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國(guó)內(nèi)“長(zhǎng)租公寓潮”發(fā)展至今，不斷經(jīng)歷“高杠桿爆雷”與“并購(gòu)洗牌局”，基本走到了從野蠻生長(zhǎng)到寡頭之爭(zhēng)的階段，但即便看似進(jìn)入行業(yè)下半場(chǎng)，頭部玩家“收割”市場(chǎng)的操作依舊激烈，甚至一度接近“越軌”。

近期，有關(guān)蛋殼公寓、自如相關(guān)租客與業(yè)主維權(quán)的新聞層見(jiàn)迭出 。而具體的矛頭指向兩家長(zhǎng)租公寓，在當(dāng)下疫情肆虐時(shí)期，做出的一系列“魔幻”操作。

其中，蛋殼公寓被爆出以疫情之名，發(fā)出了一份“雙面”通知。一面呼吁業(yè)主免租數(shù)月支持疫情，另一面卻只給部分租戶(hù)減免少量租金，大部分租客仍是正常繳納，最終一并敗露，引起業(yè)主與租客聯(lián)合維權(quán)。除此之外，更有一些租客與業(yè)主收到蛋殼單方面的解約通知。

自如則是被指在疫情期間趁機(jī)漲租，北京、上海等地均出現(xiàn)租金漲租幅度近30%案例。此外，一些因疫情原因無(wú)法入住租處的租戶(hù)，也相繼爆料自如沒(méi)有相應(yīng)做出其聲稱(chēng)的補(bǔ)償服務(wù)，無(wú)奈之下，只能通過(guò)公開(kāi)渠道維權(quán)。

2月14日，深圳市住建局約談深圳蛋殼公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人，要求其高度重視此事。隨之2月17日，蛋殼官方發(fā)布《蛋殼公寓致廣大房東的真心話(huà)》，坦承有關(guān)“免租期”爭(zhēng)論，表明沒(méi)有強(qiáng)制要求房東免租，將盡最大可能為受疫情影響租客爭(zhēng)取免租期，對(duì)于疫情影響，蛋殼直言是一場(chǎng)行業(yè)遭受?chē)?yán)重沖擊的挑戰(zhàn)。

而針對(duì)自如的輿論，2月20日，自如CEO熊林發(fā)布澄清聲明表示，近期相關(guān)價(jià)格調(diào)整均因?yàn)楫a(chǎn)品續(xù)約類(lèi)型不同，是基于市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)的既定系統(tǒng)價(jià)格調(diào)整，并對(duì)趁疫情之機(jī)坐地起價(jià)，發(fā)“國(guó)難財(cái)”的言論予以否認(rèn)。

疫情下維權(quán)不斷的長(zhǎng)租公寓

距離自如、蛋殼公寓相繼發(fā)布以上聲明至今，已過(guò)去十余天。湖北武漢業(yè)主謝琪遲遲沒(méi)有收到房租?！拔野逊孔诱饨o蛋殼公寓，本來(lái)是每個(gè)月的2月19日應(yīng)該打房租給我，結(jié)果一直到這個(gè)月底都沒(méi)收到房租，我給蛋殼客服打電話(huà)，客服先說(shuō)因?yàn)槲錆h地區(qū)受疫情影響要求業(yè)主理解免三個(gè)月房租?！?/p>

謝琪認(rèn)為自己并沒(méi)有同意，但蛋殼公寓卻單方面通知了這個(gè)決定，而她通過(guò)在網(wǎng)上查詢(xún)了解到蛋殼公寓對(duì)租戶(hù)官方是免一個(gè)月房租，但是大部分租戶(hù)曝光，根本沒(méi)有收到蛋殼免房租一個(gè)月的優(yōu)惠通知。

“蛋殼原本通知我提供三個(gè)月的免租，在我沒(méi)有同意后，又說(shuō)房租要延期支付，最后就以48小時(shí)之內(nèi)會(huì)有專(zhuān)人反饋，結(jié)束了這個(gè)單方面的通知?！?謝琪透露，距離蛋殼公寓所說(shuō)的反饋，已經(jīng)超過(guò)48小時(shí)，但目前仍然沒(méi)有任何人聯(lián)系她，房租沒(méi)有到賬，房貸也依舊要還。

深圳蛋殼業(yè)主劉雯也遇到了同樣的情況?！拔抑皇盏搅?月份的房租，2月份的已經(jīng)逾期20多天了，蛋殼還一直沒(méi)支付?！比ツ?月份劉雯將房子整租給蛋殼，月租金大概在6000元左右，按照規(guī)則，此前他提供了免租空置期的優(yōu)惠給蛋殼。

