新用戶登錄后自動(dòng)創(chuàng)建賬號(hào)
登錄與青客公寓(QK)的“拉鋸戰(zhàn)”持續(xù)一個(gè)多月后,業(yè)主王君仍未收到被拖欠的房租。1月23日,青客將一季度房租打至王君“青客寶”賬戶,但無(wú)法提現(xiàn)。此后,王君接到青客電話,要求她免租三個(gè)月,不同意的話拒付后續(xù)房租。
早在去年底,青客便針對(duì)部分虧損房源,要求房東降租或解約。新冠肺炎疫情發(fā)生后,事態(tài)愈演愈烈,大批青客業(yè)主被“強(qiáng)制免租”。遭業(yè)主反對(duì)后,青客姿態(tài)略緩,要求免除半個(gè)月房租,或僅支付一個(gè)月房租、季付改為月付。
房東不接受,事態(tài)便僵持不前。春節(jié)前,王君所在的電商公司倒閉,至今待業(yè)在家,丈夫所在私企也已拖欠2個(gè)月工資。賬單上,每月固定的9700元房貸讓這個(gè)家庭如背重負(fù)。王君從未像現(xiàn)在這樣,渴望糾紛解決,渴望復(fù)工。
“雪上加霜”的境遇同時(shí)降臨到企業(yè)和個(gè)人身上。青客表示,此次疫情不同于普通的經(jīng)營(yíng)虧損和經(jīng)濟(jì)下行,其影響已遠(yuǎn)超公司作為一家企業(yè)所能承受的極限范圍。當(dāng)深陷虧損泥淖的長(zhǎng)租行業(yè)遭遇挑戰(zhàn),沒(méi)有一方主體能置身事外。
房租支付“一拖再拖”
緊張態(tài)勢(shì)自去年末就已現(xiàn)端倪。
2019年12月份,李芳接到青客工作人員電話,要求協(xié)商降租,下降幅度500元左右。如果不同意,青客要求將租金支付方案由季付改為月付。李芳隨一眾業(yè)主奔到青客公司,試圖協(xié)商,但遲遲未果。青客僅稱,李芳們托管出去的為“虧損房源”。
虧損幅度多大?據(jù)業(yè)主回憶,在青客出具的計(jì)劃降租、解除合同名單中,不乏月虧損超5000元、6000元的房源。彼時(shí),青客員工表示,虧損額超過(guò)2000元/月的房源,將與房東協(xié)商解約。
青客曾于過(guò)往幾年高速擴(kuò)張,上述房源多為當(dāng)時(shí)高于市場(chǎng)價(jià)收來(lái)。在業(yè)主收到的《降租解約溝通函》中,青客表示,公司每月支付給業(yè)主的租金已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出從租客處收取的租金,屬于“高進(jìn)低出”情形。
降租解約事件未平,新冠肺炎疫情突襲。疫情發(fā)生后,青客給房東發(fā)短信稱,因不對(duì)拖欠的租客進(jìn)行催收、暫停房屋出租業(yè)務(wù),青客公司既無(wú)法足額收取租客的租金,又出現(xiàn)大量房屋空置,因此無(wú)法向房東支付租金。
在與房東交涉時(shí),青客要求前者免租2~3個(gè)月。房東不同意,青客便稱至少免租半個(gè)月,或僅支付1個(gè)月房租,剩余2個(gè)月在合同全部到期后支付;季付改成月付。如果協(xié)商未果,房東便收不到后續(xù)房租。
這種態(tài)度讓大部分業(yè)主難以接受。“青客員工第三次打電話叫我免租時(shí),我說(shuō)要告他們,他們說(shuō)你去呀,就再也沒(méi)聯(lián)系過(guò)我了。”王君說(shuō),按照以往流程,青客會(huì)在25日前將租金打入青客寶(青客自有APP),再由房東操作退款到銀行卡。
但至今,王君應(yīng)于1月份收到的12423.7元,仍在青客寶內(nèi)無(wú)法提現(xiàn);李芳同意按月支付,但只收到1月份房租,便再也沒(méi)有后續(xù)。
與此同時(shí),多位房東被拖欠水電費(fèi)。按合同約定,使用房屋所發(fā)生的水、電、通信等費(fèi)用,青客承擔(dān)。但王君表示,自己的房子被欠三個(gè)月水電費(fèi),有房東被欠金額已上千元。如果一直拖延,供電局會(huì)上報(bào)征信部門。
青客與業(yè)主矛盾重重,租客也受到牽連。黑貓投訴上,有租客表示,“青客于2月24日和房東解除合同,房東要求我立刻搬離?!睌?shù)次問(wèn)青客索要解約通知書,立刻停止貸款,注明何時(shí)退還押金等,青客以未復(fù)工為由,不予辦理。
