于細(xì)分市場(chǎng)，同時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)模式、探求多方合作；以自持為主的開(kāi)發(fā)商類、酒店類長(zhǎng)租公寓資金鏈雄厚，可以通過(guò)幾近為0的低土地成本獲取較高彈性的租金收入，加碼集體土地租賃住房，與政府、國(guó)企的合作開(kāi)發(fā)或是一個(gè)方向。

長(zhǎng)租公寓作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的衍生品之一，也將受到房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)的影響。據(jù)世邦魏理仕分析，鑒于當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)的不確定，多城暫停土拍，投資者將會(huì)更青睞門戶城市和提供穩(wěn)定收入現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)及房地產(chǎn)債。

苦難不值得稱頌，但是人應(yīng)有義務(wù)記錄和警惕。是火是劫，沒(méi)有人可以置身事外。

*本文來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)，作者：何凱玲，原標(biāo)題：《抗疫影像 | 長(zhǎng)租公寓火與劫》。