不過(guò)這一次的疫情，劉雯認(rèn)為蛋殼公寓要求房東免租做法存在質(zhì)疑?！暗皻す⒄f(shuō)是‘房東支持計(jì)劃’，其實(shí)根本沒(méi)有支持房東，而是想讓房東支持蛋殼，免費(fèi)給蛋殼減租?！?/p>

此前劉雯通過(guò)各類(lèi)報(bào)道和微博爆料，了解到蛋殼公寓這一次房東支持免租計(jì)劃的一些“內(nèi)幕”，因此劉雯覺(jué)得這一次要求的房東免租本來(lái)就不是義務(wù)，何況這一次蛋殼似乎沒(méi)有真正做到優(yōu)惠給租客的承諾。

同樣與蛋殼公寓糾葛不下的陳露，與蛋殼簽訂了深圳南山區(qū)某個(gè)小區(qū)的房子還未滿(mǎn)一年，就被要求以‘不可抗力因素’換租。“我目前還沒(méi)有回深圳，大概二月十幾號(hào)的時(shí)候，管家電話(huà)通知我因?yàn)橐咔橛绊?，業(yè)主要回收房子，因此要求我換租，由于我的房子是剛好在年前就換租過(guò)了的，所以我沒(méi)有同意換租。

令陳露感到疑惑的不只是換租的通知?！耙婚_(kāi)始我并沒(méi)有質(zhì)疑蛋殼管家說(shuō)的真實(shí)性，只是覺(jué)得業(yè)主突然要回收房子有點(diǎn)奇怪，而且疫情的話(huà)，房子并不好租，房東為什么要做這種虧本的買(mǎi)賣(mài)呢？”

對(duì)此，陳露詢(xún)問(wèn)同租戶(hù)室友，室友表示也收到了退租通知，但由于蛋殼的二房東角色，陳露無(wú)法直接聯(lián)系到房東。“蛋殼所說(shuō)的換租，沒(méi)有一個(gè)具體的方案，也沒(méi)有合適的房源，如果我接受換租，我需要重新簽一個(gè)合同，承擔(dān)還要搬家以及疫情的風(fēng)險(xiǎn)，如果我不換，蛋殼管家說(shuō)下個(gè)月會(huì)斷水?dāng)嚯姄Q鎖?！?/p>

關(guān)于蛋殼公寓的維權(quán)還未停息，自如也深陷維權(quán)漩渦。

北漂四年多的蘇州，在過(guò)了一個(gè)春節(jié)假期后，發(fā)現(xiàn)剛滿(mǎn)一年的續(xù)租租金從原本的2660元漲到了3290元?！拔易≡诔?yáng)區(qū)的一間合租房，房子做了n+1的改造，雖然是主臥，但是沒(méi)有獨(dú)衛(wèi)面積也不大?！?/p>

因?yàn)榇饲白匀绾蜆I(yè)主之間的合同審批沒(méi)有過(guò)，蘇州也一直不知道到底會(huì)漲租多少錢(qián)。但受到這一次疫情的影響，蘇州無(wú)法搬家，就算被迫續(xù)約，將近23%的漲租幅度也沒(méi)有他商量的余地?！肮芗医o的理由是價(jià)格屬于系統(tǒng)自己出的，根據(jù)小區(qū)同戶(hù)型的價(jià)格合理上漲的，我和他說(shuō)是否能優(yōu)惠，他說(shuō)優(yōu)惠不了。”

蘇州在北京工作四年多，一直都是跟小中介租房，2019年4月份左右換租自如的房源，原本認(rèn)為大平臺(tái)企業(yè)管理和服務(wù)應(yīng)該會(huì)比較好，但這一次的漲幅使他有點(diǎn)不能接受?！爸案≈薪樽夥康臅r(shí)候，大概11%左右的漲幅，這次明顯多了很多，我一直住的同一個(gè)小區(qū)?！?/p>

在上海的自如客李念，因疫情原因已經(jīng)離職，但無(wú)法談攏退租事宜，陷入了兩難局面?！肮芗彝ㄖ易庾〉男^(qū)不給疫區(qū)的人進(jìn)去，我是來(lái)自安徽蕪湖的，屬于疫情較嚴(yán)重的地區(qū)，也沒(méi)辦法進(jìn)入小區(qū)?！?距離疫情發(fā)生至今，李念已經(jīng)快2個(gè)月無(wú)法返回租處，但依然被要求繼續(xù)繳納租金。

