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突如其來的新型冠狀病毒感染的肺炎疫情，讓很多租客在春節(jié)后，推遲返回租住的城市；那些回去了的人，很多也暫時(shí)不能進(jìn)入租住的房子，需要隔離觀察。

不確定的返工日期帶來不確定的空置成本，這應(yīng)該讓運(yùn)營商、房東還是租客承擔(dān)？斷租還是續(xù)??？漲租還是免租？成為橫亙在房東/業(yè)主、運(yùn)營商、租客之間的難題，也讓2019年本已處于洗牌中的長租公寓步伐沉重。

相較于開發(fā)商集中式管理的長租公寓，蛋殼、自如這類分散型、房間量巨大的運(yùn)營商壓力較大。過去一周，蛋殼要求房東免租、自如部分房源漲租等動(dòng)作均遭外界質(zhì)疑，兩家機(jī)構(gòu)隨后也出臺了相應(yīng)補(bǔ)救措施。

毫無疑問，新型冠狀病毒感染的肺炎疫情為長租公寓帶來新考驗(yàn)。即使剛在美國上市的蛋殼，也要面對2019年前三季度高達(dá)25億的虧損，如何活下去，將是長租公寓2020年的主題。

三方博弈

2019年資金鏈問題不斷的長租公寓行業(yè)，猝不及防又遭遇了2020年新型冠狀病毒感染的肺炎疫情。

2月以來，“返工大潮”沒能如期而至，一二線城市的長租公寓運(yùn)營商們，卻要為租客們的退還是續(xù)頭疼，應(yīng)付可能的2至3個(gè)月甚至更長的空置問題。

2月3日前后，不少將房子委托給蛋殼公寓的業(yè)主，收到了該公司的電話稱，因?yàn)橐咔閷俨豢煽沽σ蛩?，需要給租戶免除1個(gè)月租金，希望業(yè)主來承擔(dān)。

在蛋殼公寓致租戶的信中也提到，針對無法返城的武漢租客，可返還1個(gè)月租金；其他各城市租客，結(jié)合各地政府發(fā)布的因疫情延期返工的天數(shù)，返還租客相對應(yīng)的租金，或相對應(yīng)免費(fèi)延住。

有業(yè)主表示，給湖北租客免除租金幫他們減輕負(fù)擔(dān)本是一件好事，但蛋殼并沒有對租客進(jìn)行同等免租，許多租客的房租被正?？鄢?，此情形發(fā)生在北京、上海、杭州、武漢、天津等地。

根據(jù)蛋殼發(fā)布的公開信，其承諾給租客的租金返還不能提現(xiàn)，僅能用于抵扣維修金、房屋服務(wù)費(fèi)等。

除蛋殼公寓外，另一家長租公寓龍頭自如的一些租客反映，疫情期續(xù)租價(jià)格普遍增長10%到30%。對此自如回應(yīng)稱，多是因?yàn)殚L租客想改為短期續(xù)約引起的。

長租公寓運(yùn)營商們試圖在三方中找到平衡，“房東、租客、運(yùn)營商各自承擔(dān)一點(diǎn)成本，或許是可行的方案，”易居智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說。

但顯然，租客，尤其是那些3月份仍可能無法返工的租客，更為弱勢。

采訪中，不少業(yè)主表示愿意為湖北或其他租客免除一個(gè)月的房租，但必須是真正的免除；事實(shí)上，在深圳、廈門，一些出租自有房屋的業(yè)主，主動(dòng)為租客免除了租金，但他們都是直接出租房子并沒有經(jīng)過中間的運(yùn)營商。

2月12日，自如進(jìn)一步給出了解決方案：2020年1月、2月自如房源的平均續(xù)約價(jià)穩(wěn)定，未來也將維持穩(wěn)定；此外，在全國九城推出新簽自如客可享“0押金”租房，緩解租客支出負(fù)擔(dān)。

自如表示，將為因疫情導(dǎo)致無法返回租住城市的自如租客提供便利的續(xù)租、退租流程，包括到期租客，可選擇一個(gè)月等價(jià)短續(xù)；3月1日后返回居住，減免2月的服務(wù)費(fèi)等；3月1日后仍無法返回且不打算租住的，可辦理無責(zé)退租。