上市融資難扭虧損
種種沖突下,外界質(zhì)疑青客無(wú)力支付房東租金,資金鏈已然承壓。青客對(duì)外表示,在目前新冠肺炎疫情影響下,長(zhǎng)租公寓行業(yè)資金鏈普遍吃緊,但青客資金運(yùn)營(yíng)狀況較好,不存在資金鏈斷裂問(wèn)題。
但從最新財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)看,青客的盈利現(xiàn)狀并不樂(lè)觀。2月19日,青客公布首份上市財(cái)報(bào),2019財(cái)年青客凈虧損4.89億元。至此,青客已于2017~2019年連續(xù)三個(gè)財(cái)年虧損,累計(jì)虧損額達(dá)22.78億元。
去年11月上市時(shí),青客公寓創(chuàng)始人兼CEO金光杰難掩對(duì)資金的渴求。在他看來(lái),上市對(duì)青客的改變,包括融資渠道平衡股債、利潤(rùn)率好轉(zhuǎn)、降低資金使用成本等?!伴L(zhǎng)租公寓企業(yè)雖然看上去不賺錢,但它是增長(zhǎng)型企業(yè),具有投資價(jià)值?!?/p>
然而,2019財(cái)年第四季度,青客營(yíng)業(yè)虧損1.01億元,歸母凈利潤(rùn)-2.47億元,同比下降12.44%。2019財(cái)年,青客總負(fù)債26.11億元,資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)145.08%,經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額已連續(xù)3個(gè)財(cái)年為負(fù)。
青客成立于2012年,是國(guó)內(nèi)較早涉足長(zhǎng)租公寓的玩家之一。彼時(shí),青客可提供出租的公寓房源僅900多間。隨著入局競(jìng)爭(zhēng)者越來(lái)越多,青客加緊擴(kuò)張步伐,到2018年底,房源數(shù)量已飆升至9.12萬(wàn)間。
急速擴(kuò)張離不開青客對(duì)“高進(jìn)低出”模式和“租金貸”的使用?!白饨鹳J”即長(zhǎng)租企業(yè)通過(guò)引入銀行、小貸公司等金融平臺(tái),與其簽訂分期付款租賃貸款合同,金融機(jī)構(gòu)將貸款一次性付給長(zhǎng)租企業(yè),租客可按月或按季度向金融機(jī)構(gòu)還清租房貸款。
優(yōu)客逸家CEO劉翔接受媒體采訪時(shí)表示,假設(shè)每間房月房租1000元,租客按押一付三付款,簽約后企業(yè)可拿回四五千元。但依賴大比例長(zhǎng)周期預(yù)收的企業(yè),會(huì)要求按年甚至兩年預(yù)收租金,租戶現(xiàn)金不足,可選擇“租金貸”支付租金。
這種模式下,通過(guò)“租金貸”撬動(dòng)的資金為企業(yè)發(fā)展不斷輸血,但暗藏隱疾。一旦經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)下滑,資金周轉(zhuǎn)受限,企業(yè)資金鏈便會(huì)嚴(yán)重吃緊。如果企業(yè)跑路,房東收回房源,但租客與金融機(jī)構(gòu)仍存借貸關(guān)系,即使被趕出住處仍要繼續(xù)還債。
“如果一個(gè)月能新簽10000間房,帶來(lái)的現(xiàn)金流就是1個(gè)多億,甚至2個(gè)多億。同樣,如果新簽大減,現(xiàn)金流損失也相當(dāng)巨大。”劉翔稱,受疫情影響,新簽租房量驟降時(shí),依賴大比例長(zhǎng)周期預(yù)收的企業(yè)受到的影響就非常大。
據(jù)青客招股書,截至2019年6月,青客公寓與11家金融機(jī)構(gòu)合作提供租金貸,有65.2%的租客使用租金貸,另有16.5%的租客正在申請(qǐng)租金貸。
同時(shí),2019財(cái)年,有48.4%的租客在預(yù)付款涵蓋的租賃期內(nèi)終止合同,即使扣除押金,青客公寓表示仍有可能沒(méi)有足夠的資金歸還所有未使用的租金,該財(cái)年約有4.6%的租戶拖欠租金或租金貸。
如何拯救長(zhǎng)租公寓?