對(duì)此，李念打算直接辦理退租。而根據(jù)此前自如公開(kāi)聲稱(chēng)，因疫情導(dǎo)致3月1日后還無(wú)法返回租住城市的，并不打算續(xù)租的租客，自如將辦理無(wú)責(zé)退租，減免2月全月服務(wù)費(fèi)，并協(xié)助打包寄送行李。但李念透露，自如推出的這個(gè)‘無(wú)責(zé)任退租’流程，符合的相關(guān)條件非常模糊。

自如管家通知她符合辦理‘無(wú)責(zé)任退租’的要求是整個(gè)二月份沒(méi)有房屋開(kāi)鎖的證明，以及街道社區(qū)提供一份封城證明。但是對(duì)于這份封城證明的標(biāo)準(zhǔn)，自如管家向其表示具體并不清楚?！肮芗艺f(shuō)要等我辦了發(fā)給他看， 經(jīng)過(guò)他們審核才能確認(rèn)，而對(duì)于因小區(qū)禁止我回租處，無(wú)法自行搬家的問(wèn)題，也沒(méi)有給我一個(gè)說(shuō)法。”

由于目前李念無(wú)法回到到租處，租約又剛好是2月29日需要繳納下一個(gè)季度的房租，3月1日才能申請(qǐng)正式實(shí)行的‘無(wú)責(zé)任退租’似乎又成了一個(gè)阻礙，因?yàn)槔钅畋仨氁壤U納房租，才能后續(xù)嘗試是否能辦理‘無(wú)責(zé)任退租’，而如若逾期繳納，則將產(chǎn)生違約金，并且密碼凍結(jié)無(wú)法進(jìn)入租處。

胡微在深圳已經(jīng)工作3年，去年剛租下自如的一套合租次臥房，月租3100元?！澳壳靶^(qū)不給進(jìn)去，要求自行去酒店隔離，自如不安排也不管理?！币?yàn)橐咔橛绊懀⒀劭粗車(chē)笥讯缄懤m(xù)返工，她卻因?yàn)樾^(qū)對(duì)自如合租客的隔離要求，被“拒之門(mén)外”。

“小區(qū)要求自如通知租客在外自行隔離7天，并規(guī)定自如提供租客的管理情況說(shuō)明以及租客隔離承諾書(shū)。”對(duì)于小區(qū)的出入規(guī)定管理，胡微覺(jué)得并未不妥，但是自如一方給出的回復(fù)以及處理方式，讓她覺(jué)得無(wú)法接受。“原先溝通是說(shuō)會(huì)負(fù)責(zé)我隔離的住處，但是現(xiàn)在又沒(méi)有解決措施了，還是讓我自行隔離?！?/p>

胡微認(rèn)為，小區(qū)的隔離措施是針對(duì)自如合租房，因?yàn)樗呀?jīng)通過(guò)電話(huà)聯(lián)系社區(qū)工作站、街道辦以及該物業(yè)深圳總部，均給出不知曉該小區(qū)隔離措施的回復(fù)。對(duì)此，胡微覺(jué)得小區(qū)物業(yè)和其物業(yè)總部說(shuō)法不一致，而自如提供的小區(qū)物業(yè)文件，也是經(jīng)過(guò)她再三要求下才開(kāi)具的?！白匀缃o的回復(fù)非常推辭，他們說(shuō)一直在聯(lián)系物業(yè)和社區(qū)，其實(shí)根本就沒(méi)管，都是我自己打電話(huà)給社區(qū)和物業(yè)?！?/p>

 長(zhǎng)租公寓模式弊病，盈利艱難

自如、蛋殼等長(zhǎng)租公寓從興起至今，就一直被詬病于“病態(tài)”的模式之中。此前，我愛(ài)我家(3.910, 0.08, 2.09%)原副總裁胡景暉曾公開(kāi)表示，“為了擴(kuò)大規(guī)模，自如、蛋殼等平臺(tái)一度以高于市場(chǎng)正常價(jià)格的20%到40%在爭(zhēng)搶房源，完全破壞了正常房屋租賃市場(chǎng)環(huán)境。”

事實(shí)上，初期以大量資金投入以擴(kuò)大規(guī)模，跑馬圈地般進(jìn)行房源收割，后續(xù)經(jīng)營(yíng)普遍慢周轉(zhuǎn)，導(dǎo)致規(guī)模和利潤(rùn)無(wú)法同時(shí)顧及，一旦遇到融資渠道受阻以及突發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，很大程度上難以支撐平臺(tái)運(yùn)轉(zhuǎn)發(fā)展。

