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登錄“未來2個月,公司的直接經濟損失將數以千萬計。如果疫情繼續(xù)蔓延,損失將繼續(xù)加大,很多租賃企業(yè)也都將面臨現金流斷裂?!币患议L租公寓品牌相關負責人告訴投中網。
疫情爆發(fā)以來,長租公寓行業(yè)備受沖擊。星瀚資本創(chuàng)始人楊歌向投中網直言,如果說餐飲、零售等行業(yè)是疫情“重災區(qū)”,長租公寓行業(yè)就是“第一重災區(qū)”。
究其原因,除了疫情導致房屋空置率上市、租戶要求減免租金、退租,使長租公寓品牌資金承壓;還在于短期疫情給長租公寓帶來的輿論壓力,使企業(yè)與房東、租戶之間的矛盾加劇。
面對疫情這只棘手的“黑天鵝”,長租公寓該如何突圍?
蛋殼公寓“一魚兩吃”,自如被指漲房租
疫情發(fā)生后不久,蛋殼公寓于2月初被爆“一魚兩吃”,不僅強制不給房東至少30天房租,也不給租戶免租,引起輿論熱議。
隨后,自如也深陷“漲價”旋渦。近日,不少自如租客在社交媒體上稱,疫情特殊時期,自如在續(xù)約后肆意漲價,漲幅在10%~30%不等,個別網友稱漲租幅度達到38.3%。加之受疫情封路影響,部分租客無法如期返程,開始要求自如減租,或無責退租。
深圳的蘇女士告訴投中網,自己的租房合同是是3月15日到期,2019年的租金是2160元/月,如今續(xù)租需要支付2660元/月,漲了500元,漲幅23%?!耙咔槠陂g再找房也不方便,我決定先只租一個月短租,但管家告訴我,短租要在漲幅23%基礎上再加15%?!碧K女士說。
2月10日,自如CEO熊林在微博回應稱,客戶續(xù)約價格出現大的波動是極個例情況,主要原因有兩個,一是客戶從長租變更為月租或季租(租金包含了服務費),二是房源價格顯著低于同地段、同小區(qū)類似房源價格。
自如相關負責人告訴投中網,長租公寓僅占整體租房市場5%,不可能操控市場價格,部分城市的部分房源漲租是受市場影響產生的,也在正常范圍內。同時,長租換短租會有15%的漲幅,自如已于2月8日推出短租優(yōu)惠。
北京廣盛律師事務所合伙人王欣告訴投中網,在租賃市場中,如果租戶與自如的原租賃合同到期續(xù)約,自如單方漲價,則屬于民事法律關系中雙方當事人的意思自治,不違反法律規(guī)定;但如果在合同履行過程中,自如單方漲價,則屬于單方強行變更合同內容,不受法律支持與保護。
至于疫情期間,自如是否有為租戶減免房租、或者退租的義務。王欣告訴投中網,需要依據雙方合同條款確定。通常合同條款中會有“不可抗力”條款,約定合同履行過程中,如果發(fā)生不可抗力,合同的履行或終止事宜?!叭绻敬我咔樵蚩陀^上導致租客無法繼續(xù)承租房屋,且提出充分證據,則可以單方解除租賃合同,并不承擔違約責任?!?/p>
面對租戶的不滿,2月12日,自如發(fā)布公告稱,將為因疫情導致,無法如期返回租住城市的自如租客提供續(xù)租、退租流程。其中,暫無法返回租住城市,又到了續(xù)約期的租客,可靈活選擇一個月的短續(xù),享受與長續(xù)同等價格條件。