疫情放大長(zhǎng)租公寓風(fēng)險(xiǎn),青客面臨的爭(zhēng)議并非個(gè)例。
黑貓投訴上,包括自如、蛋殼、巢客、美麗屋等長(zhǎng)租品牌,投訴量日日攀升。有巢客房東表示,2019年7月與巢客簽署委托合同,合同期限4年,2020年2月23日租金至今未支付。3月1日起,巢客電話打不通,商家是不是已經(jīng)卷款逃走了?
另有美麗屋業(yè)主稱,本應(yīng)支付的下季度房租,現(xiàn)已拖欠超過(guò)一星期,理由是由于疫情,業(yè)主應(yīng)該減免兩個(gè)月房租。我拒絕后,美麗屋依然沒(méi)有支付,亦沒(méi)有說(shuō)明后續(xù)處理辦法。企業(yè)借疫情之名,不遵守合同,綁架業(yè)主和租戶。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,疫情暴露出長(zhǎng)租企業(yè)管理不到位,應(yīng)對(duì)能力較為欠缺,合同管理上也存在問(wèn)題。租賃企業(yè)應(yīng)本著平等自愿和誠(chéng)實(shí)信用原則,與出租人協(xié)商疫情防控期間租金減免、延緩支付。拒付租金等做法不可取,不可隨意調(diào)整合同內(nèi)容。
據(jù)房東東數(shù)據(jù),2019年,53家長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題,資金鏈斷裂及跑路的共有45家,被收購(gòu)的有4家,拖欠或拒付房租的有4家。杭州的樂(lè)伽公寓、國(guó)暢、喔客公寓、德寓科技、中擇房產(chǎn)等接連爆發(fā)資金鏈危機(jī)。
而隨著疫情暴發(fā),企業(yè)現(xiàn)金流再次承壓。貝殼找房數(shù)據(jù)顯示,由于疫情影響,2020年2月,18個(gè)重點(diǎn)城市住房租賃總成交量環(huán)比下降幅度高達(dá)78.9%,同比降幅高達(dá)82.7%?!?9%企業(yè)表示營(yíng)收較去年同期下降50%以上,規(guī)模型企業(yè)虧損預(yù)估超千萬(wàn)。”克而瑞稱。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心國(guó)仕英表示,疫情影響下,集中式長(zhǎng)租公寓較為集中,方便管理協(xié)商且有房企支持,運(yùn)營(yíng)壓力稍小一點(diǎn);分散式長(zhǎng)租公寓業(yè)主較為分散需與多個(gè)房東進(jìn)行協(xié)商,需要耗費(fèi)大量人力物力財(cái)力,運(yùn)營(yíng)成本攀升。
“長(zhǎng)租公寓企業(yè)首先要維持正常的運(yùn)營(yíng),其次在這個(gè)敏感時(shí)期避免較大幅度漲價(jià)及其他負(fù)面影響的爆出,保持品牌信譽(yù);維護(hù)好現(xiàn)有客戶資源,避免租戶的流失;推出部分優(yōu)惠措施,吸引租戶,減少空置率?!眹?guó)仕英認(rèn)為。
曾經(jīng)的野蠻生長(zhǎng)時(shí)期,長(zhǎng)租企業(yè)對(duì)規(guī)模的渴望掩蓋了盈利可持續(xù)性問(wèn)題。當(dāng)疫情將潛藏的問(wèn)題放大,頭部企業(yè)無(wú)一幸免,商業(yè)模式均受到拷問(wèn)。如何講好盈利故事,引導(dǎo)行業(yè)逐步回歸理性發(fā)展,長(zhǎng)租公寓企業(yè)面前仍是一條血路。
(文中王君、李芳均為化名)
*本文來(lái)源:第一財(cái)經(jīng),作者:孫夢(mèng)凡,原標(biāo)題:《拖欠房租、業(yè)主受損,長(zhǎng)租公寓頭部企業(yè)遭遇密集維權(quán)》。
找回密碼
注冊(cè)賬號(hào)