因此，為了能夠生存下來(lái)，自如和蛋殼公寓等長(zhǎng)租公寓不斷依賴(lài)融資獲取資本扶持的同時(shí)，也利用其他手段，維持能夠盈利的周期，其中包括縮減房屋裝修交付期，以及利用金融平臺(tái)提前預(yù)支費(fèi)用，繼而也產(chǎn)生了多次的甲醛風(fēng)波以及行業(yè)租金貸事件。

但即便是此前各類(lèi)存在有關(guān)長(zhǎng)租公寓行業(yè)的問(wèn)題頻頻發(fā)生，自如與蛋殼公寓也已躋身于行業(yè)頭部。2011年10月，自如脫離鏈家旗下的租賃板塊，開(kāi)始正式運(yùn)營(yíng)，將近9年時(shí)間發(fā)展。自如旗下已擁有自如友家、自如整租、業(yè)主直租、自如豪宅、自如寓等多種產(chǎn)品。資料顯示，自如業(yè)務(wù)涉及國(guó)內(nèi)外十幾余座城市，房源超過(guò)90萬(wàn)間，有著近300萬(wàn)名“自如客”名，管理資產(chǎn)價(jià)值超過(guò)8000億元。

蛋殼公寓成立于2015年1月，旗下產(chǎn)品有合租公寓、整租公寓等，業(yè)務(wù)涵蓋資產(chǎn)管理、房屋租賃、生活服務(wù)等。5年時(shí)間過(guò)去，蛋殼如今已進(jìn)入北京、上海、廣州、深圳、蘇州、杭州、成都等十余個(gè)城市，管理近50萬(wàn)間公寓。2020年1月17日，蛋殼公寓赴美國(guó)紐交所上市，成為長(zhǎng)租公寓上市上市的第二股。

雖然自如、蛋殼公寓在國(guó)內(nèi)就已達(dá)到了超過(guò)140萬(wàn)間房源，相繼匹配到的租客也有300萬(wàn)名以上?？涩F(xiàn)實(shí)卻是，在這幾年的運(yùn)營(yíng)中，長(zhǎng)租公寓行業(yè)并非普遍盈利。

據(jù)同策研究院統(tǒng)計(jì)，從2017年2月至2019年3月，已關(guān)閉的20家長(zhǎng)租公寓品牌中，有13家出現(xiàn)了資金鏈斷裂的問(wèn)題。而房東東公開(kāi)信息統(tǒng)計(jì)，截至到2019年末，已共計(jì)69家公寓機(jī)構(gòu)“離場(chǎng)”，其中存在高租低收、濫用租金貸、跑路等占了約60%。

而根據(jù)此前蛋殼披露的招股書(shū)顯示，2017年，蛋殼虧損2.7億元，2018年虧損增加到13.70億元，2019年前9個(gè)月凈虧損25.16億元。不到三年蛋殼公寓虧損在逐年擴(kuò)大，累計(jì)虧損約42億元。

第一消費(fèi)金融也曾報(bào)道，自如在2015年、2016年和2017年累計(jì)虧損近13億元，仍以較高的資產(chǎn)負(fù)債率繼續(xù)跑馬圈地。到2019年，雖然自如并未公開(kāi)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，但也有不少猜測(cè)認(rèn)為其依舊并未贏利。

長(zhǎng)租行業(yè)缺乏規(guī)范，難以追責(zé)

雖然疫情突襲始料未及，但長(zhǎng)租公寓所引發(fā)的系列維權(quán)風(fēng)波并不是偶然。房地產(chǎn)律師張茂榮坦言，“背后實(shí)際原因與其商業(yè)模式有關(guān)，疫情只是一個(gè)引爆點(diǎn)。長(zhǎng)租公寓本質(zhì)是之前的房屋銀行，也就是二房東，其利潤(rùn)點(diǎn)在于租金差和增值服務(wù)費(fèi)，屬于高投入的重資產(chǎn)項(xiàng)目，一旦下游租客端出現(xiàn)問(wèn)題不能如期收租，就會(huì)影響到上游業(yè)主端的支付，為降低自身虧損，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁是自然而然的事?！?/p>

此外，張茂榮還認(rèn)為，“此次維權(quán)事件的發(fā)生與疫情大背景有關(guān)，全民抗疫，經(jīng)濟(jì)處于半停擺狀態(tài)，衍生了很多客觀上不可預(yù)見(jiàn)的情況，也促使法律更加向情理傾斜，維權(quán)事件也是長(zhǎng)租公寓‘借勢(shì)’要求業(yè)主減租引發(fā)，疫情過(guò)去，‘借口’自然消失，與法律確實(shí)關(guān)系不是很大?！?/p>