此外,公告稱,3月1日后返回并繼續(xù)居住自如的租客,屆時減免其2月全月的服務費;至于3月1日后仍因疫情影響無法返回租住城市,且暫不考慮繼續(xù)居住自如的租客,將為其辦理無責退租,減免2月全月的服務費。
此前,自如已陸續(xù)發(fā)布多項針對疫情的應對舉措。2月7日,武漢自如發(fā)出《致武漢自如客的一封信》,宣布減免武漢自如客2月50%的租金及2月全月服務費等措施。
一邊是強制清退,一邊是租客反彈
多家長租公寓品牌告訴投中網,目前企業(yè)面臨租客返程,卻無法入住的難題。
杭州租客李冉(化名)告訴投中網,2月6號自己返回杭州,但被告知不能進入小區(qū),如今在酒店已經住了5天,每天住宿費300多元,現在吃飯都成了問題。
租客王寧(化名)告訴投中網,社區(qū)的隔離政策也令大家不滿?!拔沂呛献獾淖鈶?,社區(qū)與物業(yè)負責人告訴我,不管這套房子的其他租客是否已經隔離過,只要舍友回到小區(qū),那么整套房子的所有租客都要重新開始14天的隔離?!?/p>
“租客的情緒比較大,被勸返的租客要求在隔離期間免租。我們什么都可以扛過去,但如果社區(qū)遣散租客,強制企業(yè)關閉營業(yè),我們就真的很難了?!币患议L租公寓品牌負責人林美(化名)告訴投中網。
投中網獲悉,早在2月4日,杭州市便宣布全市小區(qū)實施封閉式管理。封閉式管理下,大多數異地租客都收到了“2020年2月9日24時前不得返杭、不得進小區(qū)”的通知,部分重疫區(qū)如湖北、浙江溫州、臺州等地返杭時間待通知。
林美說,部分城市的街道、社區(qū)要求轄區(qū)內集中式住房租賃企業(yè)遣返租客,停止營業(yè),“這些措施如果是為了防控疫情我們都理解,但實際上集中式公寓對于流動人口的集中、規(guī)范管理反而是有利的?!?nbsp;
林美感到無奈,這將導致大量住客以不可抗力的理由要求租賃企業(yè)免租14天,企業(yè)較難承受這樣的經營壓力。
對此,律師王欣告訴投中網,地方社區(qū)街道禁止租客回小區(qū),要看其是否有明確的地方行政法規(guī)、規(guī)章和命令之授權,以及相關地方行政法規(guī)規(guī)章、命令的合法性和執(zhí)行授權行為的程序合法性。
“即便是合法主體經合法程序下達了行政命令,那么在實施過程中,也應該遵循‘法律面前人人平等’的憲法原則。即沒有病毒感染癥狀的‘租客’,其依法享有的與有產權的房主同等的居住權?!蓖跣勒f。
投中網獲悉,2月10日杭州市《“冠狀病毒肺炎”防控指揮部令第34號》發(fā)布,明確指出不得隨意限制小區(qū)居民和租客進入小區(qū)。
自如相關負責人告訴投中網,對已到達所居住城市但因疫情導致暫無法返回租住社區(qū)的租客,自如將在符合社區(qū)管理的條件下,為其提供臨時安置房源。
突襲“黑天鵝”,長租公寓為何難解?
