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疫情之下,蛋殼自如為何吃相難看?

大住宿 本文作者:蘇琦 2020-02-17
按照業(yè)內(nèi)默認指標,出租率在90%以上才有可能盈利,目前整個行業(yè)都處于虧損狀態(tài),而長租公寓企業(yè)的現(xiàn)金流入主要依靠租金收入,年后本來是一波租房高峰期,現(xiàn)在因為疫情,流動性基本被鎖死,只能在老租客身上做文章。

“如果沒法續(xù)約,我難道要戴著口罩睡大街嗎?”

時代中的一粒灰,落在每個人頭上都是一座山。但很多租客沒想到,這座山來得如此猝不及防。僅僅一個春節(jié),從老家回到大城市的租客們發(fā)現(xiàn),想繼續(xù)住下去并不容易。

蛋殼公寓要求房東免租一個月,但對租客的房租照收不誤,部分房東收不到錢要求租客搬走;自如的多名租戶則表示,想要續(xù)租遭遇臨時漲價。

針對租客的質(zhì)疑,蛋殼方面回應稱,在補貼上蛋殼的支出要遠超出征求業(yè)主免租的金額,因此絕不會存在“賺差價”,并出臺了一系列措施補貼租客;自如方面回應稱,已經(jīng)跟進到租客,多是因長租客想改為短期續(xù)約引起,與租客基本達成共識。但這樣的回應在租客眼里只有兩個字:“牽強”。

長租公寓“吃相難看”,與其“二房東賺差價”的商業(yè)模式息息相關(guān),業(yè)內(nèi)人士介紹,按照業(yè)內(nèi)默認指標,出租率在90%以上才有可能盈利,目前整個行業(yè)都處于虧損狀態(tài),而長租公寓企業(yè)的現(xiàn)金流入主要依靠租金收入,年后本來是一波租房高峰期,現(xiàn)在因為疫情,流動性基本被鎖死,只能在老租客身上做文章。

“實際上,這次處在風口浪尖的自如和蛋殼也是無奈,這個行業(yè)受損失最大的就是它們這種自己出錢拿樓、賺差價的公寓方?!币幻麡I(yè)內(nèi)人士稱。

2019年,長租公寓迎來倒閉潮,雖然先后有青客、蛋殼流血上市,但疫情的爆發(fā)成了企業(yè)運營的試金石。截至發(fā)稿,青客公寓上市時市值8.26億美元,當前市值僅為5.89億美元;蛋殼公寓上市時市值為27.4億美元,過去一個月不到,目前市值為24.78億美元。

長遠來看,大家租房的需求其實還在,只是高峰往后推了三四個月,疫情緩解之后會出現(xiàn)一波流量反彈。想要挺到那個時候,“自殺式漲價”或許是最壞的選擇,企業(yè)可以嘗試線上看房、社群招租等方式,同時,也要運營好已有的老用戶。隨著大型社區(qū)式租賃住房入局,2020年,長租公寓行業(yè)又將迎來新格局。

剛回北京 蛋殼租客就被房東通知搬家

2月11日,剛回北京的蛋殼公寓租客楊陽接到了房東的電話,要他準備好搬家。

房東稱,按照她跟蛋殼簽的合同,2月15日是打款日。但這個月蛋殼通知她不給打款了,并因為疫情的影響要求她免租1個月,房東提醒楊陽,到期如果蛋殼還不付錢,按照她跟蛋殼之間的合同,15個工作日之后合同就作廢,楊陽一家也得搬出房子。

然而楊陽和蛋殼的房租合同已經(jīng)簽到了2020年11月,且一年房租已經(jīng)全部付清。在這樣的情況下,楊陽的處境十分被動。

這兩天,楊陽被拉入好幾個蛋殼維權(quán)群。除了楊陽這種情況外,另一部分租戶反映,他們因為回不來等原因想退租,但客服回復稱退房預約已經(jīng)排到3月1日。