近期，北京等地的一些租客反映，回到北京但無法進(jìn)入租住的小區(qū)，對此自如將在符合社區(qū)管理的條件下，為其提供臨時(shí)安置房源；而對疑似感染的租客，也可為其協(xié)調(diào)14天臨時(shí)獨(dú)居房源。

安全第一“活下去”

疫情期間，一些長租公寓試圖將自己的運(yùn)營成本轉(zhuǎn)嫁給房東和租戶，引發(fā)了爭議。這背后或可窺見，長租公寓的現(xiàn)金流困境。

就業(yè)務(wù)和盈利模式而言，目前國內(nèi)長租公寓主要分為集中式和分散式，前者以萬科、龍湖、碧桂園等開發(fā)商旗下品牌及第三方獨(dú)立品牌為主，后者主要是自如、蛋殼。

如果說開發(fā)商的公寓還有一些自持物業(yè)，那么分散式公寓基本可概括為“二房東模式”，從大量個(gè)人房東手中租來房源，再進(jìn)行轉(zhuǎn)租，賺的仍是差價(jià)。

基于此，由于合同約定了運(yùn)營商必須每月付給房東租金，因此房源如果空置產(chǎn)生的損失將由運(yùn)營商承擔(dān)。

在此之前，長租公寓運(yùn)營商長期虧損運(yùn)營，主要依靠不斷的融資。2020年1月17日，經(jīng)過數(shù)輪融資的蛋殼在美國納斯達(dá)克上市，發(fā)行價(jià)每股13.5美元，總計(jì)募集資金1.49億美元，低于此前預(yù)計(jì)的2.01億美元。

根據(jù)招股書，2017年，蛋殼公寓凈虧損2.72億元，2018年凈虧損13.69億元，2019年前三季度，凈虧損高達(dá)25.16億元。

截至2019年9月30日，蛋殼公寓持有現(xiàn)金1.73億元，總資產(chǎn)76.74億元，總負(fù)債76.61億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)99.8%。

蛋殼還是屬于頭部的運(yùn)營商，其他長租公寓的經(jīng)營狀況也大概如此。億翰智庫分析稱，疫情的到來，更加劇了長租公寓資金流緊張的局面。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，在疫情最嚴(yán)重的武漢，自如擁有房源最多，達(dá)4萬余間；其次是江寓，3萬余間。開發(fā)商品牌公寓中，龍湖擁有25家店，2569間房，萬科擁有4家店，554間房。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示，疫情對長租公寓運(yùn)營商的影響是多方位的，包括復(fù)工延遲導(dǎo)致空置率上升，租金、員工薪資等成本增加，租客違約等，行業(yè)的寒冬期被延長了。

從行業(yè)整體的損失情況來看，中資產(chǎn)（包租模式）的比輕資產(chǎn)嚴(yán)重；分散式比集中式嚴(yán)重。租金低的公寓要比租金高的抗風(fēng)險(xiǎn)能力差。

丁祖昱認(rèn)為，長租公寓企業(yè)可與業(yè)主進(jìn)行減免租金的談判，爭取相應(yīng)的免租期及租金支付后置支持。據(jù)了解，中資產(chǎn)項(xiàng)目中，部分國企業(yè)主已經(jīng)主動(dòng)向企業(yè)提供減免租金的政策。

此外，企業(yè)有機(jī)會與各地政府建立更良好的合作關(guān)系，積極與各個(gè)銀行溝通關(guān)于債權(quán)融資的利息等補(bǔ)貼或優(yōu)惠政策。

值得關(guān)注的是，長租公寓運(yùn)營商目前也將資源投入了多地的“抗疫”之中。以自如為例，其作為武漢地區(qū)最大的長租公寓平臺，疫情期間暫停對外營業(yè)，開放醫(yī)院附近的所有公寓，并消毒265個(gè)床位，免費(fèi)接待醫(yī)護(hù)人員；相寓、蛋殼公寓、青客等，也都免費(fèi)為醫(yī)護(hù)人員提供住宿。

丁祖昱表示，長租公寓面臨“倒春寒”，首要的是安全第一，活下去。當(dāng)前，頭部企業(yè)的強(qiáng)運(yùn)營能力凸顯，“租期管控”做到了淡季空置率控制，未出現(xiàn)斷崖式下滑。

*本文來源：21財(cái)經(jīng)，作者：張曉玲,謝麗婷，原標(biāo)題：《疫情下長租公寓的生存圖景：運(yùn)營商、業(yè)主、租客三方博弈》。