“疫情之下,每家租賃企業(yè)都造成了較大的經濟損失,如果疫情繼續(xù)蔓延,租客住不進來,損失將繼續(xù)加大,不少租賃企業(yè)可能會真的就此倒下?!傲置勒f,其實最終損害的都是租客的利益,他們將會在城市中無法安居。
楊歌告訴投中網,短期來看,疫情導致長租公寓行業(yè)在最近半個月的租戶違約率達到12%~15%?!?5%的違約率看似不高,但對長租公寓行業(yè)來說,春節(jié)之后本是租賃旺季,現在受疫情影響,業(yè)務不升反降,經營壓力就會迅速上升?!?/p>
楊歌說,目前大多數長租公寓企業(yè)的現金流只夠維持六個月。“這是僅考慮干耗成本,即在只有支出、沒有收入的情況下,只能支撐數月??紤]到疫情存在不確定性因素,企業(yè)若不及時縮減規(guī)模,靈活控制現金流,將加速行業(yè)洗牌?!?/p>
然而,長租公寓的重資產運營,又使得其對資金的要求非常高。楊歌告訴投中網,固定成本比例是影響企業(yè)運營的最重要指標。不同于其他行業(yè),長租公寓除了有非常重的租賃成本,還有“轉手成本”,企業(yè)需要先把房源租下來,然后再轉租給租戶,這中間會發(fā)生資金占用成本的情況。
“如果周轉速率快,轉手過程就是利潤;如果周轉速度慢,那么就變成了預付成本?!睏罡枵f,疫情期間,大量租客因為無法續(xù)租,或由長租變?yōu)槎套猓瑢е麻L租公寓品牌的成本與收入產生不匹配的情況,對現金流產生巨大沖擊。
疫情“黑天鵝”的突襲,也在加速長租公寓問題的暴露。
楊歌說,過去十年中國出現了太多“拍腦門式創(chuàng)業(yè)”,很多中小企業(yè)缺乏長期性思維和對風險的判斷能力。“長租公寓品牌一方面缺乏充足的現金流,另一方面,企業(yè)的業(yè)務過于單一,當主營業(yè)務受損,就很難抵御風險。”
雖短期承壓,楊歌認為長期來看,租賃行業(yè)仍處在黃金期?!暗浇裉鞛橹?,中國的租賃行業(yè)還沒有出現Airbnb一樣的企業(yè),依然是傳統(tǒng)酒店系統(tǒng)加上OTA,因此在租賃和共享經濟領域,未來20年仍處在上升階段。
要自救,更要政策“用力”
疫情之下,長租公寓平臺在承擔高額經濟損失的同時,也在積極需求解決方案。然而目前來看,輿論效果不佳。
自如相關負責人告訴投中網,目前長租行業(yè)壓力都很大,自如在正常支付業(yè)主房租的同時,也在承擔一部分租客優(yōu)惠成本等,但是可能沒辦法讓所有人都滿意,畢竟企業(yè)也要生存 。
魔方公寓相關負責人告訴投中網,疫情期間,魔方對受封城影響的租客進行租金減免或租期延長,并開通了遠程退房功能,免費保留租客房間內物品至疫情結束5日內。同時,暫停了全國門店的招租,避免爆發(fā)期人員流動風險。
對長租公寓行業(yè)來說,此次疫情成了考驗著各大平臺運營能力的關鍵時刻。疫情當前,除了自救,企業(yè)也在尋求多種解決措施。多家長租公寓平臺告訴投中網,企業(yè)的正常經營實則關系到千千萬萬的房東和租戶,希望政府出臺相應政策予以支持,幫助企業(yè)度過難關。具體來看,主要包括幾個方面:
一,呼吁政府出臺金融支持政策?!袄鐚ψ》孔赓U企業(yè)予以明確的金融、信貸上的支持,包括但不限于新增貸款、延遲還款、降低利息,疫情期間免息,以及針對頭部企業(yè)的寬松信貸政策、ABS的適當放寬政策等。”
二,呼吁政策給予稅收支持。例如在國家層面,通過減免產權方房產稅的形式減免租金,從而轉化成給租賃企業(yè)減免租金,降低住房租賃企業(yè)崩盤風險。
三,司法層面,建議對本次疫情的“不可抗力”進行權威解釋。一家長租公寓從業(yè)者認為,封城帶來的無法入住屬于不可抗力,但在租賃房屋內隔離不屬于不可抗力。
同時,有業(yè)內人士告訴投中網,集中式住房租賃企業(yè)其實利潤并不高,租金成本就占總營收的60%-70%,因此希望政府出面降低租金成本,并對企業(yè)的防疫物資成本、疫情期間水電費等予以補貼。
同時,在資本層面,多位投資人告訴投中網,除了給予資金支持,疫情發(fā)生以來,機構內部一直在密切關注公司現金流,并為企業(yè)提供債務聯動渠道,以及與周邊企業(yè)的合作機會。
*本文來源:微信公眾號“東四十條資本”(ID:DsstCapital),作者:張鵬會,原標題:《現金流緊張、用戶反彈,這個行業(yè)為何成了疫情“重災區(qū)”》。