群里的房東情緒也很激動,1月24日開始就有人沒有收到打款了?!叭绻雌谑詹坏阶饨鹁蛿嗨當嚯姄Q門換鎖”,群內(nèi)不少房東已打算強制收房。

“對于我們租戶來說,這是房東跟蛋殼之間的糾紛,其實跟租戶沒有直接關(guān)系,最后卻直接影響了我的生活。這時候業(yè)主如果強制收房,我難道要戴著口罩睡大街嗎?”楊陽告訴燃財經(jīng),他打電話給12345、110以及蛋殼客服,均沒有得到有效的解決方案。

2月14日早上,蛋殼方告訴楊陽會正常給房東打款,讓他安心住。但直到截稿,房東依舊沒有收到房款。眼看離房東給的最后期限越來越近,楊陽每天提心吊膽,害怕自己無家可歸。

房東、租戶與蛋殼爭論的焦點在于,疫情之下,蛋殼要求房東免租一個月,但沒有為租客減免租金,“房東免租、租客交租”的行為引發(fā)不滿?!白饪蛣偢艺f完交了房租,蛋殼轉(zhuǎn)頭就要我免租金,真怕蛋殼哪天碎了。”一位房東稱。

多名北京地區(qū)的房東在維權(quán)群表示,蛋殼并沒有征求房東是否同意減免房租的意見,而是直接通知會暫停打款。后來,蛋殼方給出兩個選擇:第一,不免租金就正常解約,可以賠償一個月(即退回房東押金);第二,如果走法律程序解決,蛋殼方可以以不可抗力的因素,不給予賠償。

關(guān)于業(yè)主在蛋殼不如約支付租金情形下能否收房的問題,北京地區(qū)的律師華強稱,根據(jù)合同來看,業(yè)主與蛋殼僅是委托管理關(guān)系,業(yè)主與租戶才是租賃關(guān)系。在租戶已經(jīng)按照約定支付租金的前提下,即使是支付給蛋殼,法律上也視同支付給業(yè)主了,業(yè)主無權(quán)要求租戶騰房。至于業(yè)主的損失,可依合同向蛋殼追討,包括但不限于違約金,實際損失等。

華強稱,根據(jù)法工委的意見,本次疫情確實已經(jīng)定性為不可抗力。但根據(jù)業(yè)主提供的信息,蛋殼已經(jīng)提前收取租金,且北京并未官宣封城,個人行動并未受到強制性阻礙,業(yè)主與蛋殼的財產(chǎn)委托管理服務合同不存在不能履行的情況。所以,蛋殼單方以不可抗力解除合同的理由于法無據(jù)。

另一位北京中南律師事務所的陳衛(wèi)平主任律師稱,根據(jù)《財產(chǎn)委托管理服務合同》第八條第(四)項規(guī)定,出現(xiàn)蛋殼利用房屋從事違法活動,損害公共利益的、蛋殼遲延支付租金滿15個工作日的,房主有權(quán)單方面解除合同,蛋殼應賠償房主兩個月租金。

對于諸多質(zhì)疑,2月3日晚,蛋殼公寓發(fā)文指出,針對武漢無法返城的租客,蛋殼公寓計劃為租客返還一個月租金。對于武漢地區(qū)以外無法返程的租客,蛋殼公寓將根據(jù)各地政府發(fā)布的因疫情延期返工的天數(shù),返還租客相對應的租金,或提供相對應的免費延住天數(shù)。補貼在3月2日后返還至蛋殼公寓APP個人中心的錢包中。

然而,租戶對此并不買賬。一方面,返還金額并不能提現(xiàn),只能用于抵扣房屋服務費、維修金、水電燃氣費用(非自繳)、租金(分期月付除外)及續(xù)租、首付款等蛋殼APP內(nèi)的賬單費用。另一方面,這一期間仍舊居住在出租房內(nèi)的租客將得不到補貼。