對(duì)于減免租金與內(nèi)部“止血”的現(xiàn)象，財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)則表示，“部分長(zhǎng)租公寓對(duì)房東提出了減免租金等做法，從合同角度看，其實(shí)是違法的。此前房東之所以愿意參與托管模式，就是因?yàn)檎J(rèn)為此類(lèi)出租是有利可圖的。所以強(qiáng)迫變更租金，或者變相調(diào)整，其實(shí)都站不住腳?！?/p>

在近期是否可以漲租的問(wèn)題上，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“目前漲租的做法并不妥，部分租客最近不太可能去換房，即便是從長(zhǎng)租變?yōu)槎套?，本身也說(shuō)不通。當(dāng)然企業(yè)本身確實(shí)有壓力，這種情況下，若是真的有成本上漲的考慮，那么建議采取口頭漲租、后續(xù)補(bǔ)租金等做法。”

事實(shí)上，在除了租客、房東以及企業(yè)的明顯利益糾葛之外，在房東東公寓創(chuàng)始人全靂看來(lái)，“近期維權(quán)事件的集中出現(xiàn)，除了長(zhǎng)租公寓企業(yè)虧損，本身企業(yè)發(fā)展壓力劇增之外，根本問(wèn)題在于長(zhǎng)租行業(yè)缺少規(guī)范，沒(méi)有一個(gè)明確真正可以實(shí)施的法律去約束。”

2017年5月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部曾就《住房租賃和銷(xiāo)售管理?xiàng)l例（征求意見(jiàn)稿）》公開(kāi)征求意見(jiàn)，其中在租金、租期、承租人居住權(quán)利保障等方面作了規(guī)定。明確提出直轄市、市、縣人民政府要建立住房租金發(fā)布制度，定期公布分區(qū)域的市場(chǎng)租金水平等信息，以引導(dǎo)當(dāng)事人合理確定租金價(jià)格。

但直到目前，該意見(jiàn)并未再有后續(xù)，因此目前存在的法律模糊，很大程度上會(huì)導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商可能會(huì)存在損害業(yè)主以及租客權(quán)益的地方。

比如，張茂榮律師透露，長(zhǎng)租公寓為了規(guī)避轉(zhuǎn)租二房東的風(fēng)險(xiǎn)，往往不和業(yè)主簽法律關(guān)系明確的租賃合同，而是簽署托管服務(wù)合同，如自如與業(yè)主簽訂的合同名為《資溢+資產(chǎn)管理服務(wù)合同》、蛋殼公寓與業(yè)主簽訂的合同名為《財(cái)產(chǎn)委托管理服務(wù)合同》，試圖以管理人身份規(guī)避二房東責(zé)任，一旦涉訴可能引發(fā)法律適用爭(zhēng)議。

其實(shí)若涉及到漲租方面，租賃本身的法律關(guān)系并不復(fù)雜，其中的《合同法》有專(zhuān)章規(guī)定，最高法院也出臺(tái)有司法解釋?zhuān)灸軌蚪鉀Q所有租賃糾紛?！暗珖?guó)內(nèi)目前沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的租金立法，之前深圳曾有過(guò)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃管理?xiàng)l例》，在2015年就廢止了?！?張茂榮進(jìn)一步透露。

相比較國(guó)外，如日本在30年前就有租賃法，以保護(hù)租客與經(jīng)營(yíng)者利益。全靂認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)缺乏真正對(duì)三方的責(zé)任法律規(guī)范，做不到實(shí)際意義上的有法可依，企業(yè)規(guī)范也都會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。行業(yè)高度規(guī)范需要規(guī)則約束，不僅是出臺(tái)結(jié)合本地行業(yè)的政策，也要采取一城一策，因地制宜與區(qū)別對(duì)待。

“需要明確這個(gè)行業(yè)主管的組織機(jī)構(gòu)，規(guī)定長(zhǎng)租公寓什么可以做，什么不可以做。包括在對(duì)租客保護(hù)方面，租金與押金都需要第三方托管機(jī)構(gòu)介入。其中，租金杠桿比列不能超過(guò)30%?！比Z進(jìn)一步補(bǔ)充。

?不難理解，長(zhǎng)租公寓行業(yè)出現(xiàn)問(wèn)題，不管是長(zhǎng)期面臨虧損，還是受到‘不可抗力因素’最終壓力都會(huì)落到租客與業(yè)主身上，但若深究其中，除了企業(yè)自身原因，政府等監(jiān)管機(jī)構(gòu)也無(wú)法避免承擔(dān)安全監(jiān)管的責(zé)任。

(文中被采訪者均為化名)