2月15日,蛋殼再次回應稱,在原有的續(xù)租優(yōu)惠活動上,增加首月立減50%月租金,住滿6個月后再返20%的優(yōu)惠活動,但前提是用戶在2月1日至2月29日合同期滿且續(xù)租滿一年,且依舊無法提現(xiàn)。

自如租客想續(xù)約 只能接受漲價

與此同時,另一家長租公寓自如也被指在疫情時期變相漲價。

“不漲價就不給續(xù)約,不然只能搬走,可現(xiàn)在我能搬去哪里呢?”北京的一位自如客肖莉莉原本簽了一年合同,2月27日到期。在2019年12月時她就和自如管家溝通過續(xù)約的事,管家稱到時候提前一兩個月續(xù)租就可以,還有優(yōu)惠,優(yōu)惠活動會在APP顯示。

可就在2月7日,她接到管家的電話,稱房子續(xù)租不了。問及原因,對方稱她住的這套是止血房源,按照市場價來看屬于虧損房源,現(xiàn)在要回歸市場價,系統(tǒng)內(nèi)部已經(jīng)將這套房源鎖上,續(xù)約的話需要向公司申請。

“我的第一反應是不可能。2020年1月,我隔壁房間還新簽了一個客戶,按優(yōu)惠價格簽了一年的合同。同樣房源,為何我續(xù)租就不可以,新簽的那戶就可以入?。俊毙だ蚶蚋嬖V燃財經(jīng),那時候她人都沒回去,租的房沒人住還照樣交房租,現(xiàn)在續(xù)租無門,自如這樣對待老客戶讓她寒心。

由于疫情期間不便搬家,無奈之下她讓管家?guī)兔ι暾埨m(xù)租,隔了兩天對方回復了三個方案,簡單來說就兩個字:漲價。

蛋殼管家給肖莉莉的續(xù)租漲價方案

第一種方案是按照原價申請短租一個月,然后再去找其他房源,但自如沒有審批下來;第二種是申請續(xù)租7個月,但這屬于短租,要在原來的基礎(chǔ)再加6%的租金漲幅。按照現(xiàn)在3190元/月(不含服務費)的價格,總價要漲到3381元/月。第三,不續(xù)約搬離。 

后來肖莉莉加了一些維權(quán)群,才知道很多自如租客都面臨這種情況。

管家告知租客漲價

維權(quán)群內(nèi),一位租客遇到了和肖莉莉同樣的話術(shù)——之前說好提前一個月續(xù)約有服務費打7折的優(yōu)惠,但續(xù)約時要漲價,租客還不能自己續(xù)約,只能由管家發(fā)起。

另外一位女生人還沒有回到北京,遭遇漲價后不想續(xù)租,她在群里稱,“我現(xiàn)在人還在外地,房子還有兩天到期的時候,管家告訴我說房子續(xù)租不了了,我只能叫朋友去把東西搬走。這和高價賣口罩有什么區(qū)別?他們這是在特殊時期把我往外攆啊?!?/p>

微博上自如趁疫情漲房租的話題已有數(shù)千萬人參與,其中熱度最高的帖子寫著:自如趁租客不便搬家換租時“坐地起價”,肆意哄抬租金,多地區(qū)續(xù)租普遍增長10%-30%,最高達38.3%。

對此,自如于2月10日公開回應稱:“已經(jīng)跟進到租客,多是因長租客想改為短期續(xù)約引起,與租客基本達成共識”。但網(wǎng)友的高贊評論稱:重新定義“與租客達成共識”。

疫情成了長租公寓模式的試金石

對于長租公寓行業(yè)來說,年后本來是一波租房高峰期,現(xiàn)在因為疫情直接斷送這波行情。

“根據(jù)以往的數(shù)據(jù),年后基本上從初六開始,用戶的網(wǎng)站和APP的訪問量就開始攀升。 今年因為疫情,大家短時間內(nèi)都沒有換房需求,數(shù)據(jù)斷崖式下跌?!蹦⒐阶夥柯?lián)合創(chuàng)始人龍東平觀察到,大家最愁的還是沒辦法帶人看房,很多外地租客甚至還在老家沒回來。

愛分析高級分析師黃勇也告訴燃財經(jīng),長租公寓企業(yè)的現(xiàn)金流入主要依靠租金收入。受疫情影響,各地復工時間推遲,導致春節(jié)后這段傳統(tǒng)旺季中有租房需求的流動人口驟減,長租公寓的出租率顯著下降,并出現(xiàn)一定比例的退租。

在運營層面,很多社區(qū)街道采取了較為嚴厲的防控措施,甚至拒絕外地租客進入小區(qū),引發(fā)租客權(quán)益糾紛、疫情防控等事務需要處理;而長租公寓企業(yè)自身也和其他行業(yè)一樣面臨員工復工難等問題,加大了運營難度和人力支出成本。

在這種情況下,原本就現(xiàn)金流吃緊的長租公寓行業(yè)壓力更大。按照業(yè)內(nèi)默認的指標:出租率在90%以上才有可能盈利,目前整個行業(yè)都處于虧損。根據(jù)青客公寓和蛋殼IPO時披露的財務數(shù)據(jù),青客的賬面資金不夠維持一年,蛋殼的僅夠再支撐3-4個月。

從1月9日青客發(fā)布的上市后首份財報來看,青客2019年第三季度成本及費用總額為4.37億元,與上年同期的4.35億元基本持平,其中,成本最高的是運營成本,達到3.45億元。但第三季度凈虧損為1.25億元,較上一季度的凈虧損7163萬元擴大75%。

“過年之前空置的房源現(xiàn)在租不出去,已經(jīng)入住的租客也沒辦法搬走、找房子,流動性被鎖死,只能在老租客身上做文章。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴燃財經(jīng),“實際上,這次處在風口浪尖的自如和蛋殼也是無奈,這個行業(yè)受損失最大的就是它們這種自己出錢拿樓、賺差價的公寓方?!?/p>

該業(yè)內(nèi)人士稱,從企業(yè)角度來看,有些房源可能以前是為了促銷降低了價格,本來這一輪租約到期就準備開始調(diào)價,只是正好趕上了疫情?!暗R時漲價的行為,大家肯定都會記在心里。越是這個關(guān)頭,越是要采取更合理的溝通策略。”

長租公寓行業(yè)誕生于2010年,隨著房價高企以及城市化進程加快,激發(fā)了租房市場的爆發(fā),資本大舉押注,2015-2016年,長租公寓行業(yè)正式步入快車道。

知名房產(chǎn)博主鵬程蛇口稱,通常來說,資本和大公司一旦介入一個行業(yè),個人基本沒有生存機會,但租房行業(yè)卻相反。個體化經(jīng)營的二房東具有成本優(yōu)勢,在移動互聯(lián)網(wǎng)時代,他們也可以各租賃平臺發(fā)布租房信息,客源并不比機構(gòu)差。相比之下,長租公寓沒有足夠的成本優(yōu)勢和渠道優(yōu)勢,根本賺不到錢。

事實上,長租公寓們?yōu)榱藬U張規(guī)模,拿房的成本甚至高于個體二房東們。為了上市,蛋殼需要迅速擴張,在去年也被曝出通過加價方式拿房。一位業(yè)主告訴燃財經(jīng),“我家的大開間,自如出價2500元,我愛我家出2700元,蛋殼出3000元。收進來之后,兩居改三居,再加價租出去,賺差價。蛋殼比別的中介給的房租價格高500元,比小區(qū)業(yè)主直租還高200元?!?/p>

“長租公寓看起來增加了出租房源,其實房東的房子是固定的,無論誰來打理和經(jīng)營,總數(shù)沒有變。沒有增加房源,長租公寓卻要投入租金,面對高經(jīng)營成本,他們就會提高租金價格,并希望在某個局部地方壟斷房源,抬高租金?!冰i程蛇口稱。

但這樣的方式并不可持續(xù)。上述業(yè)內(nèi)人士稱,不論通過誰來租房子,租客看中的還是價格和地段?!爸灰饪妥哌M去一看,裝修、電器、家具、環(huán)境,心里就有一桿秤了,租客有自己的鑒別能力?!碑斊放频淖饔帽蝗趸瘯r,漲價過度就會適得其反。

疫情結(jié)束后將迎來反彈 2020年仍有新機會

“長遠來看,租房的需求其實還在,等疫情緩解之后,肯定會出現(xiàn)一波流量的反彈?!饼垨|平告訴燃財經(jīng),就看大家能不能挺到那個時候。

業(yè)內(nèi)人士認為,在這個階段,不能完全依靠業(yè)主降租、政府扶持,更應該多方努力解決現(xiàn)金流,最大限度降低運營成本,及尋求新的融資渠道。

同時,線上看房、社群招租等渠道也應該嘗試,為疫情結(jié)束后的需求反彈做準備?,F(xiàn)在不少長租公寓企業(yè)都開始開展線上看房,此前,自如等APP也有360度看房功能。

“還可以通過租客群等垂直渠道進行招租。”龍東平稱,作為一家為全國中小公寓方提供SaaS管理系統(tǒng)的創(chuàng)業(yè)公司,蘑菇租房在2月份贈送總計100萬份電子合同,將找房——簽約——租后都搬到線上。

另外,鑒于一些長租公寓品牌的影響,如何運營好已經(jīng)簽約的存量租客,也是當務之急。一方面提升續(xù)租的可能性,降低退租風險;另一方面,租客轉(zhuǎn)介紹,能降低獲客成本,提高出租率。

“如有業(yè)主同意免租,也可以減免租客的租金。”龍東平稱,“業(yè)主租金占公寓整體運營成本的六成以上,跟業(yè)主和產(chǎn)權(quán)方爭取優(yōu)惠是最直接的節(jié)流方式。但說到底業(yè)主愿意降租是情分,不愿意降租是本分。可以嘗試半個月到1個月的降租,或根據(jù)目前的‘空置房源’去談,成功率可能更大?!?/p>

現(xiàn)在整個長租公寓還處在以虧損來換規(guī)模的階段,規(guī)模越大反而虧損得越多。對于市面上大量的幾十、幾百套規(guī)模的中小公寓玩家,沒有人會專門去做虧本生意,所以往往還能盈利。上述業(yè)內(nèi)人士稱,疫情之下,這些小公寓方由于資金儲備不足,需跟進政府財稅扶持政策,想辦法借錢挺過去,或者拿以前的利潤出來填坑。最壞的打算就是急剎車,把房子退給業(yè)主,等疫情過去了再續(xù)租。

根據(jù)中指研究院發(fā)布的《2019長租公寓市場年報》,據(jù)不完全統(tǒng)計,2018年長租公寓領(lǐng)域,企業(yè)獲得融資37筆,約1491億元;而2019年僅有16筆,約360億元, 金額不足去年的1/4。資金向頭部企業(yè)靠攏,包括蛋殼、魔方、佳兆業(yè)、龍湖等。

2019年行業(yè)回歸理性,2020年格局則將迎來調(diào)整。業(yè)內(nèi)人士預測,長租公寓已經(jīng)經(jīng)歷兩次迭代,第三次迭代即3.0版的大型社區(qū)式租賃住房,將以大體量的優(yōu)勢影響著行業(yè)格局。這類租賃住房也將是國家扶持重點,成為市場上重要的增量供給。

對于這類公寓而言,由于之前沒有運營經(jīng)驗,所以住建部明確2020年將重點探索這類項目的運行機制,將其交予長租公寓機構(gòu)運營,這也成為今年長租公寓行業(yè)的新機會所在。

(應受訪者要求,文中楊陽、華強、肖莉莉為化名。)

*本文來源:微信公眾號“燃財經(jīng)”(ID:rancaijing),作者:蘇琦,原標題疫情之下,蛋殼自如為何吃相難看